Injra, n

,5] Sur Bretagne, art. 52, note 2, n» 5.

Et en ceci, la loi est parfaitement juste et rationnelle: car les fruits civils sont l'imitation des fruits naturels. Or ceux-ci sont soumis à la loi d'une croissance progressive et périodique. Donc les fruits civils qui les remplacent doivent présenter le même caractère.

C'est ce que n'a pas aperçu suffisamment Pothier, et il me semble qu'il heurte de front la vérité quand il soutient qu'il y a présomption de bail dans la cession d'une jouissance moyennant un prix unique. Je ne connais pas de bail à ferme ou à location sans fermage ou sans loyer ; or, n'est-ce pas faire mentir la langue que d'appeler fermage, loyer, canon, ce qui ne se paye pas annuellement ou à des termes périodiques plus courts?

Je crois donc que la division du prix d'un bail en annuités ou payements périodiques est de la nature de ce contrat, et que toute cession de jouissance faite pour un prix unique (à moins d'une volonté bien expresse), est tout autre chose qu'un bail. Caroccius me paraît avoir très-bien aperçu ce point de vue, dont il est étonnant que Pothier n'ait pas mieux profité [4].

Au surplus, les feudistes, ces investigateurs scrupuleux des nuances des contrats, ne s'y étaient pas mépris. D'Argenlré [3] dit en termes positifs : « Cum proprium sil localionis pensiones » anniversarias,- vertentibus annis, solvi ; » et Bartholus, inleg. 1, D. desuperf. : «Locationem » in hoc ab emptione fructuum differre putat, » quod in venditione prelium semel et una de » pensione solvilur, in localionibus annis ver- » tentibus. »

Et Fonmaur : « A l'égard de la vente des fruits, » c'est Yunilé du prix pour toute sa durée qui » la distingue du louage. Si donc le prix est » ANNUEL, c'est UN VRAI LOUAGE, au lieu que » le bail de plusieurs années pour une somme » unique n'est pas un louage, mais une vente de » fruits [e]. »

Le contraire a cependant été jugé par arrêt de la cour de Montpt^llier, dans une espèce 011 l'on avait cédé pour une somme une fois payée l'écorce des arbres-liége à recueillir pendant un certain temps dans une certaine étendue de terrain ; et ce qu'il y a de plus fort, c'est que les parties avaient appelé leur contrat une vente ! On ne peut expliquer la qualification de bail que la cour lui donne, que par cette circonstance , savoir : que la convention était le renouvellement d'une autre qui avait précédé et à laquelle les parties avaient donné le nom de bail [ij.

Concluons donc que la division du prix en

[6] Lods et ventes, ch. 18, n» 528. Il faut voir aussi le n''529. /«n^jreSebast. Medieis, de casibus forluitis, pari. 'i, quœst. 10 , no 45.

[7] La cour de cassation pensa , du reste , avec raison que l'interprétation de cette clause échappait à son examen ; 7 déc. 1819; Sirey,20, 1, 165.

DU CONTRAT DE LOUAGE

annuités est une circonstance caractéristique du bail, de môme que la fixation d'un prix unique, quoique avec divers termes de payement, est un indice grave d'une vente de fruits. Je sais que Championnière et Rigaud ont adopté, sans le discuter, l'avis de Pothier[iJ : mais j'aurais mieux aimé les voir suivre dans cette circonstance les idées des fcudistes, à qui ils sont redevables de tant d'aperçus ingénieux et féconds.

Il est encore un cas qui a souvent occupé les tribunaux, et qui a donné lieu à de nombreuses controverses. C'est celui de la vente de coupes de bois taillis à opérer successivement d'années en années. Fréquemment les parties se sont appliquées à donner les couleurs d'un bail à ces sortes d'aliénations, parce que le droit d'enregistrement est moindre au cas de bail, que s'il y avait vente.

Sans aucun doute, les bois peuvent être affermés comme tous les autres immeubles, surtout lorsqu'ils sont en coupes réglées. Mais pour que le contrat puisse être qualifié bail, il faut qu'on puisse trouver en lui les circonstances inhérentes à ce genre de convention, plutôt que les caractères qui appartiennent à la vente. Les indications que nous venons de donner serviront de règle.

Le duc de Bourbon avait donné àbail à Simon, pour 3 ans, trois lots de bois h couper successivement , moyennant un prix unique de 150,967 fr., payable par tiers en 3 années. Il avait stipulé, de plus, que Simon ne pourrait prétendre à aucune indemiiité pour les vides et places vagues qui se trouveraient dans l'étendue des coupes. Malgré la qualification donnée au contrat par les parties, la cour de cassation refusa de voir un bail dans une telle convention, et elle rejeta le pourvoi formé contre le jugement du tribunal de Chàteaubriant, qui, interprétant les clauses de l'acte , l'avait qualifié vente [2]. C'était, en effet, une vente véritable, une vente qui se manifestait, 1° par l'unité du prix ; 2° par la stipulation que Simonne pouvait prétendre à aucune indemnité pour places vagues : car s'il eût été fermier, il eût pu utiliser les places, soit pour le pacage, soit pour la culture.

Lorsque de pareilles questions se présenteront, on pèsera bs circonstances. Si le prix est unique, si le prétendu bailleur se réserve toute l'administration de la forêt et ne concède à celui avec qui il traite aucun droit de s'immiscer dans cette administration ; si le premier retient pour lui les droits de dépaissance dans les coupes, et interdit au second d'en profiler, dans tous ces cas,

[1] T. i, no 3047.

[2] 3 déc. 1822. Champ, et Rigaud, t. /*, n» 3038.

[3] Inst. , lib. 3, c. 14-6.

\i] Voy. t^roudlîon, Usufruit, nos 98 et suiv. Touiller, t. 3, nos 587 et suiv. Duranton, nos 72 et suiv. — On s'apercevra aisément que j'ai profité des idées de ces

on sera enclin à enlever à l'acte la fausse qualification de bail que les parties lui auront donnée, et l'on fera prévaloir le caractère de vente de taillis dissimulée avec affectation pour échapper à un droit d'enregistrement.

23 Le jurisconsulte Gaïus donnait un autre exemple de la difficulté de discerner la vente de l'échange. Vous me livrez des chevaux pour tourner une meule pendant un an, et il est convenu que je vous payerai tant par cheval qui survivra à ce travail pénible, tant par cheval qui mourra à la peine. D'après la réponse de Gaïus, il faut faire une distinction. Il y aura simple louage en ce qui concerne les chevaux qui resteront sains et saufs. Il y aura vente à l'égard de ceux qui succomberont [3]. Celte décision esl pleine de finesse et de raison.

24. Le bail a bien des rapports et bien de; différences avec l'usufruit [4].

L'usufruit engendre le droit réel ; le bail U produit également dans les nouveaux principe; que j'ai exposés ailleurs [5]; mais que repouss( l'opinion commune admise jusqu'à ce jour.

L'usufruit donne à l'usufruitier le droit d^^ jouir de la chose. (Art. 578, C. civ.) Le bai attribue aussi au fermier et au locataire un droi de jouir. (Art. 1708 et 1709.) Voilà de grave; analogies ; mais les différences sont encore plu tranchées.

L'usufruit démembre la propriété ; il lui en lève son émolument ; il la dépouille de son élé ment de production. C'est pourquoi, dans langage énergique des lois, on appelle nu prc prietaire celui qui est privé de l'usufruit de s chose. Le bail, au contraire, ne démembre la propriété ; il ne s'attache à elle que^ pour rendre productive et faire arriver dans les mail du propriétaire le produit net de la chose. AuSi le bon sens général se garde-t-il bien de fausi la dénommation de nu propriétaire en l'appli quant à celui qui a affermé ses immeubles.

De là des différences nombreuses dans 1( effets de l'usufruit et du bail.

L'usufruit forme une propriété civile, rival' de la nue propriété, qu'elle réduit à l'inertie, l est une conquête sur le domaine de la chost désormais privée de son plus bel attribut. Daa sa sphère, l'usufruitier a une existence à pii' du propriétaire du fonds; il jouit, à son exclu sion ; il possède comme maître, et nomine prc prio [e] ; aussi l'usufruit peut-il s'acquérir , la prescripion [7] et être constitué à titre gr? luit, par testament ou donation.

Il n'en est pas de même du bailliste. Comit le bail ne démembre pas la propriété, comme

irl

auteurs , tout en les modifiant sous des rapports ass' graves. Jungc Duvergicr, no 28.

[3] Supra, nos 5 et suiv.

[G] Supra, no i.

[7] Mou Comm. de la prcscript., no8i)o.

est au contraire que raccession d'une force rangère pour exploiter la chose tlans l'intërêt j maître, il ne crée pas pour le fermier ou iiir le locataire une sphère à part, dans laquelle nlérèt du propriétaire et l'intérêt du fermier lient séparés et divisés. Le fermier travaille inr le maître; il possède ponr lui; tous les ans 1 à chaque terme périodique , il faut qu'il cnne verser dans ses mains le produit de la lose : d'où il suit, 1« que le droit du fermier • peut pas être possédé animo domini et s'acjérir par la prescription ; car il est constam- (Mit mélangé de précarité et privé d'indepenmce; 2° qu'il ne peut être concédé à litre atuit, et que de toute nécessité il doit prenc sa source dans la convention des parties, ir que serait-ce qu'un bail sans prix ou sans mon périodique? ferait-il parvenir au proiotaire son revenu net? remplirait-il le but sentiel du contrat de bail, qui est de tirer de mmeuble son produit? et s'il Le peut y avoir 1 bail sans prix , comment ce prix pourit-il être fixe, sinon par une convention posive ?

Avançons encore, et nous verrons les dififénces se multiplier.

Le bailleur est obligé de livrer la chose en )n état de réparations de toute espèce (artie 1720; car le bail étant fait pour tirer de mmeuble le produit net le plus élevé, le ferier, qui est l'agent de l'exploitation, ne peut >tenir ce résultat qu'autant que la chose n'est is détériorée. Quant au locataire, comme il ne lye son loyer si cher que pour être logé conînablement, il faut que le locateur lui foursse un édifice qui remplisse cette destination. ans l'usufruit il en est tout autrement, et l'uifrdilier doit prendre la chose dans l'état où le se trouve. (Art. 600.) Quelle en est la raison ? est que, l'usufruit étant un démembrement ^is sur la chose et au préjudice du plein doaine de propriété, il s'élève un mur de sépation entre le nu propriétaire et l'usufruitier, îsormais rivaux et retranchés dans des sphères ffé rentes.

Dans le louage, le bailleur doit garantie (artie 1719) ; tandis qu'elle n'est qu'accidentelle ins l'usufruit.

L'usufruitier peut renoncer à son droit (artie 622) ; car l'usufruit est pour lui un démemement du domaine qui le constitue propriéire indépendant, et tout propriétaire peut noncer à un droit acquis. Au contraire, le 'eneur ne peut renouf er à son bail sans le conntement du propriétaire; car il n'est pas aître dans sa sphère ; il y est, en grande partie, igent du propriétaire; il doit conduire jusl'au bout l'exécution de son mandat !

1(1] Code de proc. , art. 3, §§ 3 cl 4. Proudhoii , Usuuit, no 100.

Dans le bail à ferme, le preneur a droit à une indemnité pour non-jouissance occasionnée par cas fortuit ou force majeure (art. 1709 et 1773) ; dans l'usufruit la perte est pour l'usufruitier. C'est que l'usufruit sépare l'usufruitier du nu propriétaire, tandis que le bail lie intimement le sort du maître et du fermier.

Le bail n'est pas résolu par la mort du fermier (art. 1742) ; fondé sur une convention réciproque, il faut que celte convention s'accomplisse dans l'intérêt commun. Mais l'usufruit s'éteint toujours par la mort de celui au profit de qui il est établi. Car s'il durait plus longtemps, il rendrait la propriété stérile, et comme il est une servitude personnelle, et qu'il n'est censé établi qu'en considération de la personne, il ne doit pas lui survivre.

Le bail fait sans terme ne dure que le temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir les les fruits (art. 1774'). C'est la conséquence de son objet spécial qui est de mettre la chose en valeur. Une fois la récolle effectuée, il cesse quand aucune convention n'indique que les parties ont entendu qu'il durât plus longtemps.

Au contraire, l'usufruit établi sans terme s'éteint à la mort de l'usufruitier. Quelle en est la raison ? c'est que les démembrements de la chose ont en général et par leur nature une durée perpétuelle , et que si celui-ci n'est que viager, c'est par le motif particulier qu'il n'est que personnel et par conséquent non transmissible par succession.

Enfin les actions pour l'exécution du bail et pour l'exécution de l'usufruit ne sont pas toutes gouvernées par les mêmes principes de compétence [i], caries premières sont en général moins importantes que les secondes, et des prétentions qui n'ébrèchent pas le droit de propriété n'exigent pas, pour être décidées, autant de garantie que celles qui reposent sur un démembrement de la propriété.

Telles sont à peu près les différences que suggèrent les lois comparées de l'usufruit et du bail; elles sont nombreuses ; mais cependant elles viennent toutes se rattacher à cette cause fondamentale, savoir, que l'usufruit démembre le domaine, et que le bail l'utilise !

25. Nous venons de prendre le bail et l'usufruit dans leur état normal et habituel , pour dessiner avec exactitude leurs caractères divers. Mais il arrive souvent qu'ils essayent de se rapprocher en s'empruntant réciproquement quelques-uns de leurs caractères ou de leurs attributs. Examinons ces positions anomales.

Le bail, qui dans l'état habituel ordinaire est de 3, 6, 9 ans [2], peut cependant être passé pour un temps plus long, et même à vie. Le voilà donc viager comme l'usufruit ; mais de là

[2] Infra, no 49. Supra, no i; mais voy. no 78.

DU CONTRAT DE LOUAGE

s'ensiiit-il qu'il faudra le confondre avec l'usufruit?

Cette question était résolue pour raffirmative par les anciens auteurs.

Sentant qu'un bail au-dessus de 9 ans avait quelque chose de plus grave qu'un bail ordinaire, ils avaient été amenés à le considérer comme créant un droit réel immobilier [i] ; c'est ce qu'enseignent Despeisses [2], Pothier [3] et presque tous les autres auteurs [4] ; on allait même jusqu'àsoumettrele bail à ferme au-dessus de 9 ans aux lods et ventes, afin de prévenir les fraudes qui auraient pu être faites aux droits seigneuriaux en masquant, sous le voile de baux ou d'engagements, de véritables ventes de l'immeuble [b]. Plusieurs coutumes en avaient des dispositions expresses [e].

Puis, le droit réel immobilier étant ainsi imprimé par le bail de plus de 9 ans, les auteurs se trouvaient entraînés à oublier tout à fait le caractère du louage, lorsque le droit du bailliste était stipulera vie. Ce droit était réel, puisque le bail dépassait 9 ans; il était viager! L'usufruit aussi est un droit réel et un droit viager ; de là une propension naturelle à ne voir aucune différence entre le bail à vie et l'usufruit. Cette opinion était devenue d'autant plus générale, qu'elle offrait un moyen de soustraire ces sortes de contrats aux lods et ventes, qu'ils auraient été obligés de payer s'ils eussent été maintenus dans la classe des baux au-dessus de 9 ans [7] ; « Le bail à vie, disait Fonmaur [s], fait la ma- )) tière d'un grand problème. Considéré comme » simple bail à vie, cet acte est , par sa nature, » exempt des lods, puisque en dernière analyse » il se réduit à une constitution d'usufruit dont » nous venons de prouver l'exemption.

» Considéré comme bail au-dessus de 9 ans, il » est dans le cas de les payer...

» Mais il se résout en une vente de constitu- » tion d'usufruit, puisque l'efTet en est esacte- )) ment le même.

» Aussi les baux à vie sont exempts de » lods [9]. »

[1] Sur le fondement de h\ loi 1, g 3, Dig. de supcrf.

[2] Louage, p. 70, nono. Il elle Accurse, Bariole, Guy- Pape, Gomès,Covarruvias, etc., et un arrêt du parlement de Dijon, du 10 novembre 1565.

[31 Louage, n" 27.

[4.] Fonmaur, cli. 18, n» 530. Baequct, Droits de justice, n" 21. Loyseau, Déguerp., 1, 1, ch. 5, iv^ 8. Cependant Legrand contestait la justesse de celte doctrine, t. i, art. 52, n» 29. Le président Favre raltaquait avec force dans son livre de Erroribus /îra^ma^, decad. 100, error 5. Il démontrait que les textes invoqués ne donnaient au conducteur ni le/w* in re, ni l'action uliiis in rem; mais il convenait que, s'il tenait du contrat le droit de ne pouvoir être expulsé moyennant qu'il payerait sbn canon exactement, cette circonstance lui donnait le^us in re, alors même que le bail n'eût pas été à longues années. Infra, no il S.

[5] Loisel, 1. i, t. 2, règle U. Fonmaur, no 330, Du

On peut donc dire que cette assimilation dii I" bail à vie à l'usufruit avait pour elle l'assentii t^' ment à peu près universel ; elle a été retracée éi ^^ fortifiée par Merlin [lo]; ! if

Il vr.ù que Pothier croyait qu'il y avait déi ïf' cas où le bail à vie n'équivalait pas à un uswp fruit; par exemple, quand les parties avaienipi expressément réglé par l'acte môme qu'elles n'ea tf daienl faire qu'une bail, et nullement constituée *' un'usufruil; mais, en thèse générale et h palri tr' toute stipulation explicative, Pothier penss» i(^ que, de droit , le bail à vie tenait plus de la n» inl ture des baux à rente que des simples baux ) i« loyer ou ferme, et qu'ils renfermaient une coii «fi slilution d'ustifruit [n]. Les auteurs du Nouve9% k^ Denizart sont les seuls qui aient soutenu quel im théoriquement et de droit, la bail à vie différai)!^! de l'usufruit ou de la vente à vie , quant à tl li'i nature [12]. t 'P'

S'il fallait entrer dans cette question avec lei isl idées de l'ancienne juri.çprudence, je n'hésiteràil lit pas à condamner le sentiment du Nouveau Denit è zart. Dans une science, les mots doivent m ni' prendre dans le sens qui leur est généralemeil| «t attribué, et ce serait exposer les parties à de l'u mécomptes que de chercher à 'es plier sousuBi Bl acception plus conforme à l'étymologie , mail au contraire à l'usage. Quand tout le monde (aiiHl teurs et arrêts) s'accorde à ne voir aucune dif| t\ férence entre les mots bail à vie et vente à itî ic ou usufruit, les parties qui ont employé ces lo 11 cutions équipollentes sont présumées les avdSj K prises dans leur signification commune et usuellej t, Arrière donc les puristes qui s'emparent de fa l grammaire pour prouver que le mot bail n'e^ pas synonyme de vente, et que les contractait^ ont entendu faire un vrai bail et non une venld La langue du droit subit des métamorphose! comme la langue de la littérature et la langu des salons ; quand une locution a un sens cou venu, on n'est pas recevable à venir s'élève contre elle; eût-on cent fois raison grammali calement parlant, on aurait cent fois tort auprè des juges du droit. Or, l'opinion des auteurs di

Rousseau de Lacombe, v» Lods, p. 397. Despeisses, /)»wl^ seigneuriaux , sect. 5, p. 7, n" 25.

[6] Vermandois, 191. Reims, 90. Chàlons , 192. Vï try, 35, allait même jusqu'il y soumettre toujours, jjÉH crainte des fraudes, le bail au delà de 3 ans.

[71 En cïïcl, par le droit eomnmn, les ventes au-dessi de dix ans étaicnl sujettes aux lods ; mais la vente à ne l'était pas. En effet , Loisel disait : « Pour vente fruits faite à plus de dix ans, est dû lods et ventes non pour vente à vie. »

[8] No 170. Junge Brillon, vo Bail à vie.

[9] Puis il reproche à Dumoulin de s'être contrdli sur cette question, sur Paris, g 33, glose l, no 1 17 ; § /f glose 1, nos 183, 184..

[10] Répert. , vo Usufruit, § 1, n» 3.

[11] Louage, loc. cit.

[12] Vo Bail à vie, no7.

ssa

CIIAP. I". — ART. 1709.

)^veau Denizart avait ce grand défaut de youjr entendre aiilrement que tout le monde une irase dont racceplion avait reçu de l'usage ne signification fixe et précise, (juoique peu lacte peut-èlre. On ne parle et l'on n'écrit que

ur s'entendre. Quand on se comprend, il est jëril ou sophistique de discuter.

Ce reproche que j'adresse à la doctrine du ouvcau Dcnizarl me paraît avoir été récement mérité par Duvergier [oj, en tant que cet iteur s'applique à combattre Merlin, sous le 3int de vue de l'ancien droit. J'ajoute que iivergier essaye en vain de briser le concert opinions qui sert de base à Merlin, et de lui ilever le concours des feudisles, tels que Fonaur et autres. C'est à tort, en effet, que Duîrgier pense que ces jurisconsultes nont pas àité la question, et que, n'ayant à résoudre que

point de savoir si le bail à vie était exempt îs lods et ventes comme l'usufruit, il leur sufsait de décider que ce contrat n'était pas équi- )llent à vente, pour en conclure qu'il devait uir de la même immunité que l'usufruit, sans utefois vouloir qu'il fût plutôt un usufruit a'un vrai bail Mais on a vu tout à Iheure que est précisément tout autre chose que fait Fonlaur. Si le bail à vie eût été un simple bail, il ît été grevé des lods et ventes, et l'autre ne jrvient à l'en exempter qu'en lui imprimant

caractère de l'usufruit.

Mais sous le Code civil un bail à vie devrait-il re jugé du même point de vue? Je ne le crois is, et voici pourquoi.

Les baux à vie sont presque ignorés , ou du loins fort peu pratiques dans nos mœurs aclelles ; je ne sais si depuis la promulgation du ode civil, on pourrait en citer de nombreux ïemples. Il suit de là que la désuétude de la lose a fait tomber en oubli le sens des mots qui exprimaient dans l'ancien droit. On ne peut onc plus argumenter de l'usage et des idées içues ; on se trouve forcément ramené à donner ux mots leur sens naturel.

: Si donc il arrivait, par extraordinaire, que >us le Code civil un propriétaire fît un bail à ie avec son fermier, je pense qu'il n'y aurait ucune différence que celle de la durée entre ce ontrat et un bail de 3, 6, 9. Je ne pourrais jtonsentir, sous aucun prétexte, à y voir une onstitution d'usufruit. Car s'il avait été dans intention des parties de créer un usufruit, ourquoi ne se seraient-elles pas servies du lût usufruit, si familier à toutes les personnes, pgistes ou non légistes? Pourquoi auraient-elles

■ [i] Louage, t. 1, no 29.

[2] Celle opinion pourra peut-être concilier Proudhon ;. 1, no 103) avec Merlin {Rêpert., yo Usufruit, § 1, noo). 'est aussi celle de Duvergier , loc. cit. Au surplus , le roit d'enregistrement est le même sur le bail à vie et ur l'usufruit quoiqu'il se calcule différemment. (Loi du

exhumé cette vieille locution bannie de la langue depuis longtemps et que presque personne ne comprend? N'est-il pas plus naturel de supposer (|u'elles n'ont voulu faire qu'un bail plus long que de coutume [2] ?

C'est, du reste, ce qui a été jugé par arrêt de la cour de cassMtion du 18 janvier 1825, dans l'espèce d'un bail à vie passé le 2 août 181 4. On lit dans cet arrêt ce considérant fort juste et fort remarquable :

« Attendu qu'en droit la jouissance par bail » à vie et l'usufruit diffèrent essentiellement » dans leur nature et leurs effets, notamment » en ce que dans le bail à vie, le bailleur conserve » la jouissance des fruits civils de l'objet donné à » bail, dont le premier ne perçoit que les fruits » naturels, tandis que l'usufruitier jouit des ') fruits naturels et civils de l'objet grevé d'usu- » fruit, dont le propriétaire ne conserve que la )) nue propriété. »

26. Si cependant il était dit dans le contrat que le preneur sera tenu de supporter toutes les charges foncières, c'est-à-dire qu'il fera les grosses réparations, qu'il acquittera les autres charges qui dépassent les obligations du fermier, etc. , je pense qu'alors la qualification de bail à vie donnée au contrat serait inexacte, et que la convention renfermant les caractères principaux de l'usufruit , devrait être appelée usufruit, et non pas seulement bail à ferme. liC premier, étant soumis aux devoirs de l'usufruitier, doit par corrélation en avoir les droits [ô].

Remarquez bien toutefois que, pour corriger la dénomination donnée au contrat, et pour faire passer la convention de la classe des baux dans la classe des contrats usufructuaires, il ne suffirait pas que l'usufruitier se fût soumis à la seule charge des grosses réparations, comme l'observe très-justement Proudhon [a] ; un bail ne change pas de nature, quoique les grosses réparations soient mises à la charge du preneur. On ne doit enlever à un contrat le nom que les parties lui ont assigné, qu'autant que, dans toutes les conditions et les détails d'exécution de ce contrat, on rencontre des règles appartenant à un contrat d'une autre espèce. Une anomalie ne peut à elle seule opérer une métamorphose dans la nature de la stipulation.

27. Du reste, le bail à vie peut être consenti, non-seulement pour la vie du preneur, mais encore pour celle de plusieurs personnes successivement, pourvu qu'il n'y en ait pas plus de trois [5].

22 frim. an 7, art. 13 , nos S, 6 et 69, S 7, nos i et 2.)

[5] Proudhon, Usufruit, no 107.

[4] Ibid.

[5] Loi des 18-29 déc. 1790. Duvergier, no 202. Championnière, t. 4, no 3077.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Si un bail à vie était stipulé pour plus de trois têtes, il donnerait lieu au rachat [i] ; il toucherait en effet à ces redevances perpétuelles, à ces charges d'une durée excessive dont les lois modernes ont voulu dégager la propriété foncière.

28. Nous avons vu le bail tendre, pour ainsi dire, la main à l'usufruit pour lui emprunter quelques-uns de ses traits distinctifs; voyons maintenant l'usufruit cherchant à se revêtir des couleurs du bail.

Un usufruit peut être constitué pour un certain temps. Rien n'empêche non pins qu'il ne soit vendu moyennant une rente annuelle [2]. Supposons donc que je convienne avec François que je lui vends pour 9 ans l'usufruit de ma terre de Meltonvillc, moyennant une rente annuelle de 1,000 fr. payable à la Saint-^îartin de chaque année. Que diriez-vous d'un tel contrat? sera-ce un usufruit? sera-ce un bail?

A mon avis, il tiendra de la nature de l'un et de l'autre; c'est une convention mixte; c'est un bail auquel on a donné la qualification d'usufruit pour imposer au fermier des charges plus lourdes que celles qui résultent d'un simple bail.

Je dis que c'est un bail, parce que la propriété n'est pas démembrée, parce que la redevance annuelle que le preneur vient périodiquement placer dans la main du maître représente son revenu ; parce que cette perception du revenu de la chose est un signe caractéristique du bail et nullement celui de l'usufruit [sj. Je dis en outre que c'est un bail, parce que le temps de la jouissance du preneur est celui de la durée ordinaire des baux ; et cette circonslance est loin d'être indifférente pour révéler le but que les parties ont voulu atteindre.

Ainsi , le bail triompher;» de l'appellation donnée au contrat par les parties, parce que la force des choses le veut invinciblement, parce qu'un véritable usufruit, dans l'idée qui s'attache à ce mot, démembre la propriété et n'est pas un moyen pratiqué pour la rendre productive. Il suit de là que le preneur devra conserver l'exploitation de la chose jusqu'à la fin du bail, et qu'il ne lui sera pas permis de l'abdiquer ; car c'est une règle du bail ; elle doit trouver ici son application.

Néanmoins, je m't mpresse d'ajouter que la qualification d'usufruit ne sera pas oiseuse dans ce contrat. Elle produira son effet, en ce sens que le preneur sera tenu des charges naturellement inhérentes à l'usufruit (art. (505 et 608], le

[1] Cliampionnière, loc. cit.

[2] Supra, n» 19, un exemple pris de la rente viagère.

[3] Supra, nos 21 et 22.

[4] Supra, no 19. J'ai insisté sur ce point.

[5] Supra, n» 22.

[6] Ce contrat est régi en Belgique par une loi du

molusufruit n'ayant été placé dans le contrat qtt«l pour s'épargner le détail de ces charges; il-| f aura aussi usufruit en ce sens que le preneiiq| ^' sera tenu de prendre la chose dans l'état où ellit B"^' se trouve, et le mot iVusufruil n'aura été insért 1"^' que pour rendre l'idée exprimée dans l'art. 601 -f du Code civil. ' fl"

Mais si l'usufruit eût été constitué moyennaiiî fef une rente viagère, il ne serait pas possible 4'jii^ voir le mélange des éléments du louage : un» tl"^ telle stipulation est en effet bien différente djà celle que nous venons d'examiner. Ici, le lemÉf 1^ de la durée ne serait pas celui des baux ordt naires ; ce serait celui de l'usufruit; la renttjiiDC' vi gère ne serait pas^m fruit civil de TiiÉ* meuble; elle serait le produit du prix de venl^ièt de l'usufruit. Il est vrai que la rente viagère payable par année comme les canons du bâilSt Mais cette circonstance, qui est de l'essence déiot la rente viagère, ne saurait fnre confondre r|i( l'usufruit et le bail , et enlever au prix s(ti oi cara tère de prix de vente [4].

29. Au reste, ces questions, qui se présent rarement dans la pratique, dépendent beauco des circonstances; il faudra se souvenir de ]j|k règle de Gaïus, idque ex accidenlibus appcvrel [s\\ c'est presque la seule qu'on puisse donner ls priori.