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KèGLËS C03JII(JN£S AUX BAUX A LOYEK KT A FERME 413

568. Quand est-ce qu'il en est ainsi ? Et comment s'explique celte règle ?

Trois hypothèses doivent être distinguées.

Première hypothèse.

569. Le bail, lors de Taliénation, n'a pas date certaine Dans ce cas, il n'est pas opposable à l'acquéreur. Celui-ci peut donc empêcher l'exécution du bail, et expulser le preneur si celui-ci est en jouissance. L'article 1743 ne fait qu'appliquer, à cet égard, le principe posé par l'article 1328 '. Vainement objecterait-on que Tacquéreur avait, en fait, connaissance du bail ; cette circonstance doit être considérée comme sans importance ^.

L'acquéreur qui expulse le preneur dont le bail ne lui est pas ^opposable n'est pas passible de dommages-intérêts (article 1750). Mais le preneur peut agir contre le bailleur ; car le bailleur est tenu de procurer au preneur une jouissance effective ': obligation de faire, dont l'inexécution donne ouverture à une action en dommages-intérêts^.

Toutefois, si le preneur est eu jouissance, l'acquéreur ne peut l'expulser qu'à la condition d'observer les délais d'usage en matière de congé ^ En d'autres termes, il faut appliquer Tarticle 1748, et, s'il s'agit de biens ruraux, avertir le fermier au moins un an d'avance ^.

Deuxième hypothèse,

570. Le bail a acquis date certaine lors de Taliénation ; mais une clause de ce bail porte qu*en cas d'aliénation l'acquéreur pourra rompre le contrat. Le preneur doit alors subir les conséquences de la convention (article 1743 in fine). L'acquéreur prend la situation faite par le bail ; il peut invoquer les droits réservés par le bailleur.