Qui peut délaisser? Qui est débiteur personnel

5o9. Pour que le tiers détenteur puisse délaisser, il doit être capable d'aliéner.

500. Quel est reflet du délaissement quant à la translation de la propriété?

555. Si le tiers détenteur ne paye pas les dettes hypothécaires, il a encore le di^oit de délaisser l'immeuble. On entend par délaissement l'abandon de la détention de l'immeuble hypothéqué; le tiers détenteur qui délaisse reste propriétaire et possesseur, mais il cesse d'être détenteur; de sorte que l'expropriation ne peut pas être poursuivie contre lui; il est créé h l'imiTieuble un curateur par lequel la vente est poursuivie. Le tiers détenteur est intéressé à ce que l'expropriation ne se fasse pas contre lui, puisque son crédit peut en souffrir dans l'opinion du public, qui ignore si le détenteur de l'immeuble est poursuivi comme débiteur ou comme tiers détenant l'héritage hypothéqué; il a encore intérêt à se soustraire aux ennuis et aux embaiTas d'une procédure où il ne figure pas comme partie. Voilîi pourquoi la loi lui permet d'abandonner l'immeuble aux créanciers; pour atteindre ce but, il suffit que la détention leur soit abandonnée, il n'est pas nécessaire que la propriété ou la possession leur soit transmise (11" 275).

556. « Le délaissement se fait au greffe du tribunal de la situation des biens » (art. 102). C'est une espèce de publicité qui est donnée au délaissement dans l'intérêt du tiers détenteur. De plus l'acte de délaissement reçu par le greffier doit être signifié au créancier poursuivant, afin qu'il sache qu'il ne peut plus poursuivre le tiers détenteur, et qu'un curateur doit être nommé pour fimmeuble délaissé (n"' 276-277).

557. Quand le délaissement doit-il se faire? L'article 99 dit que le tiers détenteur est obligé de payer ou de délaisser et que, faute par lui de remplir fune de ces obligations, tout créancier a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué trente jours après commandement fait au débiteur et sommation faite au tiers détenteur. Il suit de Ih que, trente jours après la sommation, les

(Tome XXXI » DU DROIT DE SUITE. 563

créanciers hypothécaires ont le droit de poursuivre l'expropriation contre le tiers détenteur; celui-ci ne peut plus entraver l'exercice de ce droit en délaissant l'immeuble ; il a eu trente jours pour prendre un parti ; s'il n'a pas délaissé à l'expiration de ce délai, il y a droit acquis pour les créanciers de poursuivre l'expropriation sur lui (a° 278).

558. Qui peut délaisser? L'article 100 répond que le délaissement peut être fait par tous les tiers détenteurs qui ne sont pas personnellement obligés à la dette, et qui ont la capacité d'aliéner. Pourquoi le débiteur personnel ne peut-il pas délaisser? Le délaissement a pour objet d'exempter le détenteur de l'expropriation; cela suppose que le détenteur ne peut être poursuivi hypothécairement que parce qu'il détient un immeuble hypothéqué à la dette; en le délaissant, il ne peut plus être poursuivi. Or, s'il est obligé personnellement, il peut toujours être poursuivi; vainement délaisserait-il l'immeuble ; en vertu du lien personnel qui l'oblige h payer, les créanciers auraient néanmoins le droit de le poursuivre et de l'exproprier de l'immeuble hypothéqua, comme de tous ses biens; il n'a qu'un moyen de s'affranchir de ces poursuites, c'est de payer. Tels sont le codébiteur solidaire et la caution qui deviendraient acquéreurs de l'immeuble hypothéqué ; ils sont tenus, en vertu d'un lien personnel, donc sur tous leurs biens et indéfiniment jusqu'à l'extinction de la dette. Donc ils ne peuvent pas délaisser. Les héritiers et autres successeurs universels sont débiteurs personnels, mais seulement pour leur part héréditaire ; quand ils l'ont acquittée, ils cessent d'être débiteurs, et, par conséquent, ils pourront délaisser {n°' 284, 285, 287).

L'article 101 dit que le tiers détenteur qui reconnaît l'obligation en cette qualité seulement peut néanmoins délaisser. Nous dirons plus loin que le créancier a le droit d'exiger une reconnaissance du tiers détenteur, afin d'empêcher ou d'interrompre la prescription ; par l'acte récognitif le tiers détenteur déclare que l'immeuble est grevé d'une hypothèque; il ne devient pas débiteur personnel par cette reconnaissance, donc il peut délaisser. Il en serait de même, dit la loi, s'il avait été condamné comme tel; si le tiers refuse de reconnaître l'existence de l'hypothèque, le créancier peut l'y contraindre; le jugement qui condamne le tiers détenteur ne le condamne pas comme débiteur, il

ÔGI PIUVILÉGLS ET llVPOTlir.QL'ES. (Tome \\\1.)

constate seulement qu'il est tiers détenteur, or comme lel il peut délaisser (n'' 290).

559. L'article 100 exige une seconde condition pour que le tiers détenteur puisse délaisser, c'est qu'il soit capable d'aliéner. Il est difticilo d'expliquer cette condition. Celui qui délaisse n'abdique ni la propriété ni la possession de l'immeuble hypothéqué ; s'il n'aliène pas, pourquoi la loi veut-elle qu'il ait la capacité d'aliéner? On dit que le délaissement conduit h l'aliénation ; cela n'est pas exact, l'aliénation est la suite de l'expropriation poursuivie par le créancier hypothécaire; le seul effet du délaissement est que la procédure se fait contre un curateur; mais que le tiers délaisse ou ne délaisse pas, l'immeuble sera exproprié. Toujours est-il que les incapables ne peuvent pas délaisser, saut en remplissant les conditions et les formes prescrites pour l'aliénation. Il en est de même de ceux qui administrent les biens d'aulrui; ils ne peuvent pas délaisser, parce qu'ils n'ont pas le pouvoir d'aliéner (n°^ 294-295).

560. Quel est l'effet du délaissement quant à la translation de la propriété? Le délaissement n'est que l'abandon de la détention; le tiers détenteur reste propriétaire jusqu'à l'adjudication. De là suit que l'immeuble périt pour lui, en vertu du principe que la chose périt pour son propriétaire. Jusqu'à l'adjudication, il peut reprendre fimmeuble, et empêcher l'expropriation, en payant toute la dette et les frais (art. iOl). Si l'immeuble est vendu, et ([u'ii reste un reliquat après le payement des dettes, ilappartientau tiers détenteur, car c'est sa chose qui a été vendue (n"' 290-299).

N" 5. UUOITH ET OlîLIGATlONS DU TIEUS DÈTK.NTia'U.

Sommaire.

;>61. Quel est le droit des créanciers quant aux détoriuratlon.s qui proc6 lent du fait du tiers détenteur?

;)62. Quelle est l'obligiuion des créanciers quant aux impenses laites par le tiers délenteur?

.■)63. Quel est le droit des tiers détenteurs et des créanciers quant aux fruits?

;i64. Quel est l'effet de l'cxproprialion sur les droits qui avaient été éteints par confusion?

'.')6'6. Quel est l'effet de l'expropiiatioii iiiianL aii\ li.v|iolliei|ues consenlios par le tiers détenteur?

bot). Quel est le droit du tiers détenteur évincé?

(Tome XWl.) Dl' DliOIT DE SllTE ôGr>

561. <■< Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur, au préjudice des créanciers hypothécaires ou privilégiés, donnent lieu contre lui à une action en indemnité » (art. 103). Cette disposition n'est pas un effet du délaissement, comme on pourrait le croire d'après la classification du code, c'est une conséquence de l'hypothèque qui grève le bien acquis par le tiers détenteur. L'hypothèque démembre la propriété, en ce sens que le débiteur ne peut rien faire qui diminue la garantie hypothécaire du créancier. L'immeuble ainsi démembré passe dans les mains du tiers détenteur; celui-ci ne peut pas plus que le débiteur nuire aux créanciers hypothécaires. Vainement dirait-on que le tiers détenteur est propriétaire et qu'Ji ce titre il peut user et abuser; cela est vrai de la propriété entière, cela n'est pas vrai de la propriété démembrée. Il faut donc appliquer au tiers détenteur ce quenous avons dit du débiteur(l)(n° 301).

562. « Le tiers détenteur ne peut répéter ses impenses et améliorations que jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration » (art. 103). Cette disposition n'est pas non plus un effet du délaissement, elle est applicable h tout tiers délenteur, sans distinguer si l'expropriation se fait contre lui ou contre un curateur ; mais il ne peut réclamer d'indemnité que lorsque l'adjudication est prononcée, parce que c'est seulement à ce moment que les créanciers profitent de ses travaux. Pourquoi les créanciers doivent-ils une indemnité au tiers détenteur? Par un motif d'équité : notre loi prend toujours l'équité en considération ; le tiers détenteur enrichit les créanciers par ses travaux; s'ils ne l'indemnisaient pas, ils s'enrichiraient à ses dépens sans cause (n° 304).

Ce principe détermine l'étendue de l'obligation qui incombe aux créanciers : ils doivent rembourser les impenses jusqu'à concurrence du profit qu'ils en retirent. Cela exclut d'abord les impenses dites voluptuaires; s'il n'en résulte aucune plus-value, le tiers détenteur ne peut rien répéter de ce chef. Quant aux dépenses utiles, le texte ne laisse aucun doute; les créanciers ne sont tenus que jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration. Restent les dépenses nécessaires : la restriction que la loi fait pour les améliorations doit-elle s'appliquer aux travaux de conservation? Pothier enseignait que le tiers détenteur pou-

(1) Voyez, ci-dessus, n"* ii7-Hï).

ÔC.O PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQrES. (Tome \\\1.)

vait réclamer ses dépenses intégrales, quelle que fût la plus-value. A notre avis, cette opinion doit encore être suivie; en effet, on peut dire que les créanciers s'enrichissent de toute la dépense, puisque, sans les travaux de conservation, la chose eût péri. Le texte n'est pas contraire, puisqu'il distingue entre les impemcs et les améliorations, et la restriction concernant le montant de l'indemnité ne s'applique qu'aux améliorations (n"' 305, 306, 307).

563. « Les fruits de l'immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur qu'à compter du jour de la sommation de délaisser ou de payer » (art. 104). En principe, les fruits appartiennent au propriétaire (art. 547). A ce titre, le tiers détenteur y a droit. Mais il y a un autre principe en vertu duquel les créanciers hypothécaires ont droit aux fruits, comme accessoire du fonds hypothéqué. Il faut donc voir à quel moment naît le droit des créanciers sur les fruits. Tant que les créanciers n'agissent pas contre le tiers détenteur, celui-ci conserve son droit de jouissance tel que l'avait le débiteur ; il fait les fruits siens. Mais du moment que les créanciers exproprient l'immeuble, ils ont droit aux fruits pendants qui se confondent avec l'immeuble; et ce droit existe dès que la procédure en expropriation est commencée, par application du principe que le demandeur doit obtenir du jour de la demnade ce qu'il aurait obtenu si le juge avait pu immédiatement décider la contestation. Reste à fixer quel est le commencement de l'expropriation. La loi décide que c'est le jour où les créanciers font au tiers détenteur sommation de délaisser ou de payer (n°* 310 et 311).

L'article 104 ajoute : « Si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, le tiers détenteur doit les fruits à compter de la nouvelle sommation qui lui sera faite. » Après trois ans, la sommation est périmée, c'est-à-dire qu'elle est censée n'avoir pas été faite; il n'y a donc pas eu de procédure en expropriation, par conséquent on reste dans le droit commun, en vertu duquel les fruits appartiennent au propriétaire. Les créanciers devront faire une nouvelle sommation s'ils veulent poursuivre l'expropriation de l'immeuble ; c'est à partir de cette sommation que les fruits seront dus par le tiers détenteur (n" 3J2).

564. L'article 103 règle l'effet de l'expropriation quant aux droits éteints par confusion. On suppose que le tiers détenteur

^Tome XX \I.) W DROIT DE SUITE /,67

avait aes servitudes ou autres droits réels sur l'immeuble doni il a fait l'acquisition. Ces droits s'éteignent par confusion, du moment où le tiers devient propriétaire, car le propriétaire ne peut pas avoir de droit réel sur sa propre chose. Quand le tiers détenteur est exproprié, ces droits renaissent (art. 105). La raison en est que la confusion réelle, de même que la confusion personnelle, n'éteint pas les droits définitivement; elle empêche seulement celui à qui ils appartiennent de les exercer, parce qu'il y a impossibilité d'avoir sur un fonds un démembrement de propriété, alors que l'on a la toute propriété de l'immeuble. Dès que cette impossibilité cesse, les droitsqui grevaient le fonds au profit de l'acquéreur peuvent être exercés. La loi s'exprime mal en disant que ces droits renaissent ou revivent, car en réalité ils n'ont jamais été éteints, il y avait seulement impossibilité de les exercer; cette impossibité cessant, l'exercice des droits reprend son cours (n" 314). La loi s'exprime encore mal en disant que les droits renaissent à partir du délaissement. Le tiers détenteur reste propriétaire jusqu à l'adjudication ; donc, jusqu'à ce moment, la cause de la confusion subsiste; c'est seulement à partir de l'adjudication que le tiers détenteur cesse d'être propriétaire; ce n'est donc qu'après l'adjudication que le détenteur reprend l'exercice de ses droits (n° 31o).

565. Quel est l'effet de l'expropriation en ce qui concerne les hypothèques consenties par le tiers détenteur? Ces hypothèques subsistent, puisque le tiers détenteur a été propriétaire, il a donc eu le droit d'hypothéquer l'immeuble. L'expropriation ne porte pas atteinte à ces hypothèques; c'est une vente forcée, or l'aliénation laisse subsister les droits réels qui grèvent le fonds : il est vendu dans l'état où il se trouve, démembré par les droits dont il est grevé. Quel est le rang des hypothèques constituées par le tiers détenteur? C'est celui que leur donne l'inscription. L'article lOo, § 2, le dit, et cela allait sans dire, puisque c'est l'application des principes élémentaires de droit (n° 317).

566. Le tiers détenteur qui est poursuivi hypothécairement subit une éviction, quel que soit le parti qu'il prenne. Cela est d'évidence quand il se laisse exproprier : qu'il délaisse ou non, il est toujours évincé. Il est évincé alors même qu'il se porte adjudicataire, car s'il conserve la propriété, ce n'est pas en vertu de son contrai d'acquisition ; le vendeur n'a donc pas rempli l'obligation

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qu'il avait contractée de le rendre propriétaire; s'il reste propriétaire, c'est en vertu d'une nouvelle acquisition; par conséquent, il est évincé. Par la même raison, il est évincé s'il paye les dettes hypothécaires (n" 319).

Quel est le droit du tiers détenteur qui subit l'éviction (art, 106)? 11 a toujours une action contre le débiteur personnel, en vertu de la subrogation lé^^ale établie par l'article 1251, 3°. En effet, il est tenu, comme détenteur, au payement de la dette, soit qu'il se laisse exproprier, soit qu'il paye pour éviter l'expropriation : il a donc intérêt à payer, et il paye soit directement, soit indirectement, partant il est subrogé. Quant au principe et aux effets de la subrogation, nous renvoyons au titre des OhlUjations (i) (n"321).

Le tiers détenteur peut encore avoir l'action en garantie : on applique également le droit commun. S'il est acquéreur 5 titre onéreux, il a droit à la garantie en cas d'éviction. Le donataire ïi'a pas de recours contre le donateur en cas d'éviction, à moins que, par exception, le donateur ne soit tenu de la garantie. Si le donateur lui-même avait droit à la gai-anlie, il transmelliait son di'oit au donataire (n''320).