Cpr. Us contrats et les obligations, p

bles Tun et l'autre aux créanciers de l'acheteur et aux tiers acquéreurs de l'immeuble K Du moment que le privilège est soumis à la publicité par Tarticle 2108 du Gode civil et par l'article 6 de la loi du 23 mars 1855', il suffit, pour éviter que Faction résolutoire soit une cause de surprises, qu'elle ne puisse être exercée que quand l'exercice du privilège est encore possible. Ce qui importe aux tiers, c'est de savoir s'ils peuvent être inquiétés ; il leur est indifl'érent, quand ils peuvent Tétre, que ce soit par Texercice du privilège ou par Texercice de l'action résolutoire, puisque le résultat est le même dans les deux cas en ce qui les concerne. Donc, tant que le privilège est opposable aux tiers, on peut admettre, sans augmenter le péril, que l'action résolutoire le soit aussi; c'est toujours une éviction éventuelle. Poser en principe que le bénéfice de l'action résolutoire est subordonné, au regard des tiers, à la conservation du privilège, c'est assurer aux tiers qu'ils ne seront pas inquiétés à leur insu; la publicité du privilège devient ainsi, d'une manière indirecte, le mode de publicité du droit de résolution : l'action résolutoire est portée à la connaissance des tiers comme le privilège et par le privilège.

Tel est le système de l'article 7 de la loi de 1855.

290. À cet égard comme à tant d'autres, la loi de 1855 a modifié profondément le régime antérieur.

D'après le Code civil de 1804, l'action résolutoire de l'article 1654 était indépendante du privilège établi par l'article 2103-1^. Le vendeur la conservait bien qu'il n'eût pas rempli les formalités prescrites pour la conservation du privilège, et même quand il avait soit formellement renoncé à ce privilège, soit négligé de produire à l'ordre ouvert sur le prix ; il pouvait aller jusqu'à opposer l'action résolutoire à un tiers qui avait régulièrement purgé l'immeuble. En un mot, l'action résolutoire et le privilège étaient complètement distincts l'une de l'autre.

C'était une cause d'incertitude perpétuelle dans l'état de la propriété foncière, cause occulte et toujours menaçante. L'acheteur purgeait,ou obtenait du vendeur une renonciation au privilège ; il se croyait en sûreté ; puis l'action résolutoire surgissait.

1. Les sûretés personnelles et réelles, tome II, p. 6. 2« ibid., p. 34, 40, 46, 313 et suiv.

212 rhsm et bchahge

Un tel meonvénieiit n*est plos à craindre désormais. Tant que le tiei^ est exposé au privilège, il reste exposé à l'action résolutoire ; dès qu'il est à Tabri du privilège, il est, par là même, à couvert de Taction résolutoire.

Donc, si le vendeur a renoncé à son privilège au profit d'un tiers lors de la revente de l^immeuble, — s'il Ta perdu faute de Favoîr inscrit en temps utile, — s'il a pris inscription, puis a laissé périmer Tinscription prise faute de la renouveler dans le délai voulu ', — si Tacheteur a purgé, ou, d^une façon plus générale, s'il détient en vertu d'une des causes qui mettent fin au droit de suite (adjudication sur surenchère du dixième, vente publique volontaire suivie de surenchère du sixième, etc.) •, — si enfin, en cas d'ouverture d*un ordre sur le prix, le vendeur n'a pas produit en temps utile (article 755 C. proc. civ.), de sorte qu'il soit déchu de son privilège *, — dans tous ces cas, le privilège n'existant plus, la résolution n'est plus opposable aux tiers *.

En résumé, les deux droits sont liés quant à leur exercice contre les tiers, de telle sorte que la perte du privilège entraîne la perte de l'action résolutoire ; et, comme le privilège est soumis à la publicité, l'action résolutoire se trouve y être également soumise, comme lui et par lui. En conséquence, l'un des risques qui menaçaient la stabilité de la propriété foncière, avant 1835, se trouve avoir disparu.

291. La règle est bonne. S'il importe que les vendeurs soient payés, les garanties qu'on leur donne ne doivent pas être tellement énergiques qu'elles portent atteinte au crédit de la propriété foncière.

Toutefois, il importe de bien comprendre la règle, et de ne pas en exagérer la portée. A cet effet, il faut se garder d'une formule souvent employée, mais tout à fait incorrecte et inexacte, qui consiste à dire que les deux droits sont liés de telle sorte que la perte de l'un entraine celle de l'autre, qu'ils sont solidarisés et n'existent que conjointement. L'ar-

1 . Les sûretés personnelles et réelles, tome II, p. 231 et suiv.