Voy. Pothier, louage^ no' 277, 285 et

HÈ6LES COaiMUMES AUX BAUX A LOYER ET A FEKME 411

aucun motif nécessaire au point de vue théorique. Si la législation était à faire, il conviendrait peut-être de rompre avec la tradition et de reconnaître au preneur d'immeuble un droit réel ; il y aurait à cela certains avantages, surtout dans le bail à ferme, et nous verrons plus tard sous quels rapports. Mais tel n'est pas le point de vue traditionnel.

Si on cherche l'explication de ce point de vue traditionnel, on la trouve dans ce fait qu'à Rome le louage résultait de la convention, tandis que l'usufruit s'établissait par testament. Or, d'après la doctrine romaine, les contrats ne donnaient jamais naissance qu'à des rapports d'obligation, à des droits de créance ' ; dès lors, le louage ne donnait au preneur qu'un droit de créance, sanctionné par une action personnelle, Vactio conducti*. Au contraire, le legs pouvait transférer des jura in re, au moins quand il était fait per vindicationem^ ; l'usufruit était un jus inre^ l'action donnée à l'usufruitier était une action réelle, faction confessoire*.Cettc distinction s'établit dès le début, comme conséquence du mode habituel de constitution des deux droits ; elle a pris place dans la tradition juridique et s'est ainsi perpétuée.

De là les deux définitions données par les articles 578 et 1709. D'un côté, le preneur n'a pas, comme l'usufruitier, le droit individuel de jouir de la chose louée ; il a une créance de jouissance, le droit d'exiger que le bailleur lui procure une jouissance effective du commencement à la fin du bail . D*un autre côté, le bailleur n'est pas seulement tenu, comme le nu propriétaire, de tolérer la jouissance d'un tiers ; il doit procurer une jouissance effective et paisible.

565. Cette proposition, jadis incontestée, n'est pas admise actuellement par tout le monde. Des doutes ont été émis, malgré la tradition séculaire, sur la nature du droit du preneur d'immeuble. Et ces doutes tiennent à deux causes : 1^ à une raison de droit, ou plutôt de texte, — 2^ à une raison économique.

Examinons séparément ces deux aspects de la question.

1. Voy. Girard, Mamtet élémeniaire, 1" édition, p. 285 et 527.— Cpr. suprù, !!•• 19 et suiv., 159 et suiv., — Les contrats et les obligations, p. 187 et suIt.