AUT

l sera tenu d'en indemniser le propriétaire. 621. Au surplus, il ne faut pas croire que le )renenr soit tenu des loyers pendant tout le emps que le propriétaire n'a pas reloué. L'aricle 1760 ne l'astreint à les payer que pendant e temps nécessaire à la rclocation; ce qui est brl différent. Le législateur a voulu dire qu'il le doit les loyers que pendant le temps ordinai-

renient laissé au propriétaire pour s'assurer d'un nouveau locataire [\] ; c'est-à-dire qu'il doit , outre le terme courant, le loyer du terme suivant, tel que le fixe l'usage des lieux [2].

622. Si le propriétaire relouait sur-le-champ, le locataire ne devrait des loyers que ceux échus durant son occupation.

Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par ui-méme la maison louée, s'il n'y a eu convention .

S'il a été convenu dans le contrat de louage que le bailleur pourrait venir occu- )er la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées )ar l'usage des lieux.

i25. Le Code a abrogé rancienne loi œde, en défendant au bailleur d'expulser le locataire même pour venir occuper sa maison.

124. Il peut néanmoins, par une clause expresse, se réserver celle faculté.

25. Mais avec Tobligation de prévenir d'avance le locataire par le congé d'usage.

i2G. Toutefois il n'est pas dû, au preneur expulsé, de dommages-intérêts ; car la position des parties n'est

pas la même que dans le cas d'aliénation de la maison louée.

627. La réserve d'expulsion peut être convenue au profil de tout bailleur, propriétaire ou non,

628. Le droit d'expulser le preneur est transmissible aux béritiers.

629. Mais le bailleur ne pourrait user impunément de la clause d'expulsion pour louer sa maidon à un autre.

623. L'article 1761 contient une abrogation ormelle de la loi œde , dont j'ai parlé ci-dessus, ît qui était célèbre dans le droit romain et dans e droit français [5]. Cette loi avait été maintenue )ar l'assemblée constituante ; elle trouva des ipologisles lors des travaux préparatoires du ZoÛG civil [à], et Cambacérès, sans la défendre m principe, manifesta la crainte que son abrogation ne nuisit à la valeur des maisons [s]. On ;ait si l'expérience a justifié les inquiétudes de ce urisconsulte ! Et comment ne leur aurait-elle oas donné un démenti? Est-ce que la sécurité iu locataire, que la loi œde sacrifiait au droit de propriété, n'est pas une cause d'augmentation les loyers? Est-ce que l'augmentation des oyers n'est pas une cause de plus value pour les inaisons ?

[1] Mouricault. (Fenet, t. 14, p. 533.) Locré, t. 8, :>. 203, no 15.

[2] Duranton, Louage, n<» 172. Duvergier,t. 2, n» 79. 13] Supra, n»» 473, 486, 489, 490.

624. Du reste, le propriétaire qui loue peut se réserver la faculté devenir occuper la maison. L'art. 1762 l'autorise à stipuler cette clause dans le contrat; et la loi œde peut aussi revivre par une convention spéciale. J'en ai vu d'assez fréquents exemples. On a coutume de profiter de l'autorisation accordée par l'art. 1762, lorsqu'on prévoit qu'en cas de mariage on aura intérêt à habiter soi-même la maison ou tel appartement de la maison ; ou bien encore lorsque, dans l'espérance d'un prochain établissement pour un membre de la famille, on aura besoin d'un des appartements loués.

625. Mais le bailleur qui usera de ce droit conventionnel devra signifier un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux. L'article 1762 lui en fait un devoir.

[4] Voy. les observât, de la cour de Lyon, que j'ai rappelées, loc. cit.

[5] Fenet, t. 14, p. 251. Locré, t. 7, p. 166, n» 41

DO CONTRAT DE LOUAGE

626. Du reste, il n'est pas astreint ]\ payer des dommages et intérêts. Il use d'un droit ; et c'est le cas de dire : Nemo damnum dal qui jure suo ulilur [i]. Ici ne se retrouvent pas les dispositions des art. 1 745 et suiv. , qui fixent la position des parties dans le cas d'aliénation de la chose. L'art. 1762 n'a pas voulu se laisser gouverner par ces précédents ni s'harmonier avec eux. La discussion du conseil d'État en fait foi. Bigot déclare qu'il était dans la pensée du conseil d'État de ne pas soumettre le bailleur à des dommages et intérêts envers le preneur [2].

L'anciennejurisprudence suivie au parlement de Paris vient au secours de cette opinion. Après quelques variations [3], elle avait fini par ne plus accorder de dommages au preneur [4]. N'est-il pas clair, dès lors, que le Code a entendu continuer cet état de choses [3]?

Enfin la raison donne plutôt des différences que des analogies entre l'art. 1762 et les articles 1745 et suiv.

Lorsque le propriétaire se réserve le droit d'expulser le preneur en cas de vente, c'est toujours pour faire un bénéfice et vendre plus cher. Or, il n'est pas équitable que le bailleur se procure ce profit aux, dépens du preneur dont il trouble la jouissance. De là la nécessité d'un dédommagement fixé avec mesure [ô]. Mais lorsque le propriétaire expulse le preneur pour occuper lui-même sa maison, il n'agit pas dans

un but de spéculation ; il obéit à l'amour de la propriété ou à des considérations tirées de l'intérêt de la famille. On sent donc qu'une telle position devait être traitée avec plus de ménagements que la précédente.

627. L'autorisation concédée par l'art. 1762 n'a pas été seulement écrite pour le propriétaire. La faculté qu'elle donne peut être stipulée par tout bailleur quelconque, locataire principal, usufruitier, etc. La loi est générale, et elle profite à quiconque passe un bail à loyer [7].

628. Lorsque le bailleur décède, le bénéfice de la clause d'expulsion passe à ses héritiers. Ce, droit n'est pas tellement personnel, que les hé-| ritiers ne puissent l'exercer au lieu et place duj défunt qu'ils représentent [s],

629. Pour que le bailleur reste dans l'esprit de l'art. 1762, il faut qu'il ne s'en fasse pas uni moyen pour louer sa maison à une autre per-i sonne, apr^ s en avoir expulsé le preneur, sous prétexte de l'habiter lui-même [9] ; sinon , il, s'exposerait à des dommages et intérêts [lo].

On devrait dire que le bailleur abuse de la clause, si, ayant stipulé le droit d'expulsioni pour occuper lui-même l'appartement, i-1 faisait! déloger le preneur pour y mettre son gendre ou' même son fils, faisant ménage à part [11]. Mais s'il y plaçait un de ses enfants vivant en commun avec lui, il ne dépasserait pas les limites de son. droit [12].

SECTION ZII.

Des règles particulières aux baux à ferme. SOMMAIRE.

G30. Plan de cette section.