L. 25, % 6, Dig. loc.cond

Francise. Claperiis , causa 44-, quœst. 1, no 2

pas la compen-

rcconnalt néanmoins qu'ils se légitiment aux yeux de l'équité par l'intérêt de l'agriculture. N(.us verrons cependant tout à l'heure que d'autres jurisconsultes les ont attaqués même sous ce dernier rapport, et qu'ils ont vu en eux une grave et fâcheuse atteinte au droit de propriété [4] !

699. Quoi qu'il en soit, voyons quelle est la portion de fruits dont la perte devra être supportée par le fermier sans se plaindre, et sachons à quel degré il faut que celte perte arrive pour donner ouverture à l'action exconduclo.

Les lois romains se tenaient à cet égard dans des généralités qui livraient cette appréciation à l'arbitraire du juge. Caïus, en elfel, se bornait à dire: « Vis major... non débet conductori > damno esse, si plus quam ïolerabile est » lœsi fucrinl fruclus.Alioquin, MODiciai damxum, » œquo animo, ferre débet colonus , cui immodi- » cum damnum non auferlur [.5]. »

700. Les commentateurs du droit romain et les canonisles ont essayé d'aller plus loin. Ils demandèrent : Jusqu'où le dommage doit-il arriver pour être intolérable?

Un des plus anciens glossaleurs , Jean , voulait que Ion s'en rapportât à l'opinion locale (ex vulgi opinionc) , pour s;ivoir s'il y avait stérilité ou abondance ; et ce sentiment fut longtemps dominant [g].

D'autres pensaient qu'il n'y avait stérilité dommage intolérable, qu'autant que la récolté ne donnait pas même la semence, ou ne couvrait que les frais de culture; c'était l'opinion défendue par la glose et par Bariole [?].

Mais les canonisles qui commentèrent le chapitre proplcr slerililalem fsl, se plaçant au point de vue des principes relatifs à la lésion d'outre moitié en matière de vente, exigèrent que la perle fût de plus de la moitié de la recette ordinaire (ui non percipialur dimidium ejus , quod consuelum est coUigi annualim, ex re locata) [9]. Cette doctrine, enseignée par Imola [lo] et d'autres canonisles céièhres , était généralement adoptée par les interprètes des lois canoniques; quœ opinio apud canonislas videlur magis communis, dit Claperiis [u]. Et c'est de 15 qu'elle nous est venue [12] . J'insiste sur cette origine, parce qu'elle ne sera pas inutile pour la solutiori des questions que nous agiterons plus bas [lôl. Mais comment celte perte devra-t-elle .se calculer? sur la quantité des fruits seulement,

[7) Sur la loi merces, $ si vis major, Dig. loc. cond

[8] Au décret Grégor., lit. do localo.

[9j Claperiis, n» 4.

[10] Voy. Claperiis, loc. cit.

[M] Sur le cli. propter sterilitatcm, au décret Gréeor. tit. de loc. ^ '

[12J yw»^eCovarruvias, Quœst.,\yAv[. 30. Pincllus, ad Icg. 2, C. de rerum vend., part. 1, c. 3 n» 12 [loj /n/V-a, no 720.

DU CONTRAT DE LOUAGE

comme le voulaient les canonistes? ou sur la valeur des fruits, comme le soutenait Bartole [i]? ou bien sur la quotité des fruits, combinée avec leur valeur vénale?

De ces trois opinions, la dernière ét;iit attaquée avt c de graves arguments par François Cla- ])eriis [2], et par Brunnemann [3]; suivant ces jurisconsultes, deux circonstances devaient concourir : 1° perte de plus de la moitié des fruits qu'on a coutume de percevoir dans les années ordinaires; 2° valeur des fruits restant à un taux, inférieur à la moitié du prix de la ferme.

Soit, par exemple, le fonds Sempronien loué pour 150 florins : les fruits de cet immeuble, déduction faite des frais de culture, sont ordinairement de quinze sacs de blé , et chaque sac se vend, prix commun, 10 florins. Par suite des désastres de la saison , la récolte ne donne que sept sacs, c'est-à-dire moins de la moitié; mais comme la disette a été générale et que le froment se vend extrêmement cher, le prix du sac monte à 25 florins, ce qui élève à 175 florins les profits du fermier ! Si cependant l'on voulait suivre l'opinion d'ïmola et des canonistes , le fermier pourrait prétendre à une réduction, lui à qui la mauvaise récolte a été avantageuse ! Mais quoi de pi js absurde et de plus inique [■i]'^

Donc, pour être juste, il faut tenir compte de la valeur des denrées [5].

Mais, d'un autre côté, l'opinion de Bartole n'est pas moins défectueuse.

Supposons, en elfet, que le fermier ait récolté neuf sacs, et qu'à cause de la grande quantité de grains transportée par les arrivages de mer, le sac ne se vende que 5 florins. Comme le fermier n'a fait qu'un profit de 45 florins, c'est-à-dire de moins de la moitié du canon , l'opinion de Bartole conduirait à dire qii'il a droit à un dégrèvement. Mais rien n'est plus contraire aux principes ; car le propriétaire n'est pas responsable de la dépréciation du prix des récolles. La raison , continuent Claperiis et Brunnemann , exige donc deux conditions : perle de plus de moitié dans les fruits ; perte de plus de moitié dans le prix des fruits sauvés [e].

Telle était aussi l'opinion de Voet [7]. 701 . Ces divers systèmes étaient bien connus de l'arbitre de notre ancien droit français , de Pothier. Mais il crut devoir s'abstenir de les

[1] Sur la loi licet , C. de loc.

[2] François de Clapiers , seigneur du Pujet , reçu conseiller au parlement de l^rovenee en IGii.

[0] Sur la loi 15, Dig. loc. cond.

[4.] Claperiis, n» 12.

[5] Voy. dans Brillon, v» Bail, no 54, la citation d'un arrêt du parlement de Bordeaux , qui vient ù Tappui de ce sentiment.

[6] Voy. infra, no7i7.

[7] Ad Pand. , loc. cond. , n" 25 ; et il cite Wesel et d'autres auteurs.

[8] L. 25, § 6, Dig. loc. cond. ,• 1. 8, C. de loc. (AlesR.)' Décret, Grcgor., lib. 5, tit, i8, c. 5.

peser et de les discuter. « La décision de cet! » question, disait-il, doit être à l'arbitrage d » juge (no 156). »

702. Il y avait un second point que l'ancienn jurisprudence laissait aller à de fâcheuses vari; tions.

D'après la loi romaine et le droit canon , 0 compensait la stérilité d'une année avec la fer! lilé de l'autre [s]. Mais dans le ressort de cerlaii parlements, celui de Toulouse, par exemple [9 et celui de Bordeaux [lo], ce tempérament n'éla pas admis ; on tenait que chaque année porta avec elle son cas fortuit et son rabais [11] . On coi sidérait comme une injustice d'enlever au fer mier des grains légitimement acquis, et l'on b, permettait pas que des raisons d'équité fisseij fléchir le principe : que le fermier privé d'uE; partie de la chose doit être indemnisé. Dai d'autres ressorts, on suivait bien la loi romak pour le cas de calamités naturelles , coma grêles, orages, etc., etc. [12]. Mais si le fermi» était pillé par les ennemis, on faisait une exce] tion en sa faveur, et on le déchargeait de la rt devance, encore que son bail fût de plusieu" années, et que des récolles ultérieures pusseï le dédommager de sa perte [15]. {1

703. Le Code civil pose en principe le dm* du fermier à une indemnité quand sa perte c majeure; mais il consacre d'une manière géri', raie et absolue la règle de la compensation. Sai| elle, l'action en indemnité ne serait le plus so ; vent qu'une grande injustice et une riguei excessive contre le propriétaire. Un bail, que qu'il comprenne plusieurs années, est un to qu'il faut apprécier dans son ensemble. Prend' chaque année à part, et la détacher des anne qui précèdent ou qui suivent, c'est supposL qu'il y a autant de locations partielles que d'à nées, et c'est là une erreur très-dangereuse [\ De plus, le juge a devant lui une règle q limite le pouvoir discrétionnaire que Pothier 1 attribuait. C'est que la perte doit être au me de la moitié de la récolte. Nous verrons plus ta, j comment cette perle doit être calculée ; p|j sieurs questions importantes seront examim par nous.

704. Mais avant tout, nous devons dire q ces dispositions du Code civil éprouvèrent qi: ques critiques de la part des cours d'appel.

[9] Observât, de la cour d'appel de Toulouse (Fei t. 5, p. 620).

[10] Lapeyrière, v» Fermier.

[H] Brillon, v» fiaîV, n" 51.

[12] C'était la jurisprudence la plus ordinaire. Bou yo Fermier.

[15] Arrêt du parlement de Paris, du 5 mai 156i. ( rondas, liv. 4, ch. 101.

[U] Favre, Code, lib. 4, tit. 42, def. 3. Voet, ad Pa. lit. loc. cond., n» 25.

oulouse. craignant les embarras trop réels

liquidations [i| , (lélendait la jurisprudence >on parlement [i] , qui avait (on ne peut le ) l'avantage de la simplicité à côté de l'invénient du svmmum jus ! Agcn , venant à

secours , et se jdaçant dans les termes du it strict , disait [5] : « Vous dénaturez le entrai; car le fermier ne l'a consenti que ans l'espérance de faire des profits. L'assujetr à rendre compte de ces profits, sous quelue prétexte que ce puisse être, c'est le priver 'un bien légitimement acquis. Laissez donc le 'rmier retenir son indemnité sur le prix du ail pour l'année, sans aucune supputation des nmk's subséquentes ou antérieures. »

lais Lyon, prenant le contre-pied de ce sysle, et considérant le fermier comme assujetti

la force du bail à tous les accidents de nae à affecter les récoltes, Lyon, dis-je , attalit le principe même de l'indemnité avec une >res8ion aussi spécieuse que véhémente [i]. c En lisant ces articles..., disait-elle, tous les ropriétaires ont été glacés d'effroi; ils ont nanimement pensé que, s'ils étaient adoptés,

fallait ou n'avoir plus que des colons paraires, ou renoncera être propriétaires. Quoi ! il arrive une grêle , une coulure , une inonation , le fermier pourra demander une inemnitél Et comme ces articles ajoutent u'il faudra compenser une année par l'autre, ; juge, en attendant, pourra, par une faveur Déciale, accorder au propriétaire quelques arlies de son revenu'.

I 1° Si une pareille loi pouvait être admise, I serait au pouvoir du juge de faire manquer es choses de première nécessité le propriéiire et sa famille, de les tenir dans l'indigence. ) 2° Au fond , dans un pays , superbe et ferile sans doute , niais ombragé dans la plus rande partie de son étendue par de hautes montagnes , coupé de ruisseaux , où les bois ont presque partout mêlés avec la culture , z grêle, la gelée, la coulure, l'inondation qui se épèlent presque tous les années, ne peuvent être egardées comme des cas fortuits [5]. Comnent le propriétaire , qui , malgré les acci- !ents, est tenu de payer l'impôt, peut-il être irivé du payement de sa ferme?

» 3" Comment, d'ailleurs, la loi peut-elle itablir une pareille inégalité dans un contrat ynallagmalique?

il] Voy. infra, n" 7 17, et Inst. , 723 et suiv., les nomuses questions auxquelles ces liquidations donnent

2] Fenet, t. 3, p. 620.

15] /rf., t. 3, p. 24.

i] Id., t. 4, p. 206.

5] Voy. la réponse supra, nos 206, 207. Ces événe-

îts ne sont élevés à la hauteur de la force majeure

jutant qu'ils sont assez graves pour détruire au moins

iioitié de la récolte.

8] Erreur! Voy* supra, tif^iOj

» Tout contrat doit être réciproque. Ainsi, si » la loi admettait cette dimijiution dans les » mauvaises aiuiées au profit du fermier, il » faudrait donc, par une rét^procité nécessaire, » admettre, en faveur du propriétaire, l'aug- » mentalion du prix dans les bonnes [0] !

» Il est aisé de voir que quand on passe un » bail , le propriétaire et le fermier s'opposent » réciproquement les bonnes et les mauvaises )• années, qu'il en résulte qu'on prend pour » base une année moyenne ; qu'ainsi , tout ce » qu'on nomme cas fortuit est prévu et calculé » dans le prix du bail [7]. ))

Ainsi, le législateur se voyait tiraillé en sens contraires , les uns trouvant qu'il ne faisait pas assez pour les fermiers, d'autres l'accusant de faire trop 1

705. Les rédacteurs du Code civil ne se sont pas laissé influencer par ces critiques. Aux premiers, ils ont répondu par les sages tempéraments de la loi romaine; ils n'auraient pas voulu que le droit français fût inférieur en équité au droit romain , diit-il rencontrer dans la pratique quelques difficultés de nature à exercer la patience dos jurisconsultes ! Aux se-* conds, ils ont opposé l'agriculture [s], et surtout les principes [9] vrais, logiques, du contrat du bail , d'après lesquels la perte partielle occasionnée par force majeure retombe sur le bailleur.

706. Maintenant, il reste à exposer méthodiquement les doctrines dont les art. 1769 et 1770 ne sont que le résumé.

707. Nous avons vu ailleurs quels sont les événements de force majeure qui peuvent affecter les récoltes (n°* 203 et suiv). Tels sont , par exemple, la grêle, le feu du ciel, la gelée ou la coulure, l'inondation, la guerre, etc., etc. (Article 1773.)

708. Ulpien plaçait au rang des cas fortuits les dommages occasionnes aux récoltes par des troupes doiseaux dévastateurs, telsquelesétourneaux et les geais [lo]. Cujas [n] ajoutait : n Et I» bis licet addere passerum et gruum agmina, » et murum similiter ac locustarum examina.» (L. exceplo, C. de loc.)

709. On conçoit cependant qu'il faut que le fermier démontre que l'envahissement a été tellement redoutable, qu'il lui a été imposible de préserver les fruits par sa surveillance [12].