Renvoi pour une difficulté

760. Les baux de biens ruraux faits sans écrit se renferment, comme nous le verrons tout à l'heure, dans des termes assez courts , et sous ce rapport, ils ont aux yeux des agronomes de grands inconvénients. Les sociétés d'agriculture recommandent en général les longs baux. On a vu des conseils généraux aller jusqu'à demander que le Code rural les prescrivît en termes formels. Depuis plus d'un siècle, l'agriculture est florissante en Ecosse. Elle le doit

[1] Duranton, Louage, n» 213. Duvergier, t. 2, no 201. [2] La loi 9, § 2, Dig. loc. cond., offre un exemple de pareille clause.

particulièrement à l'habitude des longs baux qui y furent introduits en 1714^ par lord Cochrane.i L'usage s'en est propagé en Angleterre , depuisi surtout que le parlement, en 1770, étendant les; droits des possesseurs des biens substitués, leur permit de faire ces baux [5].

En France, la loi du 30 mai 1835 les a enH courages [4] ; mais ils trouvent des obstacles assez nombreux dans les pays où les propriétés sent divisées, et où les grands corps de ferme

[3] Motif et discussion de la loi du 50 mai 1835.

[i] Supra, no 78.

iparaisscnl de jour en jour davantage. Des îjugës enracines les redoutent d'ailleurs et tent contre 1 impulsion que la science agri- ;e s'elTorce de donner. Je trouve dans les obvations de la cour d'appel de Lyon, sur le L)jet du Code civil, un manifeste si précieux ptre les longs baux, que je crois utile d'en ire connaître quelques fragments à ceux qui idient la question avec impartialité.

i:( Plus on y reilechil , disaient plusieurs imbres de la commission formée par cette jir [i], plus on est convaincu que la longue ju- Iprudence qui avait fi se en France les baux à ]jf ans était fondée sur de puissants motifs; (on ne doit s'en écarter que lorsque le fermier obligé à des défrichements, à des améliorans dispendieuses ; qu'encore, en ce cas, ils vent être restreints au temps utile pour innniser avec profit le fermier de ses avances ie ses travaux ;

[) Que le système des baux à long terme, sous apparences spécieuses et dont les agriculrs seuls peuvent discerner la frivolité et le iger, ne tend qu'à renouveler le système jrtal, à avilir la propriété, à ruiner les prolétaires, comme jadis les seigneurs quand ils langèrent contre un cens invariable leur relu susceptible d'accroissement [2].

I Par l'efîet du bail, la propriété est à l'un, fruits sont à l'autre; c'est donc une division iporaire de la propriété, et toute division de )ropriété lui est toujours essentiellement futé et entraîne sa dégradation.

La cause nécessaire de cet effet, justifiée par périence, c'est que le propriétaire, tran- 11e sur la foi du produit annuel qui doit lui 3 compté, néglige sa propriété, la perd de ne songe qu'à percevoir le revenu, et le somme sans en sacrifier la moindre portion à ûélioration et même aux réparations les plus essaires. Le fermier, de son côté, ne fait point i^ances financières, point d'avances primitives; e borne aux avances annuelles, parce qu'il 5t pas propriétaire. Trop souvent même, si imeuble est considérable, il confie sa culture es colons à moitié fruits, et prend tout ce il peut, sans faire aucune avance. Un homme a les fonds et l'intelligence nécessaires pour e des avances, achète un terrain et les fait !zlui, pour transmettre le sol à ses enfants ou disposera sa volonté [3].

Quand même on supposerait que le fermier i des améliorations, l'équité n'exigerait que la l'ée du temps nécessaire pour l'en indemniser, s'il défriche un champ pour y semer du

'.] Fcnet, t. 4, p. 197.

î] Voy. ma préface.

i] Fenet, p. 193.

i] Id., p. 505.

î] Voy. dans ma préface, les conseils de Columelle.

grain, avant deux ou trois ans, il a retiré avec usure son avance. Au bout de peu d'années, la ferlilité prodigieuse du nouveau sol est épuisée; il est réduit à la production d'une terre de la qualité anciennement labourée,

» S'il plante une vigne, au bout de 7 à 8 ans, il a recouvré sa dépense; il a du profit. Avant 15 ou 18 ans, il faut commencer à la renouveler en provignant ; par conséquent, elle est déjà en partie épuisée, quelque bon que soit le terroir.

» Fait-il des prairies artificielles, leur plus longue durée est de 12 à 15 ans.

i> Il n'existe donc aucun motif tiré de l'intérêt de l'agriculture, de la néce silé d'indemniser le fermier de ses avances, même réelles, qui puisse faire étendre la durée des baux [a]. »

Telles sont les raisons principales dont plusieurs commissaires étaient frappés. On peut sans doute les contester ; on peut dire que les longs baux peuvent seuls déterminer les améliorations considérables , les défrichements , les plantations de vignes et de bois, les travaux pour l'irrigation, etc., etc. On peut rappeler l'usage des agronomes romains qui choisissaient de préférence leurs fermiers parmi les cultivateurs héréditaires de leurs propriétés [5]. Toutefois, l'argumentation de la cour de Lyon méritait d'être mise en lumière. Je n'ai pas cru devoir la passer sous silence.

761 . Quant au Code civil, il ne prend pas parti sur la question des longs baux ; seulement, il se met au point de vue des parties contractantes, il tient compte des faits et des habitudes locales, et il en règle l'influence et la portée. Dans beaucoup de contrées de petite culture, les baux verbaux sont très-fréquents; le législateur, qui connaît l'affection de la classe agricole pour ses anciennes pratiques , n'a pas voulu heurter de front cet usage, qu'il aurait été difficile, peut-être même inutile, de supprimer. Il autorise donc les baux faits verbalement et en détermine les effets. La cour de Lyon aurait voulu que tout bail quelconque, non écrit, fût sans effet pour l'avenir, et qu'il ne subsistât que pour l'année de l'occupation [e]. Le Code civil n'a pas voulu être aussi absolu : voici comment il envisage l'étendue de ces baux, sous le rapport de la durée.

762. Lorsque le bail a été fait sans écrit et qu'il n'a rien été stipulé sur sa durée, l'art. 1774 puise, dans le but même que le fermier s'est proposé en louant un héritage, l'indication du terme qui le fait expirer. Le bail est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits [7].

[6] Loc. cit., p. 199.

[7] Pothier, n» 28. — Lorsque, nonobstant un congé signifié et accepté , le preneur d'un héritage rural est laissé en possession pendant un laps de six mois, on doit en induire une tacite réconduction dont les effets sont ù

SIO

DU CONTRAT DE LOUAGE

Ainsi, lorsque la nalare de riiérilage est telle que tous les fruits se iMMuicilIent clans une année, le bail est censé fait pour un an. Tel est le bai! d'un pré, celui d'une vigne ; tel serait aussi celui d'une partie de terre à ensemencer en blé ou de toute autre manière, etc. La récolte étant faite, le bail expire de plein droit.

763. Mais lorsque les terres labourables sont divisées par soles ou saisons, le bail est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. On appelle soles ou saisons, chacune des divisions annuelles et alternatives que l'on établit sur des terres cultivables. Ce mot paraît dérivé du latin, solum, sol. Ainsi, chaque saison ou sole est une certaine quantité de terre (ordinairement le tiers) de la masse de celie du domaine, que l'on destine à une culture particulière. Cette quantité donne du blé dans la première année, de l'orge ou de l'avoine dans la deuxième ; elle se repose dans la troisième, et s'appelle alors jachère [i]. Ce mode d'assolement est l'objet de beaucoup de critiques de la part des agronomes éclairés. Il a été banni sans retour de la Flandre, de l'Artois, de l'Alsace, du Perche, du Dauphiné, de la Bresse, etc., et remplacé par l'assolement alterne [2]. La cour de Lyon craignait que l'art. 1774. n'érigeât en loi et n'encourageât ce dangereux usage des soles [3] dans un temps où les sociétés d'agriculture s'occupent à la faire disparaître [4,]. Elle demandait, en conséquence, la modification de l'art 1774; mais cet amendement ne prévalut pas. I/assolement triennal est encore trop enraciné dans les habitudes de certaines provinces pour que le législateur pût songer à le faire disparaître brusquement; son existence est un fait dont il a dû tenir compte, d'autant qu'il se défend par des raisons plausibles dans plusieurs départements, particulièrement dans les pays de petite culture, où l'agriculteur pauvre et sans avances manque de moyens suffisants ; dans ceux où règne encore le besoin de la vaine pâture; dans les contrées, enfin, où la terre n'a pas été ameublie de longue main par une bonne culture et de riches engrais.

764. Quoi qu'il en soit de la supériorité du système alterne sur l'assolement triennal, supposons qu'une ferme soit divisée en trois saisons : il est évident qu'en la louant, le fermier

•régler d'après l'art. 177i. (Liège, 6 avril 1833, /. de Br., 1836, 2, 472.)

[i] Dans certaines localités on appelle la jachère versaine, gueret, varet, sombre, novule, vcrchère, lande, friche, gausscde, cotive, terre à soleil, compof, chaumage, couture, sommart, etc.

[2] Supra, n" 633.

[3j Fenel, t. i, p. 199.

[A] Id.

[5] Voy. infra , n" 773, Tancien droit el les autorités.

[6] Lorsque tonles les parties de biens comprises dans un bail verbal sont, à l'exception d'un pré, de telle nature qu'elles se divisent par trois soles ou saisons, d'après un usage noloirement et généralement retju dans le lieu

s'est proposé de recueillir du blé sur chacuiv des trois soles, et qu'il n'aura joui pleinemei des fruits de la chose, qu'autant que le bail h aura donné au moins trois années d'exploitatior J C'est pourquoi l'art. 1774 décide que le bail e!censé fait pour autant d'années qu'il y a de sobii ou saisons [5]. 1

765. Si la ferme comprend des terres soumisi^ à l'assolement triennal et des héritages dont toi S les fruits se récoltent en une seule année, comnri des prés, des vignes , le bail sera de trois ail pour le tout [e]. Dans une ferme de cette naturï' toutes les productions se combinent les un» avec les autres; les prés donnent des fourrage et les fourr;;ges nourrissent les bestiaux dont h fumiers engraissent les terres labourables. Saii eux la culture des céréales manquerait de 8( auxiliaire le plus efficace. Les vignes viennei au secours du fermier pour les besoins alimei taires du personnel de la ferme, et même po( la nourriture des bestiaux qui mangent leui feuilles précieusement recueillies. Et si des dé astres frappent les céréales, la récolte du v' peut donner au fermier les moyens de couvn ses pertes. Le bail ne pourrait donc être divii sans les plus grands inconvénients [7]. i

766. Lorsque le bail verbal est d'un bois tai lis, la question de savoir quelle est sa dur présente plus de difficulté. 1

Le projet du Code civil contenait, dans M art. 17, une disposition ainsi conçue : I

« Le bail d'un bois taillis, lors même qu'il i » partage en plusieurs coupes, n'est censé h » que pour une coupe [s]. »

La cour de Rennes en avait fait la critique [1 «t Lorsqu'on afferme verbalement un bois taillJ » disait-elle, on est présumé en vouloir céd » au preneur la jouissance intégrale. Si donc » bois taillis se divise en plusieurs coupes, » preneur doit les avoir toutes ; autrement, si » ne lui en donne qu'une, ce n'est plus le b<: » taillis qui lui est affermé, mais une partie; » qui est contraire à l'hypothèse d'une ferme » bois taillis dans son intégralité. 1»

Au conseil d'État, cette observation fut i\ produite par Defermon. « Lorsque la conventi » ne donne au preneur qu'une seule coup » disait-il, ce n'est point un bail, mais u

de leur situation, le bail verbal n'expire qu'à la fin la troisième année, el le fermier a droit à toute la réod de la dernière année. Bien qtie le fonds affermé soit c^ sacré à différentes sortes de culture , et contienne i prairie dont les fruits se recueillent dans une année, ^ en terres labourables divisées en plusieurs soles, le 1 ne sera pas scindé et !a jouissance doit être considc comme indivisible, si notamment la quantité de ter louées l'emporte de bcaucouj) sur celle de la praii (Brux. , 15 juin. 1815. Pasicrisic belge. Duvergier, Louage, no 203, p. 236.)

[7] Infra, n".767.

[8] Fenet, t. U, p. 220. • *

[9] Id., t. 5, p. 39a,

CHAP. n. — ART. 1774.

ente , car si la totalité do l'exploitation se vise, par exemple, en neuf coupes, il ne peut

avoir de bail que lorsque le contrat les aniprend toutes également. »

Hors Galli rappela que la cour de Rennes Il demandé que le projet fiit réforme de la lière suivante : « Le bail d'un bois' taillis, [rsqu'il se partage en plusieurs coupes, est pnsé fait pour l'cxploitalion successive de lutesles coupes; » mais que cet amendement X été rejeté par la section de législation, fefermon insista : il fit observer « que, dans

Bretagne, il se trouve presque toujours des lillis parmi les terres affermées; qu'on en isse la jouissance au fermier pour les coupes iix époques convenables et sans anticipation, qu'ils font partie de la totalité du bail; lie ces usages se trouveraient détruits par le rojet d'article. »

|i paraît que cette observation produisit une

aine impression ; car Tronchet pensa » que i motif et les autres considérations qui avaient é proposées devaient décider à ne pas s'exiquer sur les baux des bois. »

l'n supprima donc ce qui était relatif à ce it [i] : étrange manière de sortir d'embarras ! 67. Le juge, sur lequel le conseil d'État s'est jhargé de la solution de cette question, cherra dans l'intention présumée des parties la ée du bail verbal avoué par elles. Que si

e intention reste enveloppée de nuages, îi , à mon sens, la distinction dont il devra 1er :

>u il s'agit d'un bois taillis qui dépend d'une loitation prise à bail verbal ; c'est le cas en-

gë par Defermon lorsqu'il faisait allusion

usages de la Bretagne •. et alors la jouissance ; taillis appartient au fermier pour tout le

ps qu'il doit jouir de la ferme. C'est la conaence de la règle que nous avons donnée au »'65. Le bois, étant l'accessoire de la ferme, ie nécessairement au fermier pour le même ips que l'objet dont il n'est qu'une dépence. L'accessoire, dit un célèbre adage du lit, suit la condition du principal ; et cette «ime est si raisonnable, qu'elle serait restée |s toute sa force alors même que le projet rticle aurait été adopté par le conseil d'État.

ce projet n'entendait donner qu'une préiption pour le cas oii le juge manquerait de jt élément de décision ; or, ici, une raison de it plus puissante que toutes les présomptions 'dominé la question et déterminé sa solution, le conçois donc pas que Tronchet ait partagé

I] Fenet, t. 14, p. 259 et 240. Locré, t. 7, p. 161,

t] /ttn^'e Duvergier, t. 2, n» 203.

] L. 7, § G, Dig. solui. matrim.

les craintes de Defermon. Tant il est vrai que dans les discussions orales, les plus mauvais arguments sont quelquefois ceux qui produisent le plus d'effet!

Ou bien, le bois taillis subsiste principalement, et il a été pris à bail comme objet distinct, et alors je pense qu'il est plus rationnel de décider que le fermier a entendu profiler de toutes les coupes successives, jusqu'à leur entière révolution. Car si le bail elail liniilé à une seule coupe, ce ne serait plus le bail d'un bois, mais celui d'une partie de ce bois (^J.

768. Il y a deshéritiiges qui donnent plusieurs récoltes par an. Tels sont les jardins potagers. Ulpien parle de fonds ruraux dont la fécondité enrichit le propriétaire par une double récolte [s]. C'est probablement des prairies arrosées qu'il entend parler. Mais Pline étonne notre imagination lorsqu'il raconte que dans le territoire de Tacape, ville d'Afrique, on vendange deux fois dans la même année ; qu'il y a même des vignes qui donnent trois fois l'an de telle sorte, que le même cep présente des grappes mures, nouées et en fleur [4]. Je ne m'occuperai pas de ce cas extraordinaire et peut-être fabuleux. Quant aux autres, je pense que le bail verbal qui met entre les mains du fermier les jardins et prés dont il s'agit, est présumé devoir durer un an. Le pren ur n'est censé en avoir recueilli tous les fruits [5] qu'autant qu'il a joui des produits que l'année entière donne à son travail. En vain voudrait-on réduire le bail à six mois. Celte prétention serait arbitraire. Car les diverses récoltes ne suivent pas la division du semestre. Les regains ne se coupent pas six mois juste après les premières herbes. Les légumes tardifs d'un jardin n'attendent pas pour venir à maturité qu'il se soit écoulé un laps précis de six mois depuis que les légumes précoces ont été cueillis. D'ailleurs, l'art. 1 774 s'occupe précisément des prés, et sans distinguer si on les fauche une fois, ou deux fois (il y a même des contrf es, les Vosges par exemple, où les herbes se coupent jusqu'à trois et quatre fois), il décide que le bail est censé fait pour un an. C'est là un point de départ pour appliquer la même solution à tous les cas analogues.

769. Au surplus, nous verrons, au n° 774, une espèce particulière où il y a doute pour savoir si une terre peut être considérée comme formant un tout unique, divisé en deux soles, ou bien si chaque sole n'est pas plutôt un tout distinct et séparé.

[4] Lib. 16 , c. 50. Godefroy, sur la loi 7, S 6, Dig. solui. matrim,

[5] Expressions de Fart, 1772.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit k l'e piration du temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent. *

Si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en posse sion, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 1774 [1].

770. Du terme de droit des baux faits sans écrit. Point de nécessité d'un congé.

771. De la tacite réconduction en matière de ferme des biens ruraux.

772. Elle a lieu, soit que le bail soit écrit, soit qu'il soit verbal.

775. Durée du nouveau bail. — Ancien droit. 774-. Espèce posée par Pothier.