AUT

ain que pour rendre de l'aulre ; ce qu'il releille en nature, il le restitue en fruits civils, m droit ne s'assied sur la chose que pour qu'elle ! soit pas stérile pour le maître. Il est puissance ixiliaire, et non puissance rivale. On ne saurait »nc donner au bail le nom de démembrement, mme à l'usufruit et à la servitude.

7. Objecler;i-t-on qu'il n'y a pas de droit rëel ns un démembrement du domiane? Delvinurt n'élait pas de ce sentiment, puisqu'il diit : « L'hypothèque, ({uoique droit réel, n'est s lin démcmbrcmenl de la propriélé [i]. J'ajourai qu'en supposant que l'idée par laquelle i m'arrête lût vraie dans l'ancien droit, ce seiait pas une raison pour l'importer sans îdification dans le nouveau. Jadis, le bail était 't différent de ce que le Code civil l'a fait pour us; il ne suivait pas la chose, il périssait avec liénalion de l'immeuble; il ne donnait qu'un 3it relalif. Aujourd'hui i! affecte la chose, il meure imprimé sur elle, malgré les sousénations; le voilà donc qui s'élève, malgré 18 les précédents connus , dans la classe des ')its réels. Mais est-ce notre faute, à nous erprètes du Code civil , qui devons constater mnovalions de la loi actuelle, et non les rédier, est-ce notre faute si ce nouveau droit , créé en faveur du baillisle , ne dérive pas la même source que ceux que l'ancienne isprudence comprenait dans ses catégories? il en notre pouvoir d'empêcher que le Code 1 ait rendu absolu , de relatif qu'il était aravant, un droit imposé sur la chose pour iliser dans l'intérêt du m dtre , bien plutôt pour le démembrer? Pouvons-nous faire un droit qui met une chose en valeur dans lérêt du propriétaire, e! lui assure le moyen 1 percevoir les fruits , soit un véritable dénbrement de la chose dans le sens qui jusqu'à our a été attribué à ce mot? Pouvohs-nous 3, d'un autre côté, qu'un droit que les tiers obligés de respecter, ne soit pas un droit »lu. ou, en d'autres termes, un droit réel? Je sais que je suis le premier écrivain qui outenu que le bail est, sous le Code civil, la l'ced'un droit réel. Je l'avouerai sans peine, e doctrine n'a pas encore pour elle la sanc

I de la jurisprudence, et je ne pourrais invo- * à son aide qu'un arrêt de la cour de Dijon

II avril 1827 [2] vivement combattu par les Il urs [ô] et un arrêt de la cour royale de Paris <li 6 février 1808, qui n'a pas excité moins de

leurs [a] î

elvincourt [5] Proudhon [g], Duranton [7],

T. 3, p. 293, notes, no 4..

Sirey,27,2, IIG; Dalloz, 27, 2, 119.

•Voy. infra, sur Tart. 1743, la défense de cet arrêt. Infra, n» 317.

T. 3, p. 185 (note 2), 188 (note 5), 198 (note 5). \ Usufruit, no 102.

Toullier [s] , se sont même élevés avec force contre toute idée de droit réel ap|)liquée au contrat de louage. M;iis malgré toute l'autoiité qui s'attache aux opinions réunies de ces savants auteurs, je n'en persiste pas moins à penser que mes assertions n'ont rien de téméraire, et qu'elles trouvent dans l'art. 1743 un fondement inébranlable. J'ai môme été engagé à la soutenir j)ar des personnes savantes et expérimentées, qui y ont vu l'occasion d'une discussion profitable à l'élude du droit.

9. Voyons les principales objections, et commençons par Proudhon. Si, dit-il, le bail n'est pas résolu aujourd hui, comme il l'était anciennement par la vente du fonds, ce n'est pas que le preneur ait véritablement un droit réel, en vertu duquel il puisse suivre la chose comme sienne sous le rapport du domaine utile, et la revendiquer entre les mains du tiers acquéreur ; mais c'est seulement parce que les auteurs de l'art. 1743 ont voulu que l'aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée consentie que sous la condition que le tiers acquéreur y stipulât, ou fût censé y avoir stipulé, l'obligation personnelle d'entretenir le bail, ce qui donne bien au fermier un droit de rétention sur la jouissance, mais non un droit réel.

Cette objection n'est-elle pas entachée tout d'abord d'une faiblesse radicale? Avec le raisonnement de Proudhon, je vais vous prouver que le droit de servitude, le droit d'hypothèque, le droit de résolution ne sont pas des droits réel ; il me suffira dédire qu'on ne peut les exercer contre tous que parce que la loi présume que les sousacquéreurs sont censés avoir consenti à les respecter. Passez-moi ce sous-entendu, et j'effacerai même de nos Codes tous les droits réels ; je n'aurai besoin que de supposer un engagement tacite [9] !

Mais il ne saurait en être ainsi !

Voulez-vous savoir la véritable raison de cette obligation qui vient se présenter à tous les tiers délenteurs comme une loi inévitable? Voulezvous savoir pourquoi le Code civiM'imprime par une force tacite sur la tête des sous-acquéreurs? C'est que l'art. 1743 a fait du bail un droit réel; car une obligation n'est si généralement, si invariablement sous-entendue , que lorsque le droit auquel elle correspond est absolu ; or, s'il est absolu, il est réel [lo], il n'y a pas de milieu.

10. Proudhon voudrait ensuite qualifier le droit du fermier de droit de rétention sur la jouissance ; mais c'est trop peu dire ; nous ver-

[7] T. 4, no 73, et t. 17, no 139.

[8J T. 3, no 388.

[9] Voy. mon Comm. de la ve7itc , no 629. J'y combats un argument semblable de Poncet sur une question analogue.

[10] Blondeau, Chrest., t. 1, p. 187.

TBOPLOWG. — ECHANGE. ■— L0UA6E.

DU CONTRAT DE LOUAGE

rons,encommerilarit l'art. 1743, que le fermier pent revendiquer son droit alors même qu'il n'a pas encore été mis en possession [i] ; d'ailleurs, le droit de rétention est autre chose que ce que Proudhon le fait ici ; il n'est qu'une exception bonne à opposer au débiteur ou au propriétaire de mauvaise foi qui veut reprendre sa chose sans payer ce qu'il doit [2]. Est-ce là la position du fermier et du sous-acquéreur?

Et puis, quelle contradiction de la part de notre auteur ! Si le tiers détenteur est obligé par une convention tacite à entretenir le bail, est-ce qu'il est nécessaaire de recourir au droit de rétention pour expliquer la persistance du bail ? ou bien, si le bailliste n'a qu'un droit de rétention, n'est-ce pas reconnaître que le tiers acquéreur n'est pas tacitement obligé de le faire jouir du bénéfice de son contrat?

il .Proudhon ajoute enfin que, dans l'ancienne jurisprudence, l'acquéreur d'un bien appartenant au fisc était tenu de plein droit de l'entretien du bail ou des indemnités du fermier s'il voulait le faire sortir, et que cependant jamais il n'était venu dans la pensée de personne de considérer le droit du bailliste comme réel [3].

Mais la loi 50, D. de jure fisci, qui a fourni à Proudhon cette objection, me paraît porter avec elle-même les moyens de la réfuter. Elle contient une décision de l'empereur Antonin Cai*acalla sur un cas privilégié , et cette décision, quoique rendue d'après le conseil de Papinien, n'était, au jugement de Cujas, qu'un acte de faveur au profit du fisc, nova el inaudila sententia [4]. Voulant, en effet, que le fisc ne fût pas exposé à un recours en dommages et intérêts de la part du fermier expulsé, la loi 50, au D. de jure fisci, suppose qu'il est intervenu entre le fisc et son acquéreur une convention tacite de ne pas expulser le fermier [3]. Mais quoi de plus contraire à la vérité des faits et à la nature du contrat de bail dans le droit romain, que celte supposition gratuite ? Aussi Cujas dit-il que l'empereur, adoptant cette invention de Papinien [e], ne fit qu'agir dans un esprit de faveur pour son propre fisc, et ila fisco suo favit On peut bien penser que ce précédent ne fut pas perdu pour les partisans du fisc, et que désormais les acquéreurs des domaines fiscaux furent tacitement grevés de la charge d'entretenir les baux ; mais ce n'était là qu'une exception, et Proudhon conviendra avec moi qu'entre un droit absolu comme celui que le Gode civil donne au fermier, et le droit relatif accordé par le droit romain en vertu d'un privilège spécial au bail-

T liste du fisc, il y a une immense différence Supposez, en effet, que l'acquéreur du fisc et* revendu, que serait devenu le bail? n'auraitpas été résolu? Était-il donc possible de voir u droit réel dans cette position purement relative

12. Un autre professeur, Duranton, a chercl à enlever au bail tout effet réel en comparai les définitions du bail et de l'usufruit donnéi par les art. 1709 et 578. L'usufruit, dit-il, e un droit de jouir comme le propriétaire lui-mêm Au contraire, le contrat de bail n'oblige le bai Ipur qu'à faire jouir le preneur. L'usufruitii n'a donc pas besoin qu'on le fasse jouir comn le fermier. U jouit de lui-même en vertu de S( droit sur le corps de la chose ; il jouit comme propriétaire. Au lieu que l'obligation du ba leur n'est pour le preneur qu'une créance ino terminée consistant uniquement dans le drc qu'elle lui donne de le contraindre à le fdi jouir, à le mettre à même de percevoir les fru'i de la chose louée, ou à payer des dommages intérêts ; droit par conséquent mobilier, puisq ces fruits ou ces dommages et intérêts sont d choses mobilières [7].

Mais il me semble que cette argumentât! est loin d'être convaincante.

D'abord, Duranton n'a vu dans la définitii du bail donnée par Tart. 1709, que ce que 1 thier apercevait dans la définition confdn qu'on trouve dans ses écrits. Mais penson^ bien! l'art. 1743, combiné avec l'art. 170 ouvre des aperçus tout nouveaux. Il donriè bail des effets ignorés de Pothier. Il abolit principe fondamental dans l'ancien droitj voir : que le bail ne liait pas les tiers détenteti Or, ce changement est-il si peu de chose q doive passer inaperçu?

Pourquoi Pothier réduit-il le droit du ferrai à une simple créance personnelle? (Ce sonti expressions [s]). Pourquoi le classe-t-il dansi catégorie autre que l'usufruit, l'emphytéoseï bail à longues années? Parce que ces til créent des droits qu'on peut réclamer en qu ques mains que l'héritage passe; tandis (J d'après la fameuse loi emptorem, 9, Cod. de conducl., le tiers détenteur peut expulser le mier [9].

Mais puisque aujourd'hui le bail suit 1' meuble et ne peut en être détaché, n'est-il inexact de réduire le droit du fermier à droit de créance? Ce droit n'est-il pas deVquelque chose de plus ferme et de plus stable n'est-il pas dangereux de se laisser dominer les doctrines de l'ancienne jurisprudence?

[1] Voy. infra, n» 4-93.

[2] Mon Comm. des hypolh. , nos 236 et suiv.

[5] Voy. Despeisscs, t. 1, p. 69, sexto.

[4] Sur la loi 50, Dig. de jure fisci, p. 1S9S; infra, no 480.

[5] Atque, dit-elle , si hoc ipsmn in emendo convenisset.

[G] Papinianus hanc novam sententiam excogit (Cujas, loc. cit.) [7] ï. 4, no 75.

[8] Communauté, no 71.

[9] Id. Voy. aussi Louage, no 288.

Nous soutenons donc ([iie l'art. 1709, (iiioiquc opiti dans Polhicr. a, par son rapport avec art. 1743, un sens fort différent de celui qui vait frappe l'esprit de ce jurisconsulte. 11 faut 3 lier aux nouveaux principes que le (iOde civil consacrés, et c'est le cas d'appliquer ici ce que écrivais dans la préface de mon ('ommentaire e la Prescription : « Quand une idée passe du domaine des opinions dans le domaine de la loi, mille intérêts imprévus viennent s'y rat- I tacher et s'y confier... ils lient les différentes i matières traitées successivement par le législateur et puisées à des sources diverses, pour lies limiter, les balancer, les modifier les unes par les autres; et bientôt voilà des systèmes (nouveaux et inaperçus, qui s'échappent à (i l'envi de la formule légale, bien étonnée peuti être de se trouver si féconde. C'est qu'une ji opinion, en passant dans un code; y contracte des alliances intimes qui développent en elle des germes mystérieux que l'isolement eût laissés stériles [i]. »

Ceci posé, voyons si la différence des art. 578 1709 peut influer sur la solution que nous relerchons. Je ne le crois pas.

De ce que les définitions de l'usufruit ne sont (6 semblables dans le Code civil, tout ce qu'il uten conclure, c'est que le bail est distinct de isufruit, et que l'un ne doit pas être confondu ec l'autre. Alais qui donc songe à les assimi- ? Est-ce que nous voulons prétendre que le rmier a le droit de jouir comme ie propriéire?

Ensuite, je crains que Duranton n'attribue s effets trop magnifiques à ces mots de l'artie 1709, faire joui7\ opposés à ceux de l'arlie 578, droit de jouir. Si 1^ bailleur est tenu de re jouir le preneur, c'est probablement que dernier a un droit de jouir ; car toute oblition suppose un droit corrélatif. L'art. 1709 a pas défini le droit du fermier ; il s'est borné 'ormuîer l'obligation du bailleur. Mais spécir l'obligation, c'est du même coup spécifier droit, puisque l'obligation n'est que la contrekrlie du droit. Je dis donc que, dès l'instant ie le bailleur est tenu de faire jouir le fermier, (dernier a un droit de jouir [2] ; seulement ce oit n'est pas aussi étendu que celui de l'usujitier, et en diffère même sous des rapports ès-graves. Mais qu'importe à notre question ? Eh bien, ce droit de jouir du bailliste, à lielle classe le rapporterons-nous ? Est-il réel ? jl-il personnel? Sans doute Pothier avait rai- Q d'enseigner, de son temj)S, qu'il ne constiait qu'une créance personnelle, parce qu'ars il n'engendrait pas un droit de suite. Mais

A] Page 7.

.2] La clause promettre de faire jouir , se rencontrait lis dans tous les baux à rente , qui cependant Irânsféiient la propriété. (Répert., v" Vigne, ^. 1S7.)

aujourd'hui les mots faire jouir, de l'art. 1709, ont une signification beaucoup plus large. Ils ne restreignent pas le droit du bailliste à une simple créance personnelle, puis([u'il a un droit contre les tiers avec lesquels il n'a pas contracté.

Duranton insiste beaucoup sur ce que le droit du fermier, étant un droit aux fruits, n'est qiie mobilier. Accordons-le pour le moment, sauf à discuter plus tard. Mais à mon tour j'objecterai que ce n'est pas une raison pour dire que le fermier n'a pas un droit réel. Il y a des droits mobiliers qui ont, pour plus de garantie, \\n droit de suite qui les accompagne. L'hypothèque, par exemple, est un droit réel attaché à des droits mobiliers pour leur donner sûreté et protection. Le droit de revendiquer un meuble volé entre les mains des sous-acquéreurs, est tout à la fois mobilier et réel [3]. Enfin, pour citer une autorifé non suspecte à Duranton, je dirai que Proudhon, qui se rencontre avec lui dans le même système, reconnaît cependant que les baux à longues années, quoique ne créant à ses yeux que des droits mobiliers^ engendrent cependant un droit réel acquis pour une garantie plus rigoureuse de Vexéculion du bail [a] .

Embarrassé par l'art. 1743 du Code civil, Duranton croit échapper à celte disposition si grave, en répondant qu'elle a été introduite en faveur de l'agriculture, mais non pas pour changer les anciens principes sur la nature du louage. Explication insuffisante et vaine 1 Et que m'importe que ce soit l'intérêt de l'agriculture qui ait dii'igé le législateur? Qui m'empêche de dire que c'est dans l'intérêt de l'agriculture qu'il a accordé au bail la puissance toute nouvelle d'engendrer le droit réel? Ensuite, remarquons-le ! le bail à loyer est étranger aux intérêts de l'agriculture, et cependant le sous-acquéreur d'une maison est obligé de respecter le bail établi sur la chose î

13. Il me reste à parler de l'opinion de Touiller, la plus rapprochée de toutes de celle que je soutiens, mais la plus difficile à comprendre cependant; car, après avoir entrevu le grave changement opéré par l'art. 1743, après avoir concédé qu'aujourd'hui le bail a un droit da.suite et un caractère de réalité dont il était dépourvu auparavant, Toullier rebrousse brusquement chemin et finit par conclure avec Pothier que ce droit du fermiern'est pas un droit réel [5]. Écoutons-le parler. « Suivant le Code civil, il )) n'en est plus ainsi. Les baux authentiques ont » acquis wn caractère de uéalité qu'ils n'avaient » pas autrefois, puisqu'ils ne sont pas résolus » par le changement de propriétaires, même à

[3] Mon Comm. de la prcscript., art.,2279. [4] Usufruit, no 102.

DU CONIKAT DE LOUAGE

j) titre singulier ; le droit du fermier suit Vhéri- » tage en quelques mains qu'il passe. — En cela » notre nouvelle législation est plus conforme )) au principe, que personne ne peut transférer » à autrui plus de droit qu'il n'en a lui-même. » Aujourd'hui le fermier, comme l'usufruitier, » peut exercer son droit contre tout possesseur de » l'héritage, quel qu'il soit; c'est un des carac- » ter es du droit réel.

» Néanmoins le droit du fermier n'est pas un » droit réel, et en cela il diffère du droit de l'u- » su fruit. ))

J'avoue que cette conclusion me confond d'étonnement. Quoi donc! le bail a acquis un caractère de réalité, et il n'engendre pas le droit réel? il est armé du droit de suite, l'un des caractères du droit réel, et il n'est pas droit réel ? Toullier convient que l'art. 174-3 a voulu rester fidèle au principe qu'on ne peut transférer à autrui plus de droit qu'on n'en a soi-même, et en cela il a parfaitement aperçu la raison décisive de cette disposition. Mais c'est ce qui aurait dû lui prouver que sa conclusion est irrationnelle. En effet, l'acquéreur ne succède jamais aux obligations personnelles du vendeur ; il ne succède qu'aux charges réelles. Si donc il est tenu de respecter le bail, c'est sans doute parce qu'entre les mains du vendeur, il est une charge de la propriété et non pas seulement une créance personnelle. Or, s'il est chargé de la propriété, il est droit réel. Il n'y a pas moyen d'échapper à cette conséquence.

14^. Des adversaires plus récents de mes idées ne doivent pas être passés sous silence, quoique leurs arguments n'offrent rien de bien nouveau. Je lis d'abord dans un arrêt de la cour de cassation, du 14 novembre 1832 [ij, que « le droit » des contractants consiste dans un simple ^w^ » ad rem, ayant pour objet la jouissance des lieux » loués, que le droit de l'autre consiste unique- » ment dans l'exécution cfe la convention, tant » pour le payement des loyers que pour la sortit )) des lieux ; qu'ainsi l'action résultant du bail » n'est pas une action mixte, mais bien une ac- » tion purement personnelle, d

Mais comment concilier cette doctrine avec celle d'un arrêt que j'ai déjà rapporté ci-dessus [2], qui porte que la location d'une auberge doit être considérée comme une aliénation temporaire, qui la rend étrangère au propriétaire pendant la durée du bail?

Duvergier a aussi traité la question qui nous occupe, et il n'hésite pas à la résoudre comme ses devanciers [3J. Bien plus, apercevant dans une phrase de la préface de mon Commentaire de la vente le germe d'une théorie qui s'écarte

[1] Sirey, 55, 1,52.

[2] Supra, n» 5, en note. Arrêt du 16 nov. 1823.

[5] Louage, t. 1, n"» 279, 280 et suiv.

de l'opinion commune, il croit qu'après un tneil leur examen je reviendrai à d'autres idées [4] Sans doute, il serait plus commode pour mo de marcher dans une route déjà frayée. J'y aurais trouvé moins de peine et de travail , e j'eusse évité le reproche de viser à des résultat: extraordinaires et hasardés [g]. Mais je n'aurai pas été en paix avec moi-même, et ma con science m'eût reproché d'avoir enseigné, sur Ij foi d'autrui, une doctrine dont je n'étais pa| intimement pénétré. De nouvelles réflexion! m'ont donc raffermi dans ma conviction, et j < la soumets au jugement de ceux qui me lisent ^ Ils verront si les arguments de l'estimable écri vain que je vais essay>"r de réfuter sont de na ture à me faire déserter mon avis.

Duvergier a de la répugnance à admettre qu le législateur, voulant opérer une aussi grand innovation que celle que je rattache à l'art. 174;^ se fût borné à en proclamer les conséquences ( les effets, plutôt que d'écrire le principe lui même en termes formels dans la définition mèiri du louage. Or, non-seulement, dit-il, il n'y rien de semblable dans les dispositions qui d ractérisent ce contrat, mais tout au contraii elles adoptent la définition que Pothier donna du louage sous l'ancien droit. Dès lors, l'identil d'expression conduit nécessairement à l'identil de pensée.

Et moi aussi, je voudrais que le législatei montrât son infaillibilité autant dans la conce] tion de la pensée légale que dans la formule q^ la revêt. Combien cette perfection rendrait plij simple et plus coulante la tâche de l'interprèt^ Mais qui ne sait que la prévoyance de la loi trouve trop souvent en défaut, tantôt parce q l'expression amoindrit la pensée, tantôt pan que la pensée dépasse l'expression ! Et sans so tir du Code civil, n'y a-t-il pas, dans cette œ) vre, si remarquable du reste, des lacunes sa^ nombre, des réticences pleines d'embarras, dj incohérences inexplicables? Duvergier a-ti oublié que la théorie de la transcription, établ par la loi de l'an vu et si favorable à la stabilîi des mutations d'immeubles, a été écartée p; des rédacteurs du Code civil , par une espè" d'escamotage [e] qui laisse dans plusieurs de s dispositions un défaut d'unité dont tous les boi; esprits ont été frappés [7] ? Est-ce que Duvergi lui-même n'a pas signalé la rédaction équivoqy du Code civil, dans les dispositions par lesquell; il a modifié ce système de la loi du 11 brumai an VII [g]? Et plus tard, lorsque le législateu revenant sur lui-même, eut été poussé à réfo mer une partie de ce qu'il avait fait, son langaji et sa pensée ont-ils été bien nets et bien fra

[6] Préface de mon Comm. des hypoth.

[7] Mon Comyn. de la vente, n" ^B.

[8] Vente, n» 25.

CHÂP. l•^ - ART. i709.

ans les art. 883 et 884 du Code de procédure

> ivile [i] ? El cependant il ne s'agissait rien

loins dans tout ceci que d'une des bases fon-

ainenlales de la propriclé et du crédit [2]!

l Mais j'ouvre la définition que le Code civil a

onnée delà vente (art. 1582,C. c); de la vente,

isais je, qui , chez nous, a des clTets si dilTé-

iits de ceux que l'ancien droit lui attribuait !

( (ju'y trouvé-je tout d'abord? Précisément

ne définition conforme à celle qu'en donnait

IVicain [5] !

11 est vrai que l'intention du législateur ne rde pas à se révéler par d'autres textes , qui 'montrent que les expressions de l'art. 1582 ' correspondent pas à l'idée qu'il voulait renc , et qu'il s'est laissé iniïuencer dans son iigage par le langage de ses prédécesseurs. Eh (Ml, c'est aussi ce que je dis de l'art. 1709; ns doute il est copié dans Pothier comme ut. 1582 était copié dans les lois romaines. ais l'art. 1743 vient ensuite pour en modifier portée et en expliquer la formule incomlète.

[ Remarquez d'ailleurs que les termes de la ■ cfinition du louage n'ont dans l'art. 1709 rien ai soit incompatible avec le caractère nouveau ai se révèle dans l'art. 1743. Ces mots s'oblige faire jouir, dans lesquels Duvergier voit, imme Duranton , un sens pour ainsi dire maque [4] , ne me paraissent en aucune manière L'voir exclure nécessairement la pensée de la ansmission du droit réel. La preuve en est lie la clause promellre de faire jouir se trouait jadis dans tous les baux à rente , qui cepenant transféraient la propriété [5]; et puis, le lire jouirne se trouvait-il pas aussi dans la dénition du bail au-dessus de 9 années, que toute ancienne jurisprudence considérait comme ansmetlant un droit réel [e]? N'était-il pas ihérent au bail à colonage perpétuel , qui , Dmme l'a si bien aperçu Duvergier, n'était pas lire chose qu'un bail [7], et qui cependant en- ^ndrait le droit réel [s]? Il faut donc reconailre que l'art. 1709 a une élasticité et une )uplesse qui ne ressemble en rien à cette hauîur impérieuse^ qu'on veut lui attribuer. Duvergier examine ensuite l'art. 1743; il re- Diinaît bien qu'une espèce de réalilé est en effet Uribuée au droit du preneur lorsqu'il se trouve i contact avec l'acheteur de l'héritage loué [9]; mais n'admet pas (jue cet article l'investisse de tous is caractères sans exception qui sont attachés

[1] Voîj. mes Hypoth., nos 898, 899, 900.

["■l] Après cela , si de ces exemples on essaye de passer d antres que nous fournit rensemble de notre législaon , je demanderai si, lorsque le législateur de 181G utorisait les officiers ministériels à présenter leurs suc- \sseurs, il prévoyait tout ce qui depuis est sorti de cette isposition.

[5] Mon Comm. de la vente, no 4.

[4-] Supra, no 12.

[3] Répert.i V* Vigne, p. to7.

au droit réel. Examinant cette disposition dans sa forme et dans la place qu'elle occupe, il. la limite, comme Proudhon, à une espèce de droit de rétention attribué au preneur mis en possession de la chose ; il fait de cet art. 1743 une dérogation toute spéciale à des règliîs aussi anciennes que le droit civil et maintenues dans l'ensemble des dispositions du Code. Ici, je m'arrête pour le moment; je ne veux pas anticiper sur le commentaire de l'art. 1743; j'espère prouver de la manière la plus frappante que cet article, combiné avec d'autres qui ont échappé à la sagacité de Duvergier et de ses devanciers , ne comporte pas le sens. restreint par lequel on fausse son esprit [lo].

15. Maintenant, faisons un pas de plus, et voyons si le droit du bailliste est mobilier ou immobilier. Je sais que je vais encore choquer des opinions respectables et accréditées depuis longtemps. Mais pourquoi hésiterais-je à soumettre au public éclairé mes dissentiments et mes doutes? Une idée consciencieuse a toujours droit à son attention et à son impartialité !

Or il me semble que le droit du fermier est, sous le Code civil , un droit immobilier. La raison en est simple. Le bail donne le jus in re ; il s'imprime sur la chose et la suit malgré les sousaliénations : donc il est immobilier comme la chose à laquelle il s'applique [ii].

J'exposais tout à 1 heure que le bail est un mode d'exploitation [12]. En suivant cette idée, on pourrait dire que le bail ayant pour but de faire sortir de la chose son produit net , peut être comparé à un levier que l'industrie attacherait au sol pour l'exploiter; une machine e.st immeuble comme l'usine dont elle active le service [15] . Pourquoi le droit du bailliste, qui applique à la chose sa force industrielle, serait-il d'une nature différente, puisque c'est au moyen du droit qui lui est concédé que la chose est mise en valeur et qu'elle devient productive? Je sais que la com.paraison que je fais n'est pas rigoureusement exacte ; elle est plus métaphorique que juridique : aussi ne l'ai-je employée que pour donner une couleur plus pittoresque à ma pensée. Mais, pour en revenir à un langage plus scrupuleux, n'est-il pas certain que le droit du bailliste, restant incorporé à l'immeuble pour le suivre au milieu de tous ses déplacements, doit participer de sa nature et prendre place parmi les droits immobiliers [i4]?

[6] Loyseau, Déquerp., liv. 1, cli. 5, n" 8. [7] T. 1, no 200'.

[8]/n/'ra, no 5G.

[9] Nos 279 et suiv.

[10] Infra, n" i9ô.

[11] Infra, no 500.

[15] Art. 524-

[14] Voy. ce qno dit Pothier du jn.i in re dans un héritage, Commanaulé, no 68.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Les principes de l'ancienne jurisprudence [i] seront en vain conjurés contre moi. Je les repousse comme étant sans force, depuis que le Code a fait du droit du fermier quelque chose qui survit à l'aliénation de l'immeuble, et subsiste sans convention à l'égard des tiers. Qu'on ne dise donc pas, avec Polhier, que la créance du fermier ou du locataire n'a pas pour objet la métairie mf^me et la maison même [2]. Le droit de suite dont le bail est armé prouve évidemment que le fermier ou le locataire ont une action dont l'objet est de réclamer l'immeuble pour s'y implanter en la qualité qui leur appartient.

Qu'on n'ajoute pas , avec le même auteur, que l'action du fermier n'a pour objet que d'être mis à même de percevoir les fruits, lesquels, devenant meubles par la perception , le forcent de se contenter d'un droit mobilier, c'est-à-dire d'un droit qui tend à acquérir des meubles. Car je réponds que les fruits ne sont aujourd'hui que le produit d'un droit supérieur qui survit à chaque récolte, et qui, bien différent de celui que sanctionnait l'ancienne jurisprudence , enveloppe l'immeuble, lui adhère et le suit pendant toute la durée du bail [3].

Enfin qu'on cesse de se rendre l'écho de cette assertion de Polhier, que la créance du fermier n'a pour objet qu'un fait. Aujourd'hui cette créance est plus large; elle donne au fermier ou au locataire le droit d'exiger la délivrance de la chose même , pour en jouir conformément à son titre ; si la créance du bailliste n'était que d'un fait convenu , il ne pourrait l'exiger d'un tiers qui n'en aurait pas contracté l'obligation. Le droit de suite tendant à être mis en possession et à jouir de la chose, n'est-il pas la démonstration claire et palpable qu'il y a dans le droit du bailliste autre chose qu'une créance de faire ?

16. Duranton nous arrête pour nous dire que l'art. 526 qui énumère les biens qui ont la qualité d'immeubles civils sans y comprendre le bail , s'oppose à notre système [4] ; mais, pour échapper à cette objection , je n'ai qu'à citer Duranton lui-même. « L'art. 526 , dit-il quelque » part , n'est pas conçu dans un sens restrictif; » autrement il faudrait dire, contre tous les » principes , que les droits d'usage et d'habita- » tion , dont il ne parle pas non plus , ne sont » pas des droits réels immobiliers [5]. »

Et en effet, Duranton démontre très bien que l'emphytéose qu'il plairait aujourd'hui à un particulier de constituer sur son héritage serait

[1] Pothier, Communauté, n" 71, et sur Orléans, n" 53 de rintrod. générale.

[2] Introd. générale à la Coût. d'Orléans , n» 53, et Traité des choses.

[3] On repousse par le même moyen ce que disait Pothier du locataire d'une maison qui n'avait qu'une créance en dommages et intérêts.

un droit réel immobilier, et cependant l'art. 52fil ne dit rien de l'emphytéose î

17. On pourra peut-être s'emparer d'un aPt»| gument d'une autre nature emprunté à Prouda hon. On a vu tout à l'heure que cet auteur ^ forcé de reconnaître que dans l'ancienne jurisprudence le bail à longues années était investi du droit réel , cherchait cependant à conciliefjl ce caractère avec celui de droit mobilier, enm disant que le droit de suite n'était, comme l'hypothèque , qu'une force accessoire donnée à la créance , mais qu'en elle-même la créance était mobilière, puisqu'elle aboutissait à un partage des fruits [a].

Je crois qu'il ne sera pas bien difficile de prouver que cet aspect de la question n'e^| qu'une trompeuse illusion. D'abord, Proudboiil heurte de front les principes constamment eqp seignés par les anciens auteurs, qui s'accordeqt) unanimement à reconnaître que le bail à lonrl gués années était tout à la fois réel et immobUl lier. Pothier en est la preuve. Aussitôt qu'il aperçoit dans un bail le cachet du droit réel , ilj en conclut que ce bail engendre un droit immo-| bilier [7] , et la raison en est simple; c'est qqgl toutes les fois qu'on a un droit dans un héritage j ce droit suit la nature de l'héritage et est comme lui de la classe des biens immeubles [s].

Sous un autre rapport, l'effort de Proudhoj pour séparer l'émolument du bail du droit réel reste tout à fait impuissant , et sa comparais avec une créance hypothécaire est fautive. L'h; pothèque n'est que l'accessoire de la créani d'une somme d'argent ; elle n'est qu'un secoufi éventuel pour obtenir forcément , s'il y a lie le payement d'une chose mobilière. La créan de cette somme mobilière ne vit pas par l'hypo thèque ; elle a une existence à part , tellenaep que si la chose hypothéquée vient à périr, [ créance n'en subsiste pas moins. Mais la créam du bailliste est immobilière, principalement par sa nature, puisqu'elle a pour but de li procurer la détention de l'héritage , la joui sance physique de l'immeuble même ; le baij liste est inséparable de l'immeuble ; il y attaché, si je puis parler ainsi, comme unii machine l'est à une usine. Que l'immeubU vienne à périr, et son droit de jouissance anéanti : tant il est vrai que ce droit est lié i l'héritage lui-même, et ne peut vivre que dans cercle des intérêts immobiliers I

Ensuite prenez dans ses conséquences le s tème de Proudhon , et il ne vous sera pas diffi cile de prouver que l'usufruit , le droit d'usagi

[i] T. 4, no 73.

[5] T. 4, no 80.

[6] Il semble que ce soit aussi l'idée de Touiller , t. no 4.56.

[7] Comm. , no 71.

[8] Id., no 68.

3 droit d'emphytéose ne sont pas des droits léels. Mais qu'en penseront ceux qui veulent JQgter ndèlos aux principes?.

î8. Je m'attends ;i ce (ju'on me dise : Puisque, 'après vous, le bail crée un droit immobilier, ilivez les conséquences de celte idée. Qu'en ésultera-t-il? Qu'un tuteur ne pourra donner bail les immeubles de son pupille; qu'un l^ari ne pourra pas affermer ceux de sa femme; [il'ils ne pourront consentir la résiliation de ces mux ; que même le bail sera susceptible d'être lypotlîéqué comme l'usufruit. Or ces consé- (Uences sont-elles admissibles ? ne heurtent- Iles pas les principes les plus élémentaires du ^ode civil ?

Mais raisonnons, s'il est possible, et ne nous îffrayons pas.

Le bail , quoique accordant au fermier un Jroit dans la chose, n'est cependant pas un vrai iëmembrement de la propriété, pusqu'il est iestinë à en retirer le produit net. On n'aliène sas eri passant bail de ses héritages ; on les met au contraire en valeur; on administre en bon père de famille. Il suit de là que le tuteur et le ipari peuvent en principe donner à bail les nameubles du pupille et de la femme, sans ivoir besoin des autorisations nécessaires pour aliéner, c'est ce que les lois reconnaissent formellement [i] ; et je ne vois pas qu'en accordant ce pouvoir d'administration aux tuteurs et aux aris, elles se soient mises en contradiction "avec nos idées. Car, il ne faut pas l'oublier, si ■le bail est une charge réelle et immobilière de l'immeuble, il n'est pas, comme les autres droits ,qui participent de cette double nature, une charge qui démembre et qui appauvrit : il est une charge qui féconde; il est un élément de production.

I Mais comme on abuse des choses les plus utiles, et que les tuteurs et les maris pourraient -concéder des baux excessifs par leur durée, ou j grever l'avenir des pupilles ou de la femme par '. des engagements qui ôteraient à leurs héritages leur liberté, certaines restrictions ont été mises au droit des tuteurs et des maris. INous nous en I occuperons dans le commentaire de l'art. 1718. Mais, en thèse générale, ils peuvent passer des baux d'une durée ordinaire; cette règle se concilie avec nos idées, tout aussi bien que l'exception qui la limite. Dans un cas comme dans l'autre, notre théorie se présente homogène et rationnelle, tandis que celle de nos adversaires vient sans cesse échouer contre la disposition de l'art. 1764, dont il leur est impossible de donner I une interprétation logique.

Et comme celui qui a eu qualité pour concé-

[1] Alt. U29, U30 et 17J8, C. civ.

[2] Infra, no 158.

[3] Mon Comm. des hypoth. , n. 406.

[4] No du 26 avril 1836.

der bail d'un héritage a aussi mission pour en demander la résiliation , s'il y a lieu , il s'ensuit q«ie le tuteur et le mari pourront introduire une action en justice pour faire résoudre le bail que le fermier ou le locataire n'exécuteraient pas. On n'opposera pas au tuteur l'art. 464 du Code civil; car l'art. 1718, combiné avec les articles 1428 , 1429, 1430, 450, le rendent inapplicable. On dissout une convention de la même manière qu'on la contracte, lorsque la di.ssolution procède de la même source et de la même capacité que le contrat. Effacer un bail onéreux pour en passer un meilleur, c'est administrer en bon père de famille [2].

Maintenant craignez-vous que le bail, converti en droit réel immobilier , ne soit susceptible d'hypothèque, contre tous les principes admis jusqu'à ce jour? Je vous répondrai d'abord que tout immeuble civil n'est pas susceptible d'hypothèque; témoin les servitudes, les droits d'usage et les actions en revendication d'un immeuble. J'ajouterai que le bail n'est pas ce qu'on peut appeler un bien immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dû au maître, on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il retire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail, déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître et des impenses pour exploitation? En thèse générale, on ne l'aperçoit pas, surtout quand le propriétaire est de ceux qui s'appliquent à ne laisser au fermier que la moindre part possible en sus de son légitime bénéfice. En supposant même que le bas prix du bail laisse au fermier des avantages importants, comment les apprécier? Comment les dégager sûrement de la part du propriétaire et des frais de culture? Il est évident que l'émolument que le bail offrirait à celui qui le prendrait à hypothèque ne serait jamais certain [5], et que l'hypothèque manquerait d'une assiette fixe.

19. Tout ce qu'on vient de lire ayant été imprimé dans un journal de jurisprudence, le Droit [4], un estimable magistrat de la cour royale de Poitiers s'efforça de me réfuter dans une réponse à laquelle je dois répondre moimême [5]. Bellot des Minières (c'est de lui que je veux parler) efface d'abord d'un trait de plume toutes les distinctions que je me suis appliqué à faire ressortir entre le bail et les autres charges immobilières. Puis, tantôt il me fait des objections qui supposent que j'ai con-

[5] Voy. rarticle du Droit Au 20 mai 1836, de L. Bellot des Minières. Revue des Revues de Droit, t. 2, p. 171-

DU CONTRAT DE LOUAGE

fondu ces variétés si dissemblables ; tantôt il me reproche d'avoir cédé, en les signalant, à des principes qui détruisent les miens. Enfin il essaye de m'emprisonner dans quelques-unes des conséquences qui lui semblent découler de mes idées sur le caractère immobilier du bail; alors, si j'essaye d'en sortir, il m'accuse de manquer à mon système; si je consens à y rester, il m'accuse de vouloir tout bouleverser. Voyons de plus près le mérite de ces reproches.

Je viens de dire pourquoi le bail n'est p;^s susceptible d'hypothèque. Bellot veut absolument que dans ma théorie il en soit autrement. Car, dit-il, si le bail a un caractère immobilier, il est impossible de ne pas y voir un démembrement de la propriété pareil à l'usufruit et à Vemphytéose.

Un démembrement de la propriété ! Mais, mon Dieu ! n'ai-je pas montré de la manière la plus palpable, dans tout ce qui a précédé, que le bail, qui est une force auxiliaire ajoutée à la chose pour lui faire rendre ses produits, ne saurait être assimilé aux conventions qui amoindrissent le droit de propriété, qui en retranchent quelques parties utiles [i] ? Pourquoi Bellot ne réfutait-il pas, avant tout, cette partie de mon travail? Pourquoi surtout un esprit aussi judicieux que le sien veut-il me forcer de plier sous cette prétendue analogie de l'usufruit et du bail (devenu, d'après moi, droit immobilier), analogie dont j'ai été le premier à prouver la fausseté et l'inconséquence [2]? Bellot des Minières voudrait-il par hasard que, pour être conséquent avec moi-même, je fermasse les yeux à toutes les nuances importantes, à toutes les distinctions délicates qui forcent la logique à déposer ses allures absolues et à tempérer sa hauteur par d'heureux détours commandés par la vérité? Quelque envie que j'aie d'avoir l'approbation de ce magistrat, je ne puis, je l'avoue, me résigner à faire comme cet honnête mathématicien, qui, ayant entendu dire que la ligne droite est le plus court chemin d'un point à un autre, se prit un jour à marcher devant lui, sans dévier, dans les rues de Paris , au risque de se faire écraser par le premier obstacle venu.

Mais, dit mon antagoniste, c'est en vain que vous refusez de trouver dans le bail une assiette hypothécaire, sous prétexte que le preneur n'a pas le dojuaine utile, et que sa jouissance n'empêche pas celle du propriétaire qui tire le revenu de sa chose! Car l'usufruit, toujours susceptible d'hypothèque, peut se trouver dans les mêmes conditions, puisqu'il peut être constitué moyennant une rente viagère. Et dans le bail emphy-

[1] Supra, no» 4-, 6, 7, etc. Voy. aussi plus bas, no 24. [2] Supra, nos 4. et suiv. Junge infra, n» 24 . [5] ïnfrn, n» o4.

[4] Infra, w> 24.