PREMIÈRE OBLIGATION

528. Le preneur, dit larticle 1728-l^,doit « user de la chose « louée en bon père de famille, et suivant la destination qui a lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée « d'après les circonstances, à défaut de convention ».

Si le preneur contrevient à cette règle, il est passible de dommages-intérêts. En outre, si la contravention du preneur est de nature à causer un dommage au bailleur, celui-ci peut exiger la suppression des causes du dommage. Enfin l'article 1729 oITre au bailleur une protection plus énergique encore : « Si le preneur emploie la chose louée à un au- « tre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il « puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, c( suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

529. L'obligation mise à la charge du preneur par Tarticlel728-lo est double.

D'abord, le preneur doit user de la chose. Si le bail a pour objet une maison, il doit Thabiter; labandon de Timmeuble amènerait des dégradations. S'il s'agit d'une ferme, le preneur doit cultiver les terres, qui ne sauraient rester en jachère sansperdrede leur valeur. S*il s'agit d'un fonds decommerce, le preneur doit l'exploiter; l'abandon compromettrait l'achalandage. SU s'agit d'une usine, il doit la maintenir en activité ; le chômage serait une cause de dépréciation ^

En outre, le preneur, qui doit user de la chose, doit en user suivant la destination de cette chose, sans pouvoir changer cette destination. S'il a loué une maison bourgeoise, il n'a pas le droit d'y établir un atelier ; s'il a affermé des terres arables, il ne peut pas les transformer en étang, et réciproquement *.

(/r«iio6/e,1863,p.454,— trib.de la Seine 26 janTier 1888, La Loiàw 19 mars 1888. — Voy. les Pandectes françaises alphabétiques, v« Bailen général, n*' 802 et sulv.

1. Bourges 4 mars 1842, D. P. 1844.11.30,- Cass. 15 avril 1844, D. P. 1844. 1.414. Sir. 1845.1.70, — Besançon 4 juin 1846, Sir. 1847.11.534, - Douai 28 juin 1854 et 4 juin 1877, Jurisprudence de Douai, 1854, p. 278, et 1877, p. 206.

2. Voy. Aubry et Rau, 4* édition, IV, p. 481, texte et note 475, — Laurent, XXV, n* 258, — Guillouard, I, n» 195, — Bernante et Colmet de Santerre, VU, n« 175 bis ; — Bastia 4 mai 1892, D. P. 1892.11.446,— Lyon 1" juillet 1892, D. P.

374 LOUAGR

580. Du reste, à moins de conventions contraires, l*article 1717 autorise le preneur soit à user lui-même de la chose louée, soit à sous-louer ou à céder son bail. Bien entendu, le locataire, soit qu'il sous-loue, soit qu'il cède son bail, reste tenu envers le bailleur originaire, la sous*location ou la cession étant par rapport au bailleur res inter altos acta, à moins de novation. Mais il modifie sa situation individuelle.

L'article 1717 prévoit deux opérations distinctes: la souslocation et la cession de bail. 11 importe d'indiquer avec précision en quoi ces deux opérations diffèrent.

531. La gous-iocation est un louage dans lequel le preneur, appelé locataire principal, joue le rôle de bailleur. Il y a deux baux superposés : Tun qui est intervenu entre le bailleur et le preneur primitifs, Tautre qui intervient entre le preneur primitif et le nouveau preneur. C'est un des cas ou il est inexact de donner au bailleur la qualification de « pro- « priétaire », comme le fait l'article 1716 *. . Les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire sont régis par les règles du louage. D'où les conséquences suivantes.

1° Les clauses des deux baux peuvent être différentes. Notamment, le loyer du second bail peut être supérieur ou inférieur au loyer du premier.

2"" Le locataire principal, devenu bailleur, jouit, sur les meubles du sous-locataire, du privilège ^ établi par Tarticle2102.1\

3° Le sous-locataire peut invoquer Tarticle 1720 contre le locataire principal. Mais il n'a aucun droit contre le bailleur.

Cependant, bien que le second bail soit un louage nouveau, il fait naître des rapports entre le bailleur primitif et le sonslocataire.

1^ Le bailleur primitif, dans les limites du prix de son bail, peut poursuivre le sous-locataire. 11 peut le poursuivre,

Nous verrons plus tard {infrà, n« 641) que la règle qui nous occupe n'est pas applicable au bail emphytéotique. Le preneur, appelé ici colon, peut entreprendre sur rimmeuble tous les travaux et effectuer toutes les transformations qu'il lui plaît, sans autre limite que l'interdiction qui lui est faite de diminuer la valeur du fonds.