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CONDITIONS NÉCESSAIRES A LA VALIDITÉ DE LA VENTE iOl

On peut s'étonner que l'article 1 681 autorise la déduction du dixième du prix total. En effet, l'acheteur est censé avoir abusé de la situation du vendeur ; pourquoi, dès lors, lui faire un avantage ?

La faveur accordée s'explique par deux motifs. D'abord, il ne faut pas priver l'acheteur de tout bénéfice ; il est légitime de sa part d'en espérer un. En second lieu, la rescision est dangereuse, car elle entraîne résolution ; dès lors, il est bon d'intéresser Tachcteur au maintien de la vente.

Ajoutons que les tiers contre lesquels la rescision réfléchirait peuvent user du bénéfice accordé h l'acheteur et arrêter de la sorte les effets de la rescision (articles 1166 et 1681 alinéa 2).

147. Voilà un premier aspect de la question posée : celle de savoir dans quelle mesure le prix convenu doit, pour que la vente se forme et subsiste, représenter la valeur de la chose vendue. En matière immobilière, la lésion de plus des sept douzièmes autorise la rescision au profit du vendeur.

Second aspect de la question.

148. En dehors des cas oii la lésion est une cause de rescision de la vente, l'insuffisance du prix peut-elle vicier la vente et autoriser une action tendant à la faire tomber ?

La question se pose pour les ventes de meubles, auxquelles les articles 1674 et suivants sont étrangers. Elle se pose en matière de ventes immobilières, dans les cas où Tinsufiisance du prix n'a pas les caractères nécessaires pour constituer la lésion et entraîner la rescision.

140. On admet généralement que l'insuffisance du prix peut vicier la vente en dehors des prévisions de l'article 1674. il est vrai qu'on semble méconnaître ainsi l'article 1118 ; du moment que la lésion ne vicie les contrats que par exception, elle ne devrait être admise comme cause de rescision, en matière de vente, que dans les cas et sous les conditions prévus. On élude l'objection en faisant observer que Tinsuffisance du prix, dans les cas où on la considère comme une cause de nullité, constitue non plus une lésion autorisant l'action en rescision, mais un vice relatif à l'objet et donnant ouverture à l'action en nullité. La distinction est un peu subtile et

sent le détour ; cepelidant la notion est exacte, si les applications qu'on en fait sont parfois contestables.

Voici comment on exprime d'ordinaire celte idée.

Le prix est un élément nécessaire de la vente (article 1 583). 11 ne suffit pas, pour la validité de la vente, qu'un prix quelconque ait été stipulé; il faut, en outre, que le prix qui a été convenu soit sérieux. En dehors des cas exceptionnels où la lésion autorise la rescision, la vileté du prix, ou Tabsence d'un prix sérieux, donne ouverture à l'action en nullité.

Or trois différences saillantes séparent, en cette matière, la rescision de la nullité.

1*" La rescision pour lésion n^est admise que dans les ventes d'immeubles (article 1674). La nullité pour vileté du prix, pour absence d'un prix sérieux, l'est dans toutes les ventes, tant mobili^res qu'immobilières.

2* L'action en rescision n'est accordée qu'au vendeur (articles 1674 et 1683). L'action en nullité pour vileté du prix appartient à l'acheteur comme au vendeur. La vente, n'ayant pas d'objet, ou, ce qui revient au même, n'ayant pas d'objet sérieux, manque d'un élément nécessaire ; elle est nulle au regard des deux parties, et Tune comme l'autre peut avoir intérêt à la faire tomber.

3o L'action en rescision n'est recevable que pendant deux ans (article 1676). L'action en nullité peut être exercée pendant dix ans ; et il s'agit non d'un simple délai, mais d'une prescription véritable.

150. Toutes ces règles sont incontestables au point de vue théorique. Seulement, que faut-il entendre par un prix sérieux ? (Comment l'insuffisance du prix, en dehors de la lésion telle que l'article 1674 la conçoit, peut-elle constituer la vileté du prix?

Le seul principe que Ton puisse poser à cet égard est le suivant : le prix est vil s'il présente avec la valeur de la chose une disproportion telle qu'on ne puisse le regarder raisonnablement comme l'équivalent de cette chose, en un mot s'il est dérisoire.

Donnons des exemples.

{^ L'hypothèse classique est celle d'un immeuble, ayant peut-être une véritable importance, qui est vendu nummo nno.

CONOITlOiNS NÉCESSAIRES A LA VALIDITÉ DE LA VENTE 103

2^ Un immeuble est vendu pour une partie des fruits qu'il produit \

3"* Un meuble ou un immeuble est vendu moyennant une rente viagère, dont les arrérages sont inférieurs ou même égaux aux revenus de ce meuble ou de cet immeuble. Par exemple c'est un immeuble ; il est loué cinq mille francs, et le propriétaire le vend pour quatre ou cinq mille francs de rente viagère '.

Dans ces divers cas, il a été jugé que le prix n'est pas sérieux, qu'il est purement apparent, et que, dès lors, la vente est nulle 3. La loi ne le dit pas, il est vrai ; mais il n'était ni nécessaire ni utile de le dire, car cela va de soi.

151. Cependant la solution n'est pas toujours exempte de flirfîcultés.

Le prix dérisoire peut n'être qu'un prix fictif. Alors la vente est une donation et vaut comme telle, pour le tout si le prix est fictif, pour le surplus si le prix est seulement insuffisant. La jurisprudence, nous l'avons indiqué déjà ^ admet sans conteste la validité des donations déguisées.

Cela étant, peut-on supposer un prix dérisoire, en dehors (lu cas où les parties ont entendu faire une donation, sans ajouter que le contrat est l'œuvre dMnsensés, tout au moins de personnes n'ayant jamais eu l'intention d'agir sérieusement et par conséquent de se lier, de sorte que le contrat serait nul faute de consentement ?

Il ne faut rien exagérer à cet égard. Spécialement dans le cas de vente d'un immeuble moyennant une rente viagère dont les arrérages sont inférieurs aux revenus, la convention peut être sérieuse ^ Des raisons particulières ont pu déter-