DE LA PROMESSE DE VENTE

920. Il faut distinguer les différentes promesses de vente possibles :

l^ La promesse de vente non acceptée (pottidtaHo). Elle est sans effet» d'après Tancien droit et le droit moderne (voy. suprà, n* 10) ;

^ La promesse unilatérale de vendre, sans fixation de prix. Suivant Pothier, n"^ 481, elle est valable et le prix doit être fixé par des experts. Mais elle est nulle et doit être considérée comme un simple pourparler, une proposition, qu'il ne faut pas confondre avec la promesse de vendre (voy.' infrà, n* 962);

3^ Une promesse unilatérale de vendre, avec détermination du prix. L'engagement est accepté d'autre part, mais la vente n'est pas encore consentie. Une partie s'est obligée à vendre une chose à l'autre, mais l'autre ne s'est pas encore engagée à tacheter. Trois opinions s'étaient autrefois formées sur l'effet de (Jette promesse. Suivant les uns, elle était une obligation de faire et ne donnait lieu qu'à des dommages-intérêts en cas d'inexécution. Suivant Pothier, û^ 479 et 480, l'accepteur de la promesse pouvait faire prononcer par la justice que, faute par le prometteur de passer le contrat de vente, la sentence vaudrait contrat de vente et qu'il serait permis à l'accepteur de saisir la chose et de s'en faire mettre en possession par suite du jugement. Pothier atteste que c'était l'opinion suivie en pratique. D'autres encore considéraient cette promesse comme une obligation de donner, en vertu de laquelle celui au profit duquel la promesse avait été faite pouvait immédiatement demander la délivrance de la chose, sans que le jugement se substituât au contrat. Les trois opinions étaient d'accord sur la force obligatoire d'une promesse semblable.

921. Quel est, sous le code, l'effet d'une promesse de vente non synallagmatique? L'article 1589 ne décide rien; il s'occupe de la promesse réciproque. La promesse non synallagmatique est valable (art. 1107; suprà, n"" 7). Elle ne constitue pas une obligation de donner (art. 1138), mais une obligation de faire, puisque les parties n'étaient pas encore d'accord sur la transmission de la propriété. Merlin, Rép., v^ Vente, § VU, n^ 5, sou-

tient à tort que cette promesse est sans effet; car cette promesse est une proposition de veùte, avec engagement» de la part de celui qui veut vendre, de ne pas vendre la chose à un autre avant d*avoir une réponse de celui à qui il a fait la proposition. Rien ne s'oppose à la validité de cette promesse. (Troplong, n<» 116; Duvergier, n^" 122; Zachari», § 349; Cass. fr., 22 janv. 1868, D., 1868, 1, 170.) Ainsi, tant que la vente n*a pas été acceptée, Fauteur de la proposition demeure propriétaire. L'acceptation n'a pas d'effet rétroactif Mais, si au moment où l'accepteur de la promesse en demande l'exécution, le promettant est encore propriétaire de la chose, la justice peut y attribuer l'effet admis par Pothier et indiqué au n"" 920.

028. 4"" Des promesses de vente synallagmatiques. « La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », dit l'article 1589. -^ Dans l'ancienne jurisprudence, il y avait beaucoup d'obscurité et de divergence d'opinions sur les effets de la promesse de vente. (Troplong, n"^ 125-129.)Les rédacteurs du code ont voulu, par l'article 1589, mettre un terme à l'incertitude qui régnait dans cette matière.

923: La promesse de vente acceptée fait-elle passer la propriété et les risques de la chose à l'accepteur? Il faut, avant tout, suivre l'intention des parties, telle qu'elle résulte d'une saine interprétation de leur contrat. En l'absence de toute clause particulière, il faut décider que l'accepteur acquiert la propriété par l'effet seul de la promesse de vente. (Zachari®, § 349 ; Duranton, n^" 51 ; Duvergier,n^ 124; Golmet de Santerre, t. VII, n"" 10 bis, H ; Laurent, XXIV, n^ 12-16.)

Motifs : 1"^ La disposition formelle et littérale de l'article 1589, qui ne fait pas d'exception et à laquelle aucun principe général ni aucune autre disposition de la loi ne commandent de faire une restriction; 2*' Le législateur connaissait toute l'obscurité et toutes les controverses qui avaient régné dans cette question sous l'ancien droit, et il voulait y mettre un 'terme. Il n'aurait fait que perpétuer l'obscurité si, tout en assimilant la promesse de vente à la vente même, il avait entendu y attacher un autre effet qu'à la vente même, sans toutefois définir cet effet ; 3"" Si la promesse de vente n'a pas, sous tous les rapports, les effets de la vente,

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on peut se demander quel effet elle aurait alors. Troplong dit que le code H*a attribué à la promesse de vente que Teffet qu elle avait dans Tancien droit, c'est-à-dire de la rendre obligataire et de faire que le vendeur pût être contraint recta via, sans détour, à livrer la chose, et Tacquéreur à solder le prix. Mais Tancienne jurisprudence attachait à la promesse de vente tous les effets qui étaient alors attribués à la vente, c'est-à-dire de faire naître une action en délivrance, qui coïncidait avec l'aciion de passer contrat de vente. Ces effets étaient moins étendus que ceux de la vente sous le code civil. Or, de deux choses Tune : ou bien, et c'est là l'interprétation la plus rationnelle, la législation nouvelle, en assimilant la promesse de vente à la vente, a voulu y attacher les effets que la vente a actuellement, et alors la propriété passe à l'acheteur; ou le code considère la promesse de vente comme constituant une obligation de livrer, mais pas encore comme une vente parfaite; et encore, dans ce cas, la propriété de la chose serait transmise en vertu de l'article 1138. (Voy. suprà, n« 56 ; Laurent, XXIV, n*» 21.)

924. La promesse de vendre dans un délai déterminé, par exemple dans un an, est-elle translative de propriété dès à présent?

Si le terme.n'a pas été ajouté pour fixer l'époque de l'exécution de la vente, il faut décider que la promesse de vendre n*a pas encore les effets de la vente ; car l'intention contraire résulte de ce que les parties ont stipulé un délai entre la promesse de vendre et la vente même ; elles n'ont donc pas encore voulu contracter une vente actuellement. (Duvergier, n^" 125; Golmet de Santerre, t. VII, nMOfew, m.)