I. Le louage est un acte de simple administration

483. Delapartdu bailleur, le louage est un moyen de faire fructifier sa chose, d'en tirer un revenu ; s'il s'agit du bail à ferme, c'est le moyen de retirer la rente du sol, autrement dit la portion du revenu qui reste après que les charges de la

production ont été déduites. De la part du preneur, c'est un moyen de parer aux nécessités quotidiennes s*il s'agit du bail à loyer, un moyen d'utiliser son activité s'il s'agit du bail à ferme. Donc le louage rentre dans la catégorie des actes par lesquels on exploite ou on fait fructifier^ c'est-à-dire dans la catégorie des actes d'administration.

De là trois conséquences : l** le louage est nécessairement temporaire, — 2*' il exige, de la part des parties, non la capacité d'aliéner, mais seulement la capacité d'administrer, — . 3"* il est maintenu malgré l'éviction du bailleur.

Reprenons ces trois conséquences.

Première conséquence. — Le bail est nécessairement temporaire,

484. La règle est posée par Tarticle 1709 : « Le louage « des choses est un contrat par lequel une des parties s'oblige « à faire jouir Tautre d'une chose pendant un certain « temps. . . » Rien n'est plus rationnel ; un bail perpétuel serait une aliénation, une vente, dont le prix consisterait en une série de prestations périodiques, aiilrement dit en une rente.

Il faut ajouter que le louage, aux termes de l'article 1742 et sauf convention contraire, « n'est point résolu par la mort (( du bailleur ni par celle du preneur ».

Les parties peuvent assigner au contrat la durée qu'elles jugent convenable ^ mais à la condition de ne pas dépasser le terme de quatre-vingt-dix-neuf ans*. Au delà de cette limite, le bail ne serait plus un acte d'administration, mais tm acte de disposition. Les baux faits pour plus de quatre-vingt-dixneuf ans sont réductibles à cette période de temps.

Cette limite de quatre-vingt dix-neuf ans est évidemment arbitraire. Elle a été établie par l'article 1 de la loi des i8-29 septembre 17 90'. La restriction a été établie dans l'intérêt de la liberté ^e la propriété ; la loi moderne n'ad-

1 . Nous ne parlons ici que du louage des choses tel qu'il a été pré^u et réglementé par le législateur de 1804 (suprù, n«" 480 et 481). Nous verrons plus tard {infrà, n»" 638 et 641) que le bail emphytéotique ne peut pas être consenti pour une durée inférieure à dix-huit ans.

2. Nous Terrons plus tard {in/ràj n"* 635) que le bail h comptant est, en principe, perpétuel.

3. Ce texte est relatif à Temphy téose, mais on Tétendàtoute espèce de baux : Aubry et Rau, 4« édition, IV, p. 469, — Laurent, XXV, n* 38. — Guillouard. Louage, 3*> édition, I, n» 37.

met plus les droits qui, sous le nom de rentes foncières, baux à rente ou autres, maintenaient la jouissance îndéRnimenl séparée de la propriété, et rendaient les terres sujettes *.

Ainsi, le bail ne peut être que temporaire. 11 peut être aussi court que Ton veut, mais ne peut excéder quatre-vingtdix-neuf ans *.

485. Dans ces limites, la durée du bail reste facultative et libre. Quelle qu'elle soit, la nature juridique du contrat n'en demeure pas moins la même.

486. Pour savoir quelle est, en fait, la durée d'un bail et comment elle se détermine, il faut distinguer trois hypothèses. Elles sont prévues par les textes. A ce propos, la loi a consacré Tusage de certaines expressions qu'il importe de bien connaître ; expressions malencontreuses, mais dont il est facile, au point de vue pratique, de déterminer avec précision la portée.

Première hypothèse,