Ou bien le bailleur veut obtenir l'expul

ndu preneur et faire cesser sa jouissance; alors

'assigne devant le tribunal compétent [2] Le

5e ordonne l'expulsion dans un bref délai ,

ssé lequel le propiiétaire demeure autorisé à

re procéder à l'évacuation, en faisant jeter, au

soin, les meubles sur le carreau , par ie minis-

e d'un huissier [3].

;35. Mais ce procédé est dispendieux, et il it qu'un propriétaire, déjà exposé à perdre 18 ses loyers, fasse encore des frais pour, avoir iberté de la chose qui lui appartient ! Il y a un procédé plus expéditif, plus éconoque et non moins légal. C'est d'enlever les ries et les fenêtres de l'appartement en préice d'un huissier requis. Cet usage, pratiqué QS plusieurs de nos provinces, remonte à l'anuité la plus reculée; les anciennes coutumes itorisaient. On le retrouve en Ecosse, dans ce fs où règne au plus haut degré un esprit paque et moral. « On commence, dit Walter Jcott, à enlever le toit des chaumières et à je-

• que le capital ou le montant des loyers ou fermages, r toute la durée du bail, puisse s'élever, lorsque le itani des intérêts, des arrérages, des loyers ou des nages formant Tobjet de la demande, n'excède pas compélence et que le litre n'est pas contesté.

Sont compris dans ces dispositions les loyers, fores, intérêts et rentes consistant en denrées et presta- 3 appréciables d'après les mercuriales.

Les juges de paix connaissent de même des dedes en résolution de bail, et de celles en expulsion à expiration, lorsque la valeur des loyers ou fermages, ' toute la durée du bail, n'excède pas les limites de compétence. -

Les juges de paix connaissent sans appel, jusqu'à la ir de cent francs, et à charge d''a])pel, à quelque iT que la demande puisse monter :

1 Des actions pour dommages faits , soit par les unes, soit par les animaux, aux champs, fruits et lies ; des actions relatives à Télagage des arbres, aux j, et au curage, soit des fossés, soit des canaux ser-

à lïrrigation des propriétés ou au mouvement des ^s, lorsque les droits de propriété et de servitude ne pas contestés ;

iDes réparations locatives des maisons et des fermes; iDes indemnités prétendues par le fermier ou local pour non-jouissance , lorsque le droit d'indemnité ira pas contesté, et des dégradations alléguées par i)priétairc ; iDu payement des salaires des gens de travail, des

» 1er par terre les portes et fenêtres, mode d'eœ- » pulsion 1res- sommaire, Irès-c/ficace, el qui est w ENCOKE EN USAGE diifis quelques parlics de )> l'Ecosse, quand un fermier se mordre rcfraci) taire [i]. »

Je sais que plusieurs jurisconsultes respectables condamnent cette pralicjue. Il y en a qui vont même jusqu'à la considérer comme tellement illétiale qu'elle pourrait exposer le bailleur à des dommages et intérêts envers le locataire [ri]. E. Troplong, mou frère, membre du conseil de l'ordre des avocats de la cour royale de Bordeaux, m'a assuré « qu'il y avait plus de » cent jugements du tribunal de celte ville, qui » ont décidé que, même dans le cas de non- » payement très-prolongé, le bailleur n'a pas le » droit de troubler le locataire par enlèvement » de contrevents, d'escalier, de toiture, etc. »

Pour moi, je crois que ces scrupules sont exagérés et tiennent à un abus de cette règle, si souvent faussée et mal comprise, que nul ne peut se faire justice à soi-même.

136. Posons d'abord la question d'une manière nette el précise.

Je suppose que le bail est arrivé légalement à sa fin, soit par l'expiration du terme convenu, soit par un congé valable. Que si le bail n'avait pas cessé par l'un de ces moyens, et que le propriétaire voulut le rompre de sa pleine autorité en mettant le locataire à la porte avec des voies de fait et en jetant ses meubles et effets sur le carreau, j'accorde sans difficulté qu il serait répréhensible et passible de dommages et intérêts [e]. Par là j'écarte tout d'abord un arrêt de la cour de Bordeaux, du 30 avril 1833 [7]. Dans

gages des domestiques et de Texéculion des engagements respectifs des maîtres et de leurs domestiques ou gens de travail.

• [1] Curasson,p. 2(52, § 1.

[2] Le juge de paix connaît des expulsions des lieux, lorsque les locations verbales ou par écrit n'excèdent pas annuellement, à Paris, 400 fr., et 200 fr. partout ailleurs. ( Loi française du 23 mai 1838, art. 3.) Mais la décision est toujours soumise à l'appel. ( Voy. supra, no Aôl .)

Celui qui a commencé l'occupation d'une maison à titre de bail, ne peut, pour repousser l'action en déguerpissement et en payement de loyers, intentée à sa charge, se prétendre propriétaire de la maison louée. ( Brux., 29 avril 1835. /. de Br., ïSoli, 291. Liège, 50 nov. 1855, ib.; 1856, 185. Voy. Touiller, t. 7, n» 529. /. de Br., 1827, 2, 95. Voet, liv. 19, tit. 2, no 52, t. 1er , p. 839.

Ce n'est pas au propriétaire à prouver que le preneur, dont le bail ù ferme est expiré, a eu et conserve la jouissance d'une pièce de terre comprise dans une plus grande quantité qui lui a été donnée en location; mais c'est au preneur à designer sur les lieux, dans les anciennes limites, la pièce de terre dont on lui conteste la délivrance. ( Brux., /i- déc. 181G. J. de Br., 18iG, 2, 190.)

[3] IMgeau, t. 2, p. 415. Curasson, p. 305, § 7.

[i] Guy Mannering, chap.8.

[5] Curasson, p. 505.

[G] Voy. l'art. 1741.

[7] Recueil de cette cour, 1833, p, 309.

DU CONTRAT DE LOUAGE

l'espèce, le bail était verbal et aucun congé n'avait été signifié. La location n'était donc pas encore expirée, et rien par conséquent ne pouvait excuser l'expulsion violente et sans forme de justice du locataire.

D'ailleurs, la violence s'était adressée à la personne du preneur ; il avait été expulsé de force avec ses meubles, et je veux bien aller jusqu'à concéder que, sous ce nouveau rapport et alors même que le bail eût été fini, le propriétaire dépassait son droit.

Il est vrai que je pourrais trouver des précédents respectables pour autoriser son procédé. Je lis dans Bouchel [i] : « En fin de temps, un » locateur voyant qu'après le temps du louage » passé, son conducteur, malgré lui, voulait te- » nir sa maison, après plusieurs sommations et )) actes pris de son contredict, se met et entre de » sa propre autorité en sa maison, et prend un » notaire et témoins, et en leur présence met » hors tout le meuble de son conducteur, qu'il » fait inventorier. Le conducteur se plaint. Le )) maître gagne sa cause aux grands jours de )» Tours, contre l'opinion de Balde. »

Quelque précise , quelque imposante que soit cette autorité, je ne refuse pas cependant d'en faire le sacrifice. Par une concession qui prouvera jusqu'où va ma réserve pour le droit d'autrui, j'accorde que ce propriétaire aurait du être condamné pour avoir jeté dehors la personne du locataire, et mis de son autorité ses meubles sur le carreau.

Mais la position que j'examine ici est bien différente. D'une part, le bail a cessé; de l'autre, le locateur n'essaye pas d'attenter à la personne et aux meubles du locataire. Il ne fait acte de disposition que sur sa propre chose. Quelle est donc alors la loi qui défend au propriétaire d'user à sa volonté de son immeuble devenu libre?

437. Aussi, un arrêt de la cour de Nancy, du 7 août 1834 [2], a-t-il jugé, avec grande raison, à à mon avis, qu'il est maître de faire enlever les clôtures.

« Considérant qu'il est convenu entre les parties que Franconnet a donné en temps utile à Toussard, son locataire, un congé verbal qui a mis ce dernier en demeure de vider les lieux à l'expiration du bail, arrivant le !«• juin 1834;

» Que ce congé verbal, n'étant pas contesté, équivaut de tout point à un congé signifié, les actes écrits n'étant nécessaires que pour la preuve, et étant inutiles lorsque les faits sont conlradictoirement avoués;

» Que si Franconnet n'a pris les mesures nécessaires pour faire sortir son locataire que douze

[1] Biblioth. du droit, v» Louage.

[2] Deuxième chambre ( inédit).

[3] Voy. en effet, au Répert. de Merlin, l'article si remarquable de Lanjuinais, v» Voie» de fait.

jours après la fin du bail, on ne peut voir dan; cette circonstance une présomption que ce pra priétaire avait renoncé à son droit et consenti i une réconduction tacite; qu'on ne peut, ei effet, tourner contre Franconnet sa toléranéi| pour donner à Toussard le temps de remplir ^' engagements;

» Considérant que, ceci étant admis, il en résulte que l'appartement précédemment loué i' Toussard est devenu libre dès le l^"" juin 1831 dans les mains de Franconnet ; qu'aucun droi rival ne limitait plus le droit de propriété d celui-ci, et qu'en conséquence il était maître d se servir de la chose de la manière qu'il enten dait ; qu'en faisant enlever les portes, fenêtres gonds et clôtures de l'appartement en question il n'a fait qu'user du droit de propriété devetii plein et absolu; que ces actes, loin de devoi être considérés comme des voies de fait répré hensibles, ne sont, au contraire, que l'exercic' légitime d'une faculté qui prend sa force dansf droit de propriété lui-même; que l'intention d Toussard, persistant à rester frauduleusemeh dans une maison dont il n'a jamais songé à é prétendre propriétaire et dont il n'avait pas f possession annale animo domini, ne peut char| ger la position de Franconnet, ayant tout à I fois la propriété et la possession de la chose ; qti si l'enlèvement des clôtures a pu causer quelcjt dommage aux meubles de Toussard, il ne pei' s'en prendre qu'à son obstination à occuJ[il l'appartement d'autrui. '

» Considérant que, d'ailleurs, il est certfti que celui qui cumule sur sa tête la propriété la possession est autorisé par la jurisprudence ( tous les temps à repousser par des voies de fa (pourvu qu'elles ne soient pas accompagnées ( coups et violences contre les personnes) 1 atteintes qu'on voudrait apporter à son drc par une détention répréhensible et injuste [s » Par ces motifs, etc., etc. »

Voilà un arrêt qui parle net et qui abor»' ouvertement les difficultés. Il n'a pas besoin • commentaires et de soutènements. Cependa quelques explications pourront en faire ressoif les bases.

438. Il y a un vieux proverbe de droit qui dj Le locataire doit être tenu clos et couvert [4] ; m que devient l'obligation quand il n'y a plus bailleur ni locataire? Celui qui était locataire d'autres temps et qui a cessé de l'être aujoi d'hui, n'est désormais qu'un usurpateur qui censé user de violence lorsqu'il enlpêche le p priétaire de rentrer dans son bien [5]. Un' digne d'aucune indulgence.

Maintenant, comment le propriétaire lui \

[4] Loisel, liv. 3, t. 6, n" 74-.

[5J Legi-and, sur Troyes, p. 333, n» 74.

CIIAP. 11. — ART. 1737.

onJ-il? est-ce par des violences contre sa per- )nne? va-t-il le saisir de force et le jeter dehors? jl-ce une lutte corps à corps pour s'emparer a champ de bataille les armes à la main? Non : I personne est respectée ; c'est à la chose seule lie le propriétaire s'en prend. Et quelle chose? it-ce celle du locataire? Du tout; celte chose t celle du propriétaire lui-même; nul n'y a 'oit que lui ! Personne, au reste, ne soutient y 'oir des droits, et l'ancien locataire ne songe is à alléguer l'ombre d'une prétention pour otiver son séjour prolongé.

Ainsi, faisons-y bien attention! il n'est nulleent question d'exécuter la personne du preiur ou ses biens, de faire saisir et arrêter ses eubles, de les déphicer, etc., etc. C'est un prolétaire qui , maître chez lui , veut agir en aître sur sa propre chose ! 3n préférerait que le propriétaire prît une Qlence et fît mettre par autorité de justice les eubles sur le carreau. Je ne dis pas que cela se puisse faire ; mais apparemment que ce st pas par humanité qu'on invoque ce prodé ; car, dans l'intérêt du saisi, j'aime encore ieux voir ses meubles dans un appartement as portes ni fenêtres que dans la rue et sub ve. Dans l'intérêt du propriétaire, il y a queles frais de moins.

439. Les coutumes françaises n'étaient pas si Qorées. Écoutons d'abord un célèbre juriscon- Ite dauphinois, Guy-Pape. « Locavi tibi donum meam ad duos annos. Numquid, finitis lictis duobus annis, possum tibi domum meam :laijdere? Baldus dicit quod sic. "Et ita, de

INTIQUV CONSUETDDINE SERVATUR IN HACCIVI-

TATE GRATiANOPOLis [i] . )) Même décisiou dans coutume d'Aurillac. ( Haut pavs d'Auver-

Et en effet, une fois que le droit de propriété rentré dans sa plénitude, rien ne l'empêche s'exercer librement. Quand il n'est limité par cUn droit rival de copropriété ou de possesn, il peut se mouvoir sans limites dans sa )pre enceinte. Jus utendi et abutendi.

Il y avait dans notre ancienne jurispruice féodale un droit qu'il ne faut pas confonavec celui-là. C'était celui du seigneur cenr, de défoncer et mettre hors des gonds la i*te et les fenêtres de la maison tenue en cen- 8, jusqu'à ce que les cens et profits de muta- Q eussent été payés par le redevable. Quand portes étaient dépendues, on les mettait en vers, afin de barrer le passage et l'entrée au

I] Décis., 480, no 1. Junge le présitlenl Boyer (Boe-

), cons. 13, nos ig et 17, d'après Bariole sur la loi

m, C. de loc, et Alexandre ( cons. 106 ).

!] Art. 2. Voy. aussi Legrand, sur Troyes, p. 333,

li] Brodeau, sur Paris, art. 80.

.] Sur Nivernais, tk.9, art. 16.

retardataire. On obslaclail la maison, comme on (lisait alors.

C'était une espèce de saisie; la chose se trouvait placée sous la main du seigneur, et le tenancier ne pouvait en user en présence de cet obstacle, signe manifeste d'un droit supérieur qui venait s'interposer. Il y a des marques de cet usage dans nos plus anciens terriers et particulièrement dans les provinces de Bcrry et d'Orléanais [s]. Le grand coutumier dit, en effet ; a Le chicf seigneur, pour cause de son fonds non » payé , peiU 7neUre l'Iiuys des cerisiers a tra- » VERS. )) Pour recourir à cette mesure d'exécution, il n'était pas nécessaire d'être seigneur justicier ; elle appartenait à tout seigneur quelconque. Comme le dit Coquille, « c'est une espèce » do justice domaniale, c'est la marque et témoi- » gnage que le seigneur censier a été autrefois » scig7ieur de la pleine propriété, et qu'en faisant » le bail (de censive) il s'est retenu ce droit, qui » est comme d'injection de main. Ce droit ne pro- » cède pas de simple convenance où l'autorité » du juge est requise. Mais ici le droit d'injec- !> tion de main a son origine de la concession, » bail et tradition de la chose, en faisant laquelle » il est loisible à chacun de se réserver tel droit » qu'il veut en la même chose. En d'autres pro- » vinces, est une espèce de justice inférieure qui )) s'appelle censière. Mantes (art. 74), Reims » (art. 144), Orléans (art. 103) sont aucunement » correspondants à cet article et disent que le » seigneur censier est réputé avoir justice fon- » cière [4] . »

On voit qu'il s'agit ici d'une vraie saisie ; non pas que le seigneur veuille réunir la chose à son domaine et la posséder; il veut seulement la tenir empêchée et obstaclée, afin que le censitaire ne puisse en jouir ni en percevoir les fruits [5]-

Cel usage, consacré par le droit commun de la France [g] , comme je viens de le dire, se perdit peu à peu dans la plupart des coutumes. Il se perpétua cependant dans l'Orléanais (art. 115) et le Nivernais, etc., etc. [7] ; il était encore pratiqué du temps de Polhier [s].

441. On aperçoit, du reste, qu'il impliquait une sorte de droit d'exécution qui, sous l'empire de nos lois modernes, ne saurait appartenir à aucun particulier. Le seigneur saisissait la chose d'autrui; car l'immeuble tenu en censive était la propriété patrimoniale du censitaire ; il la séquestrait par forme de contrainte et de peine; il en opérait la gagerie par autorité privée [9].

[t>] Pothier, sur Orléans, art. 103.

[6] Voy. les anciennes coutumes de Melun, art. 132, et de Sens, art. 242.

[7] Tit. 5, art. 16.

[8] Sur Orléans, art. 125.

[9] Delaurière, sur Paris, t. 8, préface.

DU CONTRAT DE LOUAGE

C'est donc avec raison que BroUeau disait que c'était une exécution réelle et un exploit domanial [i]. On a vu Coquille exprimer la même idée.

442. Mais, dans notre espèce, il s'agit de tout autre chose. Le bailleur n'entend exécuter ni la personne ni les biens du locataire. Est-ce l'immeuble de ce dernier qu'il veut saisir? Non', il ne s'adresse qu'à une chose dont lui, bailleur, est propriétaire. Voil i donc une différence capitale, immense, qui écarte toute idée de se faire justice à soi-même, toute ressemblance avec cette espèce de justice domaniale et censière dont parlaient nos auteurs coutumiers.

Et sous quel rapport y aurait-il empiétement du bailleur sur l'autorité publique? Veut-il, par exemple, obtenir une résolution du bail? Non certes : le bail est déjà résolu, effacé! Est-ce au locataire qu'il s'adresse pour obtenir par contrainte le payement de ce qu'il doit? non encore ; car il laisse sa personne à l'écart ; aucune

action personnelle n'est intentée. Il n'en veut pas davantage à ses meubles. Sa pensée n'est ni| de les vendre, ni de les déplacer, ni de les sé-j qucstrer! Sur quoi donc roule la conteslationi car enfin, pour dire qu'on se fait justice à soimême, il faut qu'il y ait lutte de prétentioni opposées. Or, le réfractaire ne dit pas que h maison lui appartient; il ne dit pas qu'il en es' locataire , il ne dit pas qu'à un titre ou à ui autre il doit en avoir la possession ! En un mot il ne conteste sur rien! Pourquoi donc le pro priétaire serait-il empêché de se servir de s: chose à son bon plaisir, puisque aucun droit col latéral ne vient s'appesantir sur elle?

Quant à moi, je ne vois pas de raison pour lie les mains au propriétaire. Il y a une célèbr maxime du droit romain : Nemo damnum da qui jure suo utitur. Si elle n'est pas applicabl ici, elle ne le sera jamais, et il faudra l'efface du code de la raison.

Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations fait^ sans écrit [2].

Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance ne peut invoquer la tacite réconduction [3].

Dans le cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s'éteif pas aux obligations résultant de la promulgation.

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