Il en est autrement lorsque l'antériorité

les acquéreurs auraient à respecter les baux qui pourraient exister des biens à vendre, et qu'ils pourraient agir contre le localaire ainsi et de la manière que les vendeurs seraient tenus de le faire, sans aucun recours de ce chef, » les acquéreurs sont obligés de maintenir même un acte sous seing privé. (Br. , 29 déc. 1858; /. de Br., 1858, p. 289.)

[5] Treilhard, loc. cit.

[6] Zachariœ, t. 3, p. 27.

[7] Pothier, no 297. Duranton, Louage, n» 144. Duvergier, no 346. Turin, 21 juin 1810. (Sirey, M, 2, 235.)

[8] Junge Duranton, Louage, n° 145. — Contra, Duvergier, no 550.

DU CONTRAT DE LOUAGE

et la certitude de date du bail l'ont imprimé sur i la chose. Les relations qui s'établissent alors entre le preneur et le nouvel acquéreur, associent nécessairement ce dernier au bail qu'il est chargé d'entretenir. Elles vont même jusqu'à lui rendre personnelles les obligations principales que le contrat imposait à son devancier, par exemple, de tenir le preneur closet couvert, de le garantir de toute éviction, etc., etc. [i]. Au surplus, il est inutile de dire que je n'entends pas que le nouveau propriétaire succède à la responsabilité des faits personnels de son auteur. ,1e me suis expliqué ailleurs sur ce point (n» 290), et quand je parle de l'obligation de garantir qui passe sur lui, tout ce que je veux

exprimer, c'est qu'il est garant des faits survi i^ nus depuis son acquisition. Quant aux cauis<.|, d'éviction antérieures, elles ne le concernei' pas. (Voy. n« 290.)

508. L'art. 1743, dont je viens d'exposer l'ei, prit et les conséquences, ne s'applique pas amV locations de meubles. Il ne concerne que ,f louage des immeubles ou des choses mobilier' accessoirement unies aux immeubles [2].

509. Nous allons passer maintenant à un çj prévu par notre article, mais réglé par les ar^i clés suivants : je veux parler de celui où le ba leur s'est réservé, par le bail, le droit d'expulS' i' le preneur. Idt

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S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expuls»

le fermier ou le locataire, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommag/''

et intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manièjra;

suivante [3].

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S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à litre fiq dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer pe'» dantle temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sorti] |J

S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier (^ du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

L'indemnité se réglera par experts s'il s'agit de manufactures, usines ou auti établissements qui exigent de grandes avances.

SOMMAIRE

SIO. Il esl permis au bailleur de se réserver la faculté d'expulser le preneur en cas d'aliénation de la cliose louée.

[1] En cas de venle de la cliose louée, le locataire ne peut opposer à Tacquércur qui veut l'expulser, un bail authentique dans lequel il ne figure point, mais qu'il allègue , avec oflVe de preuve , avoir élé réellement fait à son profit sous le nom d'un autre ; celte preuve n'est point admissible contre lacquéreur. (Br., 17 oct. 1823; ./. c/e Br., 1825, 2, 295.)

L'acquéreur d'un immeuble ne doit pas , pour pouvoir agir en expulsion contre le locataire, signifier préalablement à ce dernier son litre d'acquisition. (Br., 10 ocl. 4818; 23 avril 1829; J. de Br. , 1818, 2, 257; 1829, 1 , 426.)

511. L'acquéreur peut-il se prévaloir de celle clause c il tre le preneur quand le bailicur n'en a pas usé Ion i la vente?

Le locataire qui a acquis une part dans la pro])riét« bien qu'il occupe, peut néanmoins être expulsé pari coprojjriélaires à l'expiration du bail. (Br., 2 déc. 18 J. de n., i8\7, 2, 286.)

[21 Proudhon, Usufruit, n" 1217.

[3] Les art. 1744 et suiv., relatifs à l'indemnité du locataire, au cas de vente par expropriation pour © d'ntilité publique, ne peuvent pas être appliqu' analoaie. (Br., 7 déc. 1840; J. de Br., 1841, p. 4'

CHAK II. — AUT. 1747.

Pourquoi le Code evi^e-l-ildu bailleur qu'il indcinisc le preiuMir du préjudice (jue lui a causé l'cxpulon ?

Quel est le monlaiil de riudemnilé relalivenieul aux calairos de maisons?

Quelle est riudeuniilé relalivcuicnl aux preneurs j baux ruraux?

515. Qiiid pour les élublisscniunls qui exigent de grandes avances?

iilG. A ((ucllc épocpic CCS indemnités doivent-elles élrc payées?

.")I7. Celle réserve d'expulsion donne-t-elie aux deux parties une faculté réciproipie, et peut-elle éli-e opposée par le preneur au bailleur dans les mêmes circonstances?

10. Le l)ailleur peut se réserver par le conde bail la facullé d'expulser le preneur en

de vente de la ehose. Cette réserve est lieite ; irt. 1743 et 1744 l'autorisent expressément, i condition que le bailleur indemnisera le iieur, ainsi qu'il va être dit, et qu'il gardera ains ménagements que les articles suivants liqueront. (Art. 1748.) On aperçoit déjà que barge des dommages et intérêts repose sur le leur, et que l'acquéreur reste neutre à cet rd.

1 1 . Cette position a fait naître une question, a demandé si l'acquéreur à qui son contrat appellerait pas la réserve dont il s'agit, aurait roit de la relever dans le bail et de s'en pré- )ir.

L mon avis, tout dépend des circonstances, nmoins il y a des considérations graves quelles on doit avoir égard, et qui se tirent a situation respective des parties, .orsque la vente ne fait pas mention de la fa- Lé d'expulsion, on peut supposer que le venr, pour éviter des dommages et intérêts, a lu que le preneur continuât sa jouissance, et iinsi il y a renoncé [i]. L'acquéreur, en exsant, expose le vendeur à des dommages et irêts, ce qui ne peut avoir lieu sans le fait de lernier. De plus, le vendeur a pu faire la réfe, parce qu'il espérait vendre à un meilleur i ; et, comme le dit Delvincourt, c'est peut- ! parce qu'il n'a pas trouvé ce prix qu'il n'en as fait mention dans le contrat de vente, in les baux ont pu paraître, lors du marché, ir toutes les garanties désirables ; l'acquéreur Il voir, dans leur produit annuel , le revenu itable de la chose ; il a pu se montrer satisde ce revenu assuré pour plusieurs années, ites ces circonstances ont pu déterminer le deur à ne pas lui concéder le droit d'exsion, dont l'exercice n'était pas nécessaire ir favoriser la vente et obtenir un juste prix.

] Duranton , Louage, no 148. Delvincourt, t. 7,

J Con/m , Zacharise , t. 3, p. 26. Duvergier, n" 54-3.

a, no 3 19.

] Mouricault. (Fenet , t. 14, p. 331.) Locré, t. 7,

] Infra, comm. de Part. 1762. La cour de Toulouse

ait que le preneur n'eût pas droit à des dommages ;

disait : Ces dommages tiendront lieu de prorogation

Si plus tard, l'acquéreur change d'avis pour une raison ou pour une autre, ce ne peut pas être un motif pour se servir d'une clause qui est pour lui rcs inler alios acla. Il a vu le bail ; il l'a eu sous les yeux ; il y a lu la clause de faculté d'expulsion, et néanmoins, il ne l'a pas fait transporter dans son contrat. N'est-ce pas une preuve que le vendeur n'a pas entendu la lui transmettre [2]?

512. Voyons maintenant à quoi est tenu le bailleur qui expulse le preneur par suite de la réserve stipulée.

Nous verrons, par l'art. 1748, qu'il doit d'abord lui donner le congé d'usage.

Occupons-nous maintenant des dommages et intérêts, et voyons ce qu'a voulu la loi lorsque l'indemnité n'a pas été réglée par le bail [3].

D'abord le bailleur est soumis de droit à payer un dédommagement. Le bailleur qui s'est réservé la faculté d'expulser, en cas de vente, agit dans un esprit de spéculation. Il esptre qu'il vendra la chose plus chèrement. Dès lors, l'équité voulait qu'il ne fît pas ce profit aux dépens du preneur. C'est bien assez de lui permettre de convenir qu'il n'entretieudra pas le bail [4].

Mais quelle sera la quotité de l'indemnité?

Le législateur établit une distinction entre les baux d'édifices urbains, ceux de biens ruraux et ceux des usines.

51 3. Dans le premier cas, l'indemnité consiste dans le payement d'une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie [5]. (Art. 1745.)

514. Dans le second cas, l'indemnité est du tiers [e] du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir. (Art. 1746.)

Et ici je remarquerai l'erreur de la cour royale de Paris, qui, ayant à régler l'indemnité dont s'occupent nos articles à l'égard d'un chantier.

de bail, ce- qui serait contraire à la convention. (Y cnet, t. i), p. 620.) Mais on vient de voir la réponse à ce système Irop rigoureux.

[3] Supra, n"s 407 et suiv. sur ce délai.

[6] Voy. les observations de la cour de Lyon. (Fenet, t. 40, no 206.) Dans l'ancien droit, c'était le tiers, comme dans Fart. 1746. Le Code rural de 1791 suivait d'autres bases.

crut devoir faire application deVart. 1746 [i]. Un chantier n'est pas un bien rural. Il rentre dans la catégorie des choses dont s'occupe l'art. 1747.

515. Enfin, dans le troisième cas, lorsqu'il s'agit d'usines, de manufactures, carrières, chantiers, hôtelleries ou autres établissements qui demandent de grandes avances, l'indemnité est réglée par des experts. (Art. 1747.) Cette disposition manquait au projet primitif. Elle y a été introduite sur la proposition de la cour de Rennes [2]. Elle ne rentre pas tout à fait clans la rubrique de notre section, qui est intitulée : Des règles communes aux baux de maisons et de biens ruraux. Or, il s'agit ici d'autre chose que de baux de maisons, et surtout que de baux de biens ruraux [5]. Mais j'ai fait voir, bien souvent déjà, que les arguments tirés du classement des articles dans le titre du Louage, n'ont pas une grance valeur [4].

516. Les indemnités dont je viens de parler doivent être payées préalablement à la sortie du preneur. (Art. 17i9 .

517. Lorsque le bailleur s'est réservé d'expulser le preneur en cas de vente, le preneur peutil, par réciprocité, faire résoudre le bail lorsque le bailleur ne le fait pas.

J'ai dit plus haut que, dans l'ancienne jurii" prudence, il y avait réciprocité, au moins d'apri l'opinion commune, et que si le successeur pai ticulier pouvait faire résoudre le bail au détr ment du preneur, le preneur pouvait à son toi] le faire résoudre au détriment du successêu particulier [5].

Mais je ne crois pas qu'il en soit de même an jourd'hui. Aucun article du Code ne permi d'admettre cette réciprocité. La réserve est toi entière dans l'intérêt du bailleur ou de l'acquch; reur à qui il la communique [e]. Elle procèc d'une convention dirigée contre le preneur, aVft^^ son consentement. Il ne saurait, sans une contw convention, la rétorquer contre le bailleur. 0 aperçoit d'ailleurs que les raisons données pei l'ancienne jurisprudence, et tirées de la maxioc successor pariicularis non tenelur slave colom sont sans force à l'heure qu'il est. De droit, l'* quéreur doit entretenir le bail ; si une convet tion contradictoirement stipulée l'en dispen* le preneur n'a pas en sa faveur une conventic^ égale pour se dispenser de remplir de son cô ses obligations.

L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail d'expulser le fermi ou locataire en cas de vente, est, en outre, tenu d'avertir le locataire au terme d'j

vance usité dans le lieu pour les congés. Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l'avance.

SOMMAIRE

S18. Il eût été inique de permettre à Taclieteur d'expulser le preneur sans aucun avertissement préalable.

ol9. Le congé donné par le bailleur avant raliénalioa» valable si Tacheteur l'accepte.

518. Il eût été trop rigoureux d'obliger le preneur à vider sur-le champ les lieux qu'il occupe ; déjà dans l'ancienne jurisprudence, l'acheteur ne pouvait expulser en surterme [7]. On considérait que l'équité naturelle, qui impose des devoirs non moins étroits que les conventions,

[i] 16 juin 1825. (Sirey, 25, 2, 272.) Voy. infru, sur cette erreur, no» 527 et 632.

[2] Fenet, t. 5, p. 366, 367.

[3] Voy. n« 514.

soumettait l'acheteur à certains ménagemen envers le preneur, auquel il ne devait pas eau* un grand dommage sans nécessité. ,

Le Code a suivi ces idées équitables. L'ach' teur appelé à profiter de la réserve du bail dev: donc donner congé en se conformant aux delà

[41 Quid s'il s'agissait d'une chose mixte? Infra, n" 32t

[5] Supra, n» 483.

[6] Delvincourt, t. 7, p. 257. Duvergier, n» 3bl.

L7]Pothier,no297.

usage. 11 faudra même qu'il avertisse un an

vance le fermier des biens ruraux.