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UKGLES PARTICULIÈRES AUX BAUX A FËR3I£ 441

Quatrième point.

609. Les articles 1769 à 1773 s occupent des inderoDités dues aux fermier en cas de perte des récoltes.

Le bailleur doit procurer au preneur une jouissance effective et continue de la chose louée. Le fermage dû par le preneur est le prix de cette jouissance; là où la récolte fait défaut, le fermage cesse d'èlre dû faute de cause. D'où cette conséquence que le fermier a droit à une réduction proportionnelle quand un cas fortuit — tel que feu, grêle, gelée, inondation — vient à le priver de la moitié au moins delà récolte, en prenant pour terme de comparaison une récolte moyenne (article 1770).

Toutefois, lorsque le bail a été fait pour plusieurs années, cette règle est modifiée è deux points de vue. D'une part, le droit à rindemnité cesse si le fermier a trouvé une compensation dans les récoltes des années précédentes ; en d autres termes, on fait une moyenne des années du bail, el il n'y a pas lieu à indemnité si la récolte moyenne est ordinaire. D*autre part, si Tannée calamiteuse n*est pas la dernière du bail, il faut attendre la fin du bail pour établir, au moyen d'une compensation de toutes les années de jouissance, si le fermier est en droit de se plaindre ; de même que la perte peut être compensée par les années précédentes, de même elle peut être couverte par les années à venir (article 1769).

610. Il y a cependant des cas dans lesquels le fermier n'a droit à aucune indemnité. Ce sont les suivants :

V Lorsque la perte se produit après que les récoltes ont été séparées de lu terre (article 1771 alinéa 1). L'obligation du bailleur a été alors pleinement exécutée ; les risques, depuis la perception de la récolte, sont h la charge du fermier.

2** Lorsque la cause de perte existait et était connue au moment où le bail a été passé (article 1771 alinéa 2).

3° Lorsque le preneur s'est expressément chargé des cas fortuits. L'article 1772 lui permet de le faire, mais sous une réserve, énoncée par l'article 1773.

Cinquième point.

611. Les articles 1777 et 1778 ont trait aux droits et obligations du fermier entrant et sortant. Contentons-nous de renvoyer à la lecture de ces textes ^

1. Indépondamment des difficultés de détail auxquelles rapplication des

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SECnON II. —, Sor eertaines fomuMi partienlières

du louage des cfbo^^es

prévaes i*t reyleai**niée<» depuis 1804

par ues lois spéciales.

612. Ainsi que nous l'avons annoncé par avance S nous allons grouper ici les principales règles édiclées par diverses lois spéciales en ce qui concerne le bail à colonagc partiuire, le bail h domaine congéable, le bail à comptant et le bail emphytéotique.

Les lois spéciales dont nous venons de parler ont introduit des prescriptions abondantes, doni un grand nombre sont d'ordre purement réglementaire. Nous n'insi^^terons pas sur celles-là, et nous concentrerons notre attention sur les quelques points qui présentent un intérêt doctrinal.

§ 1. — Le bail à colonage partiaire.

613. Nous lavons déjà rencontré sur notre route, en nous occupant, dans la section précédente, des différentes espèces de bhux à ferme '. Mentionné d*une manière tout à Fait incidente par le Code de 1804, le bail à colonage partiaire a été réglementé par la loi du t8 juillet 1889, qui est un fragment du Gode rural ' et dont il nous faut exposer l'économie générale *.

614. La théorie juridique du métayage peut être résumée dans les trois propositions suivantes.