TROISIÈME OBLIGATION

522. Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, pendant toute la durée du bail (article 1 719-3''). En d'autres termes, il doit garantir au pre-* neur le bénéfice du bail.

De là découlent quatre conséquences pratiques.

528. Première conséquence. — Le bailleur doit s'abstenir de lous faits pouvant priver le preneur d'une partie des avantages que celui-ci était en droit d espérer du bail. Par exem-

1. Nous Terrons plus tard {infrà, n'' 641) que la loi du 25 juin 1902 (arti^ de 4) pose une règle différente en ce qui concerne le bail emphytéotique.

2 Voy. Les contrats et les obligations, p. 261 et 265, — Baudry-Lacantinerie et Wahl, 2* édition. I, n» 323.

3. Voy. Aubry et Rau, IV, § 369, p 495,— Guillouard, Louage, 3« édition, I, n* 386, — Baudry-Lacantinerie et Wahl, 1, n- 354 et 369,- Planiol, i* édition. FF, n« 1734 ; — Cass. 11 janvier 1892, D. P. 1892.1.257, Sir. 1892.1.117, — Paris 29 novembre 1892, D. P. 1893. II. i73.

pie, s'il adonné à bail une usine, ou un b&timent pour une industrie déterminée, il ne peut ni donner à bail un immeuble voisin pour une industrie rivale, nia plus forte raison en établir une lui-même. Il ne peut pas davantage prendre à bail un immeuble voisin pour y établir lui-même une industrie similaire \

Envisagées théoriquement, ces règles ne souffrent pas difficulté. Mais quand une industrie peut-elle être regardée comme similaire? Quand les changements apportés aux lieux loués sont-ils de nature à en altérer la destination ? Ce sont là des questions qui sont souvent délicates à trancher en fait.

Du reste, le devoir d'abstention imposé au bailleur a nécessairement des limites, car ce devoir ne peut pas paralyser l'exercice du droit de propriété. Ces limites sont tracées par l'article 1724 : « Si, durant le bail, la chose louée « a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être « différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque « incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, «r pendant qu'elles se font,d'une partie de la chose louée. Mais, u si les réparations durent plus de quarante jours, le prix « du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie « de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations « sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est (< nécessaire au logement du preneuret de sa famille, celui-ci « pourra faire résilier le bail. » Texte très simple. Il ne s'ap-

1. Voy.Aubry et Rau,4« édition. IV, § 366,p.475,— Guillouard. I,n"136 et suiv. ; — Cass. 8 juillet 1850, D. P. 1850.1.307, Sir 1851.1.111, - Nîmes 31 décembre 1855, D. P. 1857.11. 125,— Lyon 1» mars 1857, D. P. 1860.11.189, Sir.1858. 11.322, — Paris4 mars 1858, D. P. 1860.11.185. Sir. 1858.11.322, - 5 novembre

1859, Sir. 1859.11.649, — 29 mars 1860, D. P. 1860.11.189, - Bordeaux 2 août

1860, D. P. 1861.V.294, — Paris 8 juillet 1861, D. P. 1861.11.198, — 12 mars 1863, Sir. 1863.11.221, — 27 janvier 1864, Sir. 1864.11.257, — Toulouse 14 mars 1864. Sir 1864.11.28, — Grenoble 26 juin 1866, Str. 1867.11.54, — Bordeaux 7 novembre 1873, D. P. 1874.11.136, — Dijon 5 mai 1875, Sir. 1875. 11.142, — trib. de la Seine 23 novembre 1894, Pandectes françaises périodiques , 1895.11.334.

Les auteurs et la jurisprudence récente paraissent se prononcer en sens contraire; Demante et Colmet de San terre. Vil, n<'169 6i« II, — Laurent, XXV, n»* 132 et suiv., — Baudr y-Lacan tinerie et Wahl, 2« édition. I, n* 484 ; — Cass. 6 novembre 1867, D. P. 1868.1 129, --29 janvier 1868, D. P. 1868. 1.213, — Paris 8 juillet 1873. D. P. 1877. V. 282, - 16 janvier 1874, D. P. 1877.11.229, — trib. de Rennes 10 novembre 1893, D. P. 1895.11.378,— Lyon 19 mai 1896, Sir 1897.iI. 209.

Voy. l'exposé des opinions diverses, ainsi que les références aux auteurs et aux arrêts, dans les Pandectes françaises alphabétiques^ v» Bail à loyer, n*' 137 et suiv.

plique, bien entendu, qu'aux réparations dont Taccomplissement ne peut pas être ajourné sans péril ; et il ne s'applique qu'aux réparations, non aux travaux d'amélioration : par exemple, le locataire ne saurait être tenu de supporter la gêne résultant de travaux faits pour surélever l'immeuble d'un étage.

524. Deuxième conséquence.— « Le bailleur,dit l'article 1723, « ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la <( chose louée. » A moins d'un accord avec le locataire, il ne peut y opérer aucun changement, lors même qu'il aurait le plus grand intérêt à le faire. Aux modifications de forme, il faut assimiler les changements de destination ; s'il a loué bourgeoisement une portion de son immeuble, il ne peut pas affecter le surplus à une destination qui modifie la jouissance du preneur *.

525.Troi8iôine conséquence. — Le bailleur répond des vices ou défauts pouvant empêcher l'usage delà chose louée (article 1721). Suivant les circonstances, la découverte de ces vices ou défauts eotrafne une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans tous les cas, le preneur a droit à des dommages-intérêts s'il a éprouvé un préjudice, quand même, dit Tarticle 1721, le bailleur n'aurait pas connu les vices ou défauts de la chose lors du bail. En matière de vente, les articles 1645 et 1646 sont moins rigoureux* ; mais il est naturel que le locataire soit traité plus favorablement qu'un acheteur, car la personne qui donne une chose à bail pour un usage déterminé doit savoir si cette chose y est propfe \

i. Sur la question de sayoir quels sont les faits qui doivent être considérés comme constituant le trouble prévu par Tarticle 4723, voy. Paris 19 juillet 1856, D. P. 1856.11.229, Sir. 1856.11.436, — 26 février 4869, D. P. 1874.V.3i6, Sir. 1869.11.176, — Riom 12 avril 1869, D. P. 1874. V. 316, Sir. 1869.11.176, — Bordeaux 29 mai 1879, Sir. 1880.11.4, — trib. de Lyon 25 janvier 1881, Sir. 1881. 11.219, — Paris 15 mars 1894, D. P. 1894.11.28.