Conclusion et transition

COMMENTAIIIE.

, Le louage des choses est défini un contrat jir lequel l'une des parties, appelée locateur, iilleur, s'oblige à faire pour l'autre (c'est-à-dire preneur, le baillisle, fermier, locataire [i], penml un certain temps, et moyennant un certain ;ix, d'une chose susceptible, par sa nature, I ce genre de convention. Cette définition. ! notre article est prise dans Pothier ; essayons étt faire ressortir les branches principales. Elle suppose d'abord un consenteriicnt val)lé. Ce consentement n'est pas assujetti , dans louage, à des conditions exceptionnelles. Il est glé par le droit commun. Nous renverrons flc, en ce qui concerne ce point, aux règles posées dans notre Commentaire de la tente [2]. Tj comme le disait le jurisconsulte Caïus : ' ocatio et conductio proxima est emptioni et renditioni ; iisdemque juris regulis consislit, riam ut emptio et venditio contrahitur si de }rèlio cOnVenerit, sic et locatio-conductio 3ontrahi intelligitur si dé liiercedé conveaerit [3]. »

Ainsi, comme dans la vente, le consentement it être libre, exempt d'erreur. C'est pourquoi mponius disait : « Si decem tibi locem funium, tu autem existimes quinque te coiidu- ;ére, nihil agilur [i]. » Cependant il ajoutait : Sed si ego minoris me locare censero, tu pluris 8 conducere, utiquenon pluris erit conductio {iiam quanti ego putavi. » Car celui qui a pris

i] Dans quelques coiilumes, on appelait louager le ducteul" d'une maison. (Boulogne, art. 11. Lille, 186. naut, ch. 76. Tours, 226. Bourbonnais, 119.) On Tapait aussi locatif (Berry, til. 4, art. V) ^ et lit. 9, art. 3-i) /ouanc/ier. (Acqs, tit.ll.ai't. 3I.)EnBelgiqueondOnne ore au fermier le nom ^occupeur.

2] Nos 13 et suiv., et 146 et suiv.

3] L. 2, Dig. loc. cond.

4] L. 52, Dig. loc. cond.

5J Pothier, sur cette loi.

6] L. 20, Dig. loc. cond. fPaul). Art. 1584, C. civ., et n Comm. de la vente, nos 50 et suiv.

7] Infra, n» 81 et suiv.

8] Mon Comm. de la vente, nos 14.6 et suiv. Gaïus, 5, Dig. loc. cond. Ulpien, 1. 46, Dig. loc. cond. 9] Ulpien, loc. cil. Mon Comm. précité, n» 149. Cujas, la loi 10, Dig. de acq. possess. in fine, 10] Même Comm., n» 130. Duranton, de l'Échange,

H] Infrà, no 31.

12] Paul, 1. 22, §fin. Dig. loc. cond, Hermog., 1. 25, r. même titre.

13] Voy. la définitidn que j'ai donnée du /Jrjcc sérieux, tsmon Comm. de la vente, n» 150.

fuvergier la critique avec assez de hauteur, et il me èoche surtout d'avoir imputé à la cour de cassation 1 contradictions nombreuses sur cette question. 11 semmême qu'il ait voulu me donner une leçon dé convece envers la cour suprême.

ccoutumé à la contradiction par la nature de mes îtions, je ne m'irrite jamais contre les critiques dont i opinions sont l'objet , et je remercie même sincère-

un bien à ferme pour plus, s'est, à plus forte raison, engagé à le prendre pour un moindre prix [r;]. ^

Comme dans la vente aussi, le consentement peut modifier le louage par des conditions [e].

Notre définition exige de plus une chose qui fasse l'objet du contrat. Nous nous occuperons de ce point en commentant l'art. 1713 [7].

3. Le prix n'est pas moins essentiel dans le louage que dans la vente, et, conformément aux règles exposées dans ce dernier contrat, il faut qu'il soit certain et sérieux [s] *, c'est pourquoi un bail de jouissance fait nummo uno, ne contiendrait pas de prix ; ce serait une donation ou plutôt un contrat de prêt à Usage {commodalum) [9] ; toutefois il né serait pas nécessaire que le prix fût parfaitement égal à la valeur de la jouissance de la chose [lo] ; on en verra des preuves dans les baux emphytéotiques, qui ne sont qu'une variété de l'idée mère du louage [nj. Sans doute, eil équité, il faut qu'un contrat de louage proprement dit offre un équivalent de la jouissance; mais si cet équilibre n'est pas observé, la conscience seule peut venger cette injustice. La loi n'intervient pas; il lui suffit que le prix, quoique vil, ne soit pas tellement minime qu'il doive être considéré comme n'existant pas [12] ; il suffit qu'il soit sérieux, c'est-àdire stipulé avec l'intention formelle de l'exiger et d'en profiter [13] .

ment ceux qui veulent bien prendre la peine de les discuter. Je dois en vouloir d'autant moins, d'ailleurs, à Duvergier, qu'il ne me traite pas toujours avec la mêmesévçrité, et qu'à mesure qu'il avance dans son ouvrage, mes doctrines semblent gagner plus d'estime dans son esprit. Je dirai cependant que personne ne m'apprendra , à moi magistrat, ce que l'on doit d'égards et de respect à la magistrature, et surtout à la haute cour qui en est le couronnement ; mais, comme écrivain, j'ai des devoirs que je dois remplir avec franchise et indépendance. Assurément les savants magistrats de la cour de cassation n'ont pas la prétention d'être infaillibles, et ils ne sont pas assez novices pour se croire blessés par des remarques critiques qui ont été faites cent et cent fois sur la jurisprudence des arrêts, et avec plus d'énergie encore , par nos anciens et nos maîtres , les d'Argentré, les Maynard, les Huberus, les Bretonnier, etc., etc. Dans un siècle où l'on parle librement aux rois et aux peuples, on ne pourrait dire la vérité à la cour de cassation ! Quelle injure aux lumières de ce savant et illustre corps !

Au fond, j'ai soutenu (et je soutiens encore) que la vilélé du prix n'empêche pas que le prix ne soit sérieux ; peu importe qu'il soit vil et fort petit; il est sérieux, pourvu qu'il ne descende pas tellement bas qu'il soit certain qu'il n'en a été parlé que nugatorie et dans l'intention de ne pas l'exiger. Je ne rappellerai pas les textes des lois romaines et la doctrine des auteurs qui placent sur une base inébranlable cette opinion consacrée d'ailleurs par la théorie du Code sur la rescision en matière de vente. Il me suffira de dire qu'en ce qui concerne le louage, elle trouve un nouveau point d'appui dans les lois 22, § final, et 23, Dig. loc, tond.; dans un arrêt de la cour de cas-

DU CONTRAT DE LOUAGE

Dès lors, il y a cette diJOTërence entre le prix du louage et le prix de la vente, que, dans ce dernier contrat, si le prix descend au-dessous d'une certaine limite, il y a lieu à rescision pour lésion, tandis que dans le louage, la vileté du prix n'est pas cause de rescision [i]. C'est pour-

salion du H mars 1824., dont je parlerai tout à rheure; enfin dans l'opinion de tous les jurisconsultes que j'ai été à même de consulter. {Voyez, par exemple, Polluer, Louage, n» 33).

Duvergier (n» US) n'approuve pas ces idées ; il veut que le prix cesse d'être sérieux lorsque, quoique étant stipulé avec l'intention bien formelle de l'exiger et de le payer, les parties ne l'ont pas considéré comme V équivalent de la chose vendue. J'aurais désiré que cet auteur eût appuyé de quelques raisonnements et de quelques autorités cette définition toute nouvelle et assez obscure pour moi. Mais il ne le fait pas et ne discute pas même celles que j'ai citées. Tout préoccupé qu'il est du soin d'absoudre la cour de cassation de mes reproches, il se borne à établir que le point de savoir si un prix est sérieux ou ne l'est pas, est une question de fait sur laquelle la cour de cassation doit accepter la décision souveraine des cours royales.

Eh bien ! accordons ce point pour un moment. Mais enfin, que doivent faire les cours royales quand on viendra leur dire qu'un contrat de vente est nul faute de prix, parce que le prix sera vil ? Devront-elles décider, comme les cours de Toulouse, d'Agen, de Riom et de Grenoble, qu'un prix, quoique vil, est un prix sérieux quand il a été stipulé avec l'intention d'en faire profit? ou bien sera-t-il plus juridique de dire, avec les cours d'Angers, d'Orléans, de Poitiers et d'Aix, qu'un prix, par cela seul qu'il est vil, n'est pas sérieux? Voilà quel était le vif de la question ; voilà le côté vraiment intéressant qu'elle présentait à approfondir. Or, c'est celui sur lequel Duvergier tourne tout court, nous laissant sur sa définition. Donc, les lois romaines et toutes les autorités que j'ai citées subsistent dans toute leur force !

Au surplus, la définition de Duvergier me paraît ne rien expliquer du tout. Toujours on a distingué deux sortes de prix : le juste prix, qui est l'équivalent de la chose, et \eprix conventionnel, qui est inférieur ou supérieur, et qui dépend de l'affection des parties. (Mon Comm. de la vente, n" 150.) Duvergier entend-il que le prix, pour être sérieux, doit être l'équivalent de la chose, c'est-à-dire un juste prix? Sa définition semblerait le dire ; mais il est trop éclairé pour avoir pu le penser. Ou bien entend-il que le prix doit être équivalent à l'afTeclion que la partie porte à la chose lors du contrat? Alors sommes d'accord, et je ne comprends plus pourquoi il me combat. Car si la partie a été affranchie de toute manœuvre frauduleuse, si elle a consenti avec toute la plénitude de sa raison, et en connaissance de cause, le prix qu'elle a librement fixé avec l'intention d'en faire son profit est censé représenter la valeur d'opinion que la chose avait pour elle, quoiqu'il soit bien inférieur au juste prix. Pourquoi, en effet, aurait-elle arbitré si bas la valeur de son immeuble, si des raisons particulières ou d'affection pour la partie adverse, ou de désaffection pour sa propre chose n'avaient été pour elle un sujet légitime de ne pas se tenir au juste prix? Ce prix conventionnel est donc un prix sérieux ; il ne cesserait de l'être qu'autant qu'il serait d'une infériorité ridicule, et que par son exiguïté dérisoire il attesterait que l'intention de la partie n'a pas été d'en faire son profit. C'est ce dont je trouve la preuve dans le réquisitoire de M. Béra, procureur général à Poitiers, que m'oppose Duvergier, et qui est la confirmation de ma doctrine. « Nous conviendrons sans » peine, disait-il, que le prix est vil. Mais peut-on dire » que c'est là un prix de néant, et peut-on assimiler cette » somme de 300 liv. à l'éeu dont parle Polhier, pour ser-

quoi il a été jugé par arrêt de la cour de casîi tion du 11 mars 1824, qu'un bail fait pour il canon inférieur à la moitié de la véritable vale du fermage ne pouvait être annulé pour vile du prix [2]. Mais il serait attaquable s'il av; été consenti par dol et par fraude [3] ;

» vir de prix à une terre considérable ?iVoM« sommes b » éloigné de le penser. »

Ainsi donc, suivant ce magistrat, un prix vil peut ê^ un prix sérieux.

Maintenant la question de savoir si un prix vil est prix sérieux, est-elle une question de droit? Je le cr fermement, lime semble clair et palpable qu'une cour < s'appuie sur la seule infériorité du prix pour décla que le prix n'est pas réel, viole l'esprit et le texte de loi. Il me semble qu'elle ne peut échapper à la cassatit qu'autant qu'elle décide de plus que le prix , quoique ^ a été fixé nugat»rie, pour faire un jeu, sans intent d'en retirer un profit.

Au surplus, je conçois que l'équité, qui exerce si Si vent un secret et impérieux empire sur l'esprit du jn le plus ferme, ait fait rendre quelques décisions qui s carient de ces règles austères, quoique incontestabl Car, comme le disait Hubertus, curiarum sententias t esse omnium horarum et temporuni, vêtus dictum est. (S le Dig., lib. 19, titre 2, n» 3, in fine.) Mais dans livre où la cause des principes doit être défendue { plus de liberté d'esprit, il me paraîtrait dangereux s'en écarter sans de graves motifs, qui n'existent pas

[1] Pothier, Louage, n» 36. Duvergier, qui, dans Traité de la vente, a combattu la théorie de la rescis pour lésion (nos 69 et suiv.), triomphe de ce que le léi îateur ne l'a pas admise dans le bail , et il croit trou là une sorte d'abandon des idées qui ont déterminé art. 1674- et suiv. , C. civ. « Si l'on tolère, dit-il, qo » vente soit résiliée lorsque le vendeur a reçu un j » trop faible, pour être conséquent il faudrait offrit ') FERMIER une ressource analogue. » (T. 1 , n» 103,] réponds que la parité est mal choisie. Le fermier paye le canon pour avoir la jouissance des fruits pour; tout au plus être comparé à l'acheteur. Or l'acheteur pas l'action en rescision (art. 1683) ; mais comment pi rail-on comparer le fermier acheteur des fruits au dcur de la chose ! Objectera-t-on que le fermier vend industrie? Admeltons-le. Mais la rescision pour lé^ n'a lieu que dans les ventes d'immeubles (art. 1674).l donc, encore une fois, se trouve l'inconséquence? J'aj terai une réflexion incidente. Duvergier cite quel^ paroles de M . de Tracy, dans lesquelles ce philosophe m rialiste lance ses invectives contre les propriétaires ruinent leurs malheureux fermiers par des canons e> bilanls, aussi coiipiibles en cela que des usuriers de j fession. Voilà bien le langage déclamatoire d'une éi qui est toujours dans le faux ! Si l'on voulait récrimii ne pourrait-on pas dire que, depuis vingt ans, une 63 rience constante a prouvé l'infériorité des prix de fei^ [i^iisque partout ils ont été augmentés de plus d"un tij et qu'ils pourraient l'être davantage si les fermiers couaient le joug de la routine pour adopter des ppoc agricoles perfectionnés? Des esprits chagrins ne p raient-ils pas même ajouter qu'on a rarement vu France, les fermiers ruinés par les propriétaires, ta; qu'il se rencontre beaucoup de fermiers qui ruinei propriétaire en ne le payant pas et le fonds en 1'^ saut?... Mais à quoi bon ces reproches irritants e deux classes qui ont besoin Tune de Tautre , et do faudrait «s'appliquer à concilier les intérêts récipro au lieu de chercher à les brouiller ?

[2] Dalloz , Louage.

[3] I)ura!)ion, du Louage, rond.

no 15, et 1. 23, Dig.

Bttiple, si un usufruitier, voulant prejudicier K droits du nu propriétaire, avait passe fraueusenient des baux en disproportion avec la ritable importance de la chose.

1 y a encore cette différence, que le prix de ote doit être en argent monnayé |ij, tandis G dans le louage il peut consister en denrées en prestations annuelles. C'est ce qui arrive sque toujours dans la ferme des biens ruraux. 'Piolet cer(apondcratione, fruclus anniLocASTi, ent les empereurs Dioclélien et Maximien [i] ; mot, locasli, indique clairement que, mémo is le droit romain, le contrat de louage com- 'tait une redevance en nature, et c'est ce que luve d'ailleurs de plus en plus la variété des mes dont on se servait pour désigner le prix bail, preiium, redilus, rcduclus, canon, pensio, ligal [3] ; variété qui n'existait pas dans le ix de vente. Aussi Cujas [4], Corasius [5], iefroi [e], enseignent-ils que le mot locasli, ployé par les empereurs, doit être pris à la re. Cujas , après avoir reproché à Accurse voir tenté d'enlever à ce mot sa signification pre et d'avoir voulu faire du contrat envié par la loi précitée un contrat innomé , jte : « LocANDi im'bo lex ulilur siib lilulo E LOCATO, et contracîum hune, dicU esse bonœ dci. Nam si bonse fidei, localio igilur vera. ontractus enim similis locationi non est bonae dei , velut : do ut facias. Fateor in emptione i; venditione pretium in nummis debere constere. At in localione dico etiam in alla uanlilale consistere posse, veluti mensura aut ondere , ac proinde cum colono partiario Dntrahi locationem et conductionem, si con- •ahendse locationis animus fuerit, ac prœserm si de cerla frucluum quantilatc , veluti lodiis, vel amphoris lot, quolannis inferendis, jnvenerit [7]. »

)n repoussera donc l'opinion contraire, de Iques auteurs [s] , auxquels se range Du- ^ier [9]. Il est impossible d'admettre que, s le système du droit romain , on ait rejeté contrats anonymes le bail consenti moyentcertaines prestations en nature; car il devait i tout aussi fréquent que chez nous; il était moins impérieusement commandé par ceres convenances et certaines habitudes. Il est ■ que Duvergier croit trouver un argument s le § 2 des Institutes au D. loc. cond. Mais e pense pas qu'il en ait parfaitement saisi le i. On demandait s'il y avait louage propre- |it dit ou bien un contrat innomé, dans une

'] Mon Comm. de la vente, n" 146.

Il] L. 21, C. rfe locat.

(] Cujas, sur le C. de loc. cond.

] Ad African. 8. Sur la loi cuin ftindum, p. 2068,