Putilicile du registre au.\ tiaiiscriptions

307. En principe, la loi n'admet à la transcription que les actes authentiques (art. 2). C'est une grave dérogation au code civil. Les contrats soumis à la transciption, ventes, partages, baux, peuvent se faire par actes sous seing privé; si un acte sous seing privé suffit pour prouver le contrat entre les parties, pourquoi exige-t-on un acte authe-ntique pour que la convention puisse être rendue publique et avoir effet à l'égard des tiers? C'est obliger les parties qui sont intéressées à ce que leur contrat puisse être opposé aux tiers, à faire dresser un acte authentique, ce qui est une gêne et une dépense. Quelles sont les raisons de cette innovation? Le législateur a prescrit la publicité des transactions immobilières afin de consolider la propriété en mettant les tiers acquéreurs k l'abri de toute éviction, et en donnant aux tiers créanciers hypothécaires une garantie de la stabilité de leurs droits. Pour assurer et consolider les droits des tiers, le fait matériel de la transcription ne suffit point ; il faut avant tout que les actes transcrits soient stables et autant que possible inattaquables. Or. les actes authentiques ont seuls cet avantage; ils font foi par

"iOS TUANSCKIPTION. (Tome XXIX..)

eux-mêmes, tandis que les actes sous seing privé ne font foi que loi'squ'ils ont été reconnus ou vérifiés en justice; il suffit que l'écriture ou la signature soient déniées pour qu'ils n'aient aucune foi, et pour qu'ils donnent lieu à un procès long et chanceux. Ce n'est pas tout. Les ventes, les partages, les baux sont des contrats synallagmatiques; l'acte sous seing privé qui les constate est soumis à des formalités spéciales, dont l'inobservation lui enlève toute force probante ; voilà une nouvelle cause d'incertitude et de procès. Enfin le législateur a voulu que l'acte fût transcrit en entier, afin de donner aux tiers une connaissance exacte et complète des conventions qu'ils sont intéressés à connaître. Cela suppose des actes rédigés avec soin; sous ce rapport, les actes authentiques doivent être préférés aux actes sous seing privé(n" 124).

308. L'article 2 admet d'abord à la transcription les jugements. Il s'agit des jugements qui, d'après l'article 1", tiennent lieu de convention ou de titre; il faut donc que les jugements soient passés en force de chose jugée; tant qu'ils peuvent être attaqués par l'appel ou l'opposition, les jugements n'équivalent pas à un acte qui de son essence est stable (n° 125).

La loi admet en second lieu h la transcription les actes authentiques, c'est-à-dire les actes notariés, car les notaires ont seuls le droit de recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d'authenticité : tels sont les donations, ventes, partages et baux qui sont soumis à la transcription (n** 126).

Les actes sous seing privé sont admis à la transcription quand ils ont acquis le caractère d'authenticité par une reconnaissance en justice ou devant notaire. Si la partie reconnaît volontairement l'écrit sous seing privé qu'on lui oppose, le jugement en donne acte au demandeur; si elle dénie l'écriture ou la signature, on procède à la vérification en justice, et dans ce cas, il intervient encore un jugement qui déclare que l'écrit est reconnu (n" 127).

La reconnaissance devant notaire se fait par acte notarié ; le notaire y doit constater les conventions telles qu'elles se trouvent relatées dans l'acte sous seing privé, c'est-à-dire les copier. En effet, la transcription exigée par la loi est la copie littérale de l'acte; il faut donc que l'acte en entier soit reconnu par les parties et que le notaire dresse acte de cette reconnaissance. Un simple acte de dépôt ne suffirait point; cet acte constate seules

(lorae XXI.V.) OLS rOP.MALIÏÉS l»R LA Tr.ANSCRIPTION. 209

ment qu'un acte sous seing privé a été déposé chez un notaire, il n'imprnne pas i'aullipnticilé h l'écriture in" 128).

309. L'article 2 ajoute : « Les procurations relatives à ces actes devront être données dans la même forme », c'est-à-dire qu'elles doivent être constatées par un acte authentique, et cet acte doit être transcrit en même temps que l'acte principal. En pi'inoipe, le mandat peut être donné par acte sous seing privé (art. 1985). Cette règle reçoit exception quand l'acte auquel le mandat se rapporte doit être reçu dans la forme authentique; la raison en est que le consentement, dans ce cas, doit être aulhenliquement constaté pour qu'il ait effet; or, c'est le mandat qui constate le consentement; il doit donc être authentique, sinon la convention à laquelle le mandant concourt par l'intermédiaire du mandataire manquerait d'un élément d'authenticité (n" 430).

310. Comment se fait la transcription? La loi (art. 1"') veut que l'acte soit transcrit en entier. Pour d'autres actes soumis à la publicité, notamment pour les privilèges et hypothèques, la loi se contente d'une inscription qui contient la mention que les tiers sont intéressés à connaître. Le législateur s'est montré plus rigoureux pour les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers et pour les baux. La raison en est que les tiers peuvent avoir intérêt à connaître toutes les clauses d'un acte, même les moins essentielles ; pour les éclairer complètement, il fallait prescrire la copie littérale. D'ailleurs, l'inscription de l'acte présentait de graves inconvénients. Qui aurait rédigé l'inscription? Les parties ? C'eût été les exposer à d'inévitables erreurs, et par suite de ces erreurs, l'acquéreur n'aurait pas été propriétaire à l'égard des tiers. Le conservateur? C'eût été lui imposer une responsabilité effrayante et presque impossible (n" 136).

Il suit de là que les procurations doivent être transcrites en entier. Comme le dit l'article 77 de la loi hypothécaire, elles sont le complément de l'acte auquel elles se rapportent; et ce complément est essentiel. En effet, la condition essentielle de toute convention, c'est le consentement ; or, quand une partie donne mandat, c'est la procuration qui constate le consentement. Donc, la procuration doit être transcrite, pour qu'il y ait copie entière, ainsi que le veut la loi (n° 140).

311. Où la tianscription doit-elle se faire? La loi (art. l*"")

ilO TRANSCHIPTION. ,Tome XXIX.)

veut que l'acte soit transcrit au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Pourquoi îi ce bureau plutôt qu'à tout autre? C'est dans l'intérêt des tiers. Il faut qu'ils sachent à quel bureau ils doivent s'adresser pour avoir connaissance des actes qui ont pu être transcrits. La formalité est donc substantielle, puisqu'elle est exigée dans l'intérêt de la publicité. De là suit que la transcription faite à un autre bureau serait inopérante, les tiers ne la connaîtraient point, et par conséquent on ne pourrait pas leur opposer l'acte irrégulièrement transcrit (n° 141).

312. La transcription se fait sur un registre h ce destiné (art. l"; c'est le registre aux transcriptions que les conservateurs doivent tenir conformément à la loi (art. 124).

Régulièrement, la transcription devrait se taire au fur et :i mesure que les actes sont présentés au conservateur, et en présence du requérant ; mais le plus souvent cela est impossible à cause des nombreuses occupations des conservateurs. Pour concilier l'intérêt et le droit des parties avec les besoins du service, la loi prescrit la tenue d'un registre aux dépôts (art. 124), dans lequel le conservateur inscrit jour par jour, et par ordre numérique, la remise qui lui est faite des actes de mutation pour êti'e transcrits; il donne au requérant une reconnaissance qui mentionne le numéro sous lequel la remise a été inscrite; quand ensuite le conservateur opère la transcription, il la fait à la date de la remise constatée par le registre des dépôts. Il se peut donc qu'il y ait entre le dépôt et la transcription un intervalle de plusieurs jours; mais cela est indifférent, car la date de la transcription est assurée par le registre du dépôt (n"' 143-144).

313. Le registue des transcriptions est public, de même que tous les registres dont la loi prescrit la tenue, afin de porter à la connaissance des tiers les faits juridiques qui y sont relatés. En quoi consiste la publicité? L'article 127 porte : « Les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui lui sont faites à cette fin. » L'article 130 contient la sanction de cette disposition : « Dans aucun cas, les conserva- :cur8 ne peuvent refuser ni retarder la délivrance des cortificiUs,

(Toaie XXlX.i EFFET DE LA TRANSCRIPTION. 211

SOUS peine des dommages-intérêts des parties; à l'effet de quoi, procès-verbaux des refus ou retards seront, à la diligence des requérants, dressés sur-le-champ soit par un juge de paix, soit par un huissier ou un notaire » (n° 145).

SECTION III. — Kffet de la transcription.

§ I. Des actes translatifs ou déclaratifs de propriété.

Sommaire.