Ouelle est la prescription de l'action en résiliation

ou en iodcmnilé pour cause d'erreur dans la mesure

(lu fonds alfermé ?

51. Lorsque des difficultés s'élèvent entre tailleur et le fermier, sur la contenance de liose affermée, le contrat de louage emprunte onlrat de vente les règles qui les aplanissent, sentons-en tout de suite l'application.

Il d'abord, le louage peut avoir été fait avec Ication de contenance à tant la mesure. >eux cas peuvent alors se présenter : ou il y Lcédant, ou il y a déficit.

52. Voyons le cas d'excédant. Je vous loue domaine de 50 hectares, pour le prix de 30 fr., à raison de 60 fr. par hectare; il se ive que la contenance est de 60 hectares au

de 50. D'après l'art. 1618, vous devez me ner un supplément de prix, ou bien, comme cédant est d'un vingtième [i] et que l'élen-

d'une telle exploitation sur laquelle vous âez pas compté peut dépasser vos facultés, s avez le droit de vous désister du contrat [2] . is ce cas, l'article 1621 réglera vos répétiis [3].

53. Passons au cas de déQcit. Je vous loue domaine composé de 60 hectares , pour le t de 3,000 fr., à raison de 50 fr. par hectare, la contenance indiquée ne se retrouve pas, le sera pas une raison pour faire annuler le [ ; mais le bailleur devra délivrer la mesure iquée ; sinon, il subira une diminution de

54. J'ai dit que le bail ne pourra pas être réi pour raison de déficit , et en cela je ne

que tirer la conséquence des principes que longuement discutés dans les n"^ 330 et 331 mon Commentaire de la vente. Mais comme ont été combattus par Duvergier, dans son ité de la vente [5] , je crois nécessaire de déatrer l'erreur dans laquelle cet auteur est

] Sur le calcul de ce vingfièrae, voy. m/Va, n" G5G. I] Mon Comm. de la vente, n° 535.

'] Ibid., no 34.7.

'] Ibid., i\o 350.

ï] Ibid.

] T. 2, no 137.

] Si au contraire, dit-il dans l'art. 1618 ! Dans les ventes ou baux d'héritages , faits à la

ire, avec déclaration de contenance , les termes ou

'on qui y sont ajoutés ne couvrent que les diflerences

*es , de sorte qu'ils n'empêchent pas l'exercice de

tombé en préférant à mon opinion celle de Duranton , qui veut que le défaut de contenance soit une cause de résolution [o]. Ce retour sur un travail que je croyais complet me paraît d'autant plus nécessaire, que Duvergier insiste, dans son Traité du louage [7], sur le droit du fermier de demander la résiliation pour cause de déficit d'un vingtième. Or, je ne voudrais pas laisser passer sans réponse une telle proposition.

Les art. 1617 et 1618 du C. civ. prévoient deux cas : l'' celui de déficit; 2° celui d'excédant. Dans le premier, l'art. 1617 donne à l'acquéreur ou une action en délivrance du surplus, ou une action en diminution du prix. Dans le second, l'art. 1618 lui laisse le choix de fournir le supplément du prix, ou bien de se désister du contrat, si l'excédant est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée. On voit que le cas de déficit est dominé par des principes autres que ceux qui font la règle du cas d'excédant; et comme si le législateur eût voulu que sa pensée, si évidente du reste, ne fut obscurcie par aucun nuage , il s'est servi d'expressions énergiques pour formuler l'antagonisme qui sépare l'article 1618 de l'art. 1617 [g].

Tant de précautions cependant n'ont pas suffi pour préveflir la controverse, et Duranton et Duvergier ont soutenu que le déficit de plus d'un vingtième, comme l'excédant de pareille quantité, peut être un sujet de résolution !

Mon respect pour les textes suffirait à lui seul pour m'éloigner de cette doctrine. La raison ne m'empêche pas moins de l'adopter.

Pourquoi l'art. 1618 autorise-t-il l'acheteur à se désister de la vente, lorsqu'il y a excédant de plus d'un vingtième ? Par ce motif seul, que l'achat d'une contenance plus grande que la

l'action en supplément ou diminution de prix, pour le plus ou le moins de mesure, lorsque l'excédant ou le manquant est important.

L'acheteur et le preneur sont toujours tenus de faire raison de l'excédant, quand le prix de la vente ou du bail est constitué , non sur le fonds entier , mais sur chaque arpent ou autre mesure; l'arpentage peut alors être exigé, quoique la contenance ait été déclarée dans un ancien bail.

A défaut de désignation de mesure , on suit celle en usage dans le lieu de la situation des biens. (Brux. , 24- mai 1809; Dec. not., t. 17, p. 337.)

DU CONTRAT DE LOUAGE

contenance déclarée peut de'passev les facultés , de l'acquéreur, et qu'une erreur qui est moins la sienne que celle du vendeur (lequel aurait du connaître la mesure de ce qu'il vend) ne doit pas être pour lui une cause de difficultés, d'enibar- Tas pour le payement [i].

Je dis, powr le payement, parce que, dans la pensée du législateur, tout aboutit à ce point. Mais tous ces motifs disparaissent quand il y a déficit et non plus exc('dant. L'acheteur, qui consentait à payer plus, peut, à plus forte raison , payer moins. Et dès l'instant qu'une diminution proportionnelle dans le prix aura rétabli l'équilibre, il n'y aura plus de raison suffisante pour faire annuler le contrat.

Telle est l'économie de la loi ; tel est son vœu bien formel, manifesté dans le discours de Grenier, orateur du tribunal. Duvergier semble me reprocher d'avoir considéré comme décisif le passage que j'ai transcrit. Mais je viens de le lire et de le méditer encore, et jamais autorité ne m'a paru plus ponctuelle et plus précise î

Mais, dit-on, il est possible que le déficit soit tellement considéralde qu'il rende la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur la destinait. Cet acheteur était un fabricant qui avait besoin d'une superficie de tant d hectares pour établir une usine, et voilà que ses calculs se trouvent trompés de plus d'un vingtième. Le forcerezvous à garder un terrain qui lui devient inutile? Oui, sans doute, et l'art. 1617 le veut ain.si î Plus ce fabricant avait besoin d'une contenance déterminée pour réaliser ses projets ipeut-ctre ignorés du vendeur), plus il est inexcusable d'avoir acheté sans s'être assuré de la contenance. Après tout, de quoi se plaint-il? N'a-t-il pas vu la chose? ne lui est-elle pas livrée telle qu'elle lui a été montrée? y a-l-il une de ses parties matérielles qui en ait été retranchée ? son tout ne subsiste- t-il pas dans l'état où il était lors du contrat [2] ? Une seule chose serait de nature à exciter ses réclamations : c'est qu'il a trop paye. Mais on les prévient en lui faisant une diminution proportionnelle. Ainsi, point de mécompte sur la chose considérée dons son état matériel. Telle elle a été vue, telle elle a été livrée. Point de déception non plus sur le prix. L'équilibre est rétabli pas une réduction proportionnelle. 11 n'y a d'erreur que sur l'opinion seule que l'on avait de la contenance. Mais comment prouvet-on que cette opinion est entrée dans les motifs déterminants du contrat? Est-il sûr que le vendeur ait su l'importance que l'acheteur y attachait? D'ailleurs, la précaution de, traiter à tant l'hectare n'indique-t-elle pas, du côté de

[1] Mon Comm. de la vente, n» 536.

[2] Ibid., 110 531.

[31 Ibid.

[i] Ibid., no 358.

[5] Art. 1C19, 1020, 1621.

l'acheteur, une méfiance visible des déclaratioi du vendeur? n'est elle pas une preuve qu'il n pas cru pleinement à ses assertions? Et s'il n a pas cru, comment peut-il venir dire, plus tar qu'elles ont été l'un des éléments de sa déle mination, et qu'elles l'ont induit en erreur [5

Il restera donc bien certain que le déficit i contenance ne donnera pas lieu à la résiliati( du contrat de vente, d'après l'art. 1617 sain ment entendu.

Et comme cet article est aussi la loi qui ré§ le contrat de louage, il faudra décider que fermier ne pourra prétendre qu'à une dimin tion de prix.

955. J'en ai dit assez des baux à ferme fa avec indication de contenance, à raison de ta la mesure.

Dans tous les autres cas, soit que l'immeul: ait été loué comme corps [ad corpus, non quanlilalem) [a], soit que le bail ait pour obj des fonds distincts et séparés, qui sont autant corps certains, renonciation de la mesure secondaire, sans qu'il soit permis de distingu si le bail commence par la mesure ou par la c signation de l'objet verni u suivie de la mesu (art. 1619, C. ci V.). L'expression de mesure n% prise en considération qu'autant qu'il y a erre d'un vingtième. Alors, un vingtième en moi donnera droit au fermier d'exiger que le ba leur lui fournisse la quantité déclarée ou qu subisse une diminution proportionnelle du pri un vingtième en plus autorisera le bailleuî exiger un supplément de fermage [5]. Toutefo un tel excédant mettant le preneur dans u position semblable à celle que nous exposons j n'^ 652, il pourra préférer se désister du conl (art. 1620j. Mais il est bien entendu qu'i comme dans le cas de vente à la mesure, déficit n'est pas une cause de résolution [e]. l pinion contraire, enseignée par Duvergier [I heurte directement le texte et l'esprit de lad Au reste, ces propositions ont reçu, d; mon Commentaire de la vente, des dévelop ments auxquels je renvoie [s]. Ils forment commentaire des art. 1619, 1620 et 1621.

656. Le vingtième dont j'ai parlé au num précédent, ainsi qu'au n° 652, s'entend non vingtième en étendue, mais du vingtième prix [9]. A ce sujet je dois ajouter un mot.

J'ai dit, dans mon Commentaire de lavente[ que lorsque la quotité de chaque espèce de le est énoncée dans le contrai , par exem" 3 hectares de vigne, 5 hectares de prés et 4 l tares de terres labourables, il est facile de connaître l'espèce de terre dont la contena«

[G] Supra, no 654.

[7] Louage, t. 2, n» 138, et Vente, I. 1, no 289.

[8] T. 1, nos558à3i7,

[9] T. 1, no 343.

[10] No 543.

'ÀSi

insuffisante et de réiablir 1 équilibre dans le X sans prendre la différence sur la valeur aie du domaine. Duvergier taxe celle propoon d'erreur grave, et il jxMise (pie j'ai pris le itre-pied de l'arf. 1619. Je lui ferai observer ; je n'ai fait que reproduire les paroles de ot de Preameneu, dans les discussions du iseil dÉlat; paroles dont personne ne eon- :a la justesse, et qui furent suivies de l'a- >tion de l'art. 1619. \ ainement Duvergier t-il puiser un argument dans l'art. 1623, I de combat Ire comme mienne l'opinion isi officielle de lîigot. Je lui ferai remarquer ! l'art. 1623 est fait pour un cas fort diffët, ainsi que j'ai pris soin de l'expliquer dans n Commenlaire de la vente, n" 355 in fine. i57. Si deux fonds sont loues par le même 3 et pour un seul et même prix [i], avec ignation de la mesure de chacun, et qu'il se nve moins de contenance en l'un et plus en tre, on fait une compensation, jusqu'à due currence, entre les valeurs respectives et

non entre les contenances. Le développement de ce nouveau point de vue ferait double emploi ici ; on le trouvera dans mon Commenlaire de la vente.

658. Quant à la prescription de l'action en supplément de i)rix de la part du bailleur, et celle en diminuliou du j)rix ou en résiliation du contrat de la part du fermier, il est clair qu'elle se règle par la disposition s])ëcialc de l'art. 1622, qui exige que l'action soit intent('e dans l'année à compter du jour du contrat, à peine de déchéance [2]. Je ne comprends pas Duranton [5] qui voit dans l'art. 1765 un moyen de substituer la prescription ordinaire de 30 ,ins à la prescription abrégée de l'art. 1622. C'est au contraire, l'art. 1765 qui place li question sous 1 influence de l'art. 1622. S'il y avait lieu à augmentation ou à diminution de prix après l'année du contrat, on serait hors des règles exprimées au titre de la vente, et c'est ce que n'a pas voulu l'art. 1765 [4J.

M le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux el des ustensiles ;essaires à son exploitation; s'il abandonne la culture; s'il ne cultive pas en bon e de famille; s'il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été tinée; ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en réstille un nmage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faille résilier le

Cn cas de résiliation provenant du fait du bailleur, celui-ci est tenu des domges et intérêts, ainsi qu'il est dit à l'art. 1764.

SOMMAIRE

Des obligations spéciales du fermier.

Pourquoi le fermier est-il tenu de garnir la ferme

bestiaux et ustensiles en suffisance ?

Cette obligation se modilie suivant les localités.

En oulrc , le fermier ne doit pas laisser les terres

îultes.

Il doit les cultiver en bon père de famille.

Règles et tempéraments pour apprécier la diligence

père de famille. >iouvellc preuve de Tinconvénient

système qui tient compte de la faute très-légère.

En quatrième lieu , le fermier ne peut changer la

-lination du fonds affermé.

il ne peut divertir les pailles et fumiers jiccessaires

engrais des terres.

Ai't. 1623. Voy. mon Comm. de la vente, nos 533

Sur le Comm. de cet article, no 348,

(){J7. De même, des fourrages nécessaires à la nourriture des bestiaux de la ferme.

G68. Nécessité pour le fermier d'exécuter les clauses du bail.

G!>9. Différentes clauses concernant les réparations loca- (ives.