Autorité des anciennes coutumes d'Auvergne et Dauphiné

440. Différence de ce moyen d'expulser un locataire i stiné avec le droit féodal des seigneurs censiersl mettre obstacle à la jouissance des censitaires qui r^ saient le payement du cens.

441. Cet ancien droit était une véritable mesure d'exé tion, interdite de nos jours à toute personne de autorité privée.

442. Il n'a rien de commun avec le fait d'un propriéta qui veut entrer en jouissance de sa chose usurpée

•5fî

400. Nous arrivons aux causes de dissolution du bail. Le législateur va traiter cette matière dans les art. 1736 et 1751.

Le bail cesse par l'expiration du terme fixé par la convention ou par l'usage des lieux (articles 1737 et 1775).

[Ij En cas de résiliation d'un bail, couseutie par la

Si le terme n'a pas été fixé, il peut finir la volonté des parties (art. 1736) [i].

Le bail finit encore par la perte de la eh louée (art. 1741), ou par l'inexécution des c ditions convenues ou inhérentes au contl (même article).

femme en vertu d'une procuration généralede «oftwj

CHAP. II. — AHT. 1757.

Enfin, il prend fin par l'ëvcnemcnt d'une condilion qui, d'après la eonveiition, devait entraîner l'expulsion du fermier (art. 174i et uiivanls).

Nous nous occuperons suecessivcmonl, et dans

ordre du Gode, de ces causes de résolution du

•onlrat de louage. Commençons par l'art. 1736 :

t 1 est relatif au cas où le bail est muet sur l'ëpo-

\ pie de sa fin.

[ 401 . Si le bail est fait sans terme fixe, comme 1 1 serait contraire à sa nature qu'il se prolongeât i ndëfiniment d'une manière irrévocable [i], no- I re article veut qu'il se résolve par la volonté de I une ou de l'autre des parties. Mais cette volonté I le doit pas être tellement absolue et exigeante, u'elle ne laisse à la partie adverse aucun délai (Our se reconnaître et prendre ses mesures. Il trait contraire, en effet, à la justice que le preeur fût obligé de quitter sur-le-champ le domiile qu'il occupe, au risque de manquer d'un sile propre à le recevoir, lui, sa famille et son ïpbilier; réciproprement, ce serait faire tort !j propriétaire que d'abandonner les lieux à improviste, et de le mettre dans la nécessité de abir des non-valeurs par défaut de location imliédiate [2]. Les habitudes de chacune de nos fovinces avaient donc fixé certains délais qui lavaient précéder la résolution du bail, et auxuels la volonté des parties devait se manifester )ur être utile. Ces délais variaient à l'infini, lusieurs des cours d'appel auxquelles fut souisle projet du Code civil, manifestèrent le désir } voir ramener les choses à l'unité, et insistent pour que la loi nouvelle fît disparaître une cheuse bigarrure, en fixant un délai uniforme )ur toute la France [3]. La multiplicité des réamations aurait dû prouver au conseil d'État au tribunat que ces usages locaux n'étaient « de ceux auxquels il n'est pas permis de faire olence sans inconvénient [4]. Néanmoins, les l»sçrvations de ces cours d'appel ne furent pas l«ulées. Le Code s'en réfère, pour le délai des bgés, aux usages particuliers de chaque locaé. En matière de bail, les usages ont toujours 1 beaucoup d'empire [5].

fS actes de possession exercés par le bailleur posfieuremenl à cette résilialion, n'emportent pas néces- :.rement une ratification tacite de la part du mari, ïux., J8 juillet 18U; J. de Br., 1814-, 2, 2G7. ) Le bailleur qui ne fait aucune réponse à la notification |Ja part du preneur de la résolution du contrat, ne doit 13 être censé y avoir donné son adhésion. (Brux., 8 oct. pi J.deBr., 1823, 2, 211. )

pous IVnipire de l'édil perpétuel de 16M, la preuve Himoniale|;était admissil)le à l'cfiet d'établir l'aeceptaf» des clefs et la reprise du bien loué de la part du |lleur, ce qui, aux termes du bail, suiïisait pour le faire ?arder comme résilié. (Brux., 8 mars 1828; /. de Br., /8, 1,283.)

1] Supra, no 4. art. 1700.

j2j IJn propriétaire do maison (pii en loue le rez-dc- 'iUgsée, s'en réservant l'étage supérieui- pour son

402. On voit du reste rpie le Code continue à appeler congé l'avertissement par lequel Tune ou l'autre des parties fait connaître son intention de mettre fin au louage ; mais il ne prescrit pas dans quelle forme le congé doit être donné. Quelques cours d'appel avaient encore demandé une règle à cet égard [g]. Quelque juste que fût l'observation, les rédacteurs du Code n'en ont pas tenu compte.

403. Quand le contrat détermine une époque fixe à laquelle le louage doit finir, il n'est plus nécessaire de donner congé. Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé ^arti-clel737)[7].

En est-il de même du cas où c'est l'usage ou la coutume locale qui donne au bail une durée précise? Cette question sera examinée aux nos 408 et suivants.

404. Tel est le raccourci des idées principales qui se rattachent aux art. 1736 et 1737. Quand Bartole a fini un semblable travail sur une loi romaine, il conclut ordinairement par ces mots : Hoc dicit. Je ne puis en faire autant à l'égard des art. 1736 et 1737, car ce que je viens d'exposer est bien ce qu'ils ont voulu dire, mais non pas littéralement ce qu'ils ont dit ; car leur texte prête beaucoup à la critique, et la rédaction en est vicieuse. C'est une observation qui n'a échappé à aucun de ceux qui ont écrit sur le contrat de louage. Il semblerait, en effet, par la lettre des art. 1736 et 1737, que la nécessité du congé n'a lieu que lorsque le bail est fait sans écrit, et qu'il ne devient inutile que lorsqu'il a été fait par écrit. Mais comment l'écriture serait-elle une circonstance déterminante? Qu'importe que le bail soit écrit, s'il ne s'explique pas sur l'époque où il doit cesser? Qu'importe qu'il soit verbal, si les parties sont d'accord sur sa durée, ou si cette durée a été fixée par l'usage des lieux? L'écriture est donc absolument indifférente, comme le dit très-bien Delvincourt [s]; c'est le silence des parties sur l'époque à laquelle le contrat doit finir, ou bien la convention d'un terme fixé, qui décide s'il doit y avoir congé, ou si le contrat se résout de plein droit; l'imperfection de

habitation, avec la stipulation qu'il pourrait le quitter à son gré et le laisser au compte du locataire, peut le délaisser quand bon lui semble, sans être astreint à suivre les règles relatives aux congés en matière de baux de maison. ( Br., 23 riov. 1831; /. deBr., 1832, 2, 4.3.)

[3] Amiens ( Fenet, t. 3, p. 14-0). Bourges, id., p. 248. Caen, id., p. 433. Liège, id., p, G27. l\!etz ( Fenet, t. ^, p. 4-15). Orléans ( id., t. 5, p. 83 ). Poitiers, id., p. 316. Toulouse, id., p. 618.

[4] iVIouricault (Fenet, t. li, p. 329) donne cependant celte raison. (Locré, t. 7, p. 201, n» 10. )

[5] L. 19, C. loc.

[6] Bourges, Metz, Orléans.

[7] Polhier, Louage, n" ^d.Infra. nos 4-08,430.

[8] T. 3, p. 193, notes; id., in-8«, t. 7, p. 250. Jitnge Duranlon^ Lomye, no 116. Duvergier, nos 483, 480. Zachariae, p. 25.

DU CONTRAT DE LOUAGE

nos deux articles lient probablement à ce que la durée des baux faits verbalement est indéterminée dans beaucoup de localités, tandis que la durée des baux faits par écrit est presque toujours fixée. Mais ce n'est pas une raison suffisante pour excuser dans la loi un langage aussi peu

précis [i].

405. Ce reproche n'est pas le seul. Les articles 1736 et 1737 sont placés sous la rubrique des règles communes aux baux de maisons et de biens ruraux. Il semble donc qu'ils font la loi pour les baux à ferme et les locations de terres à cultiver; et dès lors, celui qui aura donné à bail, sans fixation de durée, un immeuble, tel que vigne, pré, cbamp, etc., sera tenu de donner congé au preneur avec lequel il voudra rompre ses rapports. Eh bien, pas du tout. L'art. 1775, placé sousla rubrique des règles particulières aux baux à ferme, dit que ces sortes de baux, quoique faits sans écrit, c'est-à-dire sans terme contractuel, cessent de plein droit et sans signification de congé, à l'expiration du temps pour lequel ils sont censés faits d'après l'art. 1774 [2]! L'explication de cette contradiction se trouve dans une observation que nous avons présentée au n« 103. C'est que l'art. 1736, destiné originairement à figurer dans une section qui traitait de la forme et de la durée des baux, a été déclassé par suite d'un amendement de RegnaiiU de Saint-Jean-d'Angely. J'ai déjà fait remarquer combien ce déplacement à nui a la clarté de la section que nous commentons ; il nous suffira de remarquer que, malgré une distribution défectueuse, l'art. 1736, inapplicable aux baux à ferme , qui sont toujours faits avec un terme fixe, exprès ou sous-entendu (art. 1774), domine tous les autres baux soumis à l'empire d'une durée illimitée. On aurait tort de croire qu'il ne concerne que le louage des maisons [3]. Il embrasse, je le répète, tous les baux quelconques sans terme fixe, baux de carrières, de mines, de tourbières, comme les baux d'habitations. Il faut rendre à l'art. 1736 la généralité que le remaniement provoqué par Regpault , et maladroitement exécuté, lui a enlevée en apparence. 406. Revenons maintenant sur les délais du congé. Nous ne voulons pas entreprendre de donner un tableau complet des usages si divers suivis dans nos provinces. Quelquefois les cou-

tumes les avaient fixés, mais la jurisprudence des tribunaux les avait modifiés. Souvent aussi i on n'était d'accord ni sur l'usage ni sur la juris- à prudence. Nous n'avons pas des documents assez ^ exacts pour satisfaire tous ceux qui voudraient trouver ici le narré encyclopédique de tant de diversités.

Nous nous bornerons à signaler quelques fragments de la jurisprudence suivie dans les pays dont les habitudes sont mieux connues [4].

407. A Paris, s'il s'agit d'une maison entière, d'un corps de logis ou d'une boutique sur la rue, le délai du congé est de six mois, à raison de la difficulté qu'il y aurait à trouver dans un moindre temps une location de même nature ; mais s'il s'agit d'une ou plusieurs chambres , il suffit de prévenir trois mois d'avance, quelle que soit la somme à laquelle se monte le loyer : tel est l'usage actuel ; il déroge à d'anciens us attestés par Pigeau [5] et Delvincourt [e], et plus anciennement par Denizart [7] et Pothier [s] . Il est consacré par arrêt de la cour de Paris du 20 juil-. letl825. 1

Le délai de six mois est cependant accorde, dans tous les cas , aux personnes qui exercent certaines professions qui les obligent à demeurer dans un quartier déterminé : tels sont les commissaires de police, les maîtres et les maîtresse de pension [9], les juges de paix [lo]. Les délais sont toujours réciproques [n]. 408. L'usage d'Orléans, tel que Pothier nous l'atteste, est digne de remarque [12]. Le bail esl présumé fait pour un an. Après ce terme, il expire de plein droit, sans qu'il soit besoin de donner congé auparavant; ainsi, l'on suit à, Orléans, pour le bail verbal des maisons, une règle analogue 0 celle que le Code a proclamëf en matière de bail de biens ruraux. (Art. 1775. Le bail de maisons y est toujours censé fait ave^ un terme fixe ; il contient une convention ira plicite que le bail finira au bout de l'année.

L'art. 1737 abroge-t-il cet usage? s'oppose t-il à ce qu'un bail verbal expire de plein droi par l'échéance du terme réglé par la coutume Je ne le pense pas.

J'ai dit que ces mots, bail écrit, bail fait san écrit, ne doivent pas être pris à la lettre. Us n signifient pas autre chose que, bail avec term^ bail sans terme. |

[1] Même défaut de rédaction dans les art. 1774-, 1775,

[2] Diiranlon, Zotm^e, p. 28, note. Merlin, Repert.,

\o Bail, § 4. Lyon, 4 sept. 1806. Trêves, 27 mai 1808.

Sirey, 8, 509. Brux., 15 mars 1808; Sirey, 10, 556.

Metz, 1er avril 1818; Sirey, 19, 85;Dalloz, Lotta^e, p. 55. [5] C'est ce que semblent croire Merlin, Bail, $ 4-, et

Cm-àsson {Compétence des piges de paix, p. 287).

[4] Bruxelles. Dans Tusage de la ville de Bruxelles,

constaté par l'art. 127 de la Coutume, le congé doit être

nolifiétrois moisd\ivance. (Brux., 13 vend, an 12; Décts.

not.,i.i, p. 123. )

évrij

[5] Prockl. civ., t. 2, p. 412. Jtinge cass., 23 fé 1814. ( DaUoz, Louage, p. 4. ) j

[7] Voy. Congé. \

[8] Louage, n» 29.

[9] Arrêt précité delà cour de cassation. 11 est relatifij un maître de pension. I

[10] Delvincourt et Pigeau, lac. ci7., d'après Pothitt

no 29.

[11] Duvergier, n» 40. — Contra, Pigeau. [12] Louage, no 29.

CIIAP. II.

i Qu'importe dès lors que le terme soit fixé par la convention écrite ou qu'il soit fixé par l'uage? Lorsque les paitics s'en réfèrent à la couiume pour régler leurs relations, les dispositions |le la coutume ne viennent-elles pas s'incorporer liécessairenieut à leur accord? Eadcm vis est taiti ac expressi [i] .

Notez bien d'ailleurs que l'art. 1 736 ne dit pas jsn termes prohibitifs et absolus que le bail rerbal ne finira que par un congé. La formule [u'il emploie est bien différente. Il veut tout implemenl que l'on suive l'usage des lieux pour e délai des congés à donner, dans le cas où le lail est fait sans écrit.

Il est vrai que l'art. 1737 semble attribuer ux seuls baux écrits le privilège de se terminer le plein droit ; mais dès l'instant qu'il est ccordé par tout le monde que les mots bauœ crits n'ont pas un sens rigoureux et précis, et ru'ils signifient baux sans termes fixes, l'objeclion [u'on voudrait tirer de l'art. 1737 tombe d'elleaême. L'art. 1775 en est la preuve évidente.

Enfin , il paraît difficile de croire qu'à Tintant même où l'art. 1736 fait revivre les usages jcaux, l'art. 1737 les eût abrogés d'une maière si brusque.

409. La coutume de Montargis [2] donne aussi ux baux de maisons une durée d'un an ; mais effet de ce terme était-il d'agir de plein droit omme à Orléans et de dispenser d'un congé? e le crois, à raison de l'identité d'origine des eux coutumes [3].

L'art. 1775 du Code civil, combiné avec l'aricle 1737, fournit d'ailleurs un argument favoable à ce résultat.

Au surplus, tout dépend des usages particuers. J'ignore si aujourd'hui il en existe de ontraires à celui dont Polhier nous a conservé i tradition.

410. J'en dirai autant des coutumes de ,ille [4], Reims (art. 390), Toulouse [s], d'après îsquelles les baux sont censés faits pour un an, lais qui ne décident rien sur la nécessité et époque des congés. Je pense que l'expiration u terme coutumier met fin au bail , de plein roit.

411. Duvergier est d'une opinion contraire ; considère l'usage d'Orléans comme exception-

el ; il croit que dans les lieux où les locations

ont censées faites pour un an ou pour tout

lutre temps, l'usage est de ne faire expirer le

a lail qu'autant qu'il y a eu congé. Mais les cou-

[1] Voy. infra, n» 619.

[2] Ch. 18, art. 5.

[3J Brodeau dit qu'elles sont sorties du même tronc (sur «rubriques de rancienne coutume d'Orléans, au Coutumr général ).

[4]Ch. 15, noiO.

[5] Du Louage, art. 2.

[6J Dict. de droit normand, vo Bail, no 3. [ [7] Art. 2 de la Coût, de Saint-Flour.

lûmes de Sens (art. 257), de Chàlons (art. 274) et de Bar (art. 202), qui lui servent d'argument, ne me paraissent pas concluantes. Ces coutumes n'imposent Tobligalion de donner congé trois mois d'avance qu'au cas de tacite réconduction ; elles supposent qu'il y a eu précédemment un bail d'une ou plusieurs années ; qu'à l'expiration de ce bail, le conducteur reste en possession, et qu'alors commence un nouveau bail appelé tacite réconduction. Mais quelle sera la durée de la réconduction ? sera-t-elle d'un an, ou plus ou moins? ces coutumes ne précisent rien , elles laissent au nouveau bail une durée indéfinie, et c'est pour cela qu'elles ont senti la nécessité du congé, qui opère, par la volonté des parties, ce que la loi locale n'a pas entendu déterminer.

412. L'usage de Normandie semble au contraire rentrer davantage dans l'opinion de Duvergier ; là, au témoignage de Houard, la durée du bail verbal est d'un an , et par conséquent aussi, celle de la tacite reconduction ; et cependant l'usage est de donner congé six mois avant la fin de la deuxième année. Écoutons Houard : « De droit, tout bail verbal pour les biens de ville est d'une année ; et après la jouissance d'une » année, le propriétaire doit avertir le locataire

» 6 MOIS AVANT l'expiration DE LA DEUXIÈME

» ANNÉE, s'il est question d'un corps de logis » entier, etc. [e] . »

Remarquez cependant qu'on ne donne pas congé pour la première année. On suppose donc que ce temps d'un an fixé par l'usage local, a la même vertu qu'à Orléans, et que le bail expire de droit à ce terme. Ce n'est que lorsqu'on a commencé, sans nouveau marché, une seconde année, qu'alors la tolérance des parties est censée se prolonger tant qu'un congé ne vient pas manifester des intentions contraires. Ainsi l'usage normand, loin de favoriser l'opinion de Duvergier, me paraît en définitive la rendre plus douteuse.

413. Dans les pays de haute Auvergne, tels que Saint-Flour [7], Aurillac [s], le délai des congés est de 6 mois.