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scriplion. El il y a des actes qui ne doivent pas être rendus publics, quoiqu'ils intéressent les tiers. De Ih suit qu'il faut s'en tenir strictement au texte pour décider quels actes doivent être transcrits. Cela est aussi fondé en raison. Quand un acte est soumis à la transcription et qu'il n'a pas été transcrit, il ne peut être opposé aux tiers, la loi le considère comme n'existant pas à leur égard. Or, il n'y a que le législateur qui puisse destituer de toute efficacité, h l'égard des tiers, des actes qui sont valables en euxmêmes, et qui produisent tous leurs effets entre les parties contractantes. Pourquoi la loi enlève-t-elle h ces actes toute force îi l'égard des tiers? C'est dans un intérêt général, l'intérêt du crédit particulier et public. Or, la loi seule est gardienne de l'intérêt de la société; l'interprète, le juge ne s'occupe que des droits privés et des intérêts qui s'y rattachent. Le principe est donc que ne sont soumis h la transcription que les actes dont la loi prescrit la publicité sous cette forme (n" 31).

296. L'article l*"' de la loi hypothécaire porte : « Tous actes translatifs de droits réels immobiliers seront transcrits. » La première condition requise pour qu'il y ait lieu à transcription est donc qu'il existe un acte, c'est-à-dire un écrit constatant la transmission ; et cet écrit, d'après l'article 2, doit être dans la forme authentique. Le principe résulte de la nature même de la transcription. Transcrire, c'est copier, et pour copier, il faut un écrit que le conservateur puisse transcrire. Si les parties n'ont pas dressé d'acte de leurs conventions, elles ne peuvent pas remplir les formalités de la transcription, par suite leurs conventions n'auront pas d'effet à fégard des tiers. C'est une grave innovation au code civil, d'après lequel l'écrit ne sert que de preuve; tandis que, d'après la loi nouvelle, les conventions n'existent à l'égard des tiers que si elles sont constatées par un acte authentique transcrit. Les contrats translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers sont donc, à l'égard des tiers, des actes solennels; ils n'ont d'existence légale à leur égard que par l'accomplissement des formes prescrites par la loi (n" 32).

297. Il suit de là que les acquisitions faites en vertu de la loi ne sont pas soumises à la transcription, car elles ne sont pas constatées par acte. Telle est l'attribution faite, en cas de divorce par consentement mutuel, aux enfants de la moitié des biens de

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leurs père et mère (art. 305). C'est une lacune. La publicité, une fois admise, devrait être générale (n" 32).

298. La seconde condition requise pour qu'il y ait lieu h la transcription est qu'il s'agisse de droits réels immobiliers. Quant aux meubles, on distingue; les meubles corporels se transmettent sans aucune formalité; quant aux droits mobiliers, nous y reviendrons plus loin. Les meubles corporels se transmettent sans publicité; les tiers acquéreurs n'y ont aucun intérêt, ils sont garantis par la maxime qu'en fait de meubles, la possession vaut titre. Les créanciers chirographaires seraient intéressés h connaître les transmissions mobilières, puisqu'ils contractent sur la foi du gage que leur présentent les biens du débiteur. Mais il y a un intérêt plus grand qui l'emporte : l'intérêt du commerce exige la circulation rapide des valeurs mobilières, et la nécessité de dresser un acte authentique et de transcrire eût été une entrave pour les relations civiles. Les transactions immobilières, au contraire, comportent plus de lenteur ; les parties ont l'habitude de les constater par écrit, et elles sont intéressées à leur donner de la publicité (n" 37).

299. Il y a une troisième condition pour qu'il y ait lieu à transcription : il faut qu'il s'agisse d'actes entre-vifs. Pourquoi la loi n'a-t-elle pas étendu le principe de publicité aux actes à cause de mort, les successions et les testaments? Pour les successions ab intestat, il y avait un obstacle, et il est invincible; c'est que la transmission se fait en vertu de la loi, sans acte, donc il n'y a rien à transcrire. Cette raison n'existe pas pour les testaments, puisqu'ils se font par acte. Pour justifier l'exception, on dit que le principe de la transcription, appliqué aux légataires, aurait compromis leurs droits. En effet, si l'héritier vendait la chose léguée, avant que le légataire ait transcrit, celui-ci n'aurait aucune action contre le tiers acquéreur, bien qu'il n'y eût aucune faute à lui reprocher, car il ne peut transcrire avant de connaître le testament, et d'ordinaire il n'en acquiert la connaissance que par les héritiers. Cela est vrai, mais c'est un cas qui se présentera rarement, et l'on ne devrait pas se prévaloir d'une exception pour écarter la publicité, qui est d'intérêt général et d'une application journalière. Le code lui-même prescrit la publicité des dispositions testamentaires qui contiennent une substitution fidcicommissaîre

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permise (art. 1069). Nous avons dit, au titre des Donaiious et Testatneuts, quels sont les motifs spéciaux qui ont fait établir la publicité» en matière de substitutions (i) (n*" 39, 41, 42).

§ II. Application.

Sommaire.

300. Sont soumis ;i la transcription : 1» les donations entre-vifs. Les artirles 939-912

sont abrogés par la loi belge

301. Les donations par contr?t de mariage sont-elles soumises à la transcription?

302. 2° Les actes à titre onéreux translatifs de droits réels immobiliers.

305. Ce principe s'applique aux jugements qui tiennent lieu de titres. Critique de la rédaction de la loi.

304. Le principe s'applique encore h la renonciation à un droit réel immobilier quand

la renonciation implique une mutation.

305. 3» Les actes de partage doivent être transcrits. Quid des partages d'ascendant?