Sur quoi porte le privilège

397. Le vendeur d'un immeuble a les mêmes droits que le vendeur d'un objet mobilier, et ces droits ont le même fondement: le droit de résolution et le privilège; mais ses droils sont plus étendus, en ce sens que la résolution réagit contre les tiers, et que le jirivilège est armé du droit de suite. Le droit de suite rend inutile le droit de revendication que la loi donne au vendeur d'effets mobiliers, pour empêcher la revente; la revente de l'immeuble ne peut causer aucun préjudice au vendeur, car il exerce son piivilègc contre le tiers acquéreur; et s'il agit en résolution,

(Tome xyx PRIVILÈGES IMMOBILIERS. 505

il peut revendiquer l'immeuble contre tout tiers détenteur (n" 2).

398. L'article 27 accorde le privilège au vendeur; tandis que l'article 19, qui énumère les privilèges mobiliers, dit que \e prix de vente est privilégié. Cette dernière expression est plus exacte ; le privilège n'est pas accordé à la personne, il est accordé à la qualité de la créance (n° 3).

Le code Napoléon, après avoir donné un privilège au vendeur, ajoute, au n" 2 de l'article 2102 : « Ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisilion d'un immeuble (sont privilégiés), pourvu qu'il soit aulhentiquement constaté par l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance du vendeur, que ce payement a été fait des deniers empruntés. « Ce privilège n'est pas mentionné par la loi nouvelle. La disposition du code était inutile; en ejEFet, la subrogation transmettons les droits du créancier à celui qui est subrogé, que la subrogation soit légale ou conventionnelle (art. 4250); l'article 2103 ne faisait que reproduire cette disposition, et il semblait dire que le privilège du subrogé était un nouveau privilège, tandis qu'il a, en réalité, le privilège du vendeur. La loi belge apporte cependant une modification au code civil, nous l'avons fait connaître, en traitant de la publicité (1) (n° 4).

399. La loi ne prescrit aucune condition de forme pour l'existence du privilège ; il existe par cela seul qu'il y a vente. Mais comme le privilège ne devient efficace que par la publicité, laquelle se fait d'ordinaire en transcrivant le titre authentique qui constate la vente, il en résulte que le vendeur qui veut s'assurer son privilège doit faire dresser acte de la vente devant notaire (n" 5) .

400. Le vendeur a un privilège pour le payement du prix. 11 faut donc que le prix reste dû, en tout ou en partie. Tant que le prix n'est pas payé en entier, le privilège subsiste, parce que la cause du privilège existe. Le privilège est indivisible comme fhypothèque, puisque le privilège immobilier est une hypothèque privilégiée; il subsiste donc sur tout l'immeuble, tant que le prix n'est pas payé en entier (art. 30) (n° 6).

Qu'entend-on par prix? C'est la prestation que le contrat impose à l'acheteur et qui, d'après la doctrine traditionnelle, doit

{\) Voyez, ci-dessus, n» 531.

26i PRIVH.f.r.nS. fTome \XX.)

consister en une somme d'argent, soit en capital, soit en rente. Nous renvoyons h ce qui a été dit au titre de la Vente (I). On comprend dans le prix les charges qui ont été imposées h l'acheteur, car elles font partie des prestations dont il est tenu au profit du vendeur (n**' 7 et 9).

La loi ne parle pas des intérêts; il était inutile d'en parler, puisque les intérêts sont un accessoire du capital, et, par conséquent, privilégiés au même titre que le capital. Cela est aussi fondé en équité. Les intérêts que l'acheteur doit payer représentent la jouissance qui lui appartient, et cette jouissance profite aux créanciers de l'acheteur; il est donc juste que les intérêts soient privilégiés h leur égard.

Sous l'empire du code, il y avait controverse sur le point de savoir si tous les intérêts dus au créancier étaient privilégiés, ou s'il falhiit appliquer aux privilèges la restriction que l'article 2151 établit quant aux hypothèques. La loi belge décide la question dans ce dernier sens. C'est une application du principe que les privilèges sont des hypothèques privilégiées (n° 15).

401. Le privilège du vendeur porte sur l'immeuble vendu; il est spécial, parce que la cause du privilège est spéciale. Si le prix est privilégié, c'est parce que la chose vendue entre dans le patrimoine du débiteur et profite h ses créanciers. Si la vente avait eu pour objet une portion d'un immeuble, le privilège ne frapperait pas les autres portions (n*» 16).

N" 2. PRIVILKf.E DU COPERMUTAKT.

Sommaire.

402. Ouelles sont les créances privilégiées et les conditions requises pour l'existence du privilège?

402. La loi accorde un privilège aux copermutants, sur les immeubles réciproquement échangés (art. 27, 2"). Ce privilège leur est donné d'abord pour le payement des soultes et velours. Jusqu'à concurrence de la soulte, l'échange est une vente; si j'échange un immeuble valant trente mille francs contre un immeuble qui en vaut vingt mille, il y a vente pour la soulte de

(t) Voyez le l. III de ce cours, p. 40ô, n° G91.

,Toroe XXX.^ PRIVILÈGES IMMOBILIERS. 265

dix mille francs que l'autre échangiste doit me payer; il y a aussi même raison de privilégier la soulte, car la soulte fait entrer la partie de l'immeuble pour laquelle elle est due dans le patrimoine du copermuttant qui doit la payer (n° 19).

La loi donne encore un privilège à l'échangiste « pour le payement de la somme fixe qui serait déterminée par l'acte à titre de dommages et intérêts dans le cas d'éviction ». L'échangiste qui est évincé, soit sur une action en revendication, soit sur une action hypothécaire, peut répéter la chose qu'il a donnée en échange, ou réclamer des dommages-intérêts (art. 1705). S'il agit en répétition, l'échange est résolu, comme s'il n'avait jamais existé ; il n'y a plus de créance, donc pas de privilège. S'il réclame des dommages-intérêts, il a de ce chef un privilège, parce que les dommages-intérêts représentent la valeur de l'immeuble, plus la perte faite par l'échangiste ou le gain dont il a été privé. Pour que l'échangiste ait un privilège de ce chef, il faut que l'acte détermine une somme fixe à titre de dommages-intérêts, c'est-à-dire qu'il les évalue en argent. Dans cette hypothèse, l'échange produit l'effet d'une vente : l'un des échangistes garde le fonds qu'il a reçu et en paye le prix, c'est-à-dire, la valeur actuelle, sous forme de domimages-intérêts. La loi ajoute une condition, l'évaluation des dommages-intérêts. C'est une condition requise pour l'existence du privilège. Elle tient au mode de publicité organisé par la loi. Le copermutant conserve son privilège par la transcription du contrat d'échange stipulant une somme fixe à titre de dommages-intérêts en cas d'éviction. Pour que la transcription rende le privilège public, il faut naturellement que l'acte transcrit mentionne la créance privilégiée (n° 21).