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téotique, qui est aussi susceptible d'hypothèque,' le preneur paye une redevance au bailleur. : Oui, sans doute, le preneur à bail emphytéotique paye une redevance au bailleur ; mais quelle redevance? Est-ce une redevance à titre d'indemnité de la jouissance concédée au preneur, et comme représentation du produit net dégagé par ses travaux ? Pas le moins du monde. La modique redevance qui se paye dans l'emphy-' téose n'est établie qu'à titre de reconnaissance de la directe. « Pensio, disent les docteurs, con- » slituilur, non pro mer cède, in quo differl aP' » locatione, sedinrecognilionem cZommn. » Comment donc Bellot des Minières veut-il que je ne fasse pas de différence entre l'emphy téose, qui,! vu l'exiguïté du tribut, est une véritable aliénation, et le bail, qui, en constituant le moyen le plus efficace de tirer de la chose la plus grande somme de produit, ne contient aucun démembrement [5] ?

Quant à l'usufruit, je sais qu'il peut être constitué moyennant une rente viagère; mais cet accident n'empêche pas que celui qui a concédé un usufruit ne soit entièrement dépouillé de l'émolument de la chose ; il reste nu en quelque sorte, et c'est pour cela qu'on l'appelle nu propriétaire [4]. Je dis qu'il est dépouillé de tout l'émolument de la chose! car il n'en reçoit rien; La totalité des fruits naturels et civils restent pour l'usufruitier, qui tient dans sa main le démembrement de la propriété auquel est attachée l'entière jouissance. Il est vrai que le nu propriétaire reçoit en échange la rente annuelle; mais elle n'est pas un fruit civil de l'immeuble; elle n'est que le produit du capital constitué en rente viagère pour prix de l'usufruit. Mais peut- on dire que tout cela se retrouve dans le bail [?)]? Le canon que paye le fermier n'est-il pas, sous un certain point de vue , une part des fruits, tellement que, si les fruits viennent ai manquer par force majeure, le bailliste est fondé! à obtenir une réduction sur le canon [e] ? Pourquoi donc Bellot des Minières exige-t-il que je ne tienne pas compte de ces différences capitales dans les applications que je fais de mon système?

C'est que, suivant ce jurisconsulte , j'aurais i enseigné dans mon commentaire des Hypothèques que le Code civil soumet à l'hypothèque les biens immobiliers, et que cette disposition est générale et embrasse tout [7] ; que dès lors je n'ai pas îe droit de soustraire le bail à l'hypothèque dès l'instant que j'en fais un droit immobilier. Mais entendons-nous! quand j'ai dit que le Code civil embrasse tous les biens immobi iers, j'ai voulu parler (comme le prouve la suite du passage cité par Bellot) des biens qui ont une

[5] No 24 , infra , où, je reviens sur toutes ces différences.

[6] Art. 1769, C.civ. [7] T. 2, no 403.

îsielte fixe. Quant aux autres, j'ai enseigne que hypothèque ne peut les atteindre [i] Eh hien, jr trouve que le hall est sans assiette hypou'caire, qu'il n'offre pas do prise à h\ saisie, ic peut donc me reproeher mon anta{,'oniste ? l'viai-je me considérer comme haltu parce iil soutiendra que l'usufruit et l'emphyteose ant une assiette fixe, de nature à servir de ;S(" à l'hypothèque, le bail en olFre une aussi r contre coup? Et les calculs auquels je me is livre sur les parts respectives du propriéire et du hailliste, sur l'incertitude de l'èmonirnl du fermier, déduction faite du canon et s liais de culture, tout cela était-il si frivole, le Hellot pût se diNpenserd'y répondre?

Bel lot m'arrOte ensuite sur la partie de mon ^uuientation relative au droit des tuteurs et s maris , de passer bail des biens des mineurs des femmes. Et là encore, il trouve que mes ncessions ne s'accordent pas avec mon prin- .)e. C'est que Bel lot en revient toujours à celte jîe, que ie bail serait une charge immobilière jiinaire, tandis que je me suis évertué à établir i'ii est une charge qui féconde, un clément de iiduction. J'avoue que je n'ai pas d'autre rénse à lui faire sur ce point.

[C'est aussi la seule que je lui soumettrai quand niera que, dans mon système, le mari, le leur, puissent légalement demander la rési- ;tion des baux qu'ils auraient consentis; dès jïstant qu'il est reconnu que le bail n'est lun acte d'adminislration, comment serait-il fendu aux adminislraleurs des biens des fem- !S et des pupilles de faire et défaire les baux as l'intérêt de ceux qui sont placés sous leui" )tection? Est-ce qu'il y a quelque part de janes raisons pour prouver qu'un administrair ne doit pas administrer? Est-ce que ce n'est i une règle générale (ce mot est échappé à Ilot) que les contrats se dissolvent de la ime manière qu'ils se forment? Et si la résif.ion qui a pour objet d'enlever la chose h un fuvais fermier pour la livrer à un preneur forieux et solvable, est un acte de bonne Mnistration, est-ce que l'administrateur ne iirra pas agir dans ce but d'utilité, en vertu

I art. 450 et U28 du Code civil, source des i. 1718, U29 et 1430?

II la vérité, Bellot des Minières a de la peine à bprendre comment il se fait que j'aie consenti iinger dans la classe des actes d'administration /oncession d'un droit immobilier sur la chose. ^is si ce droit immobilier est une addition '•e à cette chose pour la mettre en valeur;

s 'est l'emplji d'une force auxiliaire pour en f; e sortir les produits et non pour l'appauvrir;

No /t07.

Mon Comm. des hypoth., n» 778.

Loc. cit.

Zachari{e,'t. 3, p. 177. Proudhon, Usufruit, n» 85.

Mon Comm, des hypoth., no» 256, 259 et suiv.

si, encore un coup, c'est un élément de production (toutes circonstances que Bellot oublie à chaque instant), qu'y aurait-il de répréb-nsible dans ma classin<-ation?

Mais j'arrive à une dernière objection.

Bellot des Minières convient qu'aujourd'hui le bail cnie au profit du bailliste un droit réel, en ce sens que ce dernier peut opposer son titre aux tiers détenteurs. Mais, ajoute-t-il . de ce qu'un acte a le caractère de réalité, il ne s'ensuit pas qu'il soit pour cela immobilier de sa nature. L'antichrèse donne aussi au créancier qui retient l'immeuble comme gage le droit de suite, ou du moins lui permet d'opposer son contrat aux tiers, et cependant son droit n'est pas immobilier. Il en est de même du commoda taire. Pourquoi en serait-il autrement du bailliste, qui, comme l'antichrésiste et le commodataire, n'a de prise que sur les fruits et les récolles?

Mais il n'y a aucune analogie entre les positions que Bellol des Minières veut comparer ici. L'antichrésiste n'a sur l'immeuble engagé ni droit de suite ni droit réel d'aucun genre [2]. Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble. (Art. 2085.) Quant au fonds, quant à la chose même qui produit ces fruits, il n'a là-dessus aucun des attributs du jus in re [0]. Tout aboutit pour lui à un simple droit de rétention [4], qui périt avec la possession de l'immeuble [5] et qui ne lui donne alors aucune action contre les tiers; car le droit de rétention ne saurait servir de base qu'à une pure exception à l'effet de conserver ce dont on est nanti [0]. A l'égard du commodataire, la parité pèche davantage encore; car l'emprunteur est bien moins favorisé que l'antichrésiste, puisqu'il manque du droit de rétention [7], et il n'y aurait pas d'hérésie plus grande en jurisprudence que de soutenir que le commodat, simple office d'ami, engendre un droit réel de nature à être opposé aux tiers acquéreurs de l'immeuble prêté [s] !

Ceci posé, quel argument y a-t-il à tirer de ces positions ainsi restreintes, contre celle du fermier, qui, comme nous le verrons sur l'article 1743, a un droit de suite contre l'immeuble, alors même qu'il n'en a pas encore été saisi ou qu'il en a été dépossédé?

20. De toutes ces considérations nous pouvons conclure, avec la conviction que donne une opinion méditée, mais aussi avec la réserve que commande une idée nouvelle, que, d'aprrs le Code civil, le bail engendre au profit du fermier un droit réel immobilier. L'opinion contraire, toute respectable qu'elle est par l'unanimité de ses défenseurs, pourrait bien, après tout, n'être

[0] Loc. cit.

[7] Art. 1885, C. c. Mon Comm. des hypoth., n» 258 bis.

[8] Proudhon, Usufruit, n» 68.

DU CONTRAT DE LOUAGE

qu'un débris de l'ancienne jurisprudence et un préjugé dont probablement la science finira Iqt ou tard par se débarrasser.

Mais, je le répète, ce droit réel et immobilier ne doit pas être jugé du même poiqt de vue que ceux dont les livres anciens et modernes nous donnent les classifications. S'il crée une charge, c'est une charge fécondante, et non une charge qui appauvrit, comme toutes celles que comprenaient, jusqu'à ce jour, les catégories des droits réels. C'est ce caractère qu'il faut sans cesse avoir devant les yeux, pour ne pas s'égarer dans l'application de la théorie que j'ai soumise au jugement des personnes amies de la vérité. Par ce trait significatif, on comprendra des différences que s'obstinent à ne pas apercevoir les esprits ennemis des distinctions; on conciliera des diversités que l'irréflexion serait tentée de prendre pour des contradictions ; enfin on arrivera à ces tempéraments judicieux qui sont la partie la plus délicate mais aussi la plus nécessaire de l'art de raisonner.

Quant aux conséquences qui découlent de cette théorie , nous les verrons se dérouler dans la suite de ce Commentaire. Bellot des Minières les avait cherchées dans le n° du Droit du 26 avril 1836. Il oubliait que je ne pouvais mettre un livre tout entier dans un article de journal.

21. Nous allons maintenant nous occuper à comparer le louage aux divers contrats avec lesquels il a de l'analogie. La recherche des points de similitude et de dissemblance qui existent entre les causes des obligations, est un besoin de l'analyse pour ceux qui recherchent la vérité dans toute son exactitude.

Le louage a d'intimes rapports avec le contrat de vente.

« Localio et conduclio, disait Gaïus, proxima » est vendilioni el emplioni, iisdemque regulis )> juris consislit [i]. »

Il est du droit naturel et du droit des gens [2].

Il est consensuel, synallagmatique et commutatif.

Il exige, comme la vente [5], trois conditions fondamentales, res, pretium et consensus. Toute la différence entre ces deux contrats, c'est que la vente est un moyen d'aliénation et qu'elle déplace définitivement la propriété même ; tandis que le bail ne fait que communiquer temporairement à un tiers la jouissance matérielle de la chose, dont le propriétaire conserve la jouissance juridique et l'émolument civil. Le bail n'aliène aucun des fragments utiles du domaine ; car il utilise la chose ; il lui associe un

[1] L. 2, Dig. loc. concl.

[2] Paul, 1. 1, Dig. loc. rond. Localio et conductio cum natui'alis sit et omnium gcntium , non verbis , sed consensu conlrahilur ; -sicut emptio el vendllio. 3] Gaïus, 1. 2 , Dig. loc. cond.

i] Arg. de Tart. 1155 C. civ.

5] Polhier, no 4. Observ. de la cour d'Agen. Fenet, t. 3, p. 24.

élément de production; il dégage son revenu net [4]. II est vrai qu'il enlève au propriétaire la jouissance matérielle de la chose ; mais c'est pour la remplacer par la jouissance en fruits ou en argent, bien autrement importante pour le propriétaire. Tout ce qu'on pourrait dire , c'est que le louage des choses qui rapportent des fruits naturels ou industriels, contient une vente d( ces fruits [5] ou de partie de ces fruits. Auss les anciens Romains se servaient-ils des mol: emplio-venditio, comme équivalents de localioconduclio [e].

Et puisque le louage a pour but d'assurer ai propriétaire le revenu de sa chose, il s'ensuit qui le prix du bail , soit qu'il consiste ep denrées! soit qu'il consiste en argent, se fractionne pars: nature en annuités ; tandis que dans la vente, oi le vendeur cherche à convertif sa chose en ui capital en argent , le prix ne se divise pas ei payements de sommes représentatives du reven annuel, mais il se règle par un payement actqc ou à terme d'un capital égal à la valeur de I chose aliénée [7].

22. A part ces différences, l'affinité de la vent et du lou.jge est si grande , que nous voyons h jurisconsultes romains s'arrêter souvent a¥e une sorte d'hésitation pour saisir la nuance qi sépare les deux contrats [s]. Deux jurisconsulti plus modernes, Pothier et Caroccius , n'ont p se mettre d'accord sur les moyens de les distii guer. Ils posent celte hypothèse : Je vous cèc la jouissance de cet immeuble pour 9 ans moyennant tel prix. Est-ce une vente? est-< un contrat de louage? La question n'est ^ indifférente; car dans la vente la chose est ^\ risques de l'acheteur: dans le louage elle est *« risques du locateur. Caroccius prétend que» cession est faite pour le prix de plusieurs sonûfl d'argent , uniformes et payables par chagi année, c'est un contrat de louage, et que si el est faite pour un prix unique, le contrat d( .. être réputé une vente.

Mais Pothier ne partage pas ce sentimeiîj 1 lorsque la jouissance est accordée , dit-il , pp^ im temps qui n'excède pas 9 ans, le contra^ ( ■ présumé être un contrat de louage, quand mêl. .' le prix pour tout le temps de la jouissance C0| sislerait dans une somme unique. Au contraii si le temps de la jouissance excède 9 ans, le ce; trat doit être présumé un contrat de vente $i prix consiste dans une somme unique, ou un i\ à rente s'il consiste dans une somme payai chaque année [9J.

Mais, le dirai-je? Pothier me paraît |T

[6] Cujas, 1. 19 et 20, de act. cmpt. Cujas sur &

loi ci le Feslus : Venditiones olim dicebantur censoi |j^

LOCATiONEs , quod velut fructus piibliconim locorum v^ |j

hant.

[7] Voxj. la confirmation de ceci au nuniéro suivani;

[8] Gaïus, 1. 2, § 1, Dig. de cont. empt., el Imi., lill nos 14,5, 146 (El 147. Javolenus, 1. 65, Dig. de cont. eiH

[9] Lomge, no 4.

'ik

oins bien rencontre que son adversaire; je vais sayer de le démontrer.

Avant to»it, cependant, disons qu'il faut s'at- ['lier aux circonstances de la cause et à l'inten- )ii (les parties ; c'est le conseil que donnait Gains pareil cas. Jdquc eœ accident i bus apiiani[i]. Ici , il y en a une qu'il ne faut pas négliger; us la relevons pour prévenir de fàcljeuses éprises. Supposons, par exemple, que moi proiclaire d'une domaine que je cultive, je vende l'iirre par anticipation les fruits à naître [2] cet héritage pendant deux ans, moyennant 1 prix en bloc ou tant par année ; il est évident le ce sera là une vente et nullement un bail, tur qu'il y ait bail, il faut que la chose soit rce à un individu pour le mettre à même de rcevoir par lui-même les fruits que son travail a tirés. Le fermier des biens ruraux s'appelait ez les Komains colonus, du verbe colère, culor, parce qu'il était le cultivateur de la terre nnée à bail, parce qu'il payait pour la faire loir. Nummis colil , disait le jurisconsulte ul [3]. Mais si celui qui achète les fruits à îlre d'une chose n'a pas en vue d'en préparer venue par ses propres travaux, il n'est qu'un nple acheteur; il n'est pas possible de parler contrat de louage.

(>eci posé, arrivons plus directement à l'hythèse de Caroccius et de Pothier, et n'oublions s que la difficulté consiste à trouver le véritable ractère du contrat, lorsque les parties n'ont s assez clairement manifesté leur intention, ou 'elles se sont servies d'expressions inexactes, [idèles, comme cela arrive trop souvent. Poier soutient qu'il faut prendre pour principe la solution qu'il recherche, la durée de liénatîion des fruits. Mais c'est un faux point de part; faux sous l'ancien droit, plus faux enre sous le Code civil.

Le bail, comme je l'ai dit plusieurs fois, a pour t de mettre l'immeuble en rapport et de prorer au propriétaire son revenu net. Qu'est-ce e le loyer d'une maison, le prix d'un bail à me? C'est un fruit civil, d'après ce que nous seigne l'art. 584 du (.ode civil, et celte défini- •n montre la justesse des idées que nous avons achées au contrat de bail. Or les fruits d'une ose ne se forment pas en bloc et d'un même up ; ils ont quelque chose de successif et de riodique. Aussi l'art. 2277 du Code civil fait-il cscrire par 5 ans les loyers des maisons et le ix de ferme des biens ruraux . Pourquoi ? parce il est dans leur nature d'être payable par née ou à des termes périodiques plus courts.

1] Inst. , lib. 3, no 146.

;2] Sur ces sortes de venles , voy. mon Comm. de la

te, no20i.

ôj L. 26, S i,Dig. de furtis.

4] Junge Duranlon, rfu Louage, n» 17, et Duvergier,