Quels sont les baux qui doivent être transcrits

300. Doivent être transcrits « tous actes entre-vifs h titre gratuit », c'est-à-dire, les donations. Par une singulière inconséquence, le code civil, qui ne prescrivait pas la publicité des actes i\ titre onéreux, voulait que les donations de biens susceptibles d'hypothèques fussent transcrites (art. 939). De là la question de savoir si les articles 939-942, relatifs à cette transcription, sont encore en vigueur, ou s'ils sont abrogés par la loi hypothécaire. Il n'y a pas d'abrogation expresse, mais il a été dit, lors de la discussion du projet de loi dans la chambre des représentants, qu'il y avait des dispositions du code civil, au titre des Donations, qui se trouvaient abrogées par la loi nouvelle. Cela résulte d'ailleurs du texte et de l'esprit de la loi. Si le législateur belge avait voulu maintenir les articles du code civil concernant la publicité des donations, il n'aurait pas mentionné les actes à titre gratuit dans l'article 1" de la loi, parmi ceux qui sont soumis à la transcription. Les actes à titre gratuit étant mis par la loi nouvelle sur la même ligne que les actes à titre onéreux, il en résulte que la publicité à laquelle les uns et les autres sont soumis est la même; donc il n'y a qu'un seul et même système pour tous les actes, sans distinguer les donations des autres contrats. Or le système de publicité que la loi nouvelle établit est plus complet que la publicité imparfaite que le code civil consacrait pour les donations; par-

(1) Voyez le t. II de ce cours, p. 209. »i" 102.

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tant il y a incompatibilité entre le code de Napoléon et la loi hypothécaire, ce qui entraîne l'abrogation tacite de la loi ancienne.

Nous disons que la publicité du code civil est incomplète. Cela résulte du texte de l'article 939; il ne soumet à la transcription que les donations de biens susceptibles d'hypothèques ; les donations de biens immeubles non susceptibles d'hypothèques ne doivent pas être transcrites. Cette publicité imparfaite prouve que les auteurs du code civil n'avaient pas pour objet de garantir les droits de tous les tiers, ils se préoccupaient surtout de l'intérêt des créanciers hypothécaires. Il n'en est pas de même de la loi belge; elle ne reproduit pas la restriction de l'article 939; d'après l'article 1^'', toute donation doit être transcrite, dès qu'elle a pour objet un droit réel immobilier. Le législateur a voulu garantir les intérêts de tous les tiers, même des créanciers chirographaires, comme nous le dirons plus loin. Une loi nouvelle qui organise un système complet de publicité déroge nécessairement à une loi ancienne qui organisait une publicité imparfaite. Les article 939-942 sont donc abrogés et remplacés par l'article l*"' de la loi belge (n*" 44-47).

301. Il suit de là que toute donation immobilière est soumise h la transcription, pourvu qu'elle soit translative de propriété. Telles sont les donations de biens présents faites par contrat de mariage (art. 1081). Quant h la donation de biens à venir (art. 1082), elle n'est pas translative de propriété; c'est la donation d'une succession, et la succession ne s'ouvre qu'à la mort du donateur; celui-ci reste propriétaire de ses biens. L'institution contractuelle n'étant pas translative de propriété, elle ne tombe pas sous l'application de l'article l'"" : le texte ne prescrit pas la transcription, donc elle ne doit pas être transcrite (1).

11 en est même ainsi de la donation cumulative des biens présents et à venir (art. 1084); la propriété des biens présents n'est pas transmise au donataire, donc l'institution n'est pas translative de propriété, ce qui décide le question de transcription. Toutefois, au décès du donateur, le donataire peut s'en tenir aux biens présents ; dans ce cas, il peut revendiquer les immeubles compris parmi les biens présents que le donateur aurait aliénés.

202 TRASSCRIPTION (Tom. \\tx.)

Mais pour revendiquer, il faut être propriétaire h l'égard des tiers, et d'après notre loi hypothécaire, on ne l'est qu'en vertu de la transcription. Le donataire a donc un intérêt éventuel à transcrire l'institution cumulative, pour le cas où il s'en tiendrait aux biens présents (n"* 48-51).

Quant h la donation entre époux pendant le mariage, si elle comprend les biens présents, elle est translative de propriété. Si c'est une iustitiition contractuelle, on applique ce que nous venons de dire (n" 53).

302. 2° Doivent être transcrits les actes à titre onéreux translatifs de droits réels immobiliers. Cette disposition comprend d'abord les actes translatifs de la pleine propriété, tels que la vente, la dation en payement, l'échange (n"' 57, 63, 66); ensuite les démembrements de la propriété, l'usufruit, l'usage, les servitudes, l'emphytéose et la superficie. La loi belge a suivi, en ce point, notre tradition nationale, les coutumes de nantissement. Il n'en était pas de même d'après la loi du 11 brumaire an vu; elle restreignait la publicité aux immeubles susceptibles d'hypothèques. C'était une publicité incomplète; or la publicité, de son essence, doit comprendre tous les actes qui peuvent intéresser les tiers, car elle doit sauvegarder tous les intérêts (n° 77)!

L'article 1" ajoute : « les droits réels autres que les privilèges et les hypothèques. » Ce n'est pas une exception au principe de publicité, puisque les privilèges et hypothèques doivent aussi éti-e rendus publics; mais le mode de publicité diffère; la transcription est remplacée par l'inscription, comme nous le dirons plus loin.

303. L'article 1"'', après avoir posé en principe que tous actes translatifs de droits réels immobiliers doivent être transcrits, ajoute : « Il en sera de même des jugements passés en force de chose jugée tenant lieu de conventions ou de titres, pour la translation de ces droits. « Sous l'empire de l'ancien code de procédure, il y avait des jugements qui semblaient tenir lieu de conventions, c'étaient les jugements d'adjudication. Il y a des cas où la vente se fait en justice, par exemple, quand un immeuble est saisi; c'est alors \e jugement qui vaut vente. En réalité, le jugement ne fait que constater la vente, le juge remplace le notaire, le jugement tient donc lieu de Yacte notarié, c'est-à-dire du titre authentique. Il n'est pas exact de dire qu'il tient lieu de conven-

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tioii. La vente se forme par concours de consentement; or, il est d'évidence que ce n'est pas le juge qui consent, c'est la partie intéressée, le juge ne fait que constater ce consentement. D'après les vrais principes, ce n'est pas le juge qui devrait constater le contrat dans les formes judiciaires, c'est là une fonction de la juridiction volontaire que nos lois attribuent aux notaires. La loi belge du 15 août 1854 sur la saisie a consacré ces principes. L'adjudication se fait par un notaire, en présence du juge de paix, conformément à la loi du 12 juin 1816; d'après l'article 49, le titre de l'acquéreur se compose du cahier des charges et du procès-verbal d'adjudication; c'est ce titre que l'adjudicataire doit faire transcrire (n" 87).

Qu'est-ce que l'article 1"' entend par jugements tenant lieu de titre? On suppose qu'une vente a été faite verbalement; le vendeur nie qu'il y ait vente; l'acheteur agit en justice pour faire déclarer par le juge qu'il y a contrat et que le défendeur sera forcé de l'exécuter. Le jugement qui adjuge ces conclusions tiendra lieu de titre, c'est-à-dire d'acte authentique constatant qu'une vente a eu lieu (n° 88) ; partant il est soumis à la transcription.

Mais les jugements ne sont pas une catégorie d'actes différents de ceux que l'article l'^'' appelle actes translatifs de droits réels immobiliers ; la disposition concernant les jugements est, au contraire, une application du principe général, d'après lequel tout acte est soumis à la transcription quand il constate une convention translative de propriété ; or le jugement est un acte, et il constate une transmission de propriété immobilière, donc il doit être transcrit.

Nous ajouterons, pour nos jeunes lecteurs, que l'expression actes à titre gratuit ou à titre onéreux, translatifs de droits réels immobiliers, n'est pas exacte. L'acte qui doit être transcrit, c'est ïécrit qui constate le contrat par lequel la propriété est transmise; c'est le contrat qui est translatif de propriété, ce n'est pas ['acte; l'acte ne fait que constater la translation de la propriété. La rédaction confond donc la preuve littérale avec le fait juridique qu'elle a pour objet de constater. Il faut éviter cette confusion ; le langage inexact conduit facilement à des idées inexactes; une erreur engendre l'autre.

304. L'article 1'' de la loi soumet encore à la transcription

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les actes de renoncialion à des droits réels immobiliers. Quels sont ces droits? Le deuxième paragraplie se réfère au premier; il y est donc question des droits dont lu transmis:-ion doit ôtic rendue publique par la voie de la transcription ; la loi les appelle droits réels immobiliers, c'est une exj.vi'cssion cénui-ale qui comprend la propriété entière et les démembrements de h propriété (1). Quelles sont les renonciations qui doivent être rendues publiques? La loi ne prescrit la publicité par la voie de la transcription que des actes qui constatent une transmission de droits immobiliers, donc une mutation de propriété. Les renor.ciations soumises h la publicité sont donc celies qui emportent une mutation immobilière. La propriété entière ne se transmet t;uère par voie de renonciation. Ce mode de transmission, très-rare, ne se présente que pour les démembrements de la propriété. L'usufruitier renonce ii son usuti-uit. Quel est l'objet et reflet de cette renonciation? Le droit d'usufi'uit était dans le pairimoire de Insufruitier; par la renonciation, il en sort pour entrer dans le domaine du nu propriétaire; i! s'opère donc une mutation immobilière, soit par une doiialiori, soit par un contrat h titre onéreux; l'acte ([ui constate la renonciation tombe, par conséquent, sous l'application de la règle établie par l'article 1''; dès lors ii y a lieu à transcription. Ainsi, la disposition du § 2, relative aux renonciations, n'est que l'application du principe général établi par l'article l*^ 11 en serait de même de la renonciation h un droit de servitude (n"^ 92 et 93).

11 suit de \h que toute renonciation n'est pas at-siijettie à Id transcription. Les renonciations qui nemportent pas muintien de propriété immobilière ne doivent pas être transcrites. Telle est la renonciation à une succession ou J» un legs, quand même le droit auquel on .ononce serait immobilier. 11 ne s'opère pas de transmission de propriété par la renonciation; en effet, celui qui renonce h une succession ou h un legs est censé n'avoir jamais été héritier ni légataire; il est donc impossible qu'il transmette un droit qu'il n'a point. Mais la renonciation de l'héritier peut être un acte de disposition, comme nous l'avons dit au titre des Successions (2). Dans ce cas, l'héritier accepte la succession, ii

(i) Voyez, ci-dessus, ii»502.

(2) Voyez le t. Jl de ce cours, p. 72, n» HG.

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dispose d'un droit qui est dans son patrimoine; il y a mutation, parlant l'acte de renonciation devra être transcrit (n° 97).

305. 3° L'article 1" soumet à la transcription les actes déclaratifs de droits réels immobiliers, c'est-à-dire les partages qui, d'après le code civil (art. 883), sont déclaratifs et non translatifs de propriété. Pourquoi la loi prescrit-elle la publicité d'actes qui n'emportent pas mutation? C'est que le partage apporte dans la situation des cohéritiers un changement qui intéresse les tiers. Jusqu'au partage, les héritiers sont copropriétaires par indivis de tous les biens héréditaires, et ils peuvent disposer de cette propriété indivise. Le partage met fin à l'indivision et aux droits qui en résultent pour les héritiers; ils n'ont plus qu'un droit divisé sur les biens mis dans leur lot. Ce changement intéresse les tiers ; ils doivent savoir si les héritiers avec lesquels ils traitent sont propriétaires par indivis ou propriétaires divisés de certains biens. Or, le but de la loi belge a été de donner aux tiers une connaissance complète de la situation immobilière de celui avec lequel ils traitent. La loi devait donc soumettre les actes de partage h la publicité (n" 101).

Par application de cette disposition, les partages d'ascendant doivent être transcrits. Cela est certain quand ils se font par donation, puisque toute donation est soumise à la transcription. A notre avis, il en est de même des partages faits par testament; il est vrai que les actes à cause de mort sont dispensés de la publicité, mais c'est seulement en tant qu'ils sont translatifs de propriété; quant aux partages d'ascendant, ils ont un double caractère, à titre de testaments, ils ne sont pas soumis à la transcription, mais ils y sont soumis à titre de partages (n" i04).

306. 4° Doivent être transcrits certains baux d'immeubles. D'abord les baux qui excèdent neuf ans. Pourquoi la loi prescritelle la publicité de ces baux, bien qu'ils ne constituent pas un acte d'aliénation? Nous avons dit, au titre du Louage (i), que les acquéreurs sont liés par les baux qui ont date certaine ; ils ont donc grand intérêt à les connaître, car ils ne pourront entrer en jouissance qu'à l'expiration du bail, et ils seront tenus des obligations du bailleur auquel ils sont subrogés par la loi (art. 1743).

(1) Voyez le t. III (le ce cours, p. 507, »"• biiU et bOO.

20G TRANSCRIPTION Tomp \\1\.)

11 ^uil (le Ih que l'existence d'un bail diminue la valeur de l'immeuble loué; de là l'intérêt des tiers créanciers hypothécaires à savoir si le fonds qui leur est donné en gage est loué; la garantie que leur donne l'hypothèque se réalise par la vente de la chose hypothéquée, et elle se vend plus difficilement et h des conditions moins favorables quand elle est louée ; donc !e bail devait être porté à la connaissance des tiers créanciers, qui traitent avec le propriétaire sur la foi d'une garantie hypothécaire. Ces motifs sont généraux et s'appliquent à un bail de trois ans, aussi bien qu'à un bail de neuf ans. Pourquoi donc la loi n'a-t-elle prescrit la publicité que pour les baux de neut ans? C'est que le législateur a dû concilier tous les intérêts. Or l'obligation de transcrire les baux de courte durée serait une gêne et une dépense pour les parties contractantes; et quant aux tiers, la publicité est moins nécessaire, puisque, en voyant les lieux occupés par un locataire ou un fermier, ils doivent s'attendre à ce que le bail ait la durée ordinaire de neuf ans (n°' 114 et 115).

11 résulte de la loi hypothécaire une dérogation au code civil. Lorsque le bail est de neuf ans, on reste sous l'empire du code Napoléon, la loi belge ne s'occupe pas de ces baux. Si le bail a plus de neuf ans, il pouvait être opposé aux tiers acquéreurs, quand il avait date certaine; tandis que, d'après la loi nouvelle, il ne peut leur être opposé que s'il est transcrit : le bail, fùt-il authentique, ne peut être opposé aux tiers, quoiqu'il ait date certaine. La dérogation est fondée sur l'intérêt des tiers; la date certaine ne les prévient pas de l'existence du bail; il fallait donc prescrire la publicité du bail : c'est le seul moyen de sauvegarder l'intérêt des tiers (n" 116).

En second lieu, doivent être transcrits les baux contenant quittance d'au moins trois années de loyer. Dans celte hypothèse, la loi ne tient pas compte de la durée des baux; quand même le bail n'aurait qu'une durée de six ans, il devrait être transcrit s'il y avait un payement anticipatif de trois ans de loyer constaté dans l'acte. La raison en est que la valeur de l'héritage est diminuée par le payement anticipé, l'acquéreur ne touchera pas les loyers et les fermages payés d'avance, et si l'immeuble est hypothéqué, il se vendra à un prix moins élevé à cause de cette diminution de valeur. Cette raison est aussi génciuie, et logiquement la loi

(Tome XXIX.) DES FORMALITÉS DE LA TRANSCUIPTION. 20T

aurait dû prescrire la publicité de tout bail contenant quittance anticipative de loyers ou de fermages, quand même le preneur n'aurait payé d'avance qu'un an ou deux ans de son prix. Mais ici encore le législateur a dû tenir compte de tous les intérêts, en ne multipliant pas sans nécessité une formalité gênante et coûteuse ; or la transcription est moins nécessaire pour les payements anticipatifs d'un an ou de deux ans, puisque pour certains baux, ceux de biens ruraux, ce payement est d'usage et les tiers doivent s'y attendre (n" 1 19).

SECTION II. — Des formantes de la cranscrlptlon. Sommaire.

307. Les actes authentiques sont seuls admis à la transcription.

508. Quels sont les actes ayant le caractère d'authenticité requis par la loi?

509. Quid des procurations? Pourquoi doivent-elles être authentiques?

510. Comment se fait la transcription? Pourquoi l'acte doit-il ètie transcrit en entier?

Quid des procurations?

511 . Ou doit se faire la transcription ? 312. Foriiiaiité de la transcription.