L. 1, C. Tlieod. , de rei vindic. Niebuhr, t

'. noie 311, donne cette interprélalion à celte loi

alLe des fonds occupés par les soldats.

Voy. cependanl ce qu'en dil Vuy, p. id.

Nièbuhr, t. 3, p. 207. Caïus, t. 2, p. 7.

Vuy, p. 51.

lEn effet, si ce nétait pas la propriélé quirilaire , Idu moins Vin bonis. Caïus, t. 2, p. 18, 21. iPIine, Epist., t. 7, p. 18.

classique, seules données que nous ayons sur ce sujet , nous apprennent qu'une portion se louait par des baux ordinaires [10] : c'était probablement la partie la mieux cultivée et la plus productive. L'autre portion était concédée à perpétuité, moyennant un canon ( vecligal) ; on l'appelait dansée cas ager vecligalis [n]. Ces assignations étaient un moyen d'arracher à leur abandon les lalifundia qui accablaient de leur poids stérile les villes comme les riches particuliers. Des familles pauvres étaient appelées à participer aux avantages de la possession du sol. Elles apportaient leur industrie ; elles élevaient des habitations ; elles .opéraient des défrichements. Nous voyons apparaître ici le but spe^cifique de l'emphytéose , qui , comme l'indique son nom grec, consiste à planter, à améliorer h'S terres incultes [12]. Aussi ïribonien ne fait-il aucune difliculté d'appeler Vager vecligalis ager, emphyleulicarius [15] , comme si ce fût une seule et même chose , et tout porte à croire que le jus emphykuseos dont Uipien a été le premier à parler entre tous les jurisconsultes classiques fii] , se réfère à la possession de Vager vecligalis [is] ; je sais bien que plus d'un auteur a crié à l'interpolation contre Tribonien [le] , prétendant que le mot d'emphytéose n'a été glissé dans le texte d'Ulpien que par une altération familière au ministre de Justinien. Mais ces accusations me touchent peu. Je ne vois rien d'étonnant à ce quUlpien se soit servi d'un mot grec fort énergique et fort significatif, quand même ce mot eût été nouveau dans la langue du droit. Au surplus, ce qui est décisif à mes yeux , ce qui montre la parfaite identité de Vager vecligalis et de Vager emphyleulicarius, c'est que la définition que donne Paul du premier, concorde tout à fait avec celle que consacre la législation constantinopolilaine à l'égard du second. « Vecligales vo- » cantur , dit Paul , qui in perpetuum locantur, » ea lege, ut tandiu pro illis vecligal pendatur, » quandiu neque ipsis qui conduxerunt , neque » bis qui in locum eorum successeruct, auferri » eis liceat [17]. » Lisez maintenant, aux Institutes, ce que Tribonien a dit de l'emphytéose [is], et voyez si la liaison de Vager vecligalis avec lé bail emphytéotique n'est pas intime, et surtout évidente.

Les concessions dont nous venons de parler

[10] Paul, 1. 1, Dig. si ager vectig.

[11] Cicér., ad fumiliar., t. 13, p. H ; t. 6, p. 1 ; t. 8 p. 9. Paul, 1. 1, Dig, si ager vectig.

[12] Voy. lous les auteurs sur le titre du Code, de jure emphyt., et parliculièreaienl Cujas.

[13] Au Dig. si ager vectig. vel emphyt.

[ii] L. 3, § 4., Dig. de rébus eor.

[13] Cujas remarque que les Grecs donnent toujours le nom d'empiiytéose ù Vager vecligalis (sur le Code, de jure emphyt.),

[16] Voy. Favre, ration, ad P and.

[17] L. 1, Dig. si ager vectigal.

[18] De loc. cond., % 0.

dij contrat de louage.

étaient habituellement perpétuelles [i] : condition sage et utile pour fixer les cultivateurs et pour encourager le travail. Lorsque l'étendue des terres est hors de proportion avec le nombre de ceux qui les possèdent, les concessions perpétuelles sont d'un usage constant et général. Le moyen âge offre une nouvelle preuve de cette vérité.

Toutefois il y avait des exemples de concessions de biens communaux faites à temps. Paul nous apprend cette circonstance [2]. Mais il paraît qu'elle sortait des habitudes ordinaires, et que les véritables tenures vectigaliennes et emphytéotiques étaient perpétuelles [3].

Une grande différence se faisait remarquer entre les concessions de Vager vecligalis et les possessions de Vager puhlicus , dont nous nous sommes occupé en commençant. J'ai dit que celles-ci étaient perpétuellement révocables ; lorsque la république usait de son droit de retrait, il fallait courber la tête et obéir: au contraire, le conducteur de Vager vecligalis ne pouvait jamais être dépossédé tant qu'il payait exactement le canon. Troublé par la cité, il avait le droit d'agir contre elle pour se faire maintenir [a]. A ce trait caractéristique, l'on voit de plus en plus combien nous nous approchons du contrat emphytéotique.

Les droits du conducteur de Vager vecligalis étaient nombreux et étendus. En face des tiers, sa position avait des côtés tellement voisins du droit de propriété, que quelques jurisconsultes allaient jusqu'à le croire acheteur de la chose, plutôt que conducteur. Mais Caïus, qui rappelle cette controverse, voulait (et c'était l'opinion la plus générale) qu'on ne le considérât que comme bailliste [5]. Aussi, aucun texte ne lui donne le titre de propriétaire ; sans doute on reconnaît en lui un droit qui dépasse le simple rapport particulier du propriétaire et du preneur; il a le jus in re et l'action réelle [e] ; il a un jus prœdii [7], un jus servilulis [s] ; mais il n'a pas le domaine de propriété. Les jurisconsultes le lui refusent en termes exprès [9]. Bien plus, dans ses rapports généraux avec le bailleur, les décisions des jurisconsultes le ramènent à la condition du

[1] Paul, 1. 1, au Dig. si ager vectîgal. Caïus, Inst., 5, 145.

[2] Loi dernière , Dig. si ager vectigal.

[3] Paul, I. 1, Dig. si ager vectig. Agri civitatum alii vectig. \ocani\}F, alii non. Vectigales voaxntur qui in pcrpetuwn locantur.

[4.] Paul, 1. l, $ 1, Dig. si ager vecligalis. Nicbuhr , t. 5, p. 198, note.

[5] Sed mugis placuit locationem conduclionemque esse. Inst.,ô, 145. Jungc Papinien, 1. 15, g 4-. Loc. cond. Voy. aussi Inst. de Just. , de loc. cond.

[6] Paul,l. 1, S f ) Dig. si ager vcct.

[7] Ulp., 1. 5 , § 4., c/e rch. cor.

[8] Arg. de la loi 86, §4-, Dig. de leg. \o (Julianus).

[9] Ulp., I. 71, g dernier, Dig. de légat, lo, Nonvidcri proprictatetn et legatam. Paul, l. 1, § 1, Dig. si ager vectigalis quamvis non efficiantur domini.

fermier. Papinien veut que, si l'année est stéril il obtienne une diminution du prix de sa loc tion [lo]. Enfin, quand il dégrade le fonds qu est chargé d'améliorer, il encourt la peine < résiliation [11]. Ainsi donc, s'il est plus que fermier en ce qui concerne le jus in re, les ii terdits possessoires, l'action publicienne, et durée indéfinie de sa possession, qui se transm de génération en génération, il redevient fermi pur et simple, dans tous les cas oii l'on ne trou' pas à son égard une exception donnée par lan ture des choses ; il est si peu propriétaire, qu n'a pas même la propriété imparfaite des po sesseurs de fonds provinciaux. Car ceux-ci i sont pas soumis à la commise pour défaut 1 payement du tribut ; ils ont le jus ulendi et a utendi sur la chose qu'ils tiennent in bonis [n

Maintenant que les concessions vectigalienn nous ont donné l'origine certaine des tenur emphytéotiques, nous allons voir l'emphytéo se développer et grandir sous les empereurs t mains, jusqu'à ce qu'elle forme sous ce nom i contrat à part et distinct du contrat de loua

J'ai dit que les faibles débris de Vager publi avaient été se confondre dans le domaine empereurs [13]. Ceux-ci, indépendamment leur fortune personnelle, avaient hérité desbiej de l'État de même qu'ils en avaient absorbé l* pouvoirs. Soigneux d'enrichir leur fisc par to les moyens, ils avaient trouvé de tristes re' sources dans les guerres, dans les lois cadi caires [u], dans les réunions de biens vacants [« mais surtout dans un système incessant d' dieuses confiscations [le]. Cette source impui déjà trop bien alimentée par le crime de lè^ majesté [17] , s'était encore accrue lors de conversion des empereurs à la religion chi tienne ; et le masque religieux avait servi à c lorer les turpitudes de l'avarice. On voit, p exemple, l'empereur s'attribuer l'opulente dj tation du temple de Comana, dont les teri étaient habitées par 6,000 colons ou esclaves la divinité ou de ses ministres [isj. Enfin, ( Gibbon, les domaines de l'empereur étaient] pandus dans toutes les provinces, depuis la Mî ritanie jusqu'à la Grande-Bretagne [19].

[10] Papinien, 1. 15, § 4, Dig. loc. cond.

[11] Arg. delà loi 3, C. de loc. cond. Vuy, p. 75.

[IS:] Vuy le reconnaît, p. 80.

[lo] Voy. Gibbon, t. 3, p. 373. ^\

[14] Ulp., Fra^m. 17. ^

[15] L. 2, C. Theod., de incorpor. (10, 9.) L. 5, Theod.,c/e bonis vacant. (10, 8).

[16] Naudet a compté vingt-neuf chefs criminels cmporlaicnt la confiscation. {Des changements opi dans l'administration de l'empire romain sons les rig de Dioclétien, etc., t. 1, p. 195.)

[17] Pline, Panegyr., c. 42.

[18] Gibbon, t. 5, p. 573.

[19] Loc. cit.

CIIAP. V\ — ART. 1709.

Jne partie de ces ilomaines était souvent îloyée à subvenir aux nécessites de l'empire ; les appelait fundi rci prioatœ, rci dominicœ, mabilis domus , yalrimonium noslrum, ftmdos des [i] ; l'autre partie était consacrée aux enses personnelles de l'empereur et de sa son, on l'appelait palrimonialcs fundi [2]. s il est très-probable qu'un despotisme sans trôle devait fréquemment fouler aux pieds distinctions, pour faire tourner au profit de avarice la part assignée à l'État.

rop de richesses eussent afllué dans le trésor iérial si toutes les terres eussent été fertiles, jirtout elles eussent été exploitées par des libres et laborieux ; mais depuis longps une affreuse dépopulation désolait l'em- . César avait vu le mal ; de vaines tentatives ent été faites pour l'arrêter [3] ; Auguste n'apas été plus heureux à combler les vides des res civiles [4] ; la plaie n'avait fait que dir pendant cette série de tyrans sanguis et stupides qui déshonorèrent la pourpre, le règne de Gallien, la ville d'Alexandrie perdu plus de la moitié de ses habitants [5] . ante ans après la mort de Constantin, on fut ;é d'exempter de tout tribut 300 mille acres erres incultes et désertes, composant un ème de la Campanie [g], cette province si J^ieuse et si fertile en d'autres temps! Enfin, juger de la grandeur du mal, il suffît de lire lonstitutions des empereurs sur les biens donnés. La terre ne pouvait pas trouver de re [7] ! tandis que Rome affichait les derrestes d'un luxe insolent, tandis qu'on it dans ses murs des citoyens qui possétt à eux seuls des villes entières [s], les inces périssaient dans le marasme, et les )agnes se couvraient de jachères par l'extincîrogressive, incurable, des classes agricoles, s empereurs cherchèrent à combattre cette

Voy. Yuy, p. 92-95.

Id.

Suétone, in Julium, 20, Aô.

[ Par ses lois pour encourager le mariage. f fiibbon, t. 2, p. 180.

'xl. Theod., lih. H, lit. 28, 1. 2, publiés le 24 mars bon, t. 3, p. 587.

) his fuudis qui invenirc dominos non potueîiistant., 1. 1, C. de omni agro deserto. Nicopolis, fondée par Auguste, appartenait à une romaine, nommée Paula. Saint Jérôme , in prœf. mt. ad epist. ad Tit.,t. 9, p. 245. Gibbon, t. 6, p. 17. i de Tiliemont, Memor. ccclcsiast., t. 12, p. 85. Foy. la loi 15 au C. de prœdiis et aliis rébus minor., a vecligale , vel patrimoniale sivc cmphyteuticum, iiium sine decreto prœsidis distrahi non licet. » Il 1 que plus tard le nom A^cmphyléose leur fut appli- 7, C. J. de fundis patrim.

Anno 317, 1. 5, C. Theod., ad S. C. Claud. 519, 1. 1, Ib., de ilinere muniendo.

525, 1. 2, Ib., de extraordin.

555, 1. 5, Ib.,dc adm. et peric. tiitor. 557, 1. 4, Ib., de annona.

359, 1. 9, C. Theod., de cxtraord.

lèpre en multipliant les concessions de leur domaine. Au temps de Dioclélien et de Maximien, le domaine personnel paraît avoir été occupé en grande partie par des emphytéotes, et le mot d'cmphyléosc, qui, du temps d'Ulpien, n'avait pas encore acquis droit de bourgeoisie, se montre dès lors comme adopté tout à fait par la langue latine. On l'applique plus habituellement aux tenures des domaines impériaux, tandis que les expressions plus anciennes d'agfcr vecligalis conservent pendant longtemps encoreleur spécialité primitive, et sont plus particulièrement réservées aux locations perpétuelles des biens communaux [9]. Après Dioctétien et Maximien, les constitutions se multiplient, et l'on voit l'emphytéose s'étendre [10] non-seulement sur le domaine personnel [n], mais encore sur toutes les parties du domaine [fundi rei privalœ) [12] ; soit en Italie, en Afrique, en Sardaigne, en Sicile, etc. [13] , les princes cherchent à encourager les constructions dans les villes [u] et les défrichements dans les campagnes, en abandonnant aux preneurs des terrains considérables ; on s'efforce surtout de les garantir des caprices du despotisme en leur assurant le bienfait de la perpétuité de leur jouissance, et en leur accordant les prérogatives les plus voisines du droit de propriété lui-même. Voilà pourquoi ils sont souvent Si^i^elés perpeluarii possessores [15], comme le prouve Godefroy [ig], et même domini [17].

Vuy pense que les constitutions des empereurs qui prémunissent les détenteurs contre les dangers des dépossessions violentes, attestent qu'avant elles le droit accordé sur Vager publicus conservait ses racines, et que les premières emphytéoses du domaine impérial étaient précaires et révocables comme les concessions de Vager publicus [is]. J'aurais de la peine à partager cette opinion, qu'aucune preuve ne me paraît légiti-

Anno 564, 1. 3, Ib., de collatione fundor. 585, 1. 17, /&., de extraord.

59G, 1. 5, Ib., de ccnsitor.

598, 1. 4, Ib., de collatione fundor.

Ali, 1. 54, Ib., de hœreticis.

Id., 1. 19, 76., lib. 2, lit. 7.

Id., 1. 14, Ib., de indulg. débiter.

[11] Junge 1. 1 et 5, s. 8, 10. de fund. patrim.; 1. 7, 9, C. de omni agro deserto.

[12j L. 1, C. Theod. , de collât, fundor.; 1. 5, c. 7, de fundis rci privatœ ; I. 5, c. 7, de locat. prœdior. civ. ; I. 9, e. 7, de fundis patrimon.

[15] L. 1, C. Theod., comm. divid.;\. 1, 9; C. Theod., de extraord., Godefroy, Paratit. sur le titre du Code Theod., de locat. fundor.

[14] A Constanlinople, p. ex.; 1. 56, C. Theod., lil». 5, tit. 15 ; 1. 1, C. de offïcio comitis S. Palatii.

[15] L. 1, C. de collât, fundor.;]. 5, C. de fund. patrim.;]. 4, C. Theod., décollât, fundor.

[16] U prouve que les perpetuarli sont la même chose que les emphyt. (Sur le litre du Cod. Theod., de locat. fundor.)

[17] L. 2, C. de fund. rei privatœ.

DU CONTRÂT DE LOUAGE

mer. Elle me semble surtout démentie par cette vérité démontrée à mes yeux, savoir, que l'emphytéose est sortie de Vager vecligalis et n'a été qu'une application du contrat vectigalien aux fonds du domaine de l'empereur. Je sais que, par d'intolérables abus de pouvoir le despotisme augmentait souvent les canons et expulsait les emphytéotes qui refusaient de les payer. Je sais que les intrigues des délateurs, cette peste de la cour impériale [i], s'agitaient pour troubler la sécurité des provinciaux et des possesseurs, et que, lorsque l'avarice du prince trouvait un solliciteur ou un prétendant qui offrait une redevance plus forte que celle du possesseur, on lui adjugeait la concession au mépris des droits acquis. Mais ces iniquités étaient l'effet de la violence; elles attestent les écarts d'une tyrannie odieuse, et non pas l'exercice d'un droit; car elles s'exerçaient sur ce qu'il y avait de plus légitime, de plus irrévocable, de plus sacré. Ne voyons-nous pas les villes dépouillées de leurs biens par des empereurs qui craignaient de les voir servir à favoriser le culte des gentils [2] ? Les propriétés des temples païens ne furent-elles pas plus d'une fois confisquées? Enfin les exactions et les surimpositions ne s'étendaient-elles pas hux simples fermiers euxmêmes des biens personnels du prince? Ne fallait-il pas aussi que les empereurs vinssent à leur secours pour protéger leurs contrats et leur assurer le bénéfice du droit commun [0] ? Aussi Niebuhr n'bésite-t-il pas à dire que les rares vestiges des anciennes possessions de Vager publicus que l'on rencontre encore sous les empereurs [4] , n'ont rien de commun avec la législatiou relative au domaine des empereurs [5]. Ce qui me confirme dans cette opinion, c'est que le texte des constitutions qui défendent de troubler les possesseurs du domaine ne prouve pas suffisamment qu'on ait voulu introduire un droit nouveau [e]. Au surplus, quand même la conjecture de Vuy serait

[1] Voy. le Code Theod., de petit, (lib. 10, til.- 10.)

[2] L. 1, C. Theod. , de locat. fiindor. juris emphyt. Par celle loi, Julien l'Apostat en ordonne la restilution.

[3] L. 20, C. Theod., de exlraord. Evidenler atque absoiute jubemus,ne fundiad palrimoniiim noslriim pertinentes , seu coNDUCTiONis TiTULO , seu perpetuo jure teneanlur , aliquid prseler ordineni , superindicli , vel prelii petili nomine, vel de sordidis quibuscumque muneribus agnoscanl; nam hoc et a divis principibus impetratum est, et a nostra serenitale reparatum (595).

[4] Voy. ce que j'ai dit ci-dessus des possessioncs situées en Germanie.

[5] T. 5, p. 197, note 311.

[6] Voy. les lois 1 et 2, C. Theod., de pascuis (Valentin , 365); 1. 3, C. Theod., de locat. fundor. (Theodos., 380); 1. 3, id. (Honorius, 400); 1. ult., C. Theodos. , de collât, fundor. (Arcad. et Honorius, 598.)

[7] Godefroy, Paratit., C. Theod. , de locat. fundor. juris emphyt.

[8] La loi 12, C. defund. patrim., est formelle (Theod. et Valent.). «Licentia ei concedenda etiam libertates man-

vraie, elle ne prouverait rien autre chose, sin»' que les emphytéoses du domaine s'étaient écî^ tées pendant quelque temps de l'état noriri fixé pour les locations de Vager vecligalis, et q' les misères de l'agriculture dans ce temps dés:' treux forcèrent à rentrer bientôt dans l'élémel primitif et régulier. Mais cet élément préex' tait ; en lui-même, il n'a souffert aucune mo( fication de ce voisinage. Loin de là, il est rer le type auquel les locations domaniales se venues se rallier.

Voyons maintenant quels étaient les droits les obligations résultant de l'emphytéose, dep* que ce contrat s'était uni par des liens siintiri aux tenures domaniales.

L'emphytéote profitait des esclaves attacl au fonds du domaine [7]. Comparé au propi' taire, il pouvait même les affranchir [s] ; l'éi^ lument de la chose lui appartenait, il transm tait son droit à ses descendants à perpétuité | mais pouvait-il le vendre, le donner, l'alié] sans l'autorisation du magistrat?

Une constitution de Constantin permelta:

l'emphytéote de céder son droit par donal' sans être tenu de se munir d'une permission juge, sauf toutefois à répondre du payement! canon [10] ; mais Cujas [11] pensait qu'il t était pas de même dans le cas de vente, el^ le consentement du ralionalis ou procureur l'empereur [11] était indispensable. Cette (* nion, adoptée par de savants auteurs de Vé^ moderne allemande [15], ne me semble adi* sible qu'avec quelques restrictions : aucun U ne parle de la nécessité de cette autorisalii plusieurs s'occupent même du commercé!

choses emphytéosées et gardent le silence Sii loi d'une permission préalable [uj.Tout ce^f exige du cédant , c'est que , si son cession^ est insolvable, il réponde en son nom persoi du payement des prestations [15]. '

A mon avis, ce qu'il a de plus vraisembl là-dessus, c'est que les agents du fisc éleva

n cipiis ex fundis patrimonialibus atque emphytet^ » riis, ciim fundorumsint domini, praestare. » {Voy. ( sur celte loi.)

Vuy pense que cette constitution a été altéré Tribonien, et qu'elle n'a de valeur que pour le règj Jnstinien, et non pour les temps antérieurs, p. 127 ce reproche n'est pas prouvé à mes yeu.\. -s

[9] L. 5, C. de locat. prœdior. civit. i

[10] L. 1, C. de fundis patrim.

[1 1] Sur la loi 1, C. de fundis patrim.

[12] Brisson, de verbor. signifie, \o Rationalet.

[15] INolhomb, Spécimen Juris emphyt.,^. 17, 36 p. 122, 123.

[14] L. 13, au C. de prœdiis et aliis reb. minor. 1. 5, §4, Dig. de reb. eor. Theod. et Valent., 1. 5 de loc. prœdior., Gral. et Valent., 1. 3, c. 7, def rei privât. Voy. surtout les Inst. de Just. , loc. 1 § adeo.

[15] L. précitée, de fund. rei privatœ , et Tintei Cujas.

ir{

CIIAP. !"'. — AHT. 1709.

ttS

t des difficiillës sur les transmissions do emphyleosës, et que leurs prëlenlions, Iqnefois appuyées ou encouragées par les |)ereuis avares, qui trouvaient dans ces exiges une occasion de rançonner les parties, ^ient cependant pas toujours jugées favoranent par le prince: témoin la constilulion ]onslanlin relative aux donations. Du temps fustinien, il n'y avait encore rien de positif e légal sur celte prétention du propriétaire cl; plusieurs l'exerçaient avec àpretë, mais empereur en parle comme d'une chose doue , et d'une source d'abus sur laquelle il il porter le remède d'une législation fixe et ilable [i].

emphytëole était assujetti au payement d'un m qui consistait partie en denrées, partie r. Le payement des denrëes s'efTectuait tous jfuatre mois, celui de l'or en un seul payet [i]. Pour que le fisc n'ëprouvâl ni retard oh-valeur, on avait soin, avant de concéder )ien domanial à emphylëose, de discuter les jltës de celui qui se présentait [5]. Le prèle était obligé de réunir aux terres fertiles de rnure les fonds stériles voisins, et de siippor- )Our cette adjonction une augmentation de m [4I ; pensée qui avait son bon côté, puisllle voulait étendre la zone des défrichets, et obtenir de Taccroissement de la ri- [se agricole l'accroissement des tributs ; mais lire inefficace dans un temps de langueur aie et de décadence, où manquaient à la fois es capitaux, et l'amour du travail, et la i nce dans l'avenir! Du reste, depuis Conlin, les empereurs avaient souvent adouci ' les emphylëotes des domaines les rigueurs 'impôt. Ce prince les avait affranchis des ges extraordinaires appelées munera exrdinaria [5] qui fatiguaient les sujets d'exi- :es accablantes et intarissables. Ces exemp-

L. dernière, au C. de Jure emphyt. Elle dit : ciim abatur, etc.

Valens et Valent., C. Theod.,1. 5 (lib. 11, lit. 19), defroy, sur ceUe loi.

L. 5, C. Theod. , de censit. , et Godefroy, Paratit. î liU'e du C. Ttieod. , de locat. fundor. jiiris emphyt., c. 7 , de omni agro deserto.

L. 9, c. 7, de omni agro deserto. Godefroy, sur la le. Thcod., de locat. fund. jur. emphyt.

Loi 1 et 2, C. de collât, fundor. patrim.

Constans, 1. 5, C. Theod. , de extraord. muncr. , c. 7, de privileg. donius Augustœ , Conslanlius et tahs, 1. 9, C Theod. , de extraord. mimer.