Suprà. no» 322 et

3. On cite quelquefois, dans le même ordre d'idées, Tarticle 1718, qui déclare opposables au pupille Ips baux faits par le tuteur, au moins dans cer-^ laines limites. Mais c'est une erreur Le tuteur étant le reprr'- sentant légal du pupille, celui-ci est censé avoir souscrit personnellement les baux passés par le tuteur, l/article 1718 a pour unique objet de limiter les pouvoirs du tuteur dans cette ordre d'idées; le tuteur ne représente le pupille que dans la mesure indiquée par le texte. Voy. suprà, n» 4%, — Létal et la capacité dez personnes, tome U, p. 511.

pour le cas spécial prévu par Tarticle 1743, maintient toutes les conséquences découlant du système de la personnalité, telles que les admetlaicnt la législation romaine et rancien droit français.

Ainsi s'expliquent les articles 1709 et 1719, dont Tun définit le contrat de louage et dont l'autre énumère les obligations du bailleur. On ne saurait comment expliquer autrement l'article 1768, qui devient inintelligible si le droit du preneur n'est pas purement personnel.

586. lilnfin,Ia loi du 23 mars 1855 fournit en faveur du système de la personnalité un dernier argument. L'article 3 alinéa 2 soumet à la transcription les baux de dix-huit ans et déclare que sans Taccomplissement de cette formalité ils ne sont pas opposables aux tiers ^ Ce n'est pas de la nature du droit que résulte la nécessité de la transcription, mais seulement de la durée du droit ^.11 en est autrement pour l'usufruit, qui est soumis à Tapplication de la loi de 4855 quelle que soit sa durée ^. Pourquoi celte différence si les deux droits étaient de même nature ?

Le législateur de 1855 avait une bonne occasion de résoudre laquestion qui nous occupe. 11 ne Ta pas résolue expressément. Mais la disposition de l'article 3 alinéa 2 ne s'explique que si l'on considère le droit du preneur comme un droit personnel. L'idée est toujours la mAme ; pour donner au droit du preneur une stabilité, une indépendance qu'il n'a pas par lui-môme étant donné son caractère de droit personnel, la loi lui applique quelques-unes des règles propres aux droits réels : afin de sauvegarder l'intérêt des tiers, elle soumet les baux à transcription, non pas toujours, comme elle l'aurait fait s'ils conféraient un droit réel, mais quelquefois, quand leur longue durée constitue un véritable danger pour les tiers.

587. Concluons donc. Le droitdu preneur reste un droit de créance. Seulement, dans certains cas exceptionnels, la loi,

1. Voy. Les contrais et les obligations, p. 214, — suprà, n*"* 572 et 575.

S. Pour qu'on n3 se méprit pas à cet égard, le rapporteur de la loi au Corps législatif s est exprimé en ces termes : On a dû c assujettir «\ la transcriptioD « tous les actes qui, sans constituer des droits réels, imposent cependant à la pro- « priété des charges qui sont de nature à en alt<^rer sensiblement la valeur ; « tels sont les baux à long terme ». U. P. l85o.IV.30, col. 1.

3 Cette solution résulte avec évidence du rapprochement de Tarticle 1 de la loi de 1855 avec Tarticle 2118 du Code cItH. Voy. Aubry et Ran, 5« édition. Il, p. 667, texte et note G.

pour ites raisons d*utilité, soumet ce droit à certaines prescriptions <jMi sont ordinairement propres aux droits réels. Ainsi s'expliquent toutes les dispositions de la loi.

588. Nous soDimes conduits de la sorte à une observation qui va achever de préciser la portée de l'article 1743.

Nous avons constaté que le sens du texte est le suivant : la clause d'entretenir le bail, fort usitée précédemment en fait, est désormais sous-entendue. Il résulte de là non seulement que le preneur a un droit opf)Osable à Tacquéreur, mais que Tacquéreur est tenu, comme Tétait le bailleur auquel il se substitue, de procurer une jouissance effective, de « faire (c jouir »y suivant Texpression de Tarticle 1709.

Or ce résultat est favorable au preneur ; et on n'arriverait pas à ce résultat avec la théorie du droit réel. Pi le preneur pouvait opposer le bail à l'acquéreur comme, ayant donné naissance à un droit réel, il n'aurait contre l'acquéreur aucun droit individuel, et ne posséderait, vis-à-vis de lui, que le droit de jouir ; pour obtenir la jouissance à laquelle il a droit, il devrait s'adresser au bailleur, seul tenu envers lui. Au contraire, si le preneur peut opposer le bail àTacquéreur parce que l'acquéreur est réputé s'être engagé à entretenir le bail, il exerce contre lui tous les droits qu'il, aurait eus contre le bailleur; il a non seulement le droit de jouir, mais le droit d'exiger que l'acquéreur le fasse jouir.

A ce point de vue, la théorie du droit de créance est plus favorable au preneur. Elle lui confère à rencontre de l'acquéreur, par suite de la clause sous-entendue d'entretenir le bail, des droits qu'il n'aurait pas autrement ; le preneur se trouve vis-à-vis de l'acquéreur dans la situation où il était vis à-vis du bailleur.

Or c'est ce que la pratique admet*. L'acquéreur est subrogé au bailleur, qui lui transmet son obligation, de telle sorte que rien n'est changé au bail.

580. Nous en avons fini avec cette question, qui est intéressante, nous l'avons vu, au double point de vue juridique et économique '.

La thèse du droit réel remportera selon toute vraisem-

1. Paris 14 juin 1859. 0. P. i8B9. II. Ii6, — Bouen 15 mars 1869, D. P. 1871. (I. 78, — Cass. 25 aTiil 1893, D. P. 1893. I. 287.

2. Voy. sur rensemble de la question Demaute et Colmet de Santerre, Cours analytique, VII, p. 285 h 294.

432 LOUAGii:

blance. Si cllen*a pas de fondement en droit pur, elle est très acceptable en législation, peut-être même préférable. Tôt ou tard le droit du preneur sera considéré comme un jus in re immobili susceptible d'hypothèque. Pourquoi n*en seraitil pas ainsi? Du moment que la tradition, dont l'origine n^est rien moins que claire, ne suffit pas à donner satisfaction à des intérêts qui se manifestent, il faudra bien qu'elle finisse par être modifiée.

Seulement, cette modification est-elle actuellement réalisée? Interprètes de la loi, nous devons répondre que non.

§ 2. — Règles particulières aux baux à loyer.

590. Au titre Du louageM^ règles particulières aux baux à loyer sont indiquées par les articles 1752 à 1762, qui forment la section II du chapitre 11.

Ces articles — et nous en dirons autant de ceux composant la section suivante, qui traite des règles particulières aux baux à ferme —ne présentent guère d'intérêt doctrinal. Ils ne renferment que des détails de pure pratique, et nous avons déjà relevé les quelques dispositions qui méritent de fixer Tattention. Nous pourrons donc passer rapidement sur ce qui reste.

Les seuls articles de la section II qu'il faille signaler ont trait à cinq points.

Premier point.

591. L'article 1752 est ainsi conçu : « Le locataire qui ne « garnit pas la maison louée de meubles suffisants peut être (( expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de « répondre du loyer. »

La loi impose au locataire l'obligation de garnir la maison louée de meubles suffisants afin d'assurer Tefficacité du privilège accordé au bailleur^ par l'article 2102-1*; cette exigence assure indirectement le paiement des loyers, comme l'indiquent les derniers mots de l'article 1752. Faute de satisfaire à cette exigen<'e, le locataire est exposé à la résiliation du bail (article 1 181), ce que l'article 1752 exprimo en disant qu'il peut être expulsé; à moins toutefois, ajoute le texte, « qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer ».

1. Les sûretés personnelies et réelles, tome I, p. 346 et suiv.

KËGLBS PARTICULIÈRES AUX BAUX A LOYBR 433

Cette règle n'est pas, à proprement parler, particulière aux baux à loyer, car l'article 1766 dispose : « Si le preneur d'un « héritage rural ne le garnit pas de bestiaux et des ustensiles M nécessaires à son exploitation,.... le bailleur.... peut, sui- <i vantles circonstances, Taire résilier le bail. » Aussi auraiton pu insérer cette disposition dans la section I,qui traite des règles communes aux baux à loyer et à ferme. Cependant la règle, bien que commune aux locataires et aux fermiers, n'est pas tout à fait identique dans les deux cas ; et c*est pourquoi le Code la mentionne à deux reprises.

592. La seule question que soulève Tarticle 1752 est de savoir ce qu'il faut entendre par l'expression « meubles sufcf fisants ».

On ne doit prendre en considération que les meubles sur lesquels porte le privilège du bailleur ^ En effet, l'article 1752 est la garantie d'efficacité de ce privilège. Ur il frappe « tout ce qui garnit la maison louée », suivant les termes de Tarticle 2102-l^

Ces meubles doivent représenter une valeur suffisante. Mais suffisante eu égard à quoi? La suffisance n'est qu'une relation ; elle suppose un terme de comparaison.

Faut il que les meubles soient suffisants pour répondre du montant dos loyers du bail tout entier ? Dira-t-on, au contraire, que les meubles garnissant la maison sont suffisants lorsqu'ils couvrent le terme courant ?

Les opinions, sur ce point de pure pratique, restent partagées. Les anciens usages de Paris exigeaient que les meubles garantissent une année entière de loyer >. Plusieurs auteurs ' estiment que le locataire satisfait à son obligation de garnir la maison louée lorsque son mobilier est suffisant pour répondre du loyer courant et du terme prochain, ainsi que des frais de saisie et de vente. Un auteur va jusqu'à exiger que les meubles couvrent les loyers du bail entier *.

Toutes ces solutions sont arbitraires. La loi n'a pas indiqué le nombre des termes de loyer dont le paiement doit être garanti ; par suite, c'est dans un autre ordre d'idées qu'il faut chercher la réponse à la question posée.

i. 1.68 fùretés personnelles et réelles, tome I, p. 346 et suiv.

2. Voy. Guyot, Répertoire de jurisprudence, édition de 17S4, v» Bail, p. 20.

3. Duranton, XVII, n* 157, — TropIoDg, louage, II, n- 534.— Planiol, 4» édition, II, n« 1699, p. 551.