Dans quel état doit-il la remettre à son bailleur

650. Le colon partiaire n'est pas recevable à demander une réduction sur le prix de location en cas de sinistres.

635. Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur s'appelle colon partiaire ou métayer. On nomme fermier celui qui prend un immeuble à bail moyennant une redevance fixe consistant soit en argent, soit en denrées, soit partie en argent et partie en nature.

636. Le bail à colonage ou à métairie était usité chez les Romains. « Encore que les Ro- » mains, dit Pasquier [2], pussent en diverses » façons affermer leurs terres tantôt en argent, » tantôt à certaine quantité de grains, selon que

[IJ Ferrières, sur Paris, t. 2, p. 1241, n» 16.

» les volontés des contractants les admonestoient » de faire, si avoient-ils en très-grande recom- » mandation le louage qui se faisoit de leurs » terres à moitié ; et pour cette cause voyons- )) nous être faicte en leurs loys si fréquente men- » tion d'un colon partiaire (les Latins l'appellent )) colonum parliarium), et sur le déclin mesme )» de l'empire, y eut une loi de l'empereur Va- » lenlinian par laquelle il étoit défendu à tou:^ » maîtres d'affermer leurs terres en argent, ain.s » de soy contenter de ce qu'elles rapporte-

[2] Recherches, t. I, liv. 8, eh. 46, p. 843.

CHAP. H. — ART. i7Gl.

%Và

roient [i] , laquelle loy, tout ainsi qu'elle a receu diverses siginlîealions par les commentateurs de droict , pour ne la rendre point contrevenante à quelques autres; aussi ne suis-je point expose en ce lieu pour discourir si elle a esté en tout et partout entretenue suivant sa forme et teneur ; ainsi me conlenterai-je de l'avoir alléguée, pour montrer que c'ëtoit chose familière en la ville de Rome d'affermer ses terres à moitié grain. Cette mesme coutume semble s'èlre insinuée entre nos anciens; car, à bien dire, le mot métayer nous est aussi propre pour cet elTet que le parliaire en latin ; l'un prenant sa dérivaison de parliri, et l'aulre du mot de moitié; pour laquelle cause mesmement, vous trouverez en quelques vieux contracts qui sont réduits en latin, tel que l'infélicilé du temps portoit lors, que les fermiers sont appelés d'un mot barbare medictarii, qui vaut autant que s'ils eussent été appelés partiarii. ;>

637. Quoique le bail à colonage tienne du .ail h ferme par d'étroites affinités [2], il n'est )as cependant un bail à ferme dans la simplicité lu mot, et il se rapproche beaucoup plus du ;ontrat de société, dont il offre une application i l'industrie agricole.

En effet, d'une part, le propriétaire met en commun la jouissance de ses terres, et fournit )rdinairement le bétail [3] ; de l'autre, le méayer apporte son travail, son industrie et ses oins. Tous deux fournissent les sennences par ïioitié [4], ils partagent les fruits dans la même Droportion. C'est pourquoi Caïus, dans la loi 25, ^6, Dig. loc. cond., assimile le colon à l'associé : juasi socieiaiis jure.

638. La force de ces raisons avait déterminé Dlusieurs grands interprètes à tenir un langage 3lus absolu que Caïus, et à considérer comme j)arf<sitement identiques deux positions entre esquelles ce jurisconsulte s'était contenté d'exprimer un rapport d'analogie. Je cite Bartole et Clujas. Écoutons le premier :« Tertio, nota quod I) inler colonum partiarium et dominum non est I) propria locatio, sed societas... Nam dominus ') ponit terram, et alius opéras in quaerendis 0 fructibus [0]. » Mais voyons surtout le second: « Cum partiario colono non conlrahilur locatio,

[1] C'est probablement la loi 3, au C. de agricolis , ilonl Pasquier veut parler. Elle porte .- « Domini prœdio- » rum id quod terra prœstat accipiant, pecuniam non » recipiaut, quam riislici optare non audeant, nisi con- » siietudo preedii hoc exigat. » Cette loi s'adresse à une classe de cultivateurs dont j'ai parlé dans ma préface, aux colons du Bas-Empire; elle défendait aux maîtres d'exiger en argent la redevance qui devait se payer régulièrement en fruits de la terre.

[2] Infra, nos 64.8 et suiv.

[3] Coquille, quœst. 206.

[i] Id.

[5] Sur la loi si înerces, § vis major, Dig. loc. cond.

[6] Sur la loi 13, § 1 , b'ï^.prœscript. verbis. 3'ai cité

» sed societas ; nam locatio fît mercede, non par- » tibus rei [o]. » Après une aussi grande autorité, il est inutile (le parler de Fachinée [7], de Vinnius [s], Brunnemann [9], Godefroy [10], etc.

Mais d'autres interprètes avaient pensé qu'il était plus exact de ranger le contrat à colonage partiaire parmi les contrats innomés.Tels étaient Balde, le président Favre, Coquille. En effet, disaient-ils, pour juger de la nature d'une convention, il faut, avant tout, voir quelle a été la commune intention des parties. Or l'intention du propriétaire a été de percevoir en nature les produits de son domaine, et l'intention du cultivateur a été de trouver le salaire de son travail et de son industrie dans la perception des fruits. Ce salaire n'est-il pas une sorte de loyer? Et la convention n'est-elle pas beaucoup plus rapprochée du contrat de louage que du contrat de société? Car quelle apparence que le bailleur et le métayer aient voulu entrer en négociation [n], et constituer entre eux une société d'une manière principale? L'intention des contractants donne donc bien plutôt la fin de la société. II est vrai que la convention ne peut être qualifiée de louage proprement dit, puisqu'elle ne contient pas la stipulation d'un prix en argent ; condition nécessaire pour faire un contrat de louage régulier [12]. «Ego fateor, dit Favre, quidem » ex locato conducto agi non posse, cum non sit » locatio non interveniente pecunia. Sed nego )> agi posse pro socio cum non sit vere, sed simi- » litudinarie tantum contractus socjetatis [15].» Ce sera donc un contrat innomé, ad instar de location [u] : u Negarienim non potest, con- » tinue Favre, quin contractus hic de colono » partiario, licet non sit locatio, magnam tamen » habeat similitudinem et ^.dfinitatem cum lo- » catione, majoremquequam cum societate quae » per solam lucri et damni communionem indu- ;> citur. »

639. Cette argumentation ne me paraît pas satisfaisante. D'abord, il n'est pas exact de dire que le défaut de prix en argent soit la seule cause pour laquelle le colonage partiaire n'est pas un vrai bail à ferme. J'ai démontré ci-dessus l'erreur de ceux qui, par une mauvaise intelligence des lois romaines, ont soutenu que le prix de la location devait toujours être une somme d'ar-

ci-dessus un passage où Cujas parle aussi du colon partiaire, mais d'une manière impropre. Celui qu'il appelle ainsi est celui qui paye au propriétaire une prestation fixe en nature. {Supra, n" 3.)

[7] Coût., lib. 1, c. 82.

18] Instit., de locat., §2.

[9] Sur la loi si merces, n» 19.

[10] Sur la même loi.

fm Coquille, qusest. 206.

[12] J'ai réfuté cette erreur, supra, n** 3.

[13] Sur la loi 25, % 6, Dig. loc. cond. {Ratîonal. ad Pandect.).

[14] Coquille, loc. cit.

gent (n° 3). Mais la véritable raison qui doit faire écarter la dénomination de bail à ferme, c'est qu'il n'y a ici aucun prix, dans le sens exact du mot ; car il faut que le prix soit dû par le fermier, et ici le colon ne le doit pas (article 1709) ; c'est la terre qui le paye, c'est le propriétaire qui le prend sur sa propre chose, non à titre de loyer, mais à titre d'accessoire de la terre qui lui appartient, à titre de partie de la terre elle-même ; parlibus rei, comme dit si bien Cujas.

Il y a ensuite un autre point à considérer. Dans le bail proprement dit, la jouissance exclusive appartient au fermier; ici elle est plutôt commune entre le bailleur et le preneur [i].

640. Maintenant qu'il est évident que le bail à colonage manque de certaines conditions essentielles du contrat de louage, il est évident aussi qu'on ne peutargumenterde l'intention des parties pour lui enlever le caractère de société. Favre et Coquille ont beau dire que les parties ont entendu se procurer le résultat du bail à ferme; qu'importe si, pour y réussir, elles ont préféré le moyen de la société? Et puis, que veulent dire ces auieurs quand ils représentent la part des fruits perçus par le colon comme le loyer de son travail? Alors que ce poijit de vue serait exact, tout ce qu'on pourrait en conclure, c'est que dans le bail à colonage il y a le mélange du louage d'ouvrages. Mais ce n'est pas une raison pour y trouver le bail à ferme, qui appartient à un tout autre ordre d'idées.

641. Au reste, presque tous les jurisconsultes qui 01. t envisagé le colonage partiaire, depuis le Code civil, partagent ce sentiment. Duranton enseigne « qu'il n'est qu'improprement un bail » à ferme, et que c'est même une société ['ij. » Delvincourt est du même avis [5] ; c'est aussi une idée que l'on trouve exprimée dans l'exposé des motifs de Gallr [4], et dans le rapport de Mouricault au tribunal [5]. La cour royale de Limoges l'a consacrée par un arrêt motivé avec une grande force [e]. Il n'est même pas inutile de faire remarque)" que, dans ses observations sur le Code civil, la cour d'appel de Lyon avait proposé un titre spécial sur le bail à portion de fruits, dont l'art. 1^» était ainsi conçu :

« Le bail à culture, moyennant une portion » des fruits, est une société. »

A la vérité, cette disposition n'a pas été insérée dans la loi, Mais on remarquera que le législateur a si peu entendu que le bail à colonage est un bail à ferme, que dans les art. 1767 et

[1] Infra, no 641.

[2] Louage, nos 176, 177.

[4] Fenct, t. 14, p. 317. Locré , l. 7, p. 194, n» 10. Junge Domal, cité par Galli.

fo] Fenel, t. 14, p. 555. Locré, l. 7, p. 204, n» 15.

[6] 21 fév. 1839 (Sircy, 39, 400). Yoy. supra, no 373. Je l'ai critiqué sous un autre point de vue.

iini'

1768 il a employé, à dessein, une autre exprès-' sion que celle de fermier pour en rendre les dis-| positions applicables au bail partiaire [7].

Duvergier est, je crois, le seul qui ait soutenu! que le bail à colonage est un véritable bail \ ferme. On ne peut heurter plus directement l'opinion commune; et c'est même aller beaucoup plus loin que Favre et Coquille, qui ne fai saient de cette convention qu'un contrat innomé. Bien plus, Duvergier pousse les chosesfl jusqu'à prétendre que le bail à colonage cou- *"' tient un élément qui répugne au contrat de société; car, dit il, le bailleur ne court aucune chance; le fonds qui constitue sa mise ne contribue pas aux pertes; il n'est là que pour prendre les bénéfices [s] , ce qui est contraire à l'article 1855, Code civil.

J'avoue que ce système mj^ paraît étrange.

D'abord, quand même on écarterait tout élé-i ment de société, est-ce qu'on pourrait trouver! dans le bail à culture p-irtiaire un prix véritables dans le sens de l'art. 1709? Pourquoi donc vou-| loir à toute force voir un bail à ferme là o\x le.sl jurisconsultes les plus opposés à l'opinion que' ]i) préfère n'avaient aperçu qu'un contrat innomé? Et puis, est-ce que Duvergier aurait cru, par hasard, que le bailleur apporte dans la société l'immeuble même qui sert de siège à l'exploitation? Quoi! il aurait aliéné sa chose? il aurait mis en commun la propriété même l'immeuble? il en aurait rendu la société pro-rt priélaire? Certes, Duvergier ne peut le suppo-l ser. Et dès lors comment n'a-t-il pas vu que ce qui constitue l'apport du bailleur, c'est la jouissance seule de l'immeuble (art. 1851, C. civ.), et qu'ainsi il y a de part et d'autre chance égale de dommage et de gain? Damnum et lucrum cum domino fnndi parlilur, disait Caïus [9]. Enfin, je me rappelle que Duvergier a comparé quelque part la position du propriétaire qui donnesa terre' à long bail à ferme, à celle d'un associé commanditaire [10]. Aprè*s un tel aperçu, n'y a-t-il pas une volte-face bien subite à repousser toute espèce d'élément de société dans le bail à partage de fruits?

642, Reste une dernière objection, tirée de la place qu'occupe l'art. 1763. Mais la cour de Li- Djoges y a parfaitement répondu en faisant observer que le cheptel à moitié, qui est aussi une véritable société [ii], se trouve classé sous la rubrique du contrat de louage. D'ailleurs ces mots, àparlage de fruits, em^\oyés^2irVsiTl. 1763, ne conduisent-ils pas à la nécessité d'admettre

[7j Supra, n» 685.

[8] T. 1, no 99; t. 2. nos 87 et suiv.

[91 L. 25, g 6, Dig. loc. cont/.|

[10] T. 1, no 143.

[H] D'après le texte formel de l'art. 1818.

î société conventionuclle entre ceux qui font

partage ?

\.u surplus, je ne nie pas que quelques-unes

rèjjles du bail à ferme ne servent à délerler les rapports du propriétaire et du colon, nalogie conduit à les enq)l()yer fréquemment ; is ce ([uej'ai voulu prouver, c'est que le bail liaire est surtout une socii té, et je crois que caractère est maintenant frappant pour (|uiique voudra peser avec impartialité les élénls de ce contrat.

)i3. Ces notions une fois admises, nous allons

voir découler les règles qui gouvernent les »x parties.

Et d'abord le preneur ne pourra m sous-louer céder. C ir il est une espèce d'associé, et c'est principe en matière de société que personne peut y (Hre introduit sans le consentement tous les associés [ij. Lorsque le propriétaire lioisi son colon, il a été déterminé par l'indus- ; de tel individu et non par celle de tout re, et il y aurait dommage à le forcer à subir

métayer qui n'aurait pas sa confiance [2], •, par la nature de leurs rapports , le maître le métayer, dit Bretonnier [sj, « sont obligés 'être perpétuellement assemblés pour partager ss fruits. »

iu surplus , cette disposition a été introduite iS le Code sur les observations de la cour Lix \â]. Elle était de droit commun dans l'annne jurisprudence.

344. Si le colon cède son bail ou sous loue, bailleur a droit de faire résilier et d'obtenir . dommages et intérêts. Je renvoie pour les > de non-recevoir et défenses du preneur aux j 138 et suiv. Je sais que Delvincourt [5] et jîbarias [a] ne veulent pas étendre au colon

tiaire certains tempéraments admis par la lisprudence et les auteurs pour le cas de violon de la clause prohibitive de sous-louer; .is je pense , avec iJuvergier [7] , que l'art. 174 t loin de les repousser.

[lis. Mais le bail à colonage est-il rompu par

nort du preneur?

e Code ne résout pas cette question ; elle

.ageait les anciens jurisconsultes.

Jartole [s] et Godefroy [9] étaient d'avis que le expirait. Deux raisons puissantes venaient

secours de cette opinion. La première, que

ontrat de société finit par la m.ortde l'un des

)ciés (art. 1865 , C. civ.) ; la seconde, que

tes les fois que l'industrie d'un individu est

I] Mouiicault (l'^enet , t. l-i, p. 335), Locré, t. 7, 02, a» 13, et Galli {loc. cit., p. 317). Locré, t. 7, U, no 16. Voy. supra, n» 130, l'opinion de Voel, foniur cette qualité d'associé.

] Galli iFenet, t. 14, p. 317). Locré, ut supra,

T. 3, p. 39 (Fenet).

entrée comme élément dans un contrat, ce contrat se dissout par la mort de cet individu (art. 1795, C. civ.).

Au contraire, Coquille [10] et le président Favre [u] soulenaient que le bail à colonage se continuait malgré la mort du métayer. Laissons parler Coquille, avec son langage énergique et incisif : «îl y a diversité de raison : car en la » société chacun des associés choisit la foi et » l'industrie de son compagnon , l;"quelle consi- » déralion est très-personnelle ; ce qui ne se doit » point dire en la mestairie, parce que le labou- » rage et la nourriture du bestail ne sont chose » d'industrie exquise, et la fonction en est vulgaire, » commune et aisée. »

Cependant Coquille ajoutait une modification à sa décision. «Toutefois, disait-il, si les hommes » qui ont entrepris la mestairie viennent à dé- » céder et ne laissent que des femmes ou petits 1» enfants , je crois que le propriétaire ne devra )) pas contraindre les survivants à l'exercice de » la mestairie.

» On dira que l'impossibilité n'y est pas, ains » la seule difficulté, car la veuve et les enfants » peuvent faire exercer par valet, et quia dijfi- » cullas prœslalionis non impcdit ejfectum obliga- » tionis.

» Mais je crois que si la veufve ou héntiers !> mineurs ne peuvent continuer sinon avec » grande difficulté, qu'ils doivent estre quittes de » la mestairie. »

646. Depuis le Code civil , la difficulté s'est reproduite. Delvincourt [12] a adopté l'opinion qu'en cas de décès du colon , le maître n'est pas tenu d'entretenir le bail. Duranton propose une solution qui est absolument celle de Coquille [15] ; enfin , Zachariae [u\ et Duvergier [13] , veulent que l'art. 1742 s'applique sans distinction au bail à culture.

Je ne partage pas ce dernier sentiment; l'article 1742 n'a pas été fait pour le bail à colonage; il n'est loi que pour !e contrat de louage pur et simple. L'art. 1763, qui rentre bien plus dans la matière dont nous nous occupons puisqu'il est le seul qui s'occupe du bail partiaire, fournit un argument puissant pour écarler l'art. 1742; n'esl-il pas évident que les motifs qui l'ont porté à établir que le droit du colon n'est pas cessible, militent aussi pour faire décider qu'il ne se transmet pas par succession? Qu'on se pénètre bien de ces motifs; ils répondent péremptoirement à toutes les objections de Coquille. ]\e dites

[7] T. 2, no 90.

[8] Sur la loi 25, § G, Dig. loc. cond.

[9] Même loi.

[101 Qua^st. 206.

[H] Sur la loi 23, § 6, Dig. loc. cond.

[15J Du Louaye, n» 178.

[15] T. 2, no 91.

DU CONTRAT DE lOU^GE.

plus avec lui que l'industrie agricole n'exige pas une apiitude exquise, que la fonction en est vulgaire et aisée! L'art. 1763 en juge autrement; il lait du colon un auxiliaire dont le choix a été déterminé par des considérations personnelles [i] , et certes la confiance du propriétaire serait aussi bien trompée par le changement opéré par succession que par le changement qui aurait pour cause une cession volontaire.

Remarquez d'ailleurs l'inconséquence de Coquille, qui fait fléchir son principe lorsque le colon laisse des enfants mineurs! Pourquoi cette limitation? Quel motif juridique autorise à trouver, dans une simple difficulté d'exécution, une cause de résolution pour un contrat?

Je dis donc que l'industrie et les qualités personnelles du colon ay^int été une cause de détermination pour le propriétaire, le contrat est dissous quand la mort prive ce dernier de celui qui avait obtenu sa confiance. (Argum. de l'article 1795 combiné avec l'art. 1865.)

617. On objectera peut-être que si nous prenons notre raison de décider dans les règles du contrat de société, nous devons aller jusqu'à dire que le bail à colonage sera également rompu par la mort du propriétaire, ce qui, jusqu'à ce jour, n'a été proposé par personne.

Nais nous répondons :

L'art. 1865, qui décide que la société finit par la mort de l'un des associés, n'est pas infaillible. Il est soumis à de graves limitations, et, par exemple, la mort de l'associé qui a des actions dans une société en commandite n'empêche pas cette société dé se continuer avec ses représentants (art. 1865.) Ici la nature des choses conduit au même résultat. Le colon n'a pas été porté à se charger de l'exploitation du domaine par des considérations tirées de la personne du bailleur. Il n'a vu que les avantages matériels qu'il pourrait obtenir de la culture de la terre ; il a eu à examiner si la métairie était bonne ou mauvaise; si les terres étaient fertiles ou ingrates ; si les produits pourraient récompenser son travail, etc., etc. Or la mort du bailleur ne

change rien à ces combinaisons, et il serait ab surde de dissoudre le contrat pour un événe ment aussi indifférent. Mais la réciprocité n'; pas lieu quand c'est le preneur qui décède; 1; société perd alors son agent, et, si je puis parle ainsi, son gérant. Elle est privée de celui suri tête duquel avaient été placés sa fortune et soi avenir.

648. Tout ceci nous a placés en dehors de principes du bail à ferme. Les règles suivante vont nous y ramener.

D'abord , le preneur doit faire aux bâtiment et aux ustensiles aratoires les réparations loca tives exigées par l'usage des lieux [2], Il doi cultiver en bon père de famille (art. 1766), e ameublir les fruits, engranger dans les lieux ce destinés (art. 1767), avertir le propriétaii: des troubles et usurpations (art. 1768), etc.

A la fin de son bail, il doit laisser les terru en bon état, c'est-à-dire qu'elles doivent êti) labourées et semées, suivant que le requiert saison dans laquelle se termine le bail. Car colon est tenu, à l'instar d>i fermier, de conse ver le droit du propriétaire [5].

649. Par les mêmes raisons , il doit laisser 1 pailles, foins et fourrages, dont la destinatip' est de pourvoir à lu métairie (art. 1777) ; aio que les fumiers et engrais de l'année , confo mément à la disposition de l'art. 1778 [a].

650. Enfin, on applique au bail à colonaj les dispositions des articles 1766 et suivante excepté cependant celles qui répugnent à sa p ture.

C'est pourquoi l'art. 1769, qui autorise fermier à demander une remise sur le prix location en cas de sinistre majeur , est inconf liable avec la position du colon [5]. Le colon doit pas de prix de. ferme. Et si sa part est r duite par l'effet des fléaux atmosphériques, cp du propriétaire, subissant, en vertu des mêrt causes, la même diminution (art. 1771 pourrait être encore amoindrie par des recoi en indemnité, sans nuire à l'égalité qui prési aux rapports des associés entre eux.

Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou pi

grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou diminuti

de prix pour le fermier, que dans le cas et suivant les règles exprimés au titre d«

vente.

651. En cas de difficultés en matière de louage, la loi renvoie aux règles du contrat de vente.

[1] Supra, n" 643.

[2] Observ. sur la cour de Lyon (Fenet, t. 4, p. 319).

[3] Coquille, quœst.'SOG.

<)52. Quid s'il y a excédant de mesure quand le lou^i été fait à tant la mesure?

[i] Coquille, loc. cit.

[5] Caïus, 1. 25, § G, Dig. loe. cmd.

CIIAP. II. — ART. 4765,

Quid s'il y a déficit ?

Pourquoi, dans oo d(M'nicr cas, n'y a-t-il i)as lieu à silialioii du bail ? l'xanicu d(' Topiniou coulrairo.

Que décider s'il y a déficit ou excédant dans le cas I le bail désigne rininu'ublc comme corps distinct et paré ?

Si le bail énonce séparément la mesure d(î cliaeune s pièces de terre dont se compose In ferme , il siillit Eipprécler la valeur du déficit pour rétablir l'équilibre

du prix sur la pièce dont la contcnanqe est insuffîsante,

nonobstant l'objeclion de Duvergier.

Ci'M . Si le bail s'appli((ue à deux fonds dislinels, dans

l'un desquels il y a déficit et dans Faulrc! excédant de

mesure, il y a lieu ii compensation.