Mais, quelque précis que soit cet article

laisse iiidécise une question assez délicate

ée par Pothier (n» 361).

Joit une ferme partagée en deux soles. Je l'ai

inée à bail pour un an seulement , et par

iséquent le fermier n'a eu que la jouissance

ne sole. A l'expiration de ce temps, il laboure

ensemence les terres de l'autre saison , qui

ient au repos à l'époque de sou bail. On de-

nde s'il y a tacite réconduction, surtout si les

iions sont inégales, soit pour la qualité, soit

fir la quantité des terres.

jle réponds d'abord que la question est fort

(1 posée. Il ne peut y avoir lieu à tacite ré-

Liduction, puisque, dans le bail qui commence,

jouissance porte sur une chose autre que dans

^lail expiré . Ce qu'il faut demander, c'est ceci :

'bail tacite dans lequel les parties se sont en-

ées sera-t-il d'un an ou de deux ans?

(Pour étendre le bail à deux ans, on peut dire

13, d'après l'art. 1774, la durée des baux de

res partagées en deux saisons, est d'autant

nnées qu'il y a de saisons.

)rétexte qu'il aurait été laissé en possession, si d'ailes, sur son refus, le bien a été affermé à un autre. II ;jeut pas même, dans ce cas, exercer le droit de réten- 'i pour le remboursement des frais de labour et seices. (Brux., 17 juin 1817. J. de Br., 1817 , 2, lU.) .a réconduction tacite d'un héritage rural, après l'exation d'un bail écrit, a lieu aux mêmes conditions et même prix compris dans le bail expiré, à l'exception lia durée qui est réglée par les lois. (La Haye, 18 mai 57. /. rfttxixes., 1827, 3, 203.) i] Int. au droit français, du Louage»

Mais c'est là un faux point de vue. Dans l'espèce on ne peut pas dire qu'il n'y a qu'un seul et même héritage partagé en deux saisons; le bail précédent a rompu l'unité , piiis([u'il n'a porté que sur une seule saison , abstraction faite de l'autre; donc, dans l'intention des parties, qui est censée se continuer dans le second bail, il y a eu autant de choses distinctes que de soles. Donc le bail tacite de la seconde saison ne comprend que les terres de la seconde saison, de même que le premier bail ne comprenait taxativement que les terres de la première sole. Donc enfin le second bail ne doit durer qu'un an [e].

Quant au prix , il ne pourra non plus être le même que celui du précédent bail ; car les soles sont inégales en bonté et en étendue. Il faudra donc recourir à des experts pour le déterminer [7].

775. J'avais cru jusqu'à ce jour cette opinion frappante d'évidence. Duvergier la condamne cependant [s] , par deux raisons qui s'excluent réciproquement. D'une pari, Duvergier voudrait que le second bail fût de deux ans parce qu'il n'emprunte rien au premier; de l'autre, il voudrait que le prix fût le même parce que les parties ont eu l'intention de conserver la clause de leur première convention! D'ailleurs, Duvergier raisonne comme s'il y avait tacite reconduction, sans faire attention que la première condition d'une réconduction tacite, c'est que la jouissance du preneur se continue sur la même chose; tandis qu'ici le fermier jouit d'une chose toute différente.

776. Mais combien de temps de possession sera nécessaire pour faire présumer la tacite reconduction ?

Un point important à cet égard et déjà rappelé par moi dans mon commentaire de l'art. 1738, c'est qu'on ne saurait la préjuger par le seul séjour du fermier au delà du délai usité dans le lieu, pour la sortie ; autrement, ce serait punir un acte honorable de bonté et de complaisance; ce serait forcer un propriétaire à avoir un huissier, la veille du jour de l'expiration, pour chasser le fermier qui ne paye pas [9]. La règle est que les magistrats devront exiger que le fermier continue sa jouissance pendant un assez long temps pour faire présumer le consentement du bailleur [lo]. Ils concilieront cette règle avec les usages locaux, qui sont le meilleur moyen d'in-

[2] Bartole, sur la loi 13, § 11. Dig. lac cond. Le président Favre. Ration., sur la loi précitée. [3] Bartole et Favre, loc. cit.

[i] Ferrières, sur Paris, art. 171, glose 1, n» 43. [5] Sur la loi 16, C. rfe locat.

[6] Jungc Pothier, loc. cit. ^

[7] Pothier, loc. cit.

|8] T. 2, nos 216 et 217.

[9] Observ. de la cour de Lyon. (Fenet, t. 4, p. 200.) [10] Supra, no 446.

DU CONTRAT DE LOUAGE

terpréter les conventions; bien entendu, du reste, I dont nous avons montré l'abolition par jj que ces usages ne seront pas du nombre de ceux i art, 1736 et 1776 [i].

Il''

Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les loj ^. ments convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante; et, réus proquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements corn nables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les reçoit restant à faire.

Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.

SOMMAIRE

777. Moyens indiqués par i'ai'l. 1777, pour ménager la transition d'un bail qui finit à un bail qui commence.

778. Exemple empruulé à une ferme soumise à un assolement biennal.

779. Autre exemple emprunté à l'assolement trieaoaï Question grave provenant de rétablissement prairies artificielles.

777. L'art. 1777 a pour objet de me'nager la transition du bail qui finit à un bail qui commence. Il fallait concilier les intérêts du fermier qui quitte sa ferme avec les besoins du fermier qui va la prendre. Mais l'art. 1777 n'a pu prévoir d'une manière complète toutes les circonstances de cette transition , qui dépendent d'une foule de conditions et d'accidents locaux. Il renvoie donc à l'usage des lieux [^2], se bornant à la règle suivante, dont la rédaction a une sorte de vague affecté qui se plie à tous les cas.

Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et les autres facilités pour les travaux de l'année suivante , et réciproquement [5J le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et les autres faciités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire.

778. Mais pour mieux comprendre cette disposition, quelques exemples doivent trouver ici leur place.

Soit une ferme située dans un pays d'assolement biennal , dans le département de l'Eure,

[1] Supra, no 446.

[2] Le fermier tenu de laisser, à l'expiration du bail, l'engrais provenant des pailles, ne peut, quand il ne lui reste plus de culture à i"aire, empêcher son successeur de conduire sur ses jachères le fumier déjà produit, sous prétexte que le fermier entrant n'a le droit, d'en disposer qu'à la fin du bail. (Brux., 19 fruct. an 13, Décis. noL, t. 6, p. 533.)

Lorsque, dans un bail à ferme pour un terme de neuf ans, il est stipulé que le preneur devra laisser le tiers des terres en jachères et les abandonner sitàl la récolte faite

par exemple , ou du Calvados , où les baux fîc sent et commencent à la Saint-Michel. Le îi mier sortant laisse les terres aiMbles dépouillé/ m^is il doit leur donner les façons préparatoii pour la semence du blé, de telle sorte q fermier entrant n'ait qu'à ensemencer. Jus là les droits sont bien séparés , et ceux de ne viennent pas s'enchevêtrer dans ceux l'autre.

Mais le fermier sortant a droit aux herbes jt qu'à Noël , époque à laquelle les herbages Sdl entièrement dépouillés; ses bestiaux continu«i à occuper les pacages et les écuries ; seulemei il doit s'entendre avec le nouveau fermier po que celui-ci trouve un logement suffisant po ses chevaux de labour , et une ou deux vacïii laitières.

C'est également au fermier soi tant qu'app; tient la récolte des pommes ; jusqu'à renti€ dépouille des pommiers, qui se prolonge asj avant dans l'hiver ; il faut qu'il puisse se serv pour la confection du cidre , du pressoir et ( celliers de la ferme qu'il a quittée.

Il a droit aussi à laisser ses blés engrangés da

de la dernière année du bail, le fermier sortant n'' point tenu d'abandonner le tiers des terres au ferm: entranl, après la récolte de la huitième année. (Brux.. juin 1820. J. de Br. , 1820, 2, 152.)

13] Ce paragraphe fut introduit dans l'art. 1777 f suite dun amendement de la cour de Caen , qui fit ' server qu'il y a nombre de contrées où le fermier sort. récolte les gros grains; qu'il a besoin de granges, d'ei placements pour ses fourrages , d'élables , d'écurii qu'un article exprès était nécessaire pour l'aire ces; beaucoup de difficultés. (Fenel, t. 3, p. 456.)

CHAP. II. — Afiï. 1777.

ferme jus(]u';< la Saint-Jean suivante, au plus | d,et le fermier entrant est tenu de lui laisser

logement et un four pour un ou deux hatirs en gnmge, et pour une servante : il a (iganent droit à une plaee aux écuries pour une zhc et pour un ou deux chevaux suivant ce i lui est nécessaire pour porter au marché les is hattus.

Quant aux fourrages, tels que paille, trèfle,

hfoin, vesce, etc., voici les combinaisons éla-

tes par l'usage : le fermier sortant doit faire

:lre tous les jours une certaine quantité de

•bes , parmi celles qui sont engrangées et qui

appartiennent, afin de ne pas laisser manquer

'erme des pailles nécessaires pour la nourriture

» animaux du fermier entrant, pour leur

ère, pour les fumiers. Sans cette précaution,

fermier vindicatif pourrait n'opérer le b;Utage

'en mars , par exemple, et par là il laisserait

[ferme dans une disette désastreuse de paille

fQdant tout l'hiver !

Au surplus, il a droit de faire consommer par vache et par les bètes de somme que l'usage

accorde jusqu'à la Saint-Jean, la quantité ^portionnelle de paille qu'exigent les besoins ces animaux.

Les fourrages sont également dévolus au ferer entrant , car on les considère comme une bpriété de la ferme; et h* fermier sortant set gravement coupable s'il les emportait [i],

dernier n'a que la faculté d'en prendre la rtion équitablement nécessaire pour le petit mbre de bestiaux qu'il laisse sur la ferme >qu'à la Saint-Jean , et cette portion , étant nsommée sur les lieux mêmes, augmente la isse des engrais.

Du reste, dans les localités dont je parle, on ît les foins dans une classe à part ; ils sont la opriété du fermier sortant, qui peut les vene à son gré, et par conséquent les emporter [2] . 779. Cet exemple donnera une idée de l'état

choses auquel l'art. 1777 a voulu pourvoir.

dois en donner un autre emprunté aux pronces où l'on suit l'assolement triennal , par emple à la Lorraine ; là, les baux commencent la Saint George (23 avril). Le fermier entrant >nne à la sole en jachères les cultures nécesires pour recevoir en automne la semence du é. Les deux autres soles sont, à cette époque ; la Saint-George , couvertes des blés et des oines qui ont été semés par le fermier dont le lil expire; elles rest nt jusqu'à la récolte indus^ement à sa disposition. Aussi n'est-ce qu'après tte récolte qu'il paye ses derniers fermages , )nt l'échéance est au 11 novembre (à la Saintartin), tandis que le nouveau fermier ne paye n premier fermage qu'à la Saint-Martin suimie, c'est-à-dire 18 mois après son entrée en luissance par la culture de la jachère.

[1] Supra, 1109 66(1, 667.

Ce fermier entrant recueille, sur la fin du mois de juin qui suit sa prise de possession, les foins des prairies naturelles exis!antes sur la f(Mnie. Ceci s'explicjue par cette considération , qu'il ne reste phis de travaux à faire par le fermier sortant, si ce n'est ceux de la récolte à laquelle il a droit, tandis que tous les travaux de culture sont à la charge du fermier entrant, qui doit trouver dans les fourrages produits naturellement par la ferme les moyens d entretenir les bestiaux avec lesquels il exécute ces travaux .

Cette situation respective des deux fermiers étant bien comme , on comprendra facilement que la jouissance commune, quoique divisée, qu'ils se tiouvent avoir pendant un certain temps des terres et des pr »duits de la ferme, doit nécessairement amener sur la jouissance des bàliinents d'habitation et d'exploitation des conséquencesdontl'élendue, pour chacun d'eux, se mesure par celle de leurs droits et de leurs besoins.

Dans les pays dont les usages m'occupent ici, c'est une question controversée que de savoir si le fermier entrant a droit de semer sur les blés d'hiver ou sur les mars du fermier sortant, une certaine quantité de trèfle, d^ sainfoin et autres fourrages qui font les prairies artificielles.

Un fermier des environs de Nancy, à qui son bail ne donnait pas expressément ce droit, ayant cependant cru pouvoir l'exercer, en jetant des trèfles sur les avoines, afin de ne pas perdre de temps pour s'assurer la quanlité de fourrages nécessaire pour son exploitation, le fermier sortant réclama, et prétendit qu'il y avait là une atteinte à sa jouissance, qui devait rester exclusive jusqu'à la dépouille des terres. La cause fut portée devant l'un des juges de paix de Nancy, qui, par sentence du 21 juil'et 1838, reconnut que le fait du fermier entrant pouvait porter préjudice au fermier sortant.

Voici cette sentence. Elle peut servir à préciser et à éclairer la question.

« Considérant que le fait de Louis peut n'être pas très -dommageable , parce que dans les années chaudes et sèches le trèfle semé parmi l'avoine ne nuit pas toujours à l'abondance de la récolte de cette céréale; ce fait est néanmoins répréhensible ; c'est un quasi-délit par lequel un étranger vient se créer un bénéfice considérable sur un terrain dont il n'est ni propriétaire ni locataire. Mais celui qui jouit du terrain a-t-il droit de profiter de ce bénéfice , ou ne peut-il que demander une indemnité proportionnée au dommage qu'il éprouve ?

» Considérant que l'art. 1382, C. civ. , ne donne ouverture pour tout quasi-délit qu'au droit de réclamer la valeurdu dommage éprouvé; que l'art. 5, n» 1"% de la loi du 25 mai 1838,

[2] Supra, ip 667.

DU CONTRAT DE LOUAGE

restreint la compétence du juge de paix à Tëvaluation de ce dommage; qu'il ne doit ni ne peut donc faire participer le demandeur à la récolte que le défendeur s'est préparée par une voie blâmable , à la vérité, mais que le Code pénal n'a pas prévue; et quand bien même ce fait serait réprimé par la loi, l'amende qu'elle prononcerait ne tournerait pas au profit des demandeurs; on sent cependant que l'indemnité qu'il réclame doit être évaluée sur des bases moins étroites que si le dommage commis eût été involontaire ;

» Considérant que Louis n'a pas été obligé de cultiver le terrain qu'il a ensemencé de trèfle ; qu'il doit rembourser à Lefébure une partie du labour qu'il a donné à sa pièce avant d'y semer de l'avoine; qu'il en est de même pour les engrais donnés avant la culture du blé, parce que tous les sucs nutritifs qu'ils ont produits n'ont pas été absorbés par ce blé, et qu'il en est assez resté dans la terre pour profiter à l'avoine ; et Louis, qui vient enlever une partie de ce suc par la semaille de son trèfle , doit contribuer pour une faible portion dans la valeur des engrais; car ceux, qui profitent des avantages doivent nécessairement contribuer proportionnellement dans les dépenses ;

» Considérant que des orages, la grêle, la sécheresse, ou les pluies tardives, peuvent diminuer la valeur que l'on espère en ce moment de la récolte de l avoine ; qu'ainsi on ne peut, comme le demande Lefébure , attendre au moment où elle sera coupée et battue, pour estimer le dommage ; que d'un autre côté , cependant , selon

telle ou telle de ces circonstances atmosphérii ques, la semaille du trèfle peut être plus o moins nuisible, il est juste, en ordonnant quj les experts visiteront dès à présent le terrain < le compareront aux autres champs d'avoine saul trèfle , de leur laisser la latitude de n'achevcl leur opération qu'au moment de la récolte, s'ili jugent ce délai utile à l'exactitude de leur éva' luation ;

)) Nous, juge de paix susdit, ordonnons que, pia^ experts, l'indemnité due au demandeur à rais©' du tort causé à sa récolte d'avoine , à raison d la semaille de trèfle, sera largement estimée' 2" que les susdits experts estimeront la valeul de la culture donnée au terrain avant la semaill des avoines, et celle des engrais qui y ont éW placés avant les blés, et dans quelle proporlio Louis doit contribuer au payement de ses cul! tures et engrais, pour, ensuite du rapport fait 4 rapporté, être statué ce qu'au cas appartiendra' les dépens demeurant réservés. »

Cette décision est équitable. Aussi fut-elï suivie d'un arrangement basé sur les principe qu'elle pose.

Du reste , ceci est un avertissement pour U propriétaires qui voudront seconder les progrè de l'assolement trieanal, d'établir dans les bau " par une clause expresse, que le fermier entrai)' aura le droit de jeter au printemps dans les bl^ et avoines du fermier sortant les semences n^ cessaires à l'établissement des prairies artifi

cielles.

ri

Le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de Tannée, s'il les a reçij lors de son entrée en jouissance ; et, quand même il ne les aurait pas reçus, le pn' priétaire pourra les retenir suivant l'estimation [1].

SOMMAIRE

780. Obligation du fermier sortant quant aux pailles et engrais.