LB LOUAGE DES CHOSES

479. La réglementation du louage des choses occupe la plus grande partie du titre Du louage ; elle fait l'objet du chapilre II (articles 1713 à 1778). Ce louage est celui qu on appelle plus particulièrement le bail.

Sous la rubrique Du louage des choses, les articles 1713 à 1778 ne s'occupent d'une manière spéciale que du louage des habitations, ou bail à loyer, — et du louage des biens ruraux destinés à Texploitalion agricole, ou bail à ferme. Le louage des autres immeubles et celui des meubles en général ne sont soumis à aucune règle qui soit particulière ; ils ne sont sou* mis qu'aux règles formant le droit commun en matière de conventions.

Il est cependant une sorte de louage de meubles qui porte un autre nom et dont le Code traite ailleurs ; c'est le louage de capitaux, qui porte le nom traditionnel de prêt à intérêt (articles 1905 et suivants). Le capitaliste met son argent au service d'une personne, moyennant un salaire qui porte le nom d'intérêt, comme le propriétaire d'une maison ou d'une terre la met au service d'autrui^ moyennant un salaire qui s'appelle loyer ou fermage. Le prêt à intérêt et le louage sont des contrats de même nature.

Cette observation faite, nous parlerons exclusivement ici, sous la rubrique Du louage des choses, des baux à loyer ou à ferme.

480. Nous diviserons notre étude, pour la faire précise et complète, en deux parties.

Dans une première section, nous étudierons ce qu'on pourrait appeler le droit commun des baux à loyer ou à ferme. En d'autres termes, nous envisagerons ces baux sous les formes qui ont été prévues par le législateur de 1804 et réglementées dans le Code.

Dans une seconde section, nous étudierons certaines formes particulières du louage des choses qui ont été prévues et réglementées, depuis 1804, par des lois spéciales : le bail à colonage partiaire (loi du 18 juillet 1889), le bail à domaine congéable (loi du 8 février 1897), le bail à comptant (loi du 8 mars 1898), le bail emphytéotique (loi du 25 juin 1902). Nous aurons à rechercher dans quelle mesure ces divers baux s'écartent du droit commun des baux soit à loyer, soit à ferme.

SECTION I. — Le louage des choses envisagé sous les formes qui ont été prévues par le législateur de f 8M et réglementées dans le Gode.

481. L'ordre que nous suivrons dans cette étude sera Tordre même du Gode, qui est fort rationnel.

Nous traiterons successivement: !<> des règles communes aux baux h loyer et aux baux à ferme, — 2^ des règles particulières aux baux h loyer, — 3"* des règles particulières aux baux à ferme.

§ 1. — Règles communes aux baux à loyer et aux baux à ferme.

482. Elles sont nombreuses, car le Code y consacre trentehuit articles (1714 à 1751). Cependant il est facile de les résumer.

Toutes découlent des quatre idées suivantes : 1^ le louage est un acte de simple administration, — 2"* le louage est un contrat consensuel, — 3° le louage est un contrat synallagmatique, — 4** le louage ne confère au preneur qu'un droit de créance contre le bailleur.

Nous allons reprendre ces quatre propositions, afin de déduire les conséquences de détail qui découlent de chacune d'elles.