Planlol, op. cit., 4« édition, II, n» 1810, p
7. Cass. 11 février 1896, D. P. 1896. I. 239. Sir. 1R97.1.10.
être rachetée ^ Le colon peut délaisser la vigne quand cela lui convient V
686. Les règles du contrat étant ainsi déterminées par l'usage, il est advenu que le phylloxéra a obligé les colons à arracher leurs vignes, lis les ont replantées» et ont émis la prétention de continuer leurs baux.
Mais ils se sont heurtés & la résistance des propriétaires, qui prétendaient reprendre leurs terres absolument libres, sous prétexte que la mort de la vigne avait nécessairemeDt entraîné la cessation des baux. La jurisprudence, en présence des usages établis, dut reconnaître le bien-fondé de cette prétention '.
Cette jurisprudence rendait intolérable la situation des colons. Aussi le législateur crut-il devoir intervenir pour remédier à cet état de choses. La loi du 8 mars 1898 donne au colon le droit de reconstituer sa vigne détruite sans que le caractère et la durée du bail se trouvent modifiés (article 1 alinéa!). Pour opérer cette reconstitution, le colon jouit d'un délaide quatre annéesà compler de Tépoque où la vigne est détruite (article 2), et la loi considère la vigne comme détruite du moment que la moitié des ceps est improductive (article i alinéa 2).
Mais le colon n'est pas obligé de reconstituer la vigne détruite. Il est seulement autorisé à le faire. S'il n'use pas de la faculté que lui accorde la loi nouvelle, il reste soumis aux anciennes règles, et le bail peut être résolu pour cause de destruction de la chose qui en fait Tobjet ^.
L*article 3 alinjéa 1 permet au colon de céder à toute époque son droit à un tiers. En cas de cession, il devra notifier au bailleur le nom du tiers et le prix de la cession (article 3 alinéa 3) ^ Si le cessionnaire n'est ni l'ascendant ni le descendant du colon, le bailleur jouit, à prix égal, d un
t . Dalloz, Répertoire, y» Louage à eomplant, n^ 5 .
2. Trib. de la Roche sur-Yon 27 juillet 1893, sous Poitiers 19 février 1891. T>.P. 1894.11.383.
3. Poitiers 13 février 1894, précité, — Cass. 11 février 1896, D. P. 1896.1. 239, Sir. 1897.1 10.
4. Voy. Rapport de M. Locour-Grandmaison au Sénat, Journal officiel du 20 mai 1898, Documents parlementaires du Sënai^ p. 62,— Baudry-Lacantinerie . et Walil, 2« édition, II, n» 1517, — Planiol, op. «r, 4- édition, II, n« 1811. — Cpr Cass. 14 novembre 1900, D. P. 1900.1.597.
5. Cette notification n'est soumise à aucune forme sacramentelle : Poitipfs 3 mal 1902, D. P. 1904.1.364.
FOKMES PARTICULIÈKES DU LOUAGE DES CHOSES 461
droit de préemption (article 3 alinéa 2) ; s'il veut en user, il doit notifier son acceptation au colon, daus un délai déter-* miné (article 3 alinéa 4), passé lequel il est censé avoir renoncé à son droit (article 3 alinéa 5} ^
§ 4. — Le bail emphytéotique.
687. Il n existe pas de définition légale du bail emphytéotique. Et il est difficile, en môme temps que dangereux à certains égards,de donner une détinition doctrinale de ce contrat. D'une façon très générale, le bail emphytéotique est un bail h long terme, portant sur un immeuble, et ayant pour effet de transférer au preneur un droit plus étendu, plus complet que celui qui résulte d'un louage ordinaire*.
688. Quant à la question de savoir si un contrat de louage portant sur un immeuble constitue un louage emphytéotique ou un louage ordinaire, cette question est une pure question de fait et d'intention.
Pour éviter toute équivoque et tout risque de contestation, les parties ont grand intérêt à indiquer expressément la nature qu'elles entendent attribuer au contrat qu'elles passent.
A défaut de déclaration expresse de leur part, Texistence de Temphytéose se reconnaît essentiellement aux traits suivants. D'abord, il faut qu'il s'agisse d'un immeuble, et que le bail ait été conclu pour une longue durée: dix-huit ans au moins, quatre-vingt-dix-neuf ans au plus. Il faut, en second lieu, que le prencîur se soit engagé à exécuter des travaux de nature à améliorer Timmeuble et qu'il ait assumé l'obligation de payer au colon une redevance modique. Enfin, il faut qu'il apparaisse que l'intention des parties
1. Le bailleur esl censé a\oir rcDOucé à son di-oit de préemption lorsque, ayant connu la cession, il a accepté du nouveau colon la redevance en nature à laquelle il a droit : Cass 30 novembre 1903, D. P. 1904.1.364.
2. Sur le bail emphytéotique, voy. Garsonnet, Histoire des locations perpétuelles et des bauaa à longue durée, p. 413 et suiv., — Cbénon, Les démembrements de la propriété foncière avant et a très la dévolution, "p, 49, - VioUet, ^i>toire du droit civil français, 3« édition, p. 707 et suiv ,— Lefort, Histoire des contrats de location perpétuelle ou à longue durée, p. 343 et suiv., — Pépin Le Halleur, Histoire de temphytéose, — Planiol. Traité éWmentaire de droit civil, 4« édition, H, n*' 1756 et suiv., p 570 et su iv.. — Baudry-Lacantinene et Wahl, Louage, 2* édition, II, n»* 1443 et suiv.
ait été de faire acquérir au preneur des droits excédant la limite des droits du preneur à ferme ordinaire.
639. Le but visé par les parties au contrat est le plus souvent d'assurer le défrichement et la mise en culture de terrains ayant une petite valeuret une grande étendue '.Pour de pareils terrains, il est plus facile de trouver un preneur à emphyléose qu'un fermier ordinaire, à cause de la modicité de la redevance emphytéotique. La modicité même de cette redevance est compensée pour le bailleur par les améliorations que le preneur s'engage à apporter au fonds.
640. L'existence du bail emphytéotique remonte très loin dans le passé *. Comme le mot même Tindique, Temphytéose a une origine grecque. Importé dans le monde romain, le bail emphytéotique y a été extrêmement usité, puis il a été transplanté dans Tancienne France, où la pratique eo a été assez générale pour que les coutumes aient élaboré et consacré tout un ensemble systématique de règles en ce qui le concerne '.
La loi des 18-29 décembre 1790, après avoir interdit les rentes foncières non rachetables *, ajoutait : « Sans préjudice
1. Nous avons vu {suprà^ n' 631 > que le bail à domaine congéable présente les mêmes avantages au point de \ue économique.
2. Sur rhistoire de Temphytéose, roy. en particulier Chénon, op, eii.. p. 49 et suiv., — Viollet, op. et/., p 707 et suiv.
3. Dans le Sud-Est de la France, surtout en Dauphiné et en Savoie, Temphytéose s*appelait albergement.L*albergeroent était un contrat par lequel le proprit^taire d*un fonds le donnait & l'emphytéote, ou albergataire, pour en jouir et disposer à perpétuité, à la charge de le cultiver, réparer et améliorer, moyennant une redevance en grains, denrées ou espèces. L*albergeant gardait le domaine direct, et jouissait de la redevance comme du produit de son fonds ; Ta! herga taire acquérait le domaine utile c'est-h-dire le droit de disposer du fonds comme d'une chose lui appartenant en toute propriéU^, sous la seule restriction de payer périodiquement au bailleur le cens ou canon emphytéotique.
L*albergement portait souvent sur les droits de riverai neté des cours d'eau et sur les eaux elles mêmes. De nos jours encore. les tribunaux du Sud-Est ont fréquemment k interpréter des contrats de cette nature.
Les lois révolutionnaires abolitives des droits féodaux ont confirmé sur U tête de Talbergataire le domaine utile, qui est devenu pleine propriété iucommutable, mais seulement dans les limites de Tacte, et sans modifier ni étendre Temprise de Talbergement concédé
Voy sur ce contrat, Richard, Sssai mr le contrai (Talhergemeru, thèse de doctorat, Grenoble. 1906. — Cpr. Grenoble 4 avril 1905, Joumai de Is Cour de Grenoble, 1903 1.162.
4. Voy. ce qui sera dit à cet égard dans la partie du Cours intitulée La elassification des droits, la propriété et ses démembrements,^ Voy. en attendant Chénon, lac, cit., p. 108 et suiv., — et Robert Rendant, loc. cit., p. 302 et suiv.
FORMES PARTICULIÈRES DV LOUAGb DKS CUOSES 463
cfdes baux à rente ou emphytéoses et non perpétuels, qui <« seront exécutés pour toute leur durée et pourront être faits <« à l'avenir pour quatre-vingt-dix-neuf ans et au-dessous. » Ce texte lève tous les doutes que l'on pourrait avoir sur la validité du bail emphytéotique, à condition qu'il soit temporaire ; mais il ne détermine point le régime légal de Temphytéose.
Le Code civil de 1804 n'a pas comblé cette lacune. 11 est absolument muet sur le bail emphytéotique.
Aussi les auteurs, pour parvenir à établir le régime que les lois positives ne définissent pas, ont ils cherché à combiner les traditions de l'ancien droit avec les principes posés par le Code pour le bail à ferme ordinaire. Cette combinaison n*a pas pu se faire sans que des controverses graves se soient élevées en grand nombre ^
Ces controverses étaient embarrassantes dans la pratique et mettaient obstacle au développement du bail emphytéotique. Aussi le législateur s*est-il décidé à y mettre un terme par la loi du 2S juin 19U2,sur le bail emphytéotique, qui forme le titre V du livre 1 du Code rural en préparation '^.
L'intervention du législateur en cette matière était-elle vraiment utile ? On Ta contesté, en faisant valoir que l'usage du bail emphytéotique est extrêmement restreint de nos jours. Mais la loi de 1902 a été faite précisément pour généraliser cet usage ; le législateur est intervenu surtout avec la pensée que le bail emphytéotique, désormais régi par des dispositions précises, pourrait être employé avec grand avantage dans nos possessions d*outre-mer '.
641. La loi de 1902 contient une réglementation complète du bail emphytéotique \
Nous ne pouvons pas présenter ici le commentaire complet et détaillé des ditTérents articles. Contentons-nous de grouper autour des quatre idées suivantes les règles qui présentent le plus d*intérêt soit pratique, soit doctrinal.
1 . Voy. Dalloz, Supplément au Répertoire t v» Louage emphytéotique y n^* 3 et
2. Voy. sur le Code rural, 9uprà, p. 179. tiote 2, — et 442, noUi 3.
3. Voy. la notice de M. Blaisot, dans V Annuaire de législation /rançaisê publié par la Société de législation comparée année 1903, p. 168.
4. Le but de la loi de 1902 a été de « consacrer point par point les prin- N cipes admis par la jurisprudence antérieure ». Rapport de M. Georges Grau k la Chambre des députés, Journal officiel des 8 et 9 février 1899, Documents parlementaires de la Chambre, p. 142.
4G4 LOUAGB
Première idée.
L'emphyléosp est un contrat consensuel.
Mais les parties n'en sont pas moins oblig(^es,en rait,de constater le bail part^crit. En effet, le bail emphytéotique est toujours convenu pour une durée supérieure à dix-huit années (article 1 alinéa 2); or la loi du 23 mars 18S5 soumet les baux de plus de dix-huit ans à la transcription (article 2-4'') \ ce qui rend indispensable de passer acte pour tous les baux emphytéotiques.
Les règles du droit commun sont applicables en ce qui concerne la preuve du bail emphytéotique (article 3 alinéa 1]. Notamment, les articles 1715 et Î7i6 du Code civil reçoivent leur application '.
Deuxième idée.
L'emphytéosc est un contrat synallagmatique, donnant naissance à des droits et à des obligations au profit et à la charge de chacune des parties.
1° Le preneur doit payer au bailleur là redevance ou canon emphytéotique (article 3) ». Cette redevance consiste soit en une somme d'argent, soit dans la prestation d'une partie des fruits ou produits de rimmeuble.Elle est le plus souvent très modique^ ; le bénéfice du propriétaire consiste non dans la perception de la redevance, mais dans les améliorations qui sont apportées au fonds par Temphytéote *.
2"" Le paiement de la redevance est garanti au propriétaire par le privilège • de l'article 2102-1" Le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement de la redevance pendant deux années consécutives après deux sommations restées sans résultat^; néanmoins les tribunaux peuvent toujours accorder des délais au preneur (article 5).
