Je conçois cependant qu'une chose puisse priver
Je donne congé à mon pro|)rictaire qui dcîlare ne vouloir raocejiler, ou bien qui ne fait mcune réponse à l'écrit p.ir lequel, en lui malifestant ma volonté, je lui demandais de me %îre connaUre la sienne. Dans cet état , il m'est 3ei*mis de me rétracter; je peux revenir sur jiie volonté ambulatoire de ma part, puisque mon adversaire n'a pas voulu en tenir compte. Et c'est ce qui a été jugé avec raison par arrêt le la cour de Caen du 26 janvier 1824 [2]; Bais même en ce sens, il ne faudra pas dire que e congé doit être accepté. Ce serait dépasser les imites du vrai. Il suffît que le congé ne soit jas répudié pour qu'il soit censé accepté. Ce l'est que lorsqu'il y a refus ou obstination af- "teelée à ne pas s'expliquer, que l'auteur de L'avertissement a le droit de s'en désister.
425. On a été plus loin, et l'on a soutenu que e congé doit être fait double [5] ; dès lors , le 30ngé donné par le propriétaire ou le locataire, dans la quittance des loyers, serait inefficace
entre la partie qui n'a pas en main un double de la pièce! Mais c'est là une erreur dont voici [a réfutation :
Deux hypothèses se présentent.
D'abord , supposons que Pierre, propriétaire, lonne congé à Paul dans la quittance qu'il remet entre ses mains. Peut-on dire que Paul est maître de supprimer la preuve de ce fait , et qu'ainsi •^ 5on adversaire reste à sa merci? Non ; car si Paul refuse la représentation de la quittance à Pierre L^ui l'exige, il autorise celui-ci à réclamer de lui im second payement. Il y a donc là un lien de ilroit réciproque qui fait militer de part et d'autre la validité d'un tel congé [4].
Et puis, qu'importerait en définitive l'imprudence de Pierre , qui n'aurait pas pris ses précautions, et se serait livré à son adversaire?
Enfin , de deux choses l'une , ou la quittance est représentée ou elle ne l'est pas.
Si elle est représentée, sera-ce à Pierre à se plaindre?
Si elle ne l'est pas, de qui pourra-t-il se plaindre si ce n'est de lui-même?
Renversons maintenant l'hypothèse, et supposons que ce soit le locataire qui , donnant congé , ait fait consigner dans la quittance qui
I [1] Junge Duvergier, no 493, et Zacharise, t. 5, p. 25.
[2] Dalloz, Louage, p. 10. Il me semble que Duvergier n'a pas donné à cet arrêt son véritable sens ( n" 492). ïinfra, no 423.
! [3] Nouveau Denizart, Bourjon , t. 2, p. 64, n» 8. Duitét-gier, n» 492.
I [4] Bourjon convient qu'on le jugeait ainsi au Chàtelet.
[5] Junge Curasson, p. 289.
16] Supra, n» 424.
lui est remise la preuve de l'avertissement. Est-ce que l'on prétendra sérieusement que le propriélaiie à qui celte quittance sera représentée comme preuve de la résiliation du bail , sera fondé à soutenir qu'elle est nulle parce qu'elle n'est pas double? Eh ! quelle est donc la loi qui exige celte formalité ? S'agit-il ici d'un acte synallagmatique? Tout ne vient-il pas aboutir au contraire à la preuve de la volonté d'une des parties manifestée en temps utile? Et qu'importe, dès lors, que cette preuve soit renfermée dans un écrit ayant telle ou telle forme, pourvu que la volonté de résilier en ressorte d'une manière patente [5]? L'nrrêl de la cour de Caen du 26 janvier 1824, que Duvergier cite à l'appui de l'opinion contraire, est rendu dans une espèce toute différente [e] , et ne décide rien contre celle que j'embrasse ici.
426. Le congé non amiable se fait par ministère d'huissier. Autrefois ce congé était donné par exploit avec assignation pour le voir déclarer valable [7]. Mais comme l'obtention d'un jugement coûtait des frais qui égalaient ou excédaient quelquefois le loyer, on établit, plusieurs années avant la révolution , qu'un simple congé suffirait [s], et cet usage est partout adopté.
427. Lorsque le domaine affermé appartient à plusieurs propriétaires par indivis , le congé , donné par un seul, est valable, si, du reste, celui de qui il émane est censé avoir agi pour le compte de ses copropriétaires et avec leur assentiment On présume facilement ce mandat tacite lorsqu'il a administré seul le domaine pendant toute la durée du bail , et que le fermier n'a eu de rapports qu'avec lui pour tout ce qui concerne la gestion et la jouissance [9].
428. Mais, hors ce cas, le congé signifié par l'un des copropriétaires indivis, sans l'assentiment des autres, ne ferait pas cesser le bail. La jouissance du preneur est indivisible ; l'un des bailleurs ne saurait la scinder à son préjudice. Quand le locataire a loué un appartement, ce n'est pas pour l'occuper en partie et par fractions. Il faut donc que tous les bailleurs s'entendent dans une volonté commune pour mettre fin à un bail formé par leur commun consentement [lo].
429. Prenons maintenant la thèse inverse, et supposons que plusieurs preneurs occupent la chose par indivis, et que c'est de leur coté que vient le congé.
Si les preneurs sont solidaires entre eux, le
[7] Bourjon, t. 2, p. 46, n^ 8.
[8] IMgeau, t. 2, p. 413.
[9]Cass.,25 pluv. an 12. {Répert., v» Congé, p. 7.) Douai, 6 fév. 1828. Le bail d'une maison appartenant par indivis à plusieurs propriétaires ne peut être invoqué comme litre pour se maintenir dans la jouissance de l'objet loué, s'il n'a pas été consenti par tous. ( Brux., 6 août 1835. J. de Br., 1836, 2, 176. )
[10] Cerasson, p. 291, n» 31.
ns
DU CONTRAT DE LOUAGE
congé donné par l'an d'eux, pour ce qui le concerne, est évidemment insuffisant [i]. La réunion et le consentement de tous les cofermiers sont indispensables pour mettre fin à un bail pris sous une obligation solidaire [2].
Mais si la solidarité n'existe pas , je crois que chaque preneur pourra donner congé pour sa part et portion. Il arrivera alors ou que le propriétaire, voyant s'éloigner un de ceux qu'il avait entendu avoir pour obligés, ne voudra pas laisser subsister le bail avec les autres; ou bien qu'il les laissera en jouissance , ce qui sera un nouveau bail tacitement consenti [3].
430. Nous nous sommes assez étendu sur la cessation du bail sans terme fixe.
Revenons maintenant sur les baux passés avec rindicalion d'un terme convenu ou sous-entendu. Nous avons dit, avec les art. 1737 et 1775, que l'échéance de ce terme les fait expirer de plein droit et sans qu'il soit besoin de donner congé [4J .
[l] Le bail d'une carrière de granit ou pierre à bâtir, pour un terme de trois ou six ans est indivisible, en ce sens que, s'il y a deux preneurs, le renon fait par Fun d'eux, pour la première période, ne peut lier l'autre et amener la fin du bail.
Il n'y a pas lieu dans ce cas de diviser la carrière entre le preneur restant et le bailleur, ni de faire entrer celuici à la participation des bénéfices pour moitié.
La convention avenue entre les deux preneurs que l'exploitation sera continuée par celui d'entre eux que le sort désignera n'est point une sous-location • un pareil arrangement ne contrevient point à la prohibition de sous-louer renfermée dans le bail.
il n'y a point abus de jouissance donnant lieu à la résiliation du bail si le preneur place les déblais sur le même banc de pierre que l'ancien exploitant ou l'exploitant voisin; seulement il peut y avoir lieu, à la fin du bail, à une action en dommages-intérêts, si le banc est reconnu exploitable, et que les déblais nuisent à son extraction. ( Brux., 6 juin 1837 /. de Br., 1837, p. 389.)
[2] Arrêt exprès de cassation, portant cassation d'un arrêt de la cour de iNîmes, 19 avril 1831.
[31 Curasson, loc. cit., p. 290 , n^ 50. — Lorsque de plusieurs preneurs solidaires un seul reste en possession après l'expiration du bail écrit, le bailleur n'est point en droit de prétendre qu'il y a tacite réconduction à l'égard des autres qui n'ont pas continué à jouir de la chose louée. ( Brux., 16 avril 1819. /. de Br., 1819, 2, 47.)
[i] Supra, n«s405, 408.
[3] ï. 7, p. 231. — Quoique dans un bail de 3 ou 6 ans le locataire ait la faculté de faire cesser le bail à l'expiration de chaque période de 5 ans, la location ne cesse pas de plein droit. L'art. 1737 n'est pas ici applicable. ( Brux., 6 nov. 1823. /. de Br., 1824, 1, 295.)
Un contrat de louage où il est dit que la location se fait pour trois, six ou neuf ans, sans qu'il soit parlé de la faculté qu'auraient le preneur et le bailleur de résilier la convention à la fin des deux premiers termes, ni de l'obligation de donner congé, présente les caractères d'un bail de neuf ans qui peut être résolu par l'une ou l'autre des parties contractantes à l'expiration de la troisième ou de la sixième année. Ce n'est pas un bail de trois, de six ou de neuf ans, qui cesse de plein droit à la fin de chaque terme, sans qu'il soit nécessaire donner congé. ( Brux., 31 mars 1814. /. deBr., 1814, 2. 193. )
La clause par laquelle il est dit que le propriétaire donne à bail pour trois, six ou neuf ans, n'a d'effet dans
Mais prenons garde de ne pas confondre avec le terme final du bail , les différentes époques auxquelles chaque partie peut le ré.silier, en vertu de la convention. « Ainsi, dit très-bien Delvincourt [5], il est d'usage de faire à Paris (et cet usage existe ai leurs) des baux de 3, 6, 9 années. Mais ces baux sont vraiment des baux de 9 ans , qui contiennent la f:icnlté, en faveur de chacune des parties, de les résilier à l'expiration des 3 ou 6 premières années, après avoir donné congé dans les délais d'usage. En conséquence, ces baux ne cessent de plein droit qu'à l'expiration de la neuvième année. »
431 . Lorqu'il s'élève des contestations sur la validité des congés, elles doivent être portées devant les tribunaux compétents. Les juges de paix connaissent des congés lorsque les locations verbales ou par écrit n'excèdent pas annuellement , à Paris , 400 fr. , et 200 fr. partout ailleurs [e]. La sentence est toujours susceptible d'appel; car la demande est indéterminée; elle
la jurisprudence de Flandre qu'en faveur du fermier. ( Brux., 19 germ. au 13. Dec. not., t. 8, p. 280. )
[6J Art. 3 de la loi française du 12 mai 1838.— Une loi belge du 3 oct. 1833, relative à Texpulsion des fermiers et locataires, est ainsi conçue ;
Art. 1er. Lorsque la valeur des loyers ou fermages pour toute la durée du bail n'excède pas les limites de sa compétence, le juge de paix connaîtra tant de la demande en résolution du bail que de celle en expulsion, à son expiration. Il connaîtra dans le même cas de la demande en validité de la saisie-gagerie, dont il pourra même permettre, sur requête, l'établissement à l'instant. Dans ces cas le jugement sera exécutoire provisoirement, nonobstant appel et sans caution. Le juge le pourra môme déclarer exécutoire nonobstant opposition.
2. Lorsque le juge de paix n'est pas compétent pou? en connaître, la demande en expulsion, soit pour causé d'expiration de bail, soit pour défaut de payement, pourra être portée directement en référé devant le président du tribunal de première instance, qui statuera provisoirement sur la demande, sans préjudice au principal, pour lequel les parties pourront se pourvoir à l'audience sans préliminaire de conciliation.
3. Toute demande en expulsion de fermier ou de locataire est également dispensée de préliminaire de la conciliation.
4. Les demandes formées du moment où la présente loi sera exécutoire demeureront soumises au juge qui doit en connaître d'après les lois existantes lors de la demande. Il sera libre cependant au demandeur de renoncer à la demande formée par lui, et d'en intenter une nouvelle selon les règles élablies par la présente loi. ;
Depuis a paru la loi sur les Compétences, du 25 mars 1841, dont nous rapporterons ici les dispositions qui con*^ cernent les attributions des juges de paix en matière de location, etc.
Art. 1er. Les juges de paix connaissent de toutes actions purement personnelles ou mobilières, sans appel, jusqu'ù la valeur de cent francs, et à charge d'appel jusqu'à la valeur de deux cents francs.
2. Ils connaissent des demandes en payement d'intérêts, d'arrérages de rentes, de loyers et fermages, lorsque le capital réuni aux intérêts formant l'objet de la demande, ou le montant des loyers ou fermages pour toute la durée du bail, n'excèdent pas les limites fixées par l'article précédent.
