L'art. 1758 s'occupe des baux d'apparaents garnis

[1 prévoit deux hypothèses : 1° celle où les •ties ont déterminé le temps delà location en Ixant à l'année, au mois, au jour ; 2° celle où, temps n'ayant pas été déterminé, il faut s'en ^porter aux usages des lieux [2].

303. Ainsi la convention que le locataire d'un partement garni payera tant par semaine ou • jour, etc., a un sens précis que l'art. 1758 erraine positivement. Cet article veut que le 1 ait pour limites naturelles celles indiquées [• le prix. Tout usage contraire serait insulïï- »t pour modifier cette règle. Les effets de la ivenlion sont expliqués ici par le souverain erprète, par le législateur [0] ; je m'étonne ce que Delvincourt ait cru qu'on pouvait lui pser l'usage des lieux [4]; cet auteur n'a émis

11] Infra, no 603.

21 Tronchet. (Fenet, t. 14, p. 239.) Locré, t. 7 in-S»,

161, no 15.

13] Berlier. {Id., p. 238.) Locré, ihid.

cette opinion, dont on verra du reste le prétexte au n° 605, que parce qu'il a perdu de vue la discussion du conseil d'État. Il y aurait appris que Berlier et Tronchet établirent très-positivement que l'usage des lieux ne pourrait être invoqué que dans le cas du dernier paragraphe de l'article 1758, et jamais dans la première hypothèse qu'il embrasse.

Il parait qu'à Paris l'usage des lieux est, en l'absence de toute convention, de considérer les appartements garnis comm^ loués pour le terme de 15 jours [5].

604. Au surplus, la règle que la convention de payer tant par an, par mois, par semaine ou par jour, fixe par cela même la durée du bail à un an, un mois, une semaine, un jour ; cette règle, disons-nous, n'est invariable que pour les locations d'appartements garnis (art. 1785) ou

[5] Lacuée. (Discuss. au conseil d'État, dans Fenet, t. 14, p. 238.) Locré, l. 7, p. 161, no 15.

DU CONTRAT DE LOUAGE

de meubles [i]. Mais s'il s'agissait d'une maison vide, il ne faudrait pas la considérer comme décisive, et l'on donnerait la préférence à l'usage des lieux. Ainsi, par exemple, à Paris, un bail fait à tant par an ne serait pas censé fait pour une année; ce serait un bail d'une durée indéterminée qui pourrait cesser à un terme autre que CL4ui de l'année, et même avant la fin de l'année, moyennant un congé donné en temps utile [2] ; la fixatiou du prix à tant par an n'a pour objet, dans le cas dont nous parlons, que de régler la somme que devra payer le locataire, eu égard au temps de son occupation, et ce payement se fait par quartiers de 3 en 3 mois pour

les maisons, et de 6 en 6 mois pour les bouti ques. A chaque quartier, chaque partie peut rv silier en se donnant congé.

605. Je sais qu'il peut paraître extraordinain que le bail d'une maison vide, à tant par au puisse être résilié au bout de 3 ou 6 mois ; tant dis que celui d'une maison garnie, à tant par an* devra subsisîer un an. Quoi qu'il en soit, l'arti cle 1758, qui prévoit ce dernier cas, est formel il est supérieur à l'usage. Pour le premier, ai contraire, il faut suivre la coutume locale, e quand on se place sur ce terrain, il faut s'atten dre à ne pouvoir tout expliquer rationnelle ment.

Si le locataire d'une maison ou d'un appartement continue sa jouissance aprè l'expiration du bail écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé 1 occuper aux mêmes conditions pour le terme fixé par l'usage des lieux, et ne pour: plus en sortir ni en être expulsé qu'après un congé donné suivant le délai fixé pa

l'usage des lieux.

SOMMAIRE

Questions qu'elle

(>(y6. De la reconduction des maisons

soulève.

G07. Après quel délai la continuation de possession du

locataire fait-elle présumer la réconduction ? 608. Coutumes remarquables de Bourbonnais, d'Aurillac

et d'Auxerre sur cette matière.

G09. Le Code civil ne fait plus dépendre la reconduction

que de la continuation de jouissance du preneur. GIO. Coutumes qui rentraient dans ce système. GH. Malgré l'abrogation des coutumes, elles peuvent

encore servir aux juges de moyen d'interprétation. 612. Pour combien de temps se fait la reconduction tacite.

Gi3. Suivant plusieurs coutumes, elle se faisait pour un

an.

G14. Suivant d'autres, pour un temps indéfini. 1

GIS. Le Code a maintenu sur ce point les anciens usage]

616. Comment finit la réconduction déterminée dans durée par les coutumes locales ?

617. Les coutumes qui ne lisaient aucune durée positij exigeaient un congé.

617 bis. Quant aux autres coutumes, la réconduction ^ se terminait qu'après un congé préalable, ou finissî de plein droit comme le bail primitif lui-même.

618. Le Code civil est venu imposer dans tous les cas nécessité d'un congé pour mettre un terme à la réco duction.

619. Cette obligation de donner congé subsiste iors mêi que le bail primitif devait finir de plein droit.

606. Cet article a trait à la réconduction des maisons. J'ai exposé aux n*^* 443 et suivants les règles de celle matière. Il suffira de nous appesantir ici sur deux points principanx. Quel est le temps de possession nécessaire pour faire prononcer la réconduction? pour quel temps la réconduction est-elle censée faite ?

607. Sur le premier point, il y a une remarque à faire. L'art. 1738 n'a voulu rien fixer ; je

[1] D'après ce que j'ai dit ci-dessus , no 598 , par analogie de l'art. 1785.

l'ai déjà dit au n" 446. Il a entendu s'en ra porter à la prudence des juges, ainsi que le d clarait Bigot. Ce n'est pas aux coutumes local qu'il fait appel, comme dans l'art. 1736; noi Les juges apprécieront les caractères et la dur de la jouissance du preneur. Ils décident da leur sagesse.

Néanmoins, les usages locaux peuvent ave de l'influence pour expliquer l'intention réc

[2] Duranlon, du Louage, n» 168. Duvergier , n»-' D'après 'Del viucourt, t. 7, p. 244.

oque (les parties. Il faut jeter un coup d'œil pidc sur' les plus saillants.

608. La coutume de Bourbonnais faisait rciiter une tacite reconduction , non pas seuleînt de la continuation de la jouissance de la lison depuis l'expiration du bail; mais de cela il qu'aucune des parties n'avait dénoncé à utre, avant l'expiration du bail, qu'elle n'enidait plu;s continuer la location [i]. Ce système

dv^na d'attention. La reconduction ne dénd pas (le faits postérieurs à l'expiration du il ; elle dépend du silence des parties avant la

du bail et pendant sa durée. Par cela seul e le bail est parvenu à son terme sans que le illeur ou le preneur aient déclaré ne vouloir js continuer leurs rapports civils, un nouveau il succède de plein droit au premier. II y a conduction.

La coutume de Bourbonnais n'était pas la lie qui contînt cette disposition. Saint-FIour t. 2 et 3), Aurillac (art. 1), Auxerre (art. 149) lient conçues dans le même esprit, et Loisel

avait fait une règle de ses Insiilulcs couluères [2].

Mais dans quel délai devait se faire la dénontion ?

A Saint-Flour et à Aurillac, c'était six mois uit la fin du bail.

Dans le Bourbonnais, trois mois [3].

A Auxerre, quinze jours [â].

309. Le Code civil a virtuellement aboli ces iges particuliers, qui sont incompatibles avec

dispositions des art. 1738 et 1759. En effet, . deux articles veulent que la réconduction t la conséquence d'une jouissance postérieure 'expiration du bail. Elle ne peut donc resul-

du silence seul gardé avant ce temps [s].

310. D'autres coutumes avaient un système is en harmonie avec les art. 1738 et 1759. taient celles qui exigeaient une possession Q contestée, pendant un certain temps qu'elles ïcisaient.

Orléans voulait que ce temps de jouissance de huit jours sans dénonciation de vider les jx [e], Montargis, sorti du même tronc [1], lit une disposition pareille (art. 5, ch. 18). Huit jours étaient aussi exigés par la coune de Soûle (art. 5).

Vîais Reims se contentait de cinq jours (arle 390) , et Bordeaux d'un j'our ou deux (arle 38).

f] Ch. 13, art. 124. Pothier, Louage, n» 353. 2] T. 2, liv. 5, lit. 6, n» 10.

5] Auroux , sur l'art. 124. La coutume gardait le sie. La jurisprudence y avait suppléé.

i^] Pothier, no 333, art. 149 de la coutume. )] Duvçrgier, n» 75.

>] Art. 420. Pothier, loc. cit.

] Brodeau, sur les tit.de l'ancienne coût. d'Orléans Coût, général).

TROPLO.^G. — ÉCHANGE. — LOUAGE.

A Lille, on était plus sévère qu'ailleurs. Un mois était nécessaire (art. 10, ch. 15).

611. Sous le (]ode civil, il n'est pas défendu aux juges de prendre en considération ces indications des coutumes; elles leur serviront à expliquer l'intention des parties et ,ii caractériser leur volonté. C'est, au surplus, la règle d'interprétation des conventions , donnée par l'article 1159 du Code civil. Toutefois, j'ai de la peine à croire que l'usage de Bordeaux puisse se soutenir en présence des dispositions des articles 1738 et 1759. Un jour ou deux ne sont pas un délai suffisant pour exclure les surprises et pour induire de la part du bailleur une renonciation à son droit d'expulsion.

612. Venons à notre second point, et recherchons pour combien de temps se fera la réconduction tacite. Sera-t-elîe indéfinie, ou pour une époque fixe et précise ?

Voyons encore les coutumes. Elles variaient.

613. A Orléans [s], Montargis (art. 5, ch. 18), Reims (art, 390) , Lille (ch. 15, art. 10) , Soûle ( art. 5), Saint-Flour (art. 2 et 3), Aurillac (article 1); en iîourbonnais (art. 12i), le bail était censé recommencer pour un an. Loisel avait fait de cet usage une régie de ses Institules coutumières (liv. 3, ch. 6, art. 41).

614. Au contraire, à Auxerre (art. 149), Sens (art. 257), Chàlons (art. 274), Bar (art. 202), aucun temps n'était fixé. Le preneur continuait à jouir jusqu'à ce qu'un congé lui fût dénoncé en temps utile. Tel était encore l'usage de Paris, suivant Tronçon [9], Brodeau [lOJetFerrières [n]. Il était conforme à la loi romaine [12] , et je le crois appuyé sur des précédents aussi nombreux que l'usage auquel Loisel a donné la préférence.

Du reste, le congé devait être donné, à Paris, six mois ou trois mois d'avance, suivant qu'il s'agissait d'une maison entière , ou d'un simple appartement [13].

Trois mois, à Sens, Chàlons et Bar.

Quinze jours seulement à Auxerre.

615. L'art. 1759 s'en réfère pour le terme à l'usage des lieux. Les dispositions usuelles et coutumières que nous venons de rappeler conservent donc tout leur empire.

616. Maintenant reste à savoir comment finit la réconduction. Finit-elle de plein droit quand elle est soumise par l'usage à un terme fixe? ou bien faut-il un congé?

[8J Pothier, Louage, no 25), art. 420 de la coût.

[9] Sur Paris, art. IGl.

[10JM,no21.

[il] Id., art. 171, glose 1, n'> 40.

[12] Ulpien, i. 13, § lin., Dig. loc. cond.

[13] Ferrièrcs, /oc. cit.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Ici encore il faut jeter sur les coutumes un coup cVœil rétrospectif.

617. D'abord il est inutile de dire que certaines coutumes exigeaient un congé pour faire finir le nouveau bail, et que c'étaient surtout celles qui, ne donnant à la réconduction aucune limite précise, subordonnaient son terme à la volonté des parties. J'ai cité Sens, Châions, Bar> Auxerre, Paris.

617 bis. Mais que dirons-nous de celles qui renfermaient la réconduction dans un cercle déterminé?

Nous avons vu que les coutumes de Bourbonnais, de Saint-Fîour, d'Aurillac, faisaient résulter la réconduction du silence seul gardé pendant le bail, et que le terme imposé par le contrat, quelque précis qu'il fût, ne contenait jamais, à leurs yeux, une interpellation de plein droit. Le silence faisait disparaître le terme.

Il suit de là que le silence gardé pendant l'année de la réconduction donnait ouverture à une seconde année de réconduction, et ainsi de suite à l'infini, jusqu'à ce que le congé fût intervenu [i].

Mais dans la plupart des coutumes la réconduction ne pouvait dériver que de faits de possession. D'un autre côté, j ai dit ci-dessus qu'à Orléans, Montargis et certains autres lieux, le terme imparti par la coutume au bail verbal, le faisait expirer de plein droit [2]. Comme la réconduction n'est pas autre chose qu'un bail tacite, je crois qu'elle devait se terminer dans ces localités par l'expiration de l'année sans congé préalable.