Formalilés ordinaires de ce contrat

1223. Le fermier se charge, par le cheptel de ter, d'une cho.se qui ne doit pas périr pour le maître , quoitju'elle soit couiposee d'ëlëmcnts périssable». 11 est donc nécessaire qu'une estimation détermine la valeur capitale qu'elle doit conserver malgré toutes les modificalions qui peuvent troubler ses parties. Il faut qu'on sache quelle est l'importance pécuniaire de cette universalité qu'on appelle troupeau, et que le. fermier s'apprête à exploiter dans son intérêt, sauf 'à la rendre intacte à la fin du bail ; universalité destinée à se reproduire par ses propres forces , à se perpétuer indéfiniment par elle-même, et distincte des individus qui la composent et qui baissent et disparaissent sans que le corps dont 'ils sont les membres en puisse être affecté [i] . ' 1224. Cette estimation ne fait pas passer sur la tête du fermier la propriété du troupeau. Le propriétaire de la ferme reste toujours propriétaire du cheptel.

' Vainement on se prévaudrait de la maxime ^slimalio facU vendilionem. On a vu ci-dessus n° 1076) comment cette règle se concilie avec 'l'art. 1805 ; il n'est pas plus difficile de l'harmo- (lier avec notre article. Car si l'estimation n'a bas ici pour objet de déterminer la perte ou le |ain , comme dans le cas de l'^rt. 1805, elle a an but non moins utile, à savoir, de constater 'iontradictoirement la valeur que le preneur jievra laisser en bestiaux à sa sortie de la ferme , bl de mettre à sa charge le risque du troupeau, '^ette nécessité suffit pour écarter l'adage si sou- Wnt hutii, jEslimalio f'acU vendilionem.

11 est vrai que quelques personnes scrupueuses pourraient aller chercher une objection lans ce texte des lois romaines : « Cum fundus ) localur et ^stimatum instrumentum colonus ) accipial (c'est bien ce que a lieu ici), Proculus » ait : id agi, ut instrumentum emtum habeat i> colonus; sicut fierel cum quid œstimatum in > dolem darelur [2]. » Mais dans ce texte, emorunté aux écrits de Pomponius, le jurisconsulte iiuppose que le fermier doit à la fin du bail ^endre une somme d'argent en place de la cho e qui lui a été confiée pour l'exploitation du fonds, lit c'est alors q\i' œslimatio facit venditioncm [5]. [liais le fermier qui reçoit un cheptel de fer n'est oas maître de rendre une somme d'argent en 1)lace des bestiaux qu'il a reçus (art. 1825), au-

[1] Est enim gregis corpus ex distantibus capitibus ilnst., de legaiis, § 18).

[2] L. 3, Dig. loc. cond.

[3] Pothier, n» 66.

trement il aurait le pouvoir de dégarnir le domaine, et il ne resterait plus du cheptel de fer qu'une dénomination sans valeur, une grande énergie dans les mots et un non-sens dans les choses.

Ainsi donc, par cela seul que le fermier s'est engagé au cheptel de fer, il suit nécessairement qu'il n'a pas voulu se faire la position de propriétaire du troupeau, il a entendu que le troupeau resterait enchaîné au domaine, comme une de ses parties inséparables.

1225. Le bailleur restant propriétaire du troupeau, s'ensuit il que ses créanciers peuvent le saisir pour se payer au préjudice du fermier?

Dans l'ancienne jurisprudence, ils le pouvaient incontestablement; tous les moyens manquaient à la fois au preneur pour retenir le cheptel ; en effet, moins favorisé que le cheptelier simple et le cheptelier à moitié, il ne pouvait puiser dans le sein d'une société civile caractérisée un droit de coi>ropriélé dans la chose [4] ; car le cheptel de fer est exclusif de toute société. Son bail à ferme le laissait également désarmé. Car on sait que le contrat de louage n'engendrait pas le jus in re ; que le droit du preneur n'elïleurait pas même la cho.se et qu'il n'engageait que la personne du bailleur. Aussi jugeait-on au pré.sidial de Bourges [5] que le preneur n'avait que la ressource d'un recours en dommages et intérêts contre ce dernier, et cette jurisprudence est approuvée par Pothier fn» 68).

Aujourd'hui, nous avons d'autres principes, et ces principes nous conduisent à d'autres résultats. Le fermier dont le bail est authentique a, d'après l'art. 1743, un jus in re, un droit qui affecte la chose et ses parties immobilières et qui milite contre les tiers [a]. Or, le cheptel est un accessoire de l'immeuble affermé , ainsi que nous l'avons dit ci-dessus (art. 1220) ; il s'ensuit que le preneur exclut les créanciers du bailleur et que ceux-ci ne peuvent saisir l'immeuble et le cheptel qu'à la charge de ses droits [1].

1226. Donc , pour nous résumer, le cheptel reste la propriété du bailleur ; mais le preneur y acquiert un droit réel, conséquence naturelle de son droit réel sur l'immeuble même.

1227. Ceci sert à fixer la portion des créanciers du preneur. Évidemment ils ne peuvent saisir le fonds du cheptel , puisque leur débi-

[4.] Supra, n»» 1151 et suir.

[5] La Thaumassière, liv. 4, ch. 20.

[6] Supra, n^ 508.

[7] Art. 691,C. pr.civ.

DU CONTRAT DE LOUAGE

leur n'en est pas propriétaire ; ils n'ont pas plus de droit sur le troupeau qu'ils n'en ont sur la ferme même.

1228. Le meilleur moyen pour eux serait d'examiner si le cheptel n'aurait pas acquis un excédant assez considérable pour répondre du montant ou de partie du montant de leur créance; car alors ils pourraient saisir cet excédant, s'il était constant que ce qui reste laisse le cheptel au complet, et que le propriétaire a garantie suffisante qu'à la fin du bail le fermier lui fournira un cheptel égal en valeur à ce qu'il a reçu. Ce tempérament a été consacré par la jurisprudence [i]. Il est remarquable par son équité ; il ne contrarie aucun principe ; je dis même qu'il s'harmonie avec eux ; car, comme l'enseignait Pothier (n° 68) , le surplus du cheptel est un profit qui appariient au fermier : les créanciers du bailleur n'ont pas droit de le vendre. S'il appartient au fermier, si par cela même il échappe à l'action des créanciers du bailleur, il est clair que les créanciers de lui, fermier, peuvent le saisir ; il fait partie de ses biens meubles.

1229. Je disais tout à l'heure (n" 1224) que l'estimation met la chose aux risques du preneur ; cette vérité, écrite dans l'art. 1822, prouve que l'estimation est , dans le cheptel de

fer, un fait capital et un élément substanti car ce qui caractérise le cheptel de fer, c'est pu cipalement que le preneur soit chargé deir perte. S'il n'en était pas ainsi , le cheptel neil'^^^! rait plus cheptel de fer; il passerait dans la cls du cheptel simple ou des contrats mixtes [2]. < c'est l'estimation qui engendre cet effet extra dinaire ; donc l'estimation entre de toute net site dans les conditions essentielles du contr c'est en quoi elle diffère de l'estimation d( s'occupe l'art. 1805. En effet , dans le chep simple qu'a en vue ce dernier article, l'eslin tion n'est pas de rigurur , elle n'est que de p ■ caution [5] ; mais ici , je le répète, elle est ind^l*^ pensable pour mettre le risque du côté preneur , et ce n'est que par elle que le chep,|fl''^ de fer se pose sur ses bases normales.

1230. C'est dire assez que l'écriture accoj pagne presque toujours la convention; d'aillei il est rare qu'un cheptel de fer soit inférie à 150 fr. ; et supérieur à cette valeur, il d être prouvé par les moyens légaux que la lo cherchés en dehors de la preuve testimoniî pure ; nous disons même que si le cheptel ext tait au moment du bail , comme il en formera une condition accessoire, il faudrait recourir s! les règles de la preuve aux art. 1715 et 1716 [4

val

Tous les profits appartiennent au fermier pendant la durée de son bail, s'il n'y

convention conlraire.

Dans les cheptels donnés au fermier, le fumier n est pas dans les profits person nels des preneurs, mais appartient à la métairie, à l'exploitation de laquelle il doi être uniquement employé.

SOMMAIRE

1231. Les profits du cheptel de Ter sont tous pour le fermier.

1232. Excepté les fumiers qui apparliemicnt à la ferme et doivent servir à Tengraisser.

1235. Mais le bailleur peut se reserver des redevances sur les laitages, les laines, le croît, etc. Raison de ce droit.

123i. Pour qu'il soit valablement stipulé, il n'est mém pas nécessaire que le preneur prenne part à la perte

1253. Obligation du fermier de soigner le bétail, de vem placer les bêtes mortes , etc. , de ne rien divertir di capital.

1231. Le fermier n'est pas propriétaire du | le laitage, les labeurs, le croît et les laines sont cheptel ; néanmoins il en retire tous les prolits; \ des produits dont il jouit exclusivement, comme

[1] Req. Rejet, 8 déc. 180G. (Sirey, 7, 1, 32.) Merlin, Répert., v» Cheptel. § 5, n« 5. Duvergier, t. 2, n» 445. [2] Infra, no 1237.

[3] Supra, n» 1076.

[i] Supra, nos 108 et 118.

OHÂP. IV. -

des autres fruits de la ferme. Ainsi il peut tondre sans consulter le bailleur ; il peut disposer du croît, sauf ce qui est nécessaire pour remplacer les chefs manquants ou les betes qu'il a fallu la| vendre parce qu'elles étaient inutiles [i]. Le prix, de ces animaux vieux et hors de service lui profite , puisque le remplacement en a été fait par lui et à ses dépens.

taji 1232. Il n'y a que les fumiers dont il ne peut lo disposer ; les fumiers appartiennent à la ferme [2] ; pt ils doivent servir à son exploitation. Obligé, par urses devoirs comme fermier, d'entretenir la ferme d'engrais [3] , il contreviendrait à une des lois Jijiles plus impérieuses de sa position s'il faisait (tourner les fumiers à son proiit ; de là la dispo- )t|sition de l'art. 1824.

Cet article n'existait pas dans le projet de Code civil soumis aux cours d'appel; il en résultait une lacune qui aurait pu entraîner de graves abus; elle fut aperçue par la cour de Nîmes, qui s'en expliqua en ces termes dans ses observations :

« Comme dans le cheptel simple et dans celui

1^ » à moitié, le fumier est au profit du preneur,

m» et que dans le cheptel donné au fermier il est

iji» dit indistinctement (art: 102, 1823), que tous

» les profits appartiennent au fermier, et dans le

» cheptel donné au colon partiaire, que ce cliep-

)) tel est soumis à toutes les règles du cheptel simple,

)) il semblerait nécessaire d'expliquer que dans

)) les cheptels donnés au fermier ou au colon

» partiaire, le fumier n'est pas dans les profits

» personnels des preneurs , mais appartient à la

» métairie , à l'exploitation de laquelle il doit

» être employé [4]. »

Cette sage remarque fut mise à profit par la section de législation du conseil d'Etat, et l'article 1824 fut placé dans la rédaction définitive. 1233. Du reste, la convention peut restreini)idre le droit du fermier sur les fruits du cheptel , s'il n'y a convention contraire, dit l'article 1823 ; ainsi, le bailleur peut se réserver une redevance en beurre, fromage, même le lait d'une ou plusieurs vaches, une portion de la laine ou du

croît. Sans cette retenue sur les profits du troupeau, le prix de ferme aurait été plus considéra- ÎdIc; le bailleur aurait pu imposer ces charges au preneur alors même que les bestiaux eussent été la piopriété de ce dernier; on en voit tous les jours des exemples dans les baux ; à plus forte raison le peut-il lorsque les bestiaux lui appartiennent.

On aperçoit ici une différence entre le cheptel simple ou le cheptel à moitié , et le cheptel de fer. Nous avons vu, en effet, que, dans les deux premières espèces de cheptel, le bailleur ne peut rien retrancher au preneur étranger des laitages, labeurs, etc. [sj ; si au contraire la loi permet au preneur d'un cheptel de fer de stipuler des avantages que nous étions accoutumés jusqu'à présent à considérer comme prohibés, c'est que les positions n'ont aucune ressemblance et que le fermier trouve dans la terre, dont la jouissance lui est donnée, la compensation de ces retenues. Aussi La Thaumassière disait-il que le cheptel de fer est susceptible de toute sorte de conventions [r.].

1234. Et, faisons-y bien attention, le bailleur peut stipuler les faisances sans entrer dans la perte du cheptel. L'art. 1811 n'est pas applicable ici ; il ne concerne que le cheptel simple ; l'art. 1855 , fait pour les sociétés, ne peut être invoqué dans le cheptel de fer, qui est exclusif de la société

1235. On a vu qu'à moins d'une clause déro^ gatoire, tous les profits dont jouit ordinairement le propriétaire entrent dans le domaine du fermier ; mais s'il jouit comme le propriétaire , il doit, comme lui , être animé de l'esprit de conservation. De là l'obligation de conserver intact le fonds de bétail, de remplacer les bêtes mortes ou dépérissantes (n« 1231), de soigner, nourrir et entretenir convenablement le troupeau ; de ne pas divertir les bêtes de leur destination. Si le fermier se permettait de faire des ventes qui diminuassent le capital, le bailleur aurait contre lui une action en dommages et intérêts, ou même en résolution du bail.

La perte, même totale et par cas fortuit, est en entier pour le fermier, s'il n'y a

convention contraire. »

1236. Le fermier est chargé de toute la perte, liaison de cette exception ù la règle Res périt domino.

1237. Du cas où le bailleur entrerait dans le risque par la convention. Ce ne serait plus le cheptel de fer dans sa pureté.

[1] Pothier, no 69.

[2] Supra, nos 666 et 780.

[3] Supra, n» 663.

TAOl'LONG. — ÉCUANtlE. — LOUAGE.

1238. Comparaison du fermier par cheptel de fer à l'usufruitier sous le rapport du risque.

Raison des différences qui existent entre les deux positions.

[4] Fenet, t. 3, p. 2^.

[0] Supra, art. 1811 et 1819.

[6] Sur Berry, tit. 17, Préface.

DU CONTRAT DE LOUAGE

1236. La règle Res péril domino est sujette à de nombreuses exceptions [i]. Nous en trouvons ici une tout à fait remarquable. Le cheptel appartient pour le tout au propriétaire, et cependant il périt pour le fermier. Il est même de la nature du cheptel de fer qu'il en soit ainsi ; car ce n'est qu'à cause de cela qu'il porte son nom. Les animaux qui le composent n'ont été appelés bêtes de fer que parce qu'elles ne peuvent mourir à leur seigneur [2].

Pourquoi cette exception à la règle : que la perle suit le propriétaire et qu'elle ne pèse pas sur le fermier [3] ?

Dans les baux de biens ruraux, il arrive trèssouvent que l'on met la force majeure à la charge du fermier par une stipulation expresse. Cette convention est autorisée par les art. 1773 et 1774' du Code civil , conforme à la doctrine des jurisconsultes romains [4]. Elle s'explique très-facilement. Le fermier chargé de risques paye moins en canon qu'il n'aurait payé s'il n'en eût pas été chargé. La charge est compensée par un avantage.

Ce que la convention peut faire dans les baux dont nous venons de parler , la loi le fait ipso jure dans le cheptel de fer. La raison en est palpable ; le fermier a tous les profits du cheptel , il doit donc en avoir les risques. Eadem débet esse ratio lucri et damni [5] .

Cette responsabilité est d'autant plus juste que le fermier, n'ayant pas de dépenses à faire pour loger cl nourrir le troupeau, et n'ayant à lui donner que les soins d'un bon père de famille , a devant lui plus de chances favorables que de risques de perte. Le troupeau porte en lui ses éléments de progrès ; le croît vient chaque année ajouter à sa prospérité; et telle est la prévoyance de la nature, que les éléments réparateurs qu'elle a mis en chaque chose sont en général plus puissants, plus actifs que les causes de destruction [e].

1 237 . Toutefois l'art. 1 825 autorise la convention qui chargerait le bailleur d'une partie du risque. Mais alors le cheptel de fer est dénaturé ; il comprend des bêtes qui ne sont pas bêtes de fer, puisqu'elles peuvent mourir à leur seigneur [7]. Il se complique d'éléments qui sortent de sa nature ; il est mélangé, soit de cheptel simple, si le bailleur, en prenant une part dans le risque, est associé à une part dans les bénéfices ; soit du

[1] Supra, no 1096.

[2] Supra, no 121 G.

[3] Art. 1722. Supra, no 203.

[4] Stipra, n»s 755, 756, 759.

[5] Supra, no 1222, Polhier, no 70.

[6] Id.

louage ordinaire, si le risque qu'il assure, comme tout bailleur (art. 1722), ne trouve son indemnité que dans le prix de ferme.

1238. Mais revenons à l'état normal du cheptel de fer, qui est la perte totale pour le preneur.

On aperçoit que la position de celui-ci est loin d'être aussi avantageuse que celle de l'usufruitier. Ce dernier n'est pas tenu de la perte totale, et quant à la perte partielle, il n'est tenu de la réparer que jusqu'à concurrence du croît [s]. Mais nous avons vu ci-dessus que ce n'est pas sur les droits de l'usufruitier que le législateur a entendu calquer les droits du cheptelier [9]. Ici, la qualité du fermier fait ressortir avec plus de force la différence des positions. Le fermier est un spéculateur [lo] ; il suit une chance ; il met en balance le risque des mauvaises années avec le produit des bonnes, la perte finale avec le gain espéré pour son travail ; mais, précisément parce qu'il spécule sur la propriété, il ne doit pas trouver extraordinaire que la propriété spécule sur lui, et que, sans excéder les bornes de l'équité, elle se décharge sur sa personne d'une partie de son fardeau ; et comment l'équité serait-elle blessée ? Aux raisons que nous venons de donner ci-dessus (n^ 1236) , ajoutons que le croît et les laines ne sont pas les seuls avantages dont il profite ; il a encore l'amélioration intrinsèque des bêtes , en sorte que si, par exemple, 200 jeunes bêtes lui ont été livrées valant 1,000 fr., et qu'à la fin du bail les mêmes bêtes valent 1 ,500 fr., cette plus value sera pour lui. L'usufruitier n'est pas placé dans les mêmes conditions. Ce n'est pas l'esprit de spéculation qui détache l'usufruit de la propriété, c'est ordinairement une pensée de gratitude et de libéralité ; et il eut été contraire à cet esprit de rendre la libéralité onéreuse, en lui faisant supporter les charges naturelles de la propriété. Le croît appartient sans doute à l'usufruitier ; c'est un fruit qui accède à l'usufruit ; mais l'amélioration des animaux existants profite au propriétaire ; en sorte que , si une vache fût devenue pleine pendant l'usufruit , et que l'usufruit eût pris fin avant qu'elle eût vêlé , c'est le propriétaire qui retirerait l'avantage de ce produit ; au contraire, le fermier emporterait ce qu'une vache pleine vaut de plus qu'une vache qui ne l'est pas [n].

fîi

ici:

[7] Supra, no 1216.

[8] Art. 616, C. civ. Supra, no MOI.

[9] Supra, no» HOl et suiv.

[10] Infra, no 12^5.

[il] In fra, n» 1243.

A la fln du bail, le fermier ne peut retenir le cheptel en en payant l'estimation riginaire; il doit en laisser un de valeur pareille à celui qu'il a reçu. S'il y a du délicit, il doit le payer, et c'est seulement l'excédant qui lui appartient.

SOMMAIRE

239. Le fermier sortant iic peut retenir le cheptel et en payer le prix.

2iO. II est tenu de le rendre en nature, sous peine de contrainte par corps.

241. Mais s'il y a un délicit occasionné par force majeure, il peut le payer en argent.

12i2. Suite.

1243. Nouvelle estimation nécessaire pour conslalcr

Tctat du troupeau vÀ sa valeur actuelle. 1214. L'excédant appartient pour le total au loi jnicr. 124-5. Le cheptel de fer finit avec la ferme.

1239. Tout s'enchaîne dans les dispositions de lotre section. Le preneur, avons-nous dit ciiessus (n°« 1224, 1225, 1226), n'est pas propriëaire du cheptel ; l'estimation ne l'a pas rendu icheteur. Donc il ne peut en fin de bail retenir a chose et donner le prix. Le cheptel de fer a itë établi dans l'intérêt de l'agriculture, pour la orospéritë des fermes, qui doivent être constaminent fécondées par le séjour réparateur des bes- :iaux. Or, à quel dommage un domaine ne se- 'ait-il pas exposé si le fermier sortant était naître de le dégarnir de son instrument le plus puissant de production ! Il faut donc que le fermer laisse sur la ferme un cheptel d'animaux igal en valeur à celui qu'il a reçu. Les individus jui le composent peuvent ne pas être les mêmes jue ceux dont l'agrégation formait originairement le troupeau ; il n'importe ; car ils ne sont jue des parties mobiles, susceptibles de changement, et c'est toujours le même troupeau : nnum corpus ex dislanlibus capilibus [i] .

1240. Cette obligation du preneur est tellement impérieuse, que la loi lui donne la plus rigoureuse des sanctions, à savoir, la contrainte par corps (art. 2062) ; tant il a paru nécessaire d'empêcher que le fermier ne tînt dans sa main l'espérance de la ferme et ne pût compromettre, dans un moment de dépit, le sort de la culture. Tout fermier sortant qui ne représente pas le cheptel en nature peut être contraint par corps, et il ne peut échapper à cette mesure de sévérité qu'en prouvant que le déficit ne provient pas de «on fait.

1241. Mais si l'événement de force majeure qui a fait périr le troupeau le met à l'abri de la contrainte par corps, il ne le dispense pas d'en payer la valeur au propriétaire. SHl y a du dé-

[1] Inst., § 18, de Icgatis.

! [2] Vo^J. Mouricault (Fenet, t. 14-, p. 34.8). Locré, t. 7, ip. 209, no 52. Jimyc Pothier, n» 68, qui dit : Il doit \payer en argent.

ficU, dit notre article, il doit le payer. C'est là une conséquence de son obligation de supporter toute la perte.

1242. Au reste, on voit par là que le preneur, frappé d'un sinistre imprévu , n'est pas tenu de remplir, en nature, le vide du troupeau. Le propriétaire ne pourrait pas l'obliger à livrer des bêtes a.i lieu d'argent, et il pourrait obliger le propriétaire à recevoir de l'argent au lieu de bêtes [2].

1243. Pour savoir s'il y a déficit, on fait, à la fin du bail, une nouvelle estimation du cheptel [5J. On tient compte non-seulement de l'augmentation du nombre, mais encore de l'amélioration intrinsèque des bestiaux, provenant soit de ce que les jeunes bètes sont arrivées à un âge plus vigoureux, soit de ce que certains animaux auraient été engraissés, soit enfin de ce que les femelles seraient pleines [a], etc. Puis on en compare le résultat à l'estimalion primitive (art. 1822).

1244. Si, au lieu d'un déficit, il y a im excédant, le fermier le relient. C'est sa propriété, c'est le fruit de ses soins et la récompense des chances mauvaises auxquelles il s'est soumis. II. lui suffit de laisser, dans la ferme, des bestiaux jusqu'à concurrence du montant de l'estimation originaire.

1245. Nous avons dit que c'est à la fin du bail que le propriétaire reprend son cheptel, et que le fermier retire son profit ou paye le déficit ; nous ajoutons que le cheptel de fer n'est pas assujetti pour le temps de sa durée aux règles du cheptel simple ou du cheptel à moitié (article I8I0). Il est l'accessoire du bail de la ferme, et il ne finit qu'avec lui [5].

[3] Arg. de l'art. 1817.

[i\ Supra, no 1238.

[5] Infra, no 1255. Arg. de l'art. 1829.

DU CONTRÂT DE LOUAGE

Du chcplel donné au colon parliairc.

AIITICLE 1827.

Si le cheptel péril en entier sans la faute du colon, la perte est pour le bailleur

SOMMAIRE

1246. Différence du cheptel de fer eldu chcplcl donné au

métayer.