Le bail peut aussi se comparer au drdi| de superficie

Le contrat de superficie, peu usité aujour^ d'hui, était jadis très-fréquent [e]. Quo gen contracius, disait Cujas, liodie ulimur frequei^ii ter [1]. Il nous vient des Komains, chez qui a re était souvent pratiqué, comme nous l'attesteât k une foule de lois du Digeste. 1 ra

Menochius définit ainsi le contrat de superSj k cie : « Contractus superficiarius est cum qui| k » vendit, vel donat, vel locat superficiem fun^ j » VEL DO^'Uvi, retenta proprietate : ob cujas ij )) recognitionem emptor venditori in singulo^ j » annos certura quid prsestare débet. Ulile domi- ^si » nium est superficiarii; direclum domini. Bar-,( » tolus docet non semper riecesse fore, quod m » pro superficie annua pensio prgestetur; Ut | » quando constituitur emptione, legato, vel ( » donatione [s]. » 1

Cujas donne un exemple de ce genre de con-^ j trat [9] : c'est lorsqu'un propriétaire donne à louage un terrain pour que le preneur y bâtisse et jouisse de l'édifice, moyennant une certaine redevance pendant un long temps [adlempusnon modicum). Loyseau a posé une hypothèse analogue, c'est-à-dire « le bail d'une place poi^

10 janvier 1824., rendue cxéculoire à partir du 1<^"" jan-|j vier 1825. Voy. infra, p. 90, noie 2.

[7] Sur la loi 74, Dig. de rci vindicaf.

[8] De rctin. vel adipisc. possess. (Renied , t. 4-, n" 5. Junge Favre, de errorib. , decad. 100, error 5.

[9] Sur la loi 74, Dig. de rci vindicat.

^tir, a cette condition que le preneur jouiit de la maison par lui bâtie, tant qu'elle [irait, et étant ruinée et démolie, retournait

Einchement à son maître, qui cependant en meurait toujours seigneur direct, à raison quoi, pendant le bail , on lui payait une rtaine redevance appelée solarium; qiiodpro lo penderctur [i] . »

n voit par là que le contrat de superficie che la superficie du fonds, pour l'aliéner à fait par vente, échange, donation, ou r la louer à longues années [2].

our constituer le droit de superficie , il faut mcours de trois circonstances : 1" que le sol séparé de la superficie, et que, par exemple, aême sol demeure au propriétaire, tandis la superficie passe au superficiaire; 2° qu'il ': une superficie qui distingue le sol ; car, ant Cnjas, gênera agrorum distinguiintur rficie, id est, illis rébus quœ ibi nascunlur [5] ; [ue le superficiaire possède la superficie me sienne, et qu'il puisse en disposer comme i chose [/*] .

! ne mets pas au rang des choses nécessaires

le contrat de superficie la redevance annuelle

olarium; car cette rétribution n'est pas tou-

5 stipulée, comme Bartole le disait ci-dessus.

ïlarium ne fait partie de la convention qu'au-

que le droit de superficie est constitué à

de conduction ; toutefois Doneau fait fort

remarquer que les personnes qui veillent

U's intérêts [qui sibi caverc volunt) ne doi-

consentir à un droit de superfinie sur leur

re fonds, qu'à titre de bail et moyennant

rente déterminée. Sans quoi, le superficiaire

raitêtre presque assimilé au propriétaire du

s et de la superficie. Voilà pourquoi, ajoute

cme jurisconsulte, les lois romaines enten-

presque toujours par superficiaire , celui

tient la superficie à tilre de conduction ;

n quia superficies in alieno conslitui non

ssetetemptione et gratis, sed quia nunquam

e aliter constitui soleat , quam conduc-

ne [5]. '»

■pendant gardons-nous de confondre le bail e superficie avec le simple bail à ferme. Le de superficie doit d'abord s'étendre nécessaint à des longues années. S'il était borné à ' 9 ans, ce ne serait pas autre chose qu'un à ferme. Écoutons Cujas : Ilem videndum est

Déguerp., liv. 1, ch. 4-, n» 51.

Voy. ce qu'en dit Blondeau, Chrest. , p. 399.

Sur la loi 2, Dig. de servit.

Doneau, Coviment., lib. 9, e. 10, n» 6.

Idem, ibid., lib. 9, c. 17, n» 9.

Sur la loi 74, Dig. de rei vindicat. Junge Doneau, i, c. 16, no 15,

îDoneau, lib. 9, c, 17, n» 9. Voet, ad P and. de Hciebus.

|C'est ce qu'a prouvé Doneau contre Bariole (sur

TROPLONG. — ÉCHANGE.— LOUAGE

an conduxcrit ad lempus non modicum. Nam qui conduxit adtempus modicum, is habelur pro nudo

CONDUCTOIIE, NON PllO SUPERFICI.4RI0 [fi].

Plus énergique que le bail, il démembre la propriété ; il investit le superficiaire de la libre disposition de la superficie, de telle sorte que celui a qui cette superficie est concédée à tilre de conduction, peut la donner à antichrèse, y établir des servitudes, et même l'aliéner sans consulter le propriétaire [7], toutes choses que ne peut faire le preneur à bail [s]. Aussi la glose disait-elle que le superficiaire est maître de l'immeuble non jure direcot, sed ulililer [y], et Accurse et presque tous les docteurs l'appellent quasi dominus. Il suit de là que le conducteur d'un droit de superficie n'a pas seulement un droit de servitude personnelle dans la chose, comme l'usufruitier; il a un droit dans la propriété même. Il est investi d'un immemble matériel [10], dont la disposition lui appartient pendant toute la durée du bail. Il a en propre toutes les actions, tant réelles que personnelles, qui sont nécessaires pour faire respecter son droit [h].

Il reste à faire une dernière observation. C'est que le propriétaire , après avoir joui de la redevance pendant toute la durée du contrat, reprend, à l'expiration, la chose avec les améliorations superficiaires qui accèdent au fonds [12]. Le bailleur n'a pas un droit pareil à l'égard de son fermier.

31 . Le contrat de superficie a plus d'analogie avec l'emphy téose , autre espèce de bail, dont nous devons faire ressortir les différences avec le bail à ferme. Mais, pour offrir au lecteur des idées complètes sur ce sujet , il sera nécessaire de remonter assez haut dans les antiquités du droit romain ; c'est là qu'est le berceau de l'emphy téose.

Quelques érudits ont cru pouvoir trouver l'idée primitive de ce contrat dans les engagements du domaine public de la république romaine [13]. Mais je ne sais si leur opinion n'a pas quelque chose de contestable. Ce domaine appelé ager pw6h"cMs avait eu son noyau primitif dans le tiers des terres que Romulus avait réservé pour l'État et pour le pâturage, après que les deux autres tiers du territoire eurent été abandonnés, savoir, un tiers au roi et au culte, l'autre tiers aux citoyens , entre lesquels il fut réparti par

la loi 1, § quid autem, Dig. de superfic), et contre Menochius {de rctin. poss. remed., t. 4, n» 53).

[9] Sur la loi 2, au Dig. de superfic.

[10] Proudhon, Usufruit, nos 3732 elsuiv., et n» 117.

[M] Lois 75,74., 73, Dig. de rei vi7idic.,\. 1,§ 1, Dig. de superfic.

[12] Doneau , lib. 9, c. 17, n» 9, et c. 18, no 12.

[13] Voy. la brochure, si remarquable du reste, de V'jy, de Originib. et natura juris einphyt., et le compte qu'en a rendu Laboulaye, Revue de légtsL, L 9, p. 395.

DU CONTRAT DE LOUAGE

assignations limitées ( agri limilali ) [i]. Le domaine public s'était augmenté dans la suite par les conquêtes du peuple , et plus il était considérable, plus il était convoité par l'avarice des patriciens et par la jalousie de la classe plébéienne. Presque toute la portion de Vager publicus qui , à la différence des carrières, des salines, des mines, n'était pas affermée [2] , était possédée par les patriciens [3] , moyennant une redevance [vecligal ) [4] qui était ordinairement du dixième, l'endant longtemps ils profilèrent de leur puissance pour s'en affranchir , et cette injuste prétention agita plus d'une fois la république [5]. Quant à la plèbe, elle n'avait droit qu'à la jouissance de quelques pâturages communs.

Ce privilège des patriciens sur Vager publicus maintenait de leur côté la prépondérance des richesses et la prépondérance politique. Tandis que le plébéien languissait dans son étroit héritage , sous le poids de l'usure et de l'oppression, le patricien s'étendait dans les immenses domaines de la république , il en dévorait les produits, et, patron intéressé , il ycolloquait ses clients, moyennant de bonnes redevances [q] !

Toutefois , son droit n'allait pas jusqu'à pouvoir se dire propriétaire de Vager publicus. Ce droit était limité et révocable au gré de l'État ; aussi est-il constamment appelé possessio [7] , par opposition au domaine de propriété qui demeurait dans les mains de la république. Il est vrai qu'à l'égard des tiers, les détenteurs de Vager avaient la libre disposition de la chose; ils pouvaient l'aliéner, la transmettre par succession et par contrat, etc., etc. [s]. Mais le droit éminent de la république survivait à ces mutations. Il restait suspendu sur la têle des possesseurs , toujours inattaquable par l'usucapion [9], toujours menaçant de son réveil la confiance du patriciat.

Les tribuns du peuple le savaient bien ! Leurs lois agraires, si injustement calomniées, ne fu-

[l] Niebuhr, Hist. rom., t. 3, p. 209 et suiv.

[2] M., p. 175 et suiv.

[5] Id., p. 220-221.

[4.] Celait l'aveu du domaine éminent de l'Etat. « Testancli causa pubiicum agrum esse. » (Tite-Live, t. 31, p. 13.)

[5"! Niebuhr, Ilist. rom.,t.o, p. 221 et 222, et note 561. Tite-Live, t. 4., p. 36.

[6] M., p. 191, note 297.

[7] Niebuhr, t. 3, p. 199. Paul, 1. 11, Dig. de evict. Javolenus, I. 115, Dig. de verb. signif.

[8] Des familles les possédaient depuis des siècles par héritage ou acquisition. (Cicér., De officiis, lib. 1, n» 21 ; lib. 2, nos 78, 79, 83. Florus, t. 5, p. 13. Paul,o?e evict., 1. 2, Dig. de evict.)

[9] Niebuhr, l. 5, p. 194, 193, 196, 198, note. Cicéron, in Rullum, t. 2, p. 21, 31. Tite-Live, t. 31, p. 13.

[10] Latifundia Romam perdiderunt! disait Pline, t. 18, p. 7. D'après Cicéron, on ne comptait dans le siè- «le qui précéda la destruction complète de la république,

rent que le légitime exercice de ce droit pcrp tuel de retrait. Ramener à leur source priraiti les possessions du domaine public, pour les < viser ensuite entre tous les citoyens sans exe tion , créer par ces partages une classe intem diaire de petits propriétaires , pour balanc l'influence des grandes fortunes patricienne telle fut la pensée profonde des Licinius Stol> et des Gracques. Si Rome périt sous le poidi p la grande propriété [lo], si la république s'écrot faute d'un point d'appui entre la corruption c grands et la dégradation des classes inférieure t il ne faut pas en accuser la politique de cesgranr citoyens. fi

Jusqu'ici nous ne trouvons rien qui resseml li àTemphytéose. La condition précaire des détè 1 leurs du domaine , les orageuses révocations <j t possessiones ne peuvent se comparer aux paijK| k blés tenures emphytéotiques, dont le propfj| , toujours été [n] de ne pouvoir être légalemé II troublées tant que le conducteur paye exadtK ment son canon. ifl

Les monuments de l'histoire romaine parle lol aussi des locations du domaine public [12]. j j» rait-ce là qu'on voudrait aller chercher le Im (j ceau de l'emphytéose [13] ? Mais on risquen il encore de s'égarer dans cette voie. Niebui^p prouvé , par les raisons les plus pressantes, ces locations n'étaient pas le bail de la terre e| re même, mais la mise en adjudication, paria censeurs, de la ferme de la dime que l'État àvi io droit de percevoir sur les détenteurs. Suivaiit k savant auteur, on ne louait que le vecligal; n'accordait à des fermiers que le droit de leJjl la part que l'État s'était réservée dans les récdl de Vager publicus [u]. j k

N'espérons donc pas de trouver dans l'histd à de Vager publicus l'origine du contrat qui jà n occupe. Démembré par les guerres civiles,] I; comme une proie à l'avidité des légions ei| r espérances des factieux [is], Vager pnblicmi ,1 paraît presque en entier [lej avant de nous ài k

que 2,000 citoyens qui possédassent une fortune î pendante. (De officiis, t. 2, n» 73.) Gibbon, t. 6, p. 33Jjç| Sous les empereurs , Sénèque remarque que les vières qui jadis avaient séparé des nations enntn traversaient maintenant les domaines d'un simple ^ culier. Episl., 89. (Gibbon, t. 6, p. 17 )

[11] On le verra plus bas. Consultez dailleurs lai \)ig. si ager vectig. 1

[12] Cicér., in Verrem, t. 3, p. 6 (13).

[13] Vuy, t. 1, p. 29, 27 et suiv.

[15] Cicér. , ad Atticum , t. 2, p. 16, 20. OffîC. , p. ^S.Adfamil.,t. 13, p. H, et Philip., l. 5,2,3. —t^ Annal., t. 13, p. 18. — Plut., Vie de Sylla, p. 31,3 Suétone, in Julio, t. 20, p. 38. — Id., Octave, p. I Velleius Paterculus, t. 11, p. 74-. — Florus, t. i,l

!if

— Virgile, eglog. 1,

[16] Niebuhr, t. 3, p. 197. Voy, p. 90. Laboulaye, du droit de propriété à Rome, p. 85.

r.iiAp. i-