Voy. infrà, n

6. Voy. par exemple Planiol. Traité élémentaire^ 4* édition, U, p. 536. — Cpr. ce que nous avons dit nous même suprà, n* 539.

7. C'est en nous plaçant ù ce point de vue que nous avons introduit {xupra, n" 539) rid<*o do la rrsponsabiliti^ du locataire encasdïncendie.

hÈGLlâS COMMUNIAS AUX BAUX A LOYfc^R KT A FEKME 385

30 Aux termes de Tarticle 1733, le locataire est responsable de l'inceûdie, non pas à moins de prouver qu'il n*est pour rien dans l'incendie, mais à moins qu'il ne prouve quelle est la cause, Torigine du sinistre. L'obligation mise de la sorte à la charge du preneur est une application de l'obligation générale mise à sa charge par l'article 1732. Mais cette obligation spéciale relative à l'incendie est plus étroite que l'obligation générale imposée au preneur par l'article 1732. Elle est plus étroite à deux points de vue, qu'il importe d'envisager séparément.

544. Premier point de vue. — L'article 1732 exonère le locataire de toute responsabilité lorsqu'il prouve que les dégradations ou les pertes survenues pendant sa jouissance c( ont eu lieu sans sa faute ». L'article 1733, plus rigoureux, laisse la responsabilité de l'incendie à la charge du locataire tant qu'il n'a pas établi non seulement que la cause de l'incendie lui est étrangère, mais encore qu^elle se rattache à tel fait, à telle personne déterminée.

La différence entre les deux textes est considérable. Vainement le locataire écarterait-il de lui-même tout soupçon, par exemple en établissant que la maison était inoccupée depuis plusieurs mois au moment où l'incendie a éclaté. Cela n'empêche pas que le locataire n'ait manqué à l'obligation qui lui incombe de veiller à la conservation de la chose; il ne peut dégager sa responsabilité qu'en la faisant passer sur une autre tète, c'est-à-dire en indiquant la cause et l'auteur responsable du sinistre.

545. Â la vérité, il y a des auteurs < qui soutiennent que la différence entre les deux textes ne tire pas à conséquence, et que Tarticle 1733 est une simple réplique de l'article 1732. Bien qu'il soit rédigé en termes différents, il n'a pas pour effet d'introduire une règle nouvelle. Il ne fait que consacrer, dans l'hypothèse spéciale de l'incendie, la règle posée par l'article 1732».

i. Voy. en ce sens Guillouard, Louage, 3« édition, 1, n" 268 et suiv., — Troplong. Louage, I, n* 382, — Larombière, sous Tarticle 1148, — Demantc et Colmet de Santerre, VII, n»» 179 bis I et II, — Demolombe, Conlrats, V, n* 769. — Laurent adopte la même opinion ; mais, tout en partant du même point de départ que les auteurs précédents, il aboutit aux mêmes conclusions que ceux qui considèrent l'article 1733 comme apportant dérogation à l'article 1732. Voy. Principes, XXV. n«' 276 et suiv.

2. On a parfois invoqué, en faveur de cette opinion, certaines déclarations

Mais cette opinion parait difficilement soutenable*.

D*une part, la comparaison des deux textes fait assez ressortir qu'ils édictent des règles différentes. Si le législateur avait voulu appliquer, en ce qui concerne Texonération du locataire au cas d'incendie, la règle du droit commun, telle qu'elle résulte de l'article 1732, il n auniit pas éprouvé le besoin de répéter cette règle dans l'article qui vient immédiatement après. Ou bien il l'aurait fait pour écarter toute possibilité d'équivoque, et alors il se serait gardé de créer précisément une raison de douter en modifiant la formule par coquetterie de style. Répéter la règle pour plus de clarté et lui donner une forme telle qu'elle ait l'air d'être une règle différente serait une maladresse qu'on n'a vraiment pas le droit dimputer au législateur, alors qu'il n'existe pas même un indice qu'il l'ait commise.

D'autre part et surtout, il est facile de comprendre que le législateur ait entendu se montrer particulièrement rigoureux en ce qui concerne la responsabilité du locataire au cas d'incendie..L'incendie est le risque le plus fréquent et le plus grave auquel les immeubles soient exposés ; or le baillcur,qui

faites au cours des travaux pr<^paratoires de la loi du 5 janvier 1883. A plusieurs reprises, dit- on, il a été proclamt'' que la responsabilité du locataire au cas d incendie n'est pas autre chose que la responsabilité du droit commun ; et l'on cite, en particulier, l'affirmation si nette de Batbie dans son rapport au Sénat : u Les articles 1-733 et 1734 sont l'application à la matière du bail de « la règle posée dans l'article 1302 du Code civil. »» Voy. Journal officiel, DocumenU parlementaires du Sénat, session ordinaire de 1882, p. 245 et suiv.

Mais ces déclarations n'ont aucune valeur au point de vue qui nous occupt*. Au cours des travaux préparatoires de la loi de 1883, la question a été discutée de savoir si la responsabilité du locataire au cas d'incendie est une n*sponsal)ilité délictuelle ou contractuelle ; l'idée a prévalu que c'est une responsabilité contractuelle ; et Batbie ne voulait pas faire autre chose que proclamer cette idée quand il inscrivait dans son rapport la phrase qui vient d'être citée. Cette phrase veut dire que la responsabilité du locataire est contractuelle ; on n'en peut rien tirer quant au point de savoir si c'est une responsabilité contractuelle comme les autres, ou si l'article 1733 la soumet ^ quelques règles particulières.

Au surplus et si l'on veut faire état d'incidents législatifs, il faut relever un fait caractéristique en sens contraire. Au cours des travaux préparatoin-^ de la loi du 18 juillet 1889, sur le louage à colonage partiaire, M. le sénateur Clément a affirmé de la manière la plus nette, dans son rapport h la Chambre hauU^ que l'ailicle 1733 énumère d'une façon limitative les modes de justification dont le locataire peut se prévaloir. Voy. Journal officiel du 15 juin 1880, Documents parlementaires du Sénat, p. 6489.

1. En ce sens : Marcadé, VI, p. 462, - Aubry et Rau, 4« édition, IV, § 367, texte et notes 20 î\ 22, — B au dry- Lacan tinerie et Walil, Jxniage, 2« édition, I. n»» 973 et sui\.

RÈGLES COMMUNES AUX fiAUX A LOVER ET A FERME ^{87

s'est dessaisi de sa chose et en a confié la garde au locataire, se trouve dans Timpossibilité de surveiller cette chose,afin d'empêcher qu'elle ne soit détruite parle f«u ; dès lors, il est naturel que l'obligation de veiller sur la chose soit imposée d'une manière stricte par la loi au preneur. Gardien de l'immeuble et tenu d'en assurer la conservation pour en effectuer la remise à la fin du bail, il doit non seulement s'abstenir de mettre lui-même le feu, mais faire en sorte que le feu ne puisse être mis par personne ; donc il ne lui suffit pas, pour s'exonérer de toute responsabilité à raison de l'incendie survenu, d'établir qu'il n'en est pas l'auteur, il lui faut établir qu'il n'a pas pu Tempêcher.

Ainsi s'explique la rigueur spéciale avec laquelle la loi traite le locataire au point de vue qui nous occupe.

546. On a parfois tiré argument de cette rigueur pour soutenir que la responsabilité du locataire est une responsabilité non pas contractuelle, maisdélictuelle. Car, a-t-on dit, s'il s'agissait d'une responsabilité contractuelle, comme dans le cas de l'article 1732, il n'y aurait pas de raison pour ne pas admettre le locataire à s'exonérer de la responsabilité dans les conditions prévues par l'article 1732 ; le fait que la loi se montre plus rigoureuse est la preuve qu'il s'agit d'une responsabilité d'autre espèce.

L'argumentation produite en ces termes trouvait un point d'appui, antérieurement à 1883, dans la considération suivante. On faisait observer que l'article 1734 consacrait, à propos de la responsabilité du locataire en cas d'incendie, des règles se rattachant manifestement aux principes de la responsabilité délictuelle ; on était naturellement porté à penser que l'article 1733 devait se rattacher aux mêmes principes, et on croyait en trouver la preuve dans la rigueur spéciale des conditions exigées du locataire au point de vue de l'exonération de sa responsabilité. Le rapprochement de l'article 1734 et de la règle rigoureuse inscrite dans l'article 1733 était présenté comme démontrant que la responsabilité du locataire en cas d'incendie était une responsabilité délictuelle \

Mais nous avons montré que la rigueur de l'article 1733 peut s'expliquer autrement. D'autre part, nous avons indiqué

i. Voy. suprà, n- 540 et :j43, — infrà, n* 551.

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déjà ' — et noos insî^teroos plas tard sur ce point * — que les traces de responsabilité délictnellequi se trouvaient dans Farticie 1734 ont été effacées en 1883. De sorte qu'il ne reste plus rien de Targumentation que nous venons de rappeler.

547. Donc le locataire, pour être indemne, doit établir qu*il ne lui a pas été possible dVmpècher Tincendie. Dans quelle mesure la loi îautorise-t-elle à faire cette preuve?

L^article 1733 dit que le locataire est exonéré s'il parvient à prouver : ou bien que Tincendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, — ou bien qu'il est imputable à un vice de construction, — ou bien que le feu a été communiqué par une maison voisine. Si le locataire fournit la preuve d'un de ces trois faits, aucune difficulté ne s'élève ^.