Du reste, dans le droit romain comme

[9] Fenet, t. 14, p. 314. Exposé des motifs. Locré, t. 7, p. 193, no 10.

[10] De l'empereur Antonin. Voy. Brodeau , sur Louel, lettre L, eh. 4, nos 1 et suiv.

[lljPotbier, ^oufl^-e, n»» 288 et suiv. , et 329. Brillon, \o Bail, nos 19, 42, 45. Bretonnier, sur Henry s, l. 4, p. 27. Despeisses, t. 1, p. 119, etc. Ferrières, sur Paris, art. 171, glose 1, n» 52.

[12] Supra, n» 6.

DU CONTRAT DE LOUAGE

dans le droit français, la règle successor parlicularis non tenelur slare colono souffrait des exceptions que nous devons rappeler en peu de mots.

478. La première avait lieu dans les baux emphytéotiques, qui attribuaient au preneur le jus in re [i]. L'acheteur du fonds emphytrosé ne pouvait expulser le colon. Les constitutions des empereurs attesteiit que les acquéreurs de ces sortes de biens avaient tenté de substituer leurs propres colons et leurs esclaves aux colons établis par le fisc sur les fonds ainsi concédés, mais que ces tentatives furent réprimées avec sévérité.

Et comme le bail au-dessus de 10 ans conférait le jus in re [2], on tenait qu'il ne pouvait être rompu par le successeur particulier. Telle étal l'opinion commune attestée par Brunnemann [s], malgré quelques protestations de l'école [4^] que j'ai rappelées plus haut [5].

479. La seconde exception avait lieu lorsque l'aliénation était faite avec la condition expresse que le bail serait respecté [e] ; cette clause était assez fréquente. Gaïus conseillait aux vendeurs de linsérer dans le contrat d'aliénation afin de ne pas être exposés à des dommages et intérêts [7]. Par là le successeur particulier se trouvait lié par une obligation personnelle qui l'aurait rendu non recevable à expulser le fermier.

480. La troisième exception avait lieu à l'égard des acquéreurs des choses du fisc. Dans les ventes de ces sortes de biens, la clause d'entretenir le bail était toujours sous-entendue. J'ai expliqué ci-dessus (n» 11) les motifs de cette loi toute d'exception et appelée par Cujas nova et inaudita senlenlia.

481. Les docteurs étrangers avaient voulu essayer d'étendre à l'Église ce privilège du fisc [s]. Mais Pothier nous apprend que leur opinion n'était pas suivie en France (n'' 294).

482. Une grande question était celle de savoir si lorsque le bail avait été passé par- devant notaire, et qu'en conséquence l'héritage se trouvait hypothéqué à l'obligation de faire jouir le fermier , et aux dommages et intérêts résultant

[I] L. 3, C. de mancipiis et colonis.

[2] Supra , n» 25.

[3] Sur la loi 9, C loc cond., n» 1.

[4.] Favre, sur la loi 32, Dig. loc. cond. et de errorib. pragmat. décad. 100, n» li. H convient que presque tous les docteurs, depuis Bartole, étaient d'avis que le bail au-dessus de dix ans conférait le droit réel.

[5] Supra, n» 25.

[6] L. 9, C. loc. cond. Pothier, no 292.

[7] L. 2j, § 1, Dig. loc. cond.

[8] Despeisses, loc. cit.

[9] Sur la loi emptorcm.

[10] Quaist. 202.

[I I] Sur le titre du Code de loc, et sur la loi 120, Dig. de légat. 1^ {lîespons. Ulpian., lib. 2).

[12] Sur la loi emptorem.

de l'inexécution , le nouvel acquéreur pouvait user du bénéfice de la loi emptorem.

Les uns , comme Balde et Bartole [9] , pensaient que le fermier ne pouvait être dépossédé; ils se fondaient sur ce que celui qui a une hypothèque sur la chose, a \e jus in re, et par consé- h quent droit de rétention. JVlais cette opinion a II été très-bien réfutée par Coquille [10], qui fait observer qu'elle n'allait à rien moins qu'à détruire la loi emptorem en France, où tous les actes passés par-devant notaire donnaient alors s une hypothèque générale.

D'autres pensaient que le fermier ne pouvait |ii( être expulsé quand le bailleur lui avait donné une hypothèque spéciale pour l'obligation de le faire jouir. Cujas était de cet avis [11] , et Voa\it comptait à sa suite une foule d'auteurs de grand renom, comme Godefroy [12], Fachinée [10], Coquille [14] , Charondas [is] , Brodeau [le] ; quelques coutumes avaient été rédigées dans cet' 1 esprit [17].

Enfin une troisième opinion tenait que, non-i > obstant toute hypothèque générale ou spéciale,! le fermier pouvait être expulsé, à moins que par| 1 le contrat d'achat l'acquéreur ne se fût obligé à respecter le bail ; le défenseur de cette opinioft était Dumoulin [is]. Elle avait fini par prévaloir au palais et dans la théorie [lo]. Elle reposait! sur cette idée, que l'hypothèque, soit générale soit spéciale, ne donnait au preneur que le .droit de se venger sur l'héritage hypothéqué pour les payement de ses dom, mages et intérêts, mais qu'elle n'était pas de nature soit à lui donner un droit de rétention, soit à obliger personnellement le successeur à titre singulier à enlretenii le bail et à le rendre non recevable dans sa demande en expulsion, en offrant de lui payer leî dommages et intérêts hypothéqués sur la chose, 483. Du reste, si le successeur particulier n'était pas tenu d'entretenir le bail ; par récipro cité, le preneur, du moins d'après l'opinion la plus générale, était dispensé de 1 entretenir i son égard [20]. Car le successeur, ne représentanl; pas le bailleur dans ses obligations personnelles ne le représentait pas davantage dans ses droitî in personam [21]. Toutefois ce système avait, i

[13] Lib. 1, C.88.

[ii] Quest. 202.

[13] Répons., liv. 12, ch. 55.

[Kî] Sur Louet, lettre P, ch. il.

[17] Sedan, art. 171, disait : Pourvu que V héritage fv^ spécialement attaché à l entret'enement du bail.

[18] Sur Paris, § 50, n"* 108, 109, 110.

[19] Bretonnier, sur IJenrys, t. 4-, p. 27. Pothier Louage, n» 291.

[20] L. 32, Dig. loc. cond. Voy. observ. de la cour d Grenoble (Fenet, t. 3, p. <)90). |

[21] Brunneniann, sur la loi 32, précitée. Godefroy' sur la loi emptorem. Pothier, n^ 298. Arrêt du 19 juili lel 1G96, rapporté par Soefve, t. 2, ch. 38. — Contrat Bretonnier, sur Hcnrys, t. 4, p. 29.

faut en convenir, de graves contr.îdicteurs.

484. Tel était en résume l'etal des ehoses sous l'ancienne jurisprudence. 11 en résultait de longs it dispendieux procès pour le règlement des dommages et intérêts; d'autre pnrt, le droit de propriété était, pour ainsi dire, placé en ét;it d'hostilité envers ses plus utiles auxiliaires. Les îonducteurs d'héritages urhains ou ruraux étaient sans cesse exposés à être trouhlés dans eur jouissance, et ce danger était grave, surtout fen ce qui concerne les fermiers, qui ont hesoin le garanties de stabilité pour leurs exploila- ;ions.

L'assemblée constituante, préoccupée surtout les intérêts de l'agriculture, crut devoir porter remède à ce mal. Elle abrogea donc la loi emporem à l'égard des baux de biens de campagne.

Voici comment elle s'exprime [i].

« Art. 2. Dans un bail de 6 années et au- ) dessous , fait après la 'publication du présent > décret, quand il n'y aura pas de clause sur le t droit du nouvel acquéreur à litre singulier, la i résiliation du bail, en cas de vente du fonds, ) n'aura lieu que de gré à gré.

» Art. 3. Quand il n'y aura pas de clause sur » ce droit dans les baux de plus de 6 années, en » cas de vente du fonds, le nouvel acquéreur à ) titre singulier pourra exiger la résiliation, sous ) la condition de cultiver lui-même sa pro- ) priété , mais en signifiant le congé au fermier ) au moins un an à l'avance, pour qu'il sorte à ) pareil mois et jour que ceux auxquels le bail ) aurait fini, et en dédommageant au préalable le ) fermier, à dire d'experts, des avantages qu'il ) aurait retirés de son exploitation ou culture » continuées jusqu'à la fin de son bail, d'après le ) prix de la ferme, et d'après les avances et les ) améliorations qu'il aura faites à l'époque de la ) résiliation. »

Ces dispositions étaient sages et utiles, mais îlles étaient incomplètes. La loi pariait un langage trop restreint. Elle ne s'occupait que du las de vente de la chose , tandis que le fermier îtait tout aussi bien menacé par un légataire, un lonataire, un usufruitier [2], etc., etc., que par an acquéreur. Devaii il rester sans défense visi-vis de ces successeurs à titre singulier, ou bien fallait-il qu'une interprétation favorable étendît (jusqu'à eux l'influence de la loi nouvelle? J'au- Irais opiné vers ce dernier parti, mais j'aurais mieux aimé que la loi s'en fût expliquée elle-

rême.

Et puis, on l'a déjà remarqué, cette loi ne «s'occupait que des biens ruraux. Ainsi, tous les (autres baux restaient soumis à la règle successor rparticularis non lenelur stare colono ! Cette règle

[t] Loi du 28 sept.-6 oct. 1791, tit. 1, sect. {Pasinomie à cette date.) [2] Supra , no 474.

[o] Pasinomie à cette date.

2, art. 2.

se trouve même expressément consacrée par l'art. 15 du titre 2 de la loi du 28 octobre 1790, relative aux baux des biens nationaux [sj. De là un contraste frappant entre le louage des maisons et les baux à ferme; la jurisprudence, au lieu de se simplifier, se bigarrait d'anomalies choquantes et didieiles à expliquer !

-485. Du reste, fixons bien notre attention sur la portée des art. 2 et 3 que nous avons transcrits.

D'abord, les baux à terme de 6 ans et audessous sont soustraits, en cas de vente, à la règle successor particularis non tenetur slare colono. L'art. 2 ne se sert pas tout à fait des mêmes termes que l'art. 1743, C. civ. ; il ne dit pas que l'acquéreur ne pourra expulser le fermier ; il emploie cette tournure de phrase, la résiliation n'aura lieu que de gré à gré. Nous aurons occasion plus tard de revenir sur cette observation .

486. En second lieu, les art. 1 et 2 laissent plutôt supposer qu'ils ne décident expressément que la même règle a lieu à l'égard des baux audessus de 6 ans. Du reste, cette opposition n'est pas une vaine conjecture; elle est le résultat logique de la comparaison des deux articles ; et d'ailleurs , comment l'assemblée constituante aurait-elle ignoré que, par la jurisprudence sous l'empire de laquelle on se trouvait, plus les baux étaient à long terme , plus les droits du preneur s'approchaient du droit réel, et que les baux audessus de 10 ans, consacrant à son profit \e jus in re, n'avaient pas à redouter la loi emptorem [4] !

Il est vrai que l'art. 3 autorise le nouvel acquéreur à demander la résiliation dans un cas unique, c'est-à-dire quand il voudra cultiver par lui-même, et à charge par lui de payer des dommages et intérêts au fermier. Mais cette exception est tout autre chose que l'application de la loi emplorem, et je suis étonné que Duvergier s'y soit laissé tromper [5]. Si le nouveau propriétaire eût été placé dans les conditions de la règle successor particularis non tenetur stare colono, il n'eût pas été astreint à payer des dommages et intérêts au fermier expulsé par lui. Ce dernier n'aurait eu de recours que contre le bailleur qui manquait à l'obligation de le faire jouir [e], et la loi du 28 septembre 1791 eût commis le p!us énorme des contre-sens en obligeant le nouveau propriétaire à payer des indemnités pour la violation d'une promesse qu'il n'avait pas faite, pour la rupture d'un lien personnel auquel sa personne n'était pas engagée. Il est même évident que l'art. 3, en faisant peser les dédommagements sur le nouveau proprié-

[4] Supra, no 478.

[îi] Louage, t. 1, n" 280, p. 257.

[6] Supra, n^ i7i.

DU CONTRAT DE LOUAGE

taire, et non pas sur l'ancien, considérait nécessairement l'obligation d'entretenir le bail comme étant passé à sa charge. Que si elle l'autorise à faire résoudre le bail , c'est par une sorte d'extension de la loi œde [i], et nullement par application de la loi einplorem; c'est à titre de propriétaire qui veut occuper ses domaines ruraux et les cultiver par lui-même; c'est pour favoriser l'esprit agricole et le goût des travaux champêtres. Mais ce n'est pas à titre de successeur particulier qui vient dire : Le bail n'a pas fait impression sur la chose ; je n'en suis pas tenu ! Eh, mon Dieu ! il en est si bien tenu, que, pour peine d'y porter obstacle, il est condamné à des dédommagements

487. Quoi qu'il en soit, il y avait dans les articles 1 et 2 le germe d'une innovation précieuse; il ne fallait que la généraliser. Le bail à terme venait de recevoir le cachet du droit réel, puisqu'il militait désormais contre tous les acquéreurs et successeurs à titre singulier. Un pas restait à faire pour étendre à tous les baux d'immeubles cette heureuse idée. Il était réservé au Code civil d'accomplir cette amélioration.

488. Je dis que le droit réel faisait pour la première fois son apparition dans le louage d'immeubles à court terme. Les auteurs que j'ai réfutés supra (nos 9 qi suiv.), ont nié ce fait évident. Mais en vérité il faut avoir un bandeau sur les yeux pour ne pas en être frappé. Duvergier, par exemple, n'a pu colorer son système qu'en se faisant illusion sur le sens de l'art. 3, et en lui attribuant des effets dont je viens de démontrer le peu de solidité.

489. Voyons maintenant ce qu'a fait le Code civil. Je l'ai dit : il a complété la réforme commencée par l'assemblée constituante [2]. Il ne s'est pas contenté de placer dans un coin du tableau le droit réel, révélé par le Code rural de 1791 ; il l'a mis sur le premier plan ; il en a fait un principe général.

Mais il est intéressant de voir quel chemin il a pris pour arriver jusque-là. Ouvrons les travaux préliminaires de l'art. 1743.

La cour d'appel de Lyon fut la seule qui discuta sérieusement l'art. 1743. Un de ses membres en présenta la critique ; d'autres le défendirent avec insistance [5]. La question y fut si nettement posée et si franchement abordée, que je crois utile de rappeler ce débat.

L'adversaire de l'art. 1743 disait : « L'assemblée constituante, qui fut toujours très-attentive à maintenir la propriété, et la convention nationale, ont respecté le droit du propriétaire consacré par la loi œde. Il est naturel, juste, conforme à la raison qu'up propriétaire puisse, quand il le désire, habiter chez lui, et obtienne la préférence sur son locataire.

[1] Supra, no 4.7 5.

[2] Jauberl. (Fenet, t. U, p. 352.) locré, t. 7, p. 212,

ir.

» Quant à la loi emptorem, le Code rural d l'assemblée constituante l'avait aussi respectée l'égard des maisons d'habitaiion. 11 ne l'ava; modifiée qu'en ce qui concerne les propriélc' rurales. Aujouid'hui, l'on veut établir un droi' nouveau, contraire à l'usage universel de tou le territoire. C'est une subversion qu'aucun mot ne légitime.

» On va diminuer les droits de la propriété les diminuer, c'est l'altérer dans son essence c'est diminuer sa valeur. Tout le monde y peil ' dra, et le fermier n'y gagnera pas grand'chose.'

» Quand on verra des domaines affermés, o

j II]

hésitera avant de les acheter, de peur de reste trop longtemps engagé à l'exécution de conver' ^. tions qu'on n'a pas formées, et à des relation' \ forcées avec un fermier qu'on ne connaît pas. '

» On paralyse ensuite l'industrie de ceux qii' *! veulent cultiver par eux-mêmes. C'est laisse [ l'agriculture dans son mauvais état, et nuire a / bien général. ' ^'

» On allègue le respect pour les contrats. Mat '" le fermier est bien libre de résilier quand il veul '^ en ne payant pas, en violant relativement à l' *. culture les clauses du bail, et par une foule d'au très moyens. La foi dps conventions n'est pa violée quand la loi a prononcé elle-même la r^ solution du contrat dans certains cas. La id emptorem n'a donc rien d'injuste. La modifical tion quy avait faite la loi de 1791 était déj peut-être trop considérable : la maintenue d' cette loi est donc la plus grande faveur que î| nouveau Code puisse faire au fermier. »

Voici maintenant ce que répondaient les pa tisans de l'art. 1743.

« D'abord, en ce qui touche la loi œde : 1 propriétaire, en louant, a vendu sa jouissance) Celte jouissance est devenue une propriété d^ LOCATAIRE ; la lui ôter, c'est attaquer le droit à propriété.

» Quant au nouvel acquéreur, le locataire 01 le fermier ayant obtenu, antérieurement , la ces sion de la jouissance, doit être préféré au nowW acquéreur dont les droits sont postérieurs.

» L'intérêt général et bien entendu de la pro priété exige que les conventions faites pour ei tirer parti par des baux soient exécutées fidèle ment. La possibilité de la non-exécution eu di minue la valeur. »

On voit que, dans la pensée de la cour d'app^ de Lyon, le droit du fermier se présentait sou les couleurs d'un droit attaché à la chose, d'un quasi-propriété entée sur la propriété, et auss respectable que la propriété même.

490. Mais arrivons à la discussion du consei' d'État. Je l'ai lue et relue avec attention, et fran chement je doute que les membres qui y on pris part aient bien su ce qu'ils allaient faire. L

[5] Fenet, t. 4, p. 202.

^ot paraîtra téméraire et dur. Je vais le justiier.

(^e n'est pas sans doute sur l'abrogation de la pi œdc par l'art. 1761, que porteront mes obervalions. Je r<'eoiinai8 avec Troncbel qu'elle l'était fondée sur aucune raison solide [i]; mais uant à la loi emplorcm, il n'en était pas ainsi; ai montré ci-dessus [2] qu'elle était le résultat Dgique du principe, que le bail n'engendrait ue des rapports de personne à personne. Pouruoi donc Tronchet s'oublie-t-il jusqu'à avancer ue celle loi n'éfail, après loul, qu'une subiililé? 'ourquoi Berlier répèle-t-il ces paroles en y aplaudissant [5]? Pourquoi Bigot vient-il ajouter ue la loi emplorem ne peut se concilier avec l'éuiié cl la foi due aux contrats [4]? Pourquoi nfm ces incroyables reproches trouvent ils une lention honorable dans l'exposé des motifs de ralli [.]?

Quand il s'agit d'hommes comme ceux que je iens de nommer, le reproche d'ignorance serait iconvenant et déplacé; mais, du moins, ne ourrail-on pas expliquer par une méprise ce mgage inexplicable?

Le conseil d'État avait une pensée que je crois onne, c'était de mettre le bail au-dessus des icissitudes occasionnées par les mutations de ropriétaires, sans rien faire qui pût frapper la ropriété d'inertie et d'immobilité ; il voulait endre moins fréquentes les mutations de jouismce dont l'excès nuit à la bonne culture et à es créations agricoles qui font fleurir les camagnes [e]. L'eritreprise était facile. Il suflisait 'ajouter un linéament aux traits caraclérisliues que le bail avait eus dans le droit romain, l suffisait de considérer le bail comme créant au refit du preneur, ou Ire les rapports personnels, n droit distinct de celui du propriétaire et s'inorporant à la chose même : c'est ce qu'avait ùt la cour d'appel de Lyon.

Cette idée poursuivait le conseil d'État ; elle ouvrait de son prestige la loi emplorem. Elle n éclipsait à ses yeux le sens et la légitimité ! 1 faudrait être aveugle pour ne pas voir qu'elle st au fond de toute la discussion, et que seule Ue en donne la clef; du reste, elle éclate dans e rapport de Mouricault [7], qui iiepousse toutes es objections tirées de la loi romaine par ce rand principe, qu'on ne peut Iransmetlre à aumi plus de droits qu'on n'en a soi-même.

Eh oui ! voilà le grand mot proféré, et nous lions y revenir. Mais comment ces hommes claires ne voyaient-ils pas que la loi emplorem l'était fondée précisément que sur ce que, le lail n'affectant la chose par aucun point, lepro-

[1] Supra, no 47 5.

[2] Supra, n» ili.

[3] Fenet, t. 14, p. 552. Locré, l. 7, p. 166, n» 4.

[4] Id. Locré, ut supra.

[5] ld„ p. 514. Locré, t. 7, p. 193, no 10.

priétaire pouvait en disposer librement, sans blesser le moins du monde la maxime rappelée pai" Mouricault?

Maintenant, que résulte-t-il de tout cela? C'est que tout le monde était d'accord pour vouloir que le bail apportât une restriclion au droit du propriétaire sur la chose, qu'il fît impression sur l'immeuble, et que la mutation de cet immeuble se fit avec le corlége du bail qui rafTeclait. On le voulait, dis-je ; car l'invocation du principe rappelé par Mouricault en est la preuve manifeste. Ce principe n'aurait eu aucune application possible si le bail n'eût engagé que la personne du locateur, comme dans le droit romain et notre ancien droit français, et s'il n'eût pas engagé la chose. A un propriétaire dont la chose est dans ses mains, libre de toute restriction et de toute affectation, et qui la vend telle qu'elle lui appartient, on ne peut opposer la règle, que nul ne peut Iransmetlre plus de droits qu'il n'en a lui-même; car il ne fait que transmettre tout juste les droits qu'il a lui-même, et c'est ce qui répond à cette question de Jaubert, qui, après avoir exposé la pensée du projet de loi, demandait : « Pourquoi l'intérêt des tiers serait-il lésé » par une vente qui leur est étrangère? Pour- » quoi un titre nouveau détruirait-il un litre » préexistant [s]? » Certes, ces paroles ont un grand sens quand on prend son point de départ dans l'art. 1743; mais elles n'en auraient aucun si l'on se plaçait dan» le système de l'ancien droit. Le preneur qui, dans ce système, n'avait pas la plus légère afTectation sur la chose, le preneur, qui n'avait pour obligé qu'une personne et non la chose, n'était pas lésé quand cette chose lui échappait, et il ne s'élevait aucun conflit contraire à la justice entre les litres respectifs !

491 . J'ai donc raison de le dire, il y avait dans la discussion de l'art. 1743 un malentendu. On ne se posait pas au point de vue de la loi emplorem. Sans s'en rendre compte, on avait fait, à la suite de l'assemblée constituante, un voyage immense qui en avait éloigné l'aspect et efl'acé la physionomie. C'est pour cela qu'on s'imaginait ne faire disparaître qu'une subtilité, tandis qu'on opérait une subversion, comme disait le magistrat de la cour de Lyon.

Il reste donc acquis que le bail déflore le droit du propriétaire et qu'il constitue au profil du preneur une charge tellenient inhérente à la chose, qu'il ne peut transmettre cette chose sans la charge ! C'est un fait nouveau dans le droit et inouï avant l'fissemblée constituante; mais c'est un fait qu'il faut accepter. Le bail nengendre plus des rapports purement personnels ; il réagit

[6] Voy. le rapport de Jaubert. (Fenel, t. 14, p. 355.) Lccré, t. 7, p. 212, n" 7.

[7J Fenet, t. 14, p. 331. Locré, t. 7, p. 201, u«« li et 12.

[8] Id., p. 563. Locré, t. 7, p. 212, n» 7.

DU CONTRAT DE LOUAGE

sur la chose, il l'affecte, il l'embrasse de son étreinte, et si le propriétaire essayait de l'aliéner sans le hail, il violerait la règle invoquée par Mouricault : Nul ne peut iransmetlre plus de droits qu'il n'en a lui-même.

Or, qu'est-ce qu'un droit qui, delà personne, rejaillit sur la chose par une alTectation directe et incessante, qui suit cette chose de main en main, qui survit aux aliénations et aux changements de propriétaires? Est-ce un inconnu dans la jurisprudence? Non. Les jurisconsultes de tous les temps l'ont nommé un droit réel.

492. Toutefois, quand il s'agit du bail , nos auteurs modernes ne veulent pas qu'il en soit ainsi. Ils se complaisent, ils s'évertuent à faire de ce droit du preneur une anomalie, un rapport sans nom , quelque chose d'incohérent et d'indéfinissable. Tantôt c'est un droit de rétention [i] ! tantôt c'est une sorte de droit de suite sans réalité [2J ! ou bien la source d'une action personnelle, avec le retranchement de ses conséquences [5] ! que sais-je, enfin ! car je ne finirais pas si je voulais épuiser la nomenclature de toutes les vaines et stériles qualifications inventées laborieusement par la routine, pour les substituer à celle qui est seule simple, vraie, logique.

J'ai réfuté ci dessus le système de mes devanciers. C'est un travail sur lequel je ne veux pas révenir. J'espère que les lumières que j'ai tirées des travaux préliminaires du Code civil éclaireront d'un jour nouveau mes conclusions.

493. Il n'y a qu'un point sur lequel j'ai besoin d'insister, parce qu'il se rattache au commentaire de l'art. 1743 : c'est sur cette fausse idée que le droit du preneur ne serait qu'un droit de rétention. J'ai promis, au n° 10 cidessus, d'y revenir. Il est temps de montrer que l'art. 1743 ne doit pas être renfermé dans les limites étroites qu'on lui assigne.

Il y a dans l'art. 1743 un mot qui a été la source de bien des méprises et surtout de celle que je vais combattre : c'est le mot expulser. On s'en est emparé et l'on a dit : L'art. 1743 n'admet pas qu'un preneur ^jui n'est pas en possession soit préféré au nouvel acquéreur; il ne veut qu'une seule chose, c'est que le nouveau propriétaire ne puisse pas expulser le fermier ou le locataire: ce qui suppose que ce dernier doit être en jouissance de la ferme ou de la maison. S'il n'est pas en possession , le bail est rompu par la vente. Le droit ancien est maintenu dans son ancienne vigueur; car l'art. 1743 n'y a apporté d'exception que lorsque le nouvel acquéreur trouve le preneur déjà installé ; mais si cette circonstance manque, l'exception disparaît. Or, est-ce là , a^oute-t-on , la création

[1] Proudhon, supra, n» 10.

[2] Touiller. Duvergier, t. t, p. 2ol.

[5] Duvergier, t. 1, p. 257.

d'un droit réel ? Un droit réel doit pouvoir s«[ W poser en adversaire , et poursuivre par voie d« revendication et de suite ceux qui l'usurpent 1 fl C'est alors seulement qu'il est droit absolu Mais quand un droit est borné à une simpl<ii( maintenue en possession, quand il lui est dé-i fendu de prendre l'iniliative, et qu'il est subor-i donné à la condition d'être en possession , ii n'est tout au plus qu'un droit de rétention; i n'est pas un droit réel, un droit absolu.

Or, d'après l'art. 1743, le preneur qui n'espas en jouissance doit voir son bail brisé paii l'aliénation de la chose. De même, le fermiei mis en possession doit Otre préféré à celui quj ne l'est pas, quoique le titre de ce dernier sw antérieur [4].

'i elle est la vertu qu'on attribue au mot eût^ puiser dans l'art. 1743. Que de choses dans uij mot !

494. Mais il est temps de sortir de ce féti cliisme de la lettre et de s'élever à une inter<| prétation plus digne, plus en harmonie avec li pensée de la loi.

Jaubert a dit une vérité que j'ai rappelée pi haut et que l'un de mes adversaires a cilé^ comme décisive dans son opinion [s]. C'est qu^ l'art. 1743 a voulu compléter la réforme coni' mencée par l'assemblée constituante. Prenon) acte de ceci. On nous accordera sans doute, ei^ présence de cette déclaration, que le Code n'es pas venu pour rétrécir l'innovation tentée pai le Code rural de 1791, mais bien pour en élar gir le cadre et en féconder le germe.

Orque propose-t-on dans l'opinion à laquelli je m'adresse ? Précisément d'amoindrir l'ou vrage de l'assemblée constituante et de rétrograderau lieu d'avancer. Je m'explique.

495. J'ai rappelé, au n"^ 485, les termes di Code rural. Il ne se sert pas du mot expulser écrit dans l'art. 1743. Il dit qu'en cas d'aliéna tion de la chose affermée, la résolution n'aun lieu que de gré à gré. Si l'art. 1743 avait em ployé cette formule, le système que je réfutt n'aurait jamais songé à se produire. Jamais 01 n'aurait imaginé de faire dépendre le droit di fermier de son entrée en jouissance. Aucun< expression n'aurait mis sur la trace de cette découverte. C'est qu'en effet le Code rural de 1791 ne limite par aucune condition l'abrogation d< la règle succcssor parlicularis non tenelur start colono, du moins en ce qui concerne le bail de biens de campagne. Paul donne sa terre à ferm« pour 6 ans à Pierre, avant que le fermier son tant n'ait délogé ; car il faut s'y prendre d'aJ vance pour ne pas éprouver une fâcheuse inter-j ruption. Pierre prépare son entrée en jouissance il achète des bestiaux et des instruments ara-

[i] Duvergier a résumé ces idées (t. 1, n« 280), qo sont celles de Proudhon , Duranton , Delvinoourt, etc. [5] Duvergier , t. 1, p. 259.

ires ; il domie congé à son propriétaire pour re prêt au monicnl convenu. Mais, dans l'inrvalle, Paul vend sa lerre, et l'acquéreur ouve le bail de 6 ans passé à Pierre, mais non icore exécuté. Pourra-t-il n'en tenir aucun mipte? Non. Le bail existe; il a une date cerine , du moins nous le supposons, La loi !:1791 dit positivement cpi'il ne pourra élre silié que de gré à gré. Si elle eût permis de le iser, sous prétexte que le fermier nétait pas icore en possession , elle aurait agi contre son opre but. Elle aurait paralysé l'industrie agri- >le qu'elle voulait relever. C'eiU été enlever IX fermiers tout avenir, leur défendre toute ^ance, leur interdire tout préparatif y)Our se ettre à l'œuvre d'une manière fructueuse. Je ois que sur ce point nulle contestation ne s'évera. Le texte du Code rural ne le permettrait is.

Puis est venu l'art. 1743, qui a eu la volonté agrandir la réforme et de la compléter. Malîureusement, il ne s'est pas servi de la même cuiion que la loi de 1791, et, à force de vou- •ir être explicite et absolu, il a donné à la conoverse des armes contre lui-même. Les rédaciurs du Code civil voyaient partout écrit dans ïncien droit que le preneur pouvait être îpulsépar le successeur à titre singulier. Telle ait la formule consacrée. Elle est dans tous s livres [i] ; elle est même dans les lois [2] ; ils rurent donc qu'il n'y avait pas de moyen plus ulical d'effacer tous les vestiges de l'ancien sysime, que de prendre le contre-pied de la proosition , et d'en renverser les termes ; et ils irent, dans leur antagonisme : L'acquéreur ne Durra expulser le preneur. Eh bien, voyez le lalheur : c'est de ces expressions mêmes qu'on empare pour soutenir qu'une partie de l'anen système est encore debout 1 Je soutiens , au contraire, qu'aucun débris en a survécu , et que le Code a dit et voulu ire que la vente de la cbose louée n'empêche as le bail de subsister, soit que le preneur soit 1 jouissance, soit qu'il n'y soit pas encore. Les reuves abondent.

Comment, en efîet, l'art. 1743 aurait-il subdonné le maintien du bail à la condition que 1 preneur serait en possession? Le Code rural jî 1791 n'avait pas placé le preneur dans une iDsition si restreinte et si périlleuse ! Et l'on 5»utiendrait que l'art. 1743 l'a emprisonné dans j't étroit défilé, lui qui a voulu compléter la rérme, l'étendre, la généraliser !

496. Duvergier objecte que l'art. 1743 a eu ^e raison pour donner au preneur qui possède, le préférence sur le preneur qui ne possède ts. C'est que sa jouissance est un fait que le

[i] Pothier , Louage, n» 289.

i[2] Loi du 28 oct. 1790, lit. 2, art. 15.

[3] C'est ce qu'ont très-bien aperçu les annotateurs du

re de Zacharise. Us reconnaissent que l'art. 1743 n'est

nouvel acquéreur n'a pu ignorer ; que, la connaissant, il est censé l'approuver; que, l'ayant approuvée, il est en état de mauvaise foi quand il prétend la troubler (n""* 280 et suiv.). Mais qu'ai je besoin de discuter ce point de vue? Il me sulTit de renvoyer Duvergier au Code rural de 1791, qui ne dit pas un mot de la possession du preneur; il me sullira de lui rappeler que lui-même convient que le Code civil a été plus loin que l'assemblée consliiuanle ; qu'il modifie plus profondément l'ancienne règle successor

PARTICllLARIS NON TENETUR STARE COLONO. Si ,

en effet , je prends l'art. 1743 avec les limites que lui assigne Duvergier, il va moins loin que l'assemblée constituante ; il modifie moins profondément l'ancien droit.

Mais il y a plus : Mouricault n'a-t-il pas dit que la racine de l'art. 1743, c'est que nul ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même? Duvergier sent bien que, s'il en est ainsi , il faut assimiler le preneur qui n'est pas en possession à celui qui y est déjà î II en fait lui même l'aveu. Mais il cherche à se débattre pour établir que l'art. 1743 n'est pas une application de la maxime que je viens de rappeler. Quelle raison en donne-t-il? Aucune. 11 lui suffit d'une dénégation. Il oublie que le contraire résulte de la déclaration expresse de Mouricault , organe de ce tribunal dont il ne répudie pas l'autorité puisqu'il l'invoque quand il parle par la bouche de Jaubert (p. 259).

Ainsi, remarquez-le bien ! voilà déjà deux obstacles irrésistibles a l'interprétation que j'attaque : 1° le texte du Code rural, auquel l'article 1743 est venu s'ajouter pour le compléter et non pour l'amoindrir ; 2° l'opinion de l'orateur du tribunat qui donne la raison de cet article par cette règle , que nul ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même [3].

Mais ce n'est pas tout !

499. J'ai dit ailleurs [/*] que, par l'ancien droii, le bail finissait avec l'usufruit , par suite du principe successor particularis non tenetur stare colono. Mais, de même que ce principe est tombé par rapport à la vente de la chose louée (art. 1743), de même l'art. 595 du Code civil l'a renversé dans les rapports du preneur avec celui qui succède à l'usufruitier. La législation nouvelle le poursuit dans ses applications les plus saillantes et lui substitue un ordre de choses différent. Tout successeur particulier est tenu d'entretenir le bail , parce que ce bail affecte la chose et la suit partout où elle passe.

Voilà donc deux positions bien identiques et ramenées à la règle commune.

Eh bien, si la possession du preneur est une condition nécessaire du maintien du bail par

qu'une conséquence de celte règle, et qu'ainsi il n'y a pas de distinction à faire entre le cas où le preneur est en possession et celui où il n'y est pas. (T.o, p. 2fi,notel8.) [4] Supra , n^s 135 et 474.

l'acquéreur, elle le sera à plus forte raison à regard du nu propriétaire. Car l'usufriiilier qui ■à fait le bail avait sur l'immeuble des droits moins pleins et moins absolus que le vendeur qui Ta aliéné; et si l'acquéreur peut se montrer difficile pour les actes émanés du propriétaire vendeur, combien le nu propriétaire ne sera-t-il pas fondé a voir avec plus d'ombrage les actes d'un simple usufruitier!

Or, les art . 1 429 et 1 430, qui sont le complément de l'art. 595, disent en toutes lettres que le nu propriétaire est tenu d'entretenir (à certaines conditions qui ne sont ici d'aucune considération) les baux de 9 ans et au-dessous dont l'exécution n'a pas commencé [i] .

Et l'on voudrait que l'acquéreur fût traité plus favorablement! on voudrait que deux situations égales sous l'ancien droit eussent été régies par le nouveau avec si peu d'égalité! on voudrait que la moins favorable eût reçu une faveur dont la plus favorable n'aurait pas été investie! J'invite les partisans de la doctrine de Delvincoiirt, Proudhon, Duranton, etc., à y réfléchir sérieusement. Je leur demande comment il est possible que des auteurs, si respectables d'ailleurs, aient passé devant les art. 595, 1429 et 1430, sans voir la luniière qu'ils projettent sur l'art. 1743. Je les adjure de dire si cet ensemble de textes, coordonné surtout avec le Code rural de 1791, et avec le discours de Mouricault, ne parle pas plus haut qu'un mot détourné de son but et faussé dans sa portée.

498. Au surplus, la question est sortie des étreintes dans lesquelles de vaines théories s'efforçaient de la tenir captive; elle a été posée devant !a cour royale de Dijon, et cette cour a eu Ihonneur de lutter la première contre les préjugés de l'école, et le courage de les condamner. Son arrôt du 21 avril 1827 [2] décide in lerminis que le preneur a le droit de poursuivre entre les mains de l'acheteur l'exécution du bail dont il n'avait pas été mis en jouissance avant la vente. Cet arrêt a été critiqué [3]; mais il survivra aux censures; et je m'aperçois d'ailleurs que je ne suis pas le seul à le défendre; car la doctrine qu'il consacre a trouvé, dans les leçons deZacharia3(t. III, p. 26.), des titres nouveaux au respect et à la confiance des jurisconsultes. C'est pour moi un encouragement à persister dans tout ce que j'ai dit; et quand Duvergier m'exhorte (p. 270) à revenir de mon opinion, je me sens mieux fondé que jamais à lui répondre comme Crassus : « Tiim ille fi denier confirmare, )) ita se rem habere ut respondissel [/*] . »