Ainsi que les créanciers chirographaires

314. La loi hypothécaire (art. i") porte que tous actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers seront transcrits, et que jusqu'à la transcription ils ne pourront être opposés aux tiers. La transcription n'est requise que dans l'intérêt des tiers, elle est étrangère aux parties contractantes. D'après le code Napoléon, les rentes et les partages sont translatifs et déclaratifs de propinété entre les parties et à l'égard des tiers, dès que le contrat est parfait, et le contrat se parfait par le concours de volontés des parties contractantes. La loi hypothécaire déroge au code en ce qui concerne la translation ou la déclaration de la propriété de droits réels immobiliers à l'égard des tiers, elle n'y déroge pas en ce qui concerne les parties. Ainsi, entre les parties la vente transfère la propriété, et le partage la déclare, par le seul effet du consentement des parties contractantes; tandis qu'à l'égard des tiers, la vente et le partage n'existent point tant qu'ils n'ont pas été transcrits ; le vendeur reste donc propriétaire à l'égard des tiers, et l'indivision subsiste à leur égard entre héritiers (n" 157).

315. L'article l'"'" ne formule pas le principe dans ces termes absolus ; il dit que l'acte non transcrit ne pourra être opposé aux tiers qui contractent sans fraude. Cette disposition semble prévoir un cas particulier, celui où le vendeur, après avoir aliéné

ÎI2 TRANisCUIPTlON. fTome XXIX.)

l'immeuble, le vendrait h un second acheteur, et le cas où il hypothéquerait l'immeuble vendu ou le grèverait d'un autre droit réel, avant que le premier acheteur ait transcrit; dans ce cas, celui-ci ne peut opposer son titre aux tiers acquéreurs, si ceux-ci ont transcrit leur acte d'acquisition ou inscrit leur hypothèque; en un mot, ceux qui ont rendu public l'acte qui leur donne un droit sur la chose peuvent opposer ce droit à un acquéreur qui n'aurait pas transcrit, celui-ci ne pouvant pas se prévaloir de son acquisition contre les tiers.

Nous dirons, en termes plus généraux, que l'acte non transcrit n'existe pas h l'égard des tiers, de sorte que, s'il s'agit d'une vente, le vendeur reste propriétaire h l'égard des tiers. C'est une conséquence du principe de publicité. La loi la prescrit pour faire connaître aux tiers les actes qui les intéressent; si l'acte n'est pas rendu public, les tiers n'ont pas pu le connaître, donc il n'a aucune existence légale h leur égard, et si la vente n'existe pas, le vendeur reste propriétaire. Cette conséquence, quoiqu'elle ne soit pas écrite dans le texte, en découle nécessairement. Je vends aujourd'hui un immeuble h Pierre qui ne transcrit point; demain je vends le même immeuble à Paul qui transcrit. Paul sera propriétaire à l'égard de Pierre. Mais pour que Paul acquière la propriété de l'héritage, il faut que, moi vendeur, j'en sois resté propriétaire ; donc, malgré la vente que j'ai consentie à Pierre, je suis encore propriétaire à l'égard des tiers, je n'ai cessé de l'être qu'à l'égard de Pierre (n" 159).

Le même principe s'applique au partage. Si l'acte n'est pas transcrit, le partage n'existera pas h l'égard des tiers, et, par conséquent, à leur égard, les copartageants seront toujours considérés comme étant en état d'indivision (n° iCO).

316. Qu'entend-on par tiers dans l'article l''' de la loi hypothécaire? Le sens du mot tiers doit être déterminé d'après l'objet de la disposition où il est employé. Or, dans l'article 1", le mot tiers est employé par opposition aux parties contractantes. Voici, en effet, le principe que la loi établit quant à la translation de la propriété immobilière, et ce que nous disons des actes translatifs s'applique aux actes déclaratifs. Entre les parties, vendeur et acheteur, par exemple, la propriété se transfère par le seul effet du contrat ; à l'égard des tiers, la propriété n'est transmise que du

(ïoihe XXIX.) LFFET DE LA TRANSCRIPTION. 213

jour oit lacie a été transcrit. Pourquoi? Parce qu'ils n'ont connaissance de l'acte que par la transcription; cela implique qu'ils ne figurent pas à l'acte. Donc sont tiers tous ceux qui ne sont pas parties à l'acte et qui, par suite, n'en ont pas connaissance. Ce qui confirme cette interprétation, c'est que la loi ne permet pas aux tiers de se prévaloir du défaut de transcription s'ils avaient connaissance de l'acte non transcrit. Cela suppose encore que l'on est tiers, parce qu'on ignore l'acte, et généralement on n'apprend à le connaître que par la transcription.

De là découle une règle d'interprétation d'une grande importance. Pour savoir qui est tiers, il faut voir quelles personnes sont parties contractantes et quelles personnes ne le sont pas; les dernières peuvent opposer le défaut de transcription, les premières ne le peuvent pas (n° IGo).

Cette règle s'applique aux donations et aux substitutions. Il est vrai que les articles 94i et 1070 formulent le principe en termes différents, mais la loi hypothécaire déroge en ce point au code civil, parce qu'elle établit un principe nouveau, plus large que celui que le code avait emprunté à la loi de brumaire; l'ancienne loi est incompatible avec la nouvelle, donc elle est tacitement abrogée (n°' 165, 169).

317. Le principe s'applique sans doute aucun aux tiers acheteurs. Si le propriétaire vend un immeuble successivement à deux acheteurs, celui qui aura transcrit son acte d'acquisition sera propriétaire, quand même son titre serait le dernier. Si les actes ont été transcrits le même jour, on applique l'article 123, qui est ainsi conçu : « La préférence se détermine d'après le numéro d'ordre sous lequel la remise du titre aura été mentionnée au registredes dépôts (1). «C'est l'application du principe que la date de la transcription détermine la translation de la propriété à l'égard des tiers (n"' 166-167).

Ce que nous disons des acheteurs s'applique aux donataires, de sorte que le donataire qui transcrit la donation sera propriétaire à regard d'un acheteur antérieur qui n'a pas transcrit. En cifet, la question doit être décidée par la loi nouvelle (2); or,

{il Voyez, ci-dessus, n" 5l;2.

{'2) Voyez, ci-dcssua, ir ôlo.

TOMÏÏ IV. Ji

^2!i TRANSCRIPTION. (Tome \\l\.)

l'article 1" met les actes à titre gratuit sur la même ligne que les actes h titre onéreux : cela est décisif (n" 168).

318. Les créanciers hypothécaires sont également des tiers. Notre loi hypothécaire veut garantir tous les intérêts; or, parmi ces intérêts, le plus considérable et le plus usuel est celui des créanciers hypothécaires; ils peuvent donc opposer le défaut de transcription de tout acte translatif de propriété, à titre onéreux ou à titre gratuit. On suppose qu'ils ont conservé leur droit par l'inscription, et cette inscription, comme nous le dirons plus loin, doit être prise avant la transcription de l'acte de vente ou de donation (art. dl2) {n" 170).

319. Les créanciers chirographaires sont également des tiers. Si l'on admet notre principe (1), cela est évident : ils ne figurent pas h l'acte, donc ils sont des tiers. L'esprit de la loi ne laisse aucun doute ; elle a voulu sauvegarder les droits de tous ceux qui, ayant intérêt à connaître l'acte soumis à la transcription, n'en ont pas connaissance, l'acte n'ayant pas été transcrit : cet acte n'existe pas à leur égard. On ne peut pas objecter les principes du code civil, puisque l'objet de la loi nouvelle a été précisément d'établir un principe nouveau (n*" 173-180).

320. Pour que les tiers puissent opposer le défaut de transcription, il faut qu'ils aient contracté sans fraude (art. 1''''). Quand y a-t-il fraude? La loi suppose que le second acquéreur, en traitant avec le vendeur qui avait déjà aliéné l'immeuble, connaissait l'existence de la vente ; cela suffit, dit le rapport de la commission de la chambre des représentants, pour qu'il soit de mauvaise foi, et pour qu'il soit repoussé par l'exception de dol. La condition de bonne foi s'explique par le but que le législateur a eu en prescrivant la publicité; il a voulu avertir les tiers de l'existence des actes dont l'ignorance pourrait leur causer préjudice; or si le second acquéreur ou un créancier hypothécaire sait que l'immeuble qu'il achète ou qui lui est hypothéqué a été vendu par un acte non transcrit, il ne peut pas dire qu'il ignorait cet acte, et qu'il serait trompé et lésé, si on pouvait le lui opposer. La loi veut protéger les tiers de bonne foi; et, dans l'espèce, c'est un tiers de mauvaise foi qui veut se prévaloir du défaut de

(1) Voyez, ci-dessus, ii''ôi6.

Jume XXl.VJ EFFtf DL LA TRANSCRIPTION. 215

publicité légale, alors que la publicité est inutile, puisqu'il connaît l'existence de l'acte, bien qu'il n'ait pas été rendu public (n° 191). L'article 1071 du code civil établit un principe différent pour les substitutions ; il est ainsi conçu : « Le défaut de transcription n. peut être suppléé ni regardé comme couvert par la connaissance que les créanciers ou les tiers acquéreurs pouvaient avoir eue de la disposition par d'autres voies que celle de la transcription. » La jurisprudence appliquait ce principe aux donations. 11 est certain que, d'après la loi nouvelle, les donations ne sont plus régies par le code civil (1). On doit en dire autant des substitutions quand elles sont faites par donation ; mais les subsli tutions peuvent aussi être faites par testament, et il est difficile de considérer, dans ce cas, comme abrogé, l'article 2071, puisque la loi hypothécaire ne soumet pas les dispositions testamentaires à la transcription. Il en résulte qu'il y a deux principes contraires, pour une seule et même matière. Cela prouve que le législateur aurait dû coordonner la loi hypothécaire avec le code civil, comme la proposition eu avait été faite lors de la discussion (n° 192).

§ IL Des baux.

Sommaire.

ofîl. Les baux excédant neuf ans, qui n'ont pas été transcrits, sont réduits à la période de neuf ans dans laquelle le preneur se trouve au moment où le droit des tiers prend naissance.

ù22. Si un bail contenant quittance anticipative de trois ans de loyer n'est pas transcrit, le payement ne pourra pas être opposé aux tiers.

321. Les baux excédant neuf années doivent être transcrits; s'ils ne l'ont pas été, seront-ils considérés à l'égard des tiers comme n'existant pas? La loi n'applique pas aux baux le principe qu'elle suit pour les aliénations et les partages. Quoique non transcrit, le bail pourra être opposé aux tiers ; seulement il sera réduit à la période de neuf ans dans laquelle le preneur se trouve, au moment où le droit des tiers prend naissance. C'est ce que dit l'article 1" de la loi, aux termes duquel la durée des baux non transcrits sera réduite, conformément à l'article 1-129 (2).

(1) Voyez, ci-dessus, n° 2CD.

(1) A'oyez le t. III de ce cours, p. -286, n" 4Pl-

2lu TIIV.NSClill'ilON Tome \\l\.;

Quelle esl la raison de la différence que la loi (ait enlio les baux et les actes translatifs ou dëclaraiits de droits réels immobiliers? Toute vente, tout partage, doivent être transcrits; tandis que les baux de moins de neuf ans ne doivent pas être rendus publics; donc les tiers ne sont pas censés intéressés à connaître les baux de neuf ans ; partant le preneur doit avoir son droit assuré pour une durée de neuf ans, malgré le défaut de publicité; c'est seulement le bail, en tant qu'il est soumis h la transcription, qu'il ne peut opposer aux tiers, quand il n'a pas été transcrit. C'est dire que le bail ne peut pas être opposé aux tiers, pour ce qui excède la période de neuf ans dans laquelle le preiieur se trouve.

Quand on dit que le bail peut toujours être opposé aux tiers pour une période de neuf ans, soit qu'il ait été fait pour ce terme, soit qu'il ait été réduit, cela veut dire que les tiers doivent respecter le bail conformément au code civil. Il faut donc appliquer l'article 1743; le preneur ne peut opposer son bail aux tiers acquéreurs que s'il a date certaine. Sous ce rapport, la loi hypothécaire ne déroge pas au code civil; mais elle y déroge en ce sens, que sous l'empire du code Napoléon un bail, quelque longue que fût sa durée, pouvait être opposé à l'acquéreur, dès qu'il avait date certaine, tandis que, d'après la loi hypothécaire, le bail qui excède neuf ans, quand même il aurait date certaine, ne peut être opposé aux tiers que pour une période de neuf ans, s'il n'a pas été transcrit. Nous en avons dit la raison plus haut (I) (n- 198 et 200).

322. Quel est l'effet des baux contenant quittance d'au moins trois années de loyer, quand ils n'ont pas été transcrits? 11 faut appliquer à ces baux le principe qui régit la publicité du bail. Quoique non transcrit, le bail n'est pas considéré comme inexistant à l'égard des tiers, il peut leur être opposé comme bail non sujet à transcription. Ainsi un bail de neuf ans contient une quittance anticipative de trois ans de loyer; ce bail ne doit pas être transcrit à raison de sa durée; il peut être opposé aux tiers dès qu'il a date certaine. Mais il aurait dû être transcrit à raison du payement anticipalif constaté dans l'acte; sous ce rapport, il ne pourra cUc oppose aux tiers; c'cst-h-dire que le preneur, à leur

(1) Voyez, ci-dcssus, n» 307.

(Tome XXIX.) DK LINSCRIPTION. 217

égard, sera considéré comme n'ayant pas fait de payement anticipatif; il sera obligé de payer de nouveau, à l'égard des tiers. Si le bail est de dix-huit ans et s'il n'a pas été transcrit, il ne pourra être opposé aux tiers, que pour la période de neuf ans dans laquelle le preneur se trouve, et de plus le payement anticipatir de trois ans de loyer ne pourra lui être opposé (n° 202).