Du rachat de la rente foncière

77. Des cas dans lesquels le créancier peut demander le capital. Est-ce une résolution

du contrat ou est-ce une déchéance du ternie?

74. «■ On peut stipuler un intérêt moyennant un capital que le prêteur s'interdit d'exiger. Dans ce cas, le prêt prend le nom de

ru DU PRÊT DE CONSOMMATION. (Tome XXV li.)

coiislitution de iciile » (art. 1909). Les rentes étaient très-usitées dans l'ancien droit; tandis qu'elles tendent à disparaître sous l'empire du code civil. La raison en est que le prêt à intérêt, jadis prohibé, est aujourd'hui permis, et il présente un avantage que n'a point la constitution de rente, c'est que le capital est exigible. Les rentes ont aussi changé de caractère; Pothier dit que la rente constituée est un contrat par lequel l'une des parties vend à l'autre une rente perpétuelle, pour une somme que le vendeur reçoit de l'acheteur. Ainsi le contrat était considéré comme une veîite, tandis que le code le qualilie de prêt. La vérité est que le contrat de rente a toujours été un prêt; si on lui donnait la couleur de la vente, c'est pour échapper à la prohibition du prêt à intérêt, et c'est pour éluder cette prohibition que l'on imagina les rentes constituées. C'était une fiction, c'est-à-dire une de ces fraudes pieuses que les théologiens pratiquent pour s'accommoder avec le Ciel : on se gardait bien de prêter à intérêt, c'eût été un péché mortel, mais on achetait une rente, ce qui revenait au même, et néanmoins ce n'était pas un péché. Il y a cependant une différence entre la rente et le prêt, c'est que dans la constitution de rente, le prêteur s'interdit la faculté d'exiger le capital, tandis que, dans le prêt à intérêt, le capital est remboursé à l'expiration du terme pour lequel le prêt est fait. De là une conséquence importante : le prêteur a droit au capital, dont il peut demander le remboursement au terme convenu : le crédirentier a seulement droit aux arrérages ; il ne peut pas exiger le capital, mais le débiteur peut en offrir le remboursement, la rente constituée étant essentiellement rachetable. Le contrat de rente est très-rare depuis que le prêt à intérêt est permis, mais il reste encore beaucoup d'anciennes rentes (n°* 1-4).

75. La constitution de rente étant un prêt, on doit appliquer aux rentes les principes qui régissent le prêt à intérêt. Ainsi, sous l'empire de la loi du 3 septembre 1807, le taux des rentes ne pouvait dépasser l'intérêt légal ; la loi belge du 5 mai 1865 donne pleine liberté aux parties contractantes pour le taux des arrérages comme pour le taux des intérêts (n" 7). Il suit du même principe que le taux des arrérages, de même que celui des intérêts, doit être fixé par écrit (art. 1907).

76. « La rente constituée en perpétuel est essentielieuicnt ra-

(Tome XXVn.) DES RENTES CONSTITUEES. 55

chetable » (art. 1 191). C'est une conséquence naturelle du contrat; puisque c'est un prêt, l'emprunteur doit avoir le droit de rembourser le capital. Il y a seulement cette différence entre le prêt et la rente, c'est que l'emprunteur doit le capital, tandis que le débirentier ne le doit pas, le créancier s'étant interdit de l'exiger; mais le débiteur a le droit de rachat, c'est-à-dire, la faculté de rembourser le capital, pour se décharger du service des arrérages (n^* 10).

L'article 1911 ajoute : « Les parties peuvent seulement convenir que le rachat ne sera pas fait avant un délai qui ne pourra excéder dix ans, ou sans avoir averti le créancier au terme d'avance qu'elles auront déterminé. » Dans le prêt ordinaire, le remboursement est de droit; dans la constitution de rente, l'emprunteur a aussi le droit de rembourser, mais le prêteur, en plaçant ses capitaux en rente perpétuelle, manifeste la volonté de jouir de la rente pendant de longues années ; il doit donc avoir le droit de stipuler que le rachat ne pourra se faire qu'après un certain délai. La loi ne permet d'ajourner le rachat que pendant dix ans, tandis que, dans le simple prêt, on peut convenir que l'emprunteur ne remboursera qu'après vingt ou trente ans : nous ne connaissons pas de raison de cette différence. La clause qui fixerait un délai plus long que dix ans serait nulle, en ce sens que le délai serait réduit à dix ans (n° 11 bis).

A quel taux se fait le remboursement? D'après le droit français, à cinq pour cent. D'après notre droit, il n'y a pas de taux légal ; le rachat se fera donc au taux auquel la rente a été constituée. La loi des 18-29 décembre 1790 (tit. III, art. 2) contient une disposition spéciale sur le rachat des rentes en nature ; il en résultequ'il se fait au taux de trois septièmes pour cent environ (n° 12).

77. En principe, le créancier ne peut pas demander le remboursement du capital. Il y a exception dans les trois cas prévus par les articles 1912 et 1913 : 1° s'il cesse de payer les arrérages pendant deux ans; 2" s'il manque à fournir au prêteur les sûretés promises par le contrat; et 3° s'il tombe en faillite ou en déconfiture. On explique d'ordinaire ces dispositions par la condition résolutoire tacite (art. 1184); à notre avis, c'est une simple déchéance du terme que le débiteur encourt, parce que la situation des parties contractantes a changé.

56 DU PRÊT DE COiNSOMMATION. (Tome XXVil.)

Les articles 1912 et 1913 sont doue une conséquence de l'article 1 188. Cela est certain pour le cas prévu par l'article 1913, la faillite ou la déconfiture du débiteur, puisque l'article 1188 contient une disposition identique, et la raison est identique : le créancier n'aurait pas prêté ses fonds à un débiteur failli ou en déconfiture, partant il doit avoir le droit d'en demander le remboursement si le débiteur devient insolvable. L'article 1188 déclare encore le débiteur déchu du bénéfice du terme quand, par son fait, il a diminué les sûretés qu'il avait données au créancier par son contrat. Ce cas n'est pas prévu textuellement par l'article 1912, mais tous les auteurs l'admettent par analogie de celui qui y est prévu, à savoir que le débiteur peut être contraint au rachat s'il manque à fournir au prêteur les sûretés promises par le contrat. En réalité, les deux cas sont identiques et il y a même motif de décider. Le créancier n'a consenti h prêter ses capitaux au débiteur que moyennant les sûretés promises par celui-ci; si ces garanties ne sont pas fournies, le créancier doit avoir le droit de reprendre ses fonds en mettant fin au contrat. L'article 1188 ne prévoit pas le cas où le débiteur ne paye pas les intérêts de la dette, mais le principe est toujours le même. Le créancier a voulu s'assurer un revenu certain; il n'aurait pas contracté s'il avait prévu que le débirentier ne payerait pas exactement ; donc il doit avoir le droit de rompre le contrat (n" 16).

Il suit de là que l'on doit appliquer aux cas prévus par les articles 1912 et 1913 le principe de l'article 1188, et non le principe de l'article 1184. C'est une déchéance du terme, ce n'est pas une résolution du contrat : le contrat subsiste, seulement le capital devient exigible. Quand il y a lieu à la condition résolutoire tacite, la résolution doit être demandée en justice, tandis que la déchéance des articles 1188, 1912 et 1913 est établie par la loi. Quand la résolution est demandée, en vertu de l'article 1184, le juge peut accorder un délai au débiteur; dans le cas de déchéance du terme, le juge n'a pas ce droit (n" 17).

(Tome XXVll.) DES RENTES FONCIÈRES. 57

§ II. Des rentes dites foncières.

Sommaire.

78. On donne ce nom aux rentes prévues par l'article hZO. Différence entre ces rentes

et les anciennes rentes foncières. Pourquoi le code a-t-il aboli le bail à rente?

79. Des cas dans lesquels la rente est foncière, d'après l'article 550.

80. Du rachat des rentes foncières. A quel taux se fait-il? et après quel temps?

81. Mobilisation des rentes foncières et conséquences qui en résultent.

82. Différence entre les rentes foncières de l'article 550 et les rentes constituées.

78. Dans l'ancien droit, on appelait bail à rente le contrat qui donnait naissance à une rente foncière. Pothier le définit comme suit : « C'est un contrat par lequel l'une des parties baille et cède à l'autre un héritage et s'oblige de le lui faire avoir à titre de propriétaire, sous la réserve qu'il fait d'un droit de rente annuelle d'une somme d'argent ou d'une certaine quantité de fruits qu'il retient sur ledit héritage, et que l'autre partie s'oblige de lui payer tant qu'elle possédera ledit héritage. » En apparence, l'article 530 reproduit cette définition ; il est ainsi conçu : « Toute rente établie à perpétuité pour le prix de la vente d'un immeuble ou comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit d'un fonds immobilier, est essentiellement rachetable. » Céder un immeuble sans prix déterminé en argent et sous la condition qu'une rente sera payée au cédant, n'est-ce pas faire un bail à rente, et constituer une rente foncière? En réalité, l'article 530, loin de maintenir la rente foncière, a eu pour objet de l'abolir, telle qu'elle existait dans l'ancienne jurisprudence.

La rente foncière était appelée ainsi parce qu'elle était due par le fonds; en la stipulant, le bailleur se réservait la rente dans l'héritage; cette réseiTC démembrait la propriété, le bailleur en conservait une partie sous le titre de rente; voilà pourquoi son droit était immobilier. Quant au preneur, il était tenu de la rente, non comme débiteur personnel, mais comme détenteur de l'immeuble grevé de rente ; la dette ne passait pas à ses héritiers, à moins qu'ils ne fussent détenteurs du fonds ; ils en étaient tenus, dans ce cas, comme tout détenteur; mais le détenteur de l'héritage n'étant tenu de la rente qu'à raison de sa détention, il pouvait se décharger de sa dette en abandonnant le fonds ou, comme on disait, en déguerpissant.

58 DU PRÊT DE COiNSOMMATlON (TomeXXVll)

L'article 530 ne reproduit pas ces caractères de l'ancienne rente foncière ; il ne dit pas que le bailleur se réserve ou retient sur le fonds une rente annuelle ; la rente est simplement la condition de la cession de l'immeuble, c'est-à-dire qu'au lieu de stipuler un prix en capital, le cédant stipule un prix en rente; or, tout prix est une dette personnelle. La dette passe aux héritiers ; les tiers détenteurs n'en sont pas tenus, ù moins qu'ils ne s'y soient obligés. Dans cet ordre d'idées, il ne peut plus être question de déguerpissement (n° 38).

Pourquoi les auteurs du code n'ont-ils pas maintenu les anciennes rentes foncières? Elles avaient été déclarées raclietables et mobilisées par les lois de la révolution, il en résultait qu'elles n'existaient plus que de nom. Le projet de code civil n'en parlait pas. Quand on réunit tous les titres du code en un seul corps de lois sous le titre de code civil des Français, on s'aperçut qu'il y avait une lacune ; elle fut comblée par une disposition nouvelle, l'article 530. Les rentes foncières trouvèrent des défenseurs au conseil d'État. On dit que le bail à rente avait fertilisé la France; de riches propriétaires, possédant des fonds incultes qu'ils ne voulaient pas cultiver, les cédaient à de pauvres cultivateurs, lesquels s'obligeaient à payer au bailleur une rente modique, comme prix de la jouissance perpétuelle qui leur était cédée. Le bail à rente leur procurait des avantages que le bail ordinaire ne leur aurait pas donnés ; ils devenaient propriétaires, à charge d'une redevance perpétuelle, tandis que, comme fermiers, ils pouvaient être expulsés à la fin du bail. Tant qu'il y a des terres incultes, dit Maleville, il importe de maintenir des contrats qui en favorisent la culture. En théorie, cela est vrai; mais, en fait, le bail à rente touchait aux abus de la féodalité, en ce sens qu'il établissait diverses classes de citoyens, des classes dominantes et des classes dépendantes ; le bailleur conservait un droit de propriété dans la chose, et le preneur était tenu à une redevance perpétuelle; de là la domination des uns et la dépendance des autres (n" 40). C'est la raison pour laquelle les lois de la révolution et le code Napoléon ont aboli l'ancien bail à rente.

Il n'y a donc plus de rente foncière. Toutefois, la rente établie comme condition de la cession d'un fonds a conservé ce nom pour la distinguer de la rente constituée. Bien que les deux

(Toind XXVll.) DES KtiNTES FONCIERES. 59

espèces de rentes soient au fond identiques, il y a des différences ; il importe donc de préciser les cas dans lesquels il y a rente foncière, en donnant ce nom à la rente de l'article 530 (n°41).

79. L'article 530 prévoit deux cas. D'abord celui où la rente est établie à perpétuité comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit d'un fonds immobilier. C'est le bail h. rente de l'ancien droit; la rente est donc une rente foncière. Le mode d'établissement la distingue de la rente constituée. Celle-ci est l'intérêt d'un capital que le préteur s'interdit d'exiger (art. 1909). Celui qui vend ou qui donne un immeuble à charge d'une rente perpétuelle ne fait pas un prêt, il transmet la propriété d'un immeuble ; l'acte qui donne naissance à la rente foncière est un acte translatif d'un droit réel immobilier, partant sujet à transcription, en vertu des lois portées en Belgique et en France. Le cédant a l'action résolutoire en vertu de l'article 1184, et il a un privilège comme donateur ou vendeur, car la cession est ou une donation ou une vente (n° 42).

La rente peut encore être établie à perpétuité pour le prix de la vente d'un immeuble. Cela suppose que la vente s'est faite pour un prix porté au contrat, prix pour lequel l'acheteur servira une rente : vente d'un immeuble pour cinquante mille francs, prix pour lequel l'acheteur servira une rente perpétuelle de deux mille francs. On objecte que, dans cette hypothèse, il y a deux faits juridiques très-distincts : d'abord, une vente faite pour cinquante mille francs ; puis une novation qui transforme la dette capitale de cinquante mille francs en une dette de rente ; d'où suivrait que la rente serait le prix d'un capital mobilier, et, par conséquent, une rente constituée. L'objection ne tient aucun compte du texte de l'article 530 : la loi présume, et avec raison, qu'il n'y a pas novation, puisqu'elle met le second cas sur la même ligne que le premier. Telle est, en effet, l'intention probable du vendeur ; il fixe le prix en capital, uniquement pour déterminer le montant de la rente; il a, du reste, intérêt à ce qu'il n'y ait pas novation, car en faisant novation, il perdrait son privilège et l'action résolutoire, c'est-à-dire les plus fortes garanties qui lui assurent le payement de la rente. Ce n'est pas à dire qu'il ne puisse y avoir novation, tout dépendant de la volonté des parties contractantes, mais on ne peut l'admet-

tiO Dl PRKT DK (X)NSOMMATION. (Tome WVIl.)

tre que si elle résulte clairement de ce qui s'est fait (ii°' 42-44).

80. Les rentes foncières de l'article 530 sont essentiellement rachetables. Dans l'ancien droit, elles étaient, de leur nature, non rachetables : c'était un droit de propriété, donc un droit perpétuel. C'eût été exproprier le bailleur que de le forcer à recevoir un capital au lieu de la rente, qui formait un droit réel immobilier, et l'expropriation n'est légitime que lorsqu'elle se fait pour cause d'utilité publique. C'est cette expropriation que la loi du 4 août 1789 autorisa, en déclarant les rentes foncières rachetables. La date de la loi en indique le motif : c'est un des nombreux décrets portés dans la célèbre nuit du 4 août, et qui avaient pour objet de détruire la féodalité jusque dans ses derniers vestiges. Il est vrai que les rentes foncières n'étaient pas féodales ; aussi ne furent-elles jamais abolies ; on les déclara seulement rachetables en défendant de créer h l'avenir des rentes non remboursables. La perpétuité des rentes était contraire h l'ordre public; c'était une espèce de servitude qui affectait le fonds et qui rejaillissait sur la personne du propriétaire (n° 46).

Le code civil maintint le principe du rachat en permettant aux parties d'en régler les clauses et les conditions (art. 530, deuxième alinéa). Elles peuvent notamment stipuler que la rente ne pourra être remboursée au créancier qu'après un délai qui ne peut excéder trente ans ; dans ce cas, la rente sera perpétuelle, en ce sens que le rachat n'aura pas lieu pendant la vie des parties contractantes. Cette modification concilie l'intérêt de l'agriculture, qui demande que la convention ait une certaine durée, et l'ordre pubhc qui s'oppose k la perpétuité (n° 47).

Le code ne déclare rachetables que les rentes perpétuelles ; si larente est stipulée à temps, il n'y a pas de raison pour mettre un terme à des charges qui ont un terme conventionnel. La rente est perpétuelle, d'après la loi de 1790, quand elle dépasse la durée de 99 ans. Le débiteur peut alors s'en racheter, c'est-h-dire se libérer de la charge, en remboursant au créancier le capital de la rente. Ainsi, le rachat n'est pas la résolution du contrat de vente; la vente subsiste, l'acquéreur reste propriétaire; le créancier qui a vendu le fonds avec charge de rente ne rentre point dans la propriété de l'héritage, il reçoit le capital de la rente. A quel taux se fei-a le rachat? La loi de 1790 règle le rachat des anciennes rentes

(Tome XXVll.) DES RENTES FONCIÈRES. 61

foncières; le taux diffère selon que la rente consiste en argent ou en denrées. Dans le premier cas, le rachat se fait sur le pied de 5 pour cent. Si les arrérages consistent en denrées, on doit d'abord les évaluer en argent ; le prix des denrées est établi pendant les quatorze années qui précèdent le rachat; on retranche les deux années où le prix a été le plus élevé et les deux années où il a été le plus bas ; les prix des dix années restantes sont ensuite additionnés; on divise le total par dix, ce qui donne le prix moyen de la rente; le rachat se fait à 4 pour cent de ce prix. Pourquoi 4 pour cent au lieu de 5 pour cent? C'est que le taux de 5 pour cent ne donnerait pas au créancier un revenu égal h celui qu'il avait en deniers, puisque les denrées augmentent tous les jours de valeur (n" 49).

La loi de j 790 est une loi d'expropriation qui ne régit que les rentes anciennes; quant aux rentes créées depuis, elles sont rachetables de leur nature. Pour celles qui ont été constituées sous l'empire de la loi du 3 septembre 1807, le rachat se fait au denier vingt, sans distinguer si les arrérages consistent en denrées ou en argent. Si la prestation a été stipulée en denrées, il faut l'évaluer en argent : on applique, à cet égard, par analogie, les dispositions de la loi de 1790. D'après la loi belge, conforme au code civil, les parties peuvent fixer le taux du rachat comme elles l'entendent.

L'article 530 permet aux parties de stipuler que la « rente ne pourra être remboursée qu'après un certain temps, lequel ne peut dépasser trente ans. Toute stipulation contraire est nulle. » La limite de trente ans a été fixée pour sauvegarder le droit de rachat, lequel tient à la liberté du débiteur. Il suit de là que si les parties fixent un délai plus long, la clause sera seulement nulle pour l'excédant; il y aura lieu, non à annuler la convention, mais à réduire le délai. On peut invoquer, par analogie, la disposition de l'article 1660 relative à la faculté de rachat (n° 53).

81. Dans l'ancien droit, les rentes foncières étaient immeubles; la plupart des coutumes réputaient même immeubles les rentes constituées, afin de conserver les biens dans les familles (n" 54). La loi de 1790 ne changea pas la nature des rentes, elle se borna h les déclarer rachetables. La loi du 11 brumaire an vu décida qu'elles ne pouvaient pas être hypothéquées; c'était impii-

Ci DU PRÊT DE CONSOMMATION. (Tome XXVll.)

citement les déclarer mobilières : le code le dit en termes formels (art. 529). La mobilisation des rentes foncières a changé complètement la situation des détenteurs d'immeubles grevés de rentes. Dans l'ancien droit, la rente était due par le fonds, donc par tout détenteur du fonds, sauf à celui-ci à user de la faculté de déguerpir : en mobilisant les rentes foncières, le code leur a enlevé le caractère de droit réel immobilier, pour ne laisser au crédirentier qu'un simple droit de créance; il a donc transformé son action réelle en action personnelle. Par suite, le détenteur de l'immeuble, qui n'était pas débiteur personnel, l'est devenu; l'obligation passe ù ses héritiers et autres successeurs universels, tandis que les tiers acquéreurs n'en sont plus tenus. Il résulte du même principe que les débiteurs de la rente ne peuvent plus s'en affranchir en déguerpissant. Cela est vrai des anciennes rentes aussi bien que des nouvelles (n" 55-58).

82. Par leur mobilisation, les rentes foncières sont devenues des rentes constituées, en ce sens que les unes et les autres sont des créances ordinaires, ayant pour objet une prestation périodique et perpétuelle, essentiellement rachetable. Il y a toutefois des différences.

On peut stipuler que le rachat des rentes perpétuelles n'aura pas lieu pendant un certain temps, qui ne peut excéder dix ans pour les rentes constituées, tandis qu'il peut être de trente ans pour les rentes foncières. Il y a encore une différence en ce qui concerne les conditions de rachat. S'agit-il d'une rente foncière, les parties jouissent d'une entière liberté : une rente foncière de cinq mille francs, constituée au denier vingt, peut être stipulée remboursable au denier vingt-cinq, même sous l'empire d'une législation qui limite l'intérêt conventionnel à cinq pour cent. La raison en est que le capital de la rente est le prix d'un immeuble, et aucune loi ne fixe le prix auquel il est licite de vendre un héritage. Il n'en est pas de même des rentes constituées; le contrat de constitution est un prêt à intérêt et, comme tel, il est soumis aux lois qui restreignent le taux de l'intérêt ; les arrérages ne peuvent donc être stipulés qu'au taux légal (n" 67). Dans notre droit, cette différence disparaît, puisque le taux des intérêts et, par suite, des arrérages dépend de la volonté des parties contractantes.

(Tome XXVll., DU DÉPÔT ET DU SÉQUESTRE. 63