L. 2, C. Theod., de autorib. procur. , 1. 4, C
d., de collât, fundor. patrim. , 1. 13. C. Theod., de )ord. mimer. L. 15, c. 7, de excusât, mimer. 1 L. 1 , c. 7, de collât, fundor.
)] L. 3, c. 9, de collât, fundor. Vuy, p. 137. Pere- I sur ce litre du Code, n» 1.
(H ^ uy pense que depuis Honorius et Theodosius ,
çbIs emphyléoles du domaine rei privatœ furent nchis des charges extraordinaires , et qu'il en fut de
lions, répétées sous ses successeurs [0], avaient bien souffert quelques atteintes temporaires [7]; n)ais, à de rares intervalles près, elles s'étaient maintenues pendant le iv*-" siècle [s] ; et, à part les réparations des chemins, auxquelles les empbytéotes restèrent constamment soumis [9], l'intolérable fardeau des impôts extraordinaires, des superindictions, etc., etc., ne s'appesantissait pas habituellement sur eux ; ils ne supportaient que l'impôt ordinaire foncier comme tous les citoyens fio]. Cet état de cho.ses continua jusque sous Justinien, qui dans son Code, rappela les constitutions impériales favorables aux emphylëotes domaniaux [u].
Jusqu'à présent l'histoire du droit romain ne nous a montré remphytëose que comme exclusivement usitée pour les terres des municipes et les fonds du domaine impérial. On trouve cependant les propriétés des temples louées par de longs baux de 100 ans [m], et même par des baux emphytéotiques [10] ; mais aucun monument ne nous apprend que de telles conventions aient été pratiquées entre particuliers. Tout semble indiquer que ceux-ci n'y avaient pas recours. Ce n'est qu'en approch:)nt du règne de Zenon, c'est-h-dire de la seconde moitié du ve .siècle, que l'on commence à voir le contrat d'emphyléose en usage dans les relations civiles des citoyens \u]. A cette époque, les moyens ordinaires d'utiliser les propriétés rurales étaient devenus de plus en plus difficiles, et les latifundia, concentrés plus que jamais dans un petit nombre de mains , fussent restés improductifs, si l'emphytëose ne fiit venue au secours des particuliers embarrassés de leurs richesses; mais, en tombant dans le domaine privé , le bail emphytéotique vit renaître des questions à peu près assoupies depuis Caïus. Tant que les emphylëotes s'étaient trouvés en face du fisc, qu'ils avaient besoin de ménager, ils avaient gardé le
même par le Code de Justinien (p. 141 et note 315) ; mais la constitution d'Honorius et de Theodosius , qui sert de base à celle opinion de Vuy (1. 1, C. de indict.), n'est, au jugemenl de Cujas, qu'une mesure spéciale, et ne porte que sur un impôt temporaire et exceptionnel. D'où il suit que ce jurisconsulte estime qu'il ne faut pas l'étendre aux autres impôts extraordinaires, et le regarder comme une rèale générale. Cette constitution ne chansie donc rien à la législation antérieure. Quant à la loi 5, c. 7, de privilcgiis domus Augustœ ; elle ne fait que prononcer pour les domaines rei privatœ l'exempt ion portée pour les fundi patrimoniales dans le titre de collât, fundor. patrim. « Hsee excusari ab extraordinariis, a sordidis, a » sui)er.indicliliis(possesspres rei privatse). » Jdemque de patrimonialibus, traditum est supra. (Cujas, sur la loi 1, C. de privilegiis domus Augustœ.) Si on n'adoptait pas ces interprétations de Cujas, il faudrait dire que le Code de Justinien offrirait les plus monstrueuses antinomies.
[121 Niebuhr, p. 188-189 et la note 289.
[13] L. 2, c. 7, de rei dominicœ. L. 5, C. Theod., de loc. fundor. jiiris emphyt. Junge Vuy, p. 100 et 103.
[14] C'est ce qui résulte clairement des trois lois que I Von trouve au C. de Just. de jure emphyt.
DTJ CONTRAT 1)E LOUAGE.
silence ; mais lorsque la liberté des conventions les eut liés d'intérêts avec de simples particuliers, ils furent plus hardis à élever la voix et à étendre leurs prétentions. De leur côté d'ailleurs, les propriétaires directs, opposant exigence à exigence, multipliaient les petites vexations et les tracasseries [i] , afin d'accroître les revenus de leurs terres. Ces conflits ranimèrent de sérieuses difficultés. L'emphytéose est-elle un bail ou une vente? La perte partielle de la chose décharge-t-elle l'emphytéote d'une portion proportionnelle du canon? Par quel retard dans le payement du canon l'emphytéote encourt-il la déchéance? Peut-il aliéner la chose emphytéosée sans la volonté du propriétaire direct ? ou bien , au contraire , ne doit-il pas se soumettre aux redevances que lui impose celui-ci pour lui accorder son consentement?
Zenon trancha les deux premières questions par une constitution devenue fameuse ; car c'est elle qui a fait de l'emphytéose un contrat mitoyen entre la vente et le louage [2] ; d'après cet empereur , l'emphytéose n'est pas une location comme l'avaient voulu Caïus et Papinien [3] ; car la location ordinaire ne se fait pas à perpétuité , et l'emphytéose est habituellement perpétuelle. D'un autre côté , elle n'est pas non plus une vente ; car la vente est une aliénation absolue , et l'acquéreur libéré par le payement devient tout à fait étranger au vendeur. Au contraire, l'emphytéose laisse subsister une portion du domaine de propriété dans la personne du concédant , et l'emphytéote reconnaît cette supériorité par le payement d'un canon annuel.
Et puisqu'il n'est pas un simple fermier , il s'ensuit que la perte occasionnée par cas fortuit ne doit pas se régler par les principes en vigueur pour le contrat de louage. Ainsi la perte totale sera pour le compte du propriétaire principal. Mais la perte partielle sera aux risques du preneur , qui ne pourra , de ce chef , demander une diminution de canon.
Telle est la nouvelle physionomie que Zenon donna à l'emphytéose. L'emphytéote y gagnait peu ; car la question des cas fortuits était résolue contre lui , et sa condition devenait plus dure qu'elle ne l'avait été dans les siècles précédents.
Justinien arrive , et par une constitution [4] non moins célèbre que celle de Zenon , et qui joua un bien plus grand rôle dans le moyen âge [5] , puisqu'elle fut le point d'appui du fisc des seigneurs pour accréditer et maintenir les lods
[1] Et ne avaritia domini..., quod usque ad prœsens tempus perpelrari cognovimus... L. ult. , C. de jure emphyt.
[2] L. 1, C. de jure emphyt.... Jus emphyleuticarium , neque conductionis, neque alienationis esse titalis adjiciendum, sedhocjus tertium esse constituimiis.
et ventes , l'empereur décide aussi en faveur propriétaire direct la question relative à l'ai nation du domaine emphy téosé; ce point, comi je l'ai déjà dit, était l'objet de prétentions ( verses. Aucune règle positive ne fixait l'étendu des droits du bailleur et les obligations du pi neur. Justinien voulut que , dans le silence la convention primitive, le preneur ne j: vendre son droit sans le consentement du ba leur. Mais à cette prescription il apporte surchamp une sage modification : afin que l'empb téote ne soit pas à la merci du propriétaire, accorde à celui-ci deux mois seulement po manifester sa volonté , et ces deux mois parte du jour où la dénonciation du contrat lui a * faite. Si ce temps s'écoule sans que le propn taire se soit prononcé , le preneur peut pas outre à l'aliénation. '
Du reste , dans le cas de vente , le bailleurl investi d'un droit de préférence sur tous les* très acquéreurs, et il lui est permis de prend dans les deux mois . la vente pour son comp) en offrant le prix porté au contrat. (
Faute par l'emphytéote de dénoncer l'alié^ tion au propriétaire direct, il encourt la i chéance de son droit. 1
Enfin, pour récompense de l'approbation c le propriétaire donne à l'aliénation , l'erapï téote doit payer la cinquantième partie du p* ou de l'estimation de la chose , lorsqu'un atl taux n'a pas été fixé par le contrat primitif concession. Il paraît qu'avant Justinien, c tains propriétaires, poussant à l'extrême le prétentions à cet égard, pressuraient les emp) téotes par des tributs exagérés. L'empereur rè uniformément le prix de la redevance pour là tation , et met un frein à des abus criants, l
J'ai cru devoir présenter un résumé comj de cette constitution , qui a une grande vali historique. On la retrouve à tout moment é le régime des fiefs, et elle a été le champ de< taille de disputes infinies entre certaines p tentions de la féodalité et les légistes host' aux droits des seigneurs.
Enfin il restait un dernier point à décic* Dans quel temps l'emphytéote encourt-il déchéance lorsqu'il cesse de payer le canon
Lorsque l'emphytéose était assimilée à simple bail , il est très- probable qu'un retan deux ans suffisait pour faire déchoir le prenf de son droit [e] ; mais dès l'instant que Zë eut enlevé à l'emphytéose le caractère d' location , il fallut une autre règle. Justiniej
RI
[3] Voy. ci-dessus.
[4.J L. 1, C. de jîire emphyt.
[5] Voy. mon article sur Torigine des droits de D tion, Rcvtie de législation, t. 10, p. 280, 284.
[6] Loi 34, § 1, et 1. 56, Dig. loc. cond. Cujas, s novelle 7. [
CllAP. ï". — ART. 1700.
Dnna [i]. Il étendit les délais en Taveur de l'em- Jiytéote et lui accorda trois ans pour prévenir
commise.
Nous avons suivi l'emphyléose dans son berpau, dans ses progrès et ses phases diverses, an histoire nous a conduits un peu au delà de
chute de l'empire romain dans les provinces î l'Occident. Voyons maintenant quel rôle ce mtrat a joué pendant le moyen âge , en [)rél:nce des immenses propriétés des seigneurs , ;s églises et du fisc royal. On le trouve pratiqué î bonne heure dans les Gaules , surtout pour s biens appartenant aux établissements relieux [2], et les Capitulaires classent l'emphyose perpétuelle parmi les titres d'aliénation [3]; le continua donc à être employée avec le bail
ferme [4] pour féconder des territoires qui raient demeurés stériles sous l'inerte adminisation de la mainmorte, ou des grands écrasés i l'immensité de leurs domaines [5].
Mais lorsque la féodalité se fut définitivement mstituée sur les ruines du monde romain, lors- Li'elle eut engendré les institutions qui lui fu- ;nt propres, et qui témoignent de sa puissance, le absorba le contrat emphytéotique dans les mtrats particuliers , dont on lui doit l'invenon et la première origine; et, par exemple, les aitsde l'emphytéose se confondirent avec ceux ;s héritages censiers , de telle sorte qu'au jugeent de Dumoulin , on ne connaissait presque ius en France de véritables emphytéoses. « De quo ex solo verbo emphyleosos non conlinuo liquet, propter naluram ejus cxoletam [e]. » ussi, la doctrine constante de ce célèbre jurismsulte est-elle que le mot cmphytéose, employé ms un contrat , ne suffit pas pour lui faire atiibuer les caractères et les effets que l'emphy- (ose véritable avait dans le droit romain ; que , jns le doute , on ne doit jamais présumer une nphytéose pure [7] et temporaire [s] , et qu'à toins des stipulations les plus expresses et les ius claires , il faut interpréter ce contrat avec iS modifications que les mœurs féodales avaient Produites , et qui le rapprochaient singulièrelent du bail à cens. Plus tard, un autre feuiste, Fonmaur, disait encore : v Quoique nous I ayons adopté le mot d'emphyléose, le vrai est
pourtant qu'il n'y a pas de véritable emphy-
j [1] L. 2, C. de jure emphijt.
[2] Loi des Lombards, lib. 3, lit. 3, c. 4, Capitulaire du février 877 (Baluze, t. 2, p. 241, n» 10, et p. 34.1, > 43). Concile de Tours, 3, c. 55, dans la troisième adjition des CapituL, t. 1, p. 1174, n» 90.
[3] Lib. 2, c. 29, et troisième addition, n» 56, t, l, 1.1166.
[i] Non liceat christianis judaîorum neque paganorum b1 haereticorum res, emphyteuseosvelconductionis titulo, abere. Concile de Tours précité.
[5] Aussi Voet disait-il : « Utique, agriculture promolendœ causa, potissimum emphyteusin adinventam cont;at. (Ad Pand., si ager vectig.)
» téose chez nous, mais seulement des baux à )) cens [9]. »
Expliquons brièvement les motifs de celte altération.
D'après le droit romain, l'emphytéose se distinguait des autres contrats en ce qu'elle avait pour but , soit d'améliorer un héritage stérile , soit de l'augmenter par des constructions et des pbintations [10]. Nous avons vu que tel avait été le but que les empereurs avaient poursuivi sans relâche.
De plus, elle se signalait dans son exécution par deux circonstances remarquables. La première , que le défaut de payement de la redevance emphytéotique pendant trois ans, faisait cesser le droit du preneur [n] ; la seconde , que l'emphytéose tombait en commise si le preneur aliénait la chose sans dénoncer le contrat au propriétaire direct, afin que ce dernier pût, dans les deux mois et pour le même prix, demander la préférence sur l'amélioration , s'il le jugeait convenable [12].
Mais quand le droit féodal eut pris possession de la société , et qu'il se fut trouvé en face de cette plaie de la grande propriété qui avait perdu Rome et l'empire, son génie original multiplia les moyens , soit de sous-diviser les terres , soit d'associer les classes indigentes aux bienfaits de la possession du sol. On vit naître tour à tour les baux à fief , les baux à rente perpétuelle foncière , les droits d'usage et de pacage , les baux à cens ! Les baux à cens surtout furent un des contrats les plus fréquents parmi ceux auxquels il donna naissance , et qui soutinrent sa longue domination ; c'était une convention par laquelle le maître d'un héritage noble en transportait le domaine utile au preneur , qui le tenait désormais à titre de propriétaire roturier , mais sous la réserve du domaine direct et féodal; et d'une modique rente annuelle appelée cens , et destinée à témoigner de la supériorité du seigneur [15] . Ce contrat n'était pas sorti d'une imitation du droit romain ; les moeurs féodales l'avaient produit spontanément [1/*] , et , quoiqu'il eût beaucoup de rapports avec l'emphytéose , il en différait cependant par des points essentiels. L'emphytéose avait pour fin spécifique [15] d'améliorer des terres incultes et d'augmenter la
[6] Sur Paris, § 82, glose 1, no 10.
[7] Ibid., § 73, no 43; 37, 42.
[8] Ibid., $ 73, no 29.
[9] No 120. Duparc-PouUain dit la même chose, t. 3, p. 262 ; et Despeisses parle de l'emphytéose comme d'une chose identique au bail à cens seigneurial.
[10] Cujas, sur la loi 1, au Code de jure emphyt.
[11] Infra, n» 46, et supra.
[12] Infra, n" 44.
[13] Coquille, Instit. au droit français des cens.
[14] Dumoulin, sur Paris, $ 73, n» 22.
[15] /(/.;lib.,no50.
Dtî CONTRAT DE LOUAGE.
richesse agricole du sol. Le bail à cens était plutôt destiné à procurer au seigneur des hommes et des sujets. L'emphytéose ne transmettait au preneur qu'un quasi-domaine , et le bailleur retenait non-seulement la directe, mais encore une partie du domaine utile [i\. Au contraire, le bail à cens faisait passer sur la tête du preneur tout le domaine utile ; il ne restait au concédant que les droits honoritiques de la propriété et la directe seigneuriale, portion de la puissance publique [2]. L'emphytéose tombait en commise par défaut de payement du cens ; les censives étaient exemptes de cette peine [3]. Enfin l'emphytéote ne pouvait aliéner irrequielo domino. Au contraire le vassal avait d"oit de disposer librement de la chose accensée , sauf le payement (les lods et ventes [4].
Mais ces deux contrats avaient des rapports de ressemblance capitale. C'est que l'un ei l'autre laissaient subsister entre le bailleur et la chose baillée un lien de dépendance qui réduisait le droit du bailliste à un domaine imparfait. C'est que, dans le bail emphytéotique comme dans le bail à cens, une prestation annuelle venait témoigner de l'infériorité de position du preneur. C'est enfin que l'un et l'autre contrat faisaient porter la perte totale par le propriétaire direct, et la perte partielle par le détenteur [5].
Ce voisinage de deux contrats si analogues ne tarda pas à amener de plus intimes rapprochements. D'une part, les seigneurs empruntèrent au régime des emphytéoses l'idée de la redevance dont Justinien avait frappé l'aliénation du domaine emphytéosé [e], et ils transportèrent cette taxe dans les censives, exigeant pour l'approbation du nouvel homme une prestation devenue célèbre sous le nom de mnle , et l'un des principaux produits du fisc des seigneurs [7]. D'autre part, les prétentions des suzerains et l'ignorance des vassaux firent confondre avec le cens proprement dit, signe de vasselage, les redevances que payaient les propriétés allodiales ellesmêmes, et l'on finit par regarder comme aveu de la directe seigneuriale toutes les prestations assises sur un fonds quelconque.
Aussi Beaumanoir renfermait-ille franc-alleu
[I] Infra, no 52. ]
[2] Merlin, Rcpert., v Fief, p. 225. Infra, n» 52.
[5] Dumoulin, sur Paris, § 75, n» 22.
[4] Id., loc. cit.
[5] Id., loc. cit.
[6] Mon article sur l'origine des droits de mutation. {Revue de légisL, t. 10, p. 280.)
[7] Même article.
[8] Coût, de Beauvoisis, eh. 24, p. 125.
[9] Garran de Coulon. liépert. de Merlin, vo Féodalité.
[10] C'est ainsi qu'on voit dans une charte de 155G, Emphiolœ pour cmphyieotœ. (Ducange, à ce mot.)
[II] V» Libellus.
[12] Dans une charte d'Hugues et Lothaire, rois d'Italie, de 954, on trouve déjà <.<. per libellum et cmphyteiisim. Ducanee donne cette définition du libellus .• « Charta
dans cette définition restreinte : « L'on appelle » alleux ce que l'on tient sans faire nulle rede»! )» vance à nullui [s]. » Il arriva dès lors un ré-l sultat infaillible, c'est que l'emphytéose alla sel perdre dans la censive [9]. La langue du moyadt âge, d'accord avec les faits, le prouve évidem# ment, (iette langue barbare, qui mutilait lei mots [to] et pliait leur sens légitime à des dévia-i tions irrégulières, appelait du nom d'emphytéose toutes les concessions quelconques dans le»-» 1 quelles elle apercevait la réserve de la directe " moyennanldes redevancesannuelles. J'en trouve m une preuve, entre mille, dans ce fragment d'u0 * vieil écrivain cité par Ducange [ii]. Conlraclui^ isle (l'emphytéose) secundum diversas lerrarwà * consueludines, diversis nominibus nuncupatur,'!! Dicitur enim emphyleusis, precaria, libellus [12]^ «' census, ficlum [13], et cependant tous ces lénements étaient fort différents les uns des au-* très [m] ! On conçoit facilement quelle confus « sion dut résulter de ces assimilations inexactesjic L'expression emphyléose devient donc équivoque li et trompeuse : Verbum emphyleusis, disait Du-I fi moulin, est sequivocum [15] ; dans l'usage cob- in rant, elle signifiait bien plus un bail à censqu'uiiii bail emphytéotique proprement dit 1 i
Comme le premier était bciiucoup moins Sfl-i 01 vère dans ses effets que le second, comme il iwti connaissait ni la commise pour défaut de paye^i ! ment du canon, ni la confiscation pour vente e! n aliénatien de lu chose sans l'assentiment du sa- I gneur, on décida que, dans le doute, on ne de^sa vait jamais présumer une vraie emphytéosé ^b nisi expresse et clare probelur, disait encore Du- I moulin [le]. Il suit de là que l'emphytéose, tell* 1' que les Codes de l'empire romain l'avaieûl «i réglée, dégénéra rapidement de sa pureté prii) (t mitive. On ne s'attacha plus à la condition d^ )i convertir des terres stériles en terres fertiles] i condition si rigoureusement poursuivie par hi i empereurs, et les fonds les mieux cultivés firent ir l'objet de contrats appelés baux emphytéotiques ', Enfin la commise tomba en désuétude, et le mot 11 d'emphy téose ne fut plus suffisant par lui-même m pour faire appliquer les principes du droit ro< ï main ; il fallut, pour que la commise fût applil
» qua prœdium in emphyteusim conceditur. Hujuscon- )' tractus ac paclionis species olim fuit frequens in pr» » diis ecelesiasticis , » sub vulgari ac recepta nomenelalura prœcariœ et prœstariœ (v«> Libellus).
Voy. du reste, sur ce contrat, Cujas, sur les fiefs, lib. i til. 2, et sur la loi 1, C. de jure einpkyl. 11 montre les férences qui la séparent de l'emphytéose. ^uH/^eLoysetu Dcg., 1. I, ch. 4, n" 29. Le mot libellus venait de libçlk petite pièce d'argent.
[15] Fictum, ou uffictum, census, locatio, pensio, redt tus,vectigal fixum ac cerlum. Nam ficlum pro fixu» dixisse veleres observât Salmasius. (Ducange, v« Fietm
[14] Cujas, sur la loi 1, C. de jure ewphyt. Duiie< P rescript., p. 54-5.
[15] Sur Paris, § 75, n" 43.
[16] Id., ibid.
bée à la rigueur, qiie les parties eussent ma- . ifestci par les témoignages les plus éclatants |ur volonté de rester dans les purs termes du roit et de faire une vraie emphyteose rolaine [i].
Au surplus, quoique l'usage du plus grand )mbre des provinces identifiât l'emphytéose et censive, il faut remarquer cependant que lorslie les études eurent débrouillé les incohérences î l'époque féodale, de bons esprits cherchèrent rendre aux mots leur signification propre, et ms les localités où les coutumes ne s'y oppoient pas, le mot censive s'employait plus à •opos quand le fonds objet de la concession ail noble, tandis que le mot emphyteose conînait mieux à la concession des fonds rotuers [2].
Mais alors arrivait une sorte d'équivoque; car lusieurs jurisconsultes de mérile crurent pouair soutenir que l'emphytéose à perpétuité des ens roturiers n'était pas autre chose qu'un ul à rente perpétuelle. Telle était l'opinion Hervé [5] et d'Argou [i]. Mais nous verrons lus tard que ce point de vue manquait d'exacitudt' [5].
32. Maintenant, plaçons-nous moins en deors de ces diverses méprises, et recherchons les éritables caractères de l'emphytéose dégagée e tout élément féodal et ramenée à son type ropre.
En tenant compte des modifications que les sages français lui ont fait subir, nous trouvons u'on peut en donner deux définitions.
La première, plus étroite, est plus conforme l'étymologie, d'après laquelle ce contrat doit entendre de la concession temporaire ou perétuelle d'un terrain allodial nu et stérile pour améliorer par des constructions et des plantaions, sous la réserve d'une modique redevance làblie en reconnaissance du domaine direct rérvé par le bailleur.
J'ai dit temporaire ou perpétuelle ! en quoi 3 n'ai pas suivi la doctrine de Dumoulin, qui oulait que l'emphytéose proprement dite fût emporaire [e]. Les textes du droit romain, loin l'autoriser cette assertion, la repoussent formelement ; ils nous montrent l'emphytéose hadluellement perpétuelle [7] , et ce n'est que Èfès-rarement qu'ils parlent d'emphytéose tem-
[1] Dumoulin, sur Paris , $ 73, n» 42. Infra, n» H;
82, glose t, no 10.
[2] Durand de Maillane, Dict. de droit canon, v» Em- \hyt. Hervé, Mat. fcod., t, 5, p. 329.
[3] Mal. féod., t. 2, p. 529.
[5J Infra, n» 52.
[6] Sur Paris, §74, no 29.
[71 hîst., lac. cond., % adeo. Cujas, Inst., 3, 145. Paul,
ï, Dig. si ager vectig., et g 1 de celle loi,
[8] Paul, 1. ull., Dig. si ager vectig., nov. 7, c. 3. m\. 120, c. 1,6.
porairc [h\. Mais Dumoulin, faute de bien connaître riiisloire de l'emphytéose, s'était imaginé que, dans l'origine, cette sorte de concession avait été à temps, et que c'est seulement dans la suite et par l'eirel d'une sorte de dégénérescence, qu'elle avait (té pralifiuée à perpétuité [9]. Mais celle opinion, quoique souvent repétée [10], n'a pas le moindre fondement historique et légal. Du reste, nous verrons plus tard [u] que, sous le Code civil, il ne peut plus y avoir d'emphytéoses perpétuelles.
J'ai dit sous la réserve d'une modique redevance ; en eilét, les altérations dans les monn;iies ayant abaissé hi valeur des redevances emphytéotiques [12], l'exiguïté du canon devint un des caraclères habituels de ce contrat ; cerla modica annua pensione in recognilionem dominii direcli, disait Dumoulin [13]; et celte observation du plus grand de nos feudistes a été constamment répétée par les commentateurs eux-mêmes du droit romain [u], tant ce fait était devenu fréquent et caractéristique !
La seconde définition qu'on peut donner de l'emphytéose est plus large et plus en harmonie avec les altérations subies par le droit romain. L'emphytéose n'est pas seulement un contrat qui a pour but l'amélioration des terres stériles, c'est encore une convention par laquelle un propriétaire concède à perpétuité ou pour un long temps, un terrain, même productif, à l'effet, par le preneur, d'en jouir moyennant une modique redevance annuelle et de ne pouvoir en être privé par le concédant, qu'en cas de nonpayement du canon [15].
Entrons maintenant dans la doctrine du contrat emphytéotique.
Et d'abord, quelle est la nature du droit que ce contrat transfère au preneur?
Les auteurs n'étaient pas tous d'accord sur ce point.
D'après quelques-uns , l'emphytéose perpétuelle transférait tout le domaine utile, et retenait pour le propriétaire le domaine direct seulement, tandis que l'emphytéose temporaire n'attribuait au preneur qu un jus in re , un jus in fundo, et ne faisait nullement passer sur sa tête ce domaine inférieur en honneur, que les feudistes ont appelé domaine utile. Dumoulin, chaud partisan de cette idée [le], ne se conten-
[9] Sur Paris, $ 75, n» 29 ; § 78, glose 4, no 14.
[10] Par I^oyseau , par exemple; des rentes, liv. 1, chap. 4, no 27.
l)uvergier a suivi , de confiance, ces auleurs. (Louage,
[11] [nfra, no 50.
[12] Infra, n» 54, j'établis ce point.
[15] §75, no 29.
[14] Infra, no 56, ce que dit Doneau.
[15] Doneau, Comm. , lib. 9, c. 15, n» 3. Cujas, sur le C. de jure emphyt., loi 1. Dumoulin, § 75, no 33.
[16] Sur Paris, S 98, glose 4, n'" \i et 15.
DU CONTRAT DE LOUAGE
tait pas de la soutenir avec l'appui des raisons tirées du droit français; il voulait encore fortifier sa distinction par l'autorité des lois romaines qu'il croyait avoir en sa faveur. Mais on retrouve ici l'inexpérience indocile qui signale trop souvent les excursions de Dumoulin dans le domaine du droit romain, et qui faisait dire au président Favre « quem si Cujaccio conféras, nullus homo est. » Voici en effet quel était le système de Dumoulin. Dans l'origine, l'emphytéose était temporaire, et c'est à cet ordre de choses qu'il faut reporter les textes qui ne donnent au preneur qu'un jus in re, un jus servilulis sur le fonds concédé [i]. Mais plus tard, l'emphyléose commença à être perpétuelle, et c'est pour cela qu'on voit alors les lois romaines appeler les emphytéotes fundorum domini [2] ! Maintenant, si on lui oppose la loi 1, § 1, Dig. si ager veclig., qui , s'occupant d'une concession vectigalienne perpétuelle, prononce cependant d'une manière positive que le concédant n'a pas de droit de propriété, mais un simple ^m^ in re; il répond que c'est probablement qu'avant Constantin, les jurisconsultes étaient restés fidèles aux anciennes idées et n'avaient pas encore modifié le langage de leurs prédécesseurs. On le voit, il n'est pas permis de faire plier d'une manière plus audacieuse les lois et les textes à l'esprit de système. En effet, il est tout à fait contraire à l'histoire de prétendre que l'emphytéose a été temporaire dans l'origine. Son état habituel en droit romain a toujours été la perpétuité, ainsi que je l'ai montré ci-dessus, n° 32 ; et c'est d'emphytéoses bien et dûment perpétuelles, que les jurisconsultes ont parlé lorsqu'ils ont dit que ie preneur n'avait qu'un jus prœdii, un jus serviluiis. Caïus, d'ailleurs, ne laisse à cet égard aucun doute [3], quand, examinant le caractère de la tenure vectigalienne à perpétuité [in perpeluum locata), il la classe parmi les simples locations ! Du reste, les oppositions de texte que Dumoulin cherchait à concilier par de si pénibles tortures , s'expliquent facilement pour quiconque a suivi l'histoire de l'emphytéose telle que nous l'avons exposée. Qu'y a-t-il d'extraordinaire à trouver des idées diverses sur l'étendue du droit de l'emphytéote, lorsqu'on sait que l'on n'était pas d'accord, avant Zenon, sur la nature de l'emphytéose, et que plusieurs voyaient en elle une sorte de vente?
Les auteurs qui ont pénétré plus avant que
[1] Paul, 1. 1, § 1, Dig. si ager veclig. Ulpien , I. 5, S 4, Dig. de reh. cor. Julianus, 1. 86, § 4, Dig. de leg., l».
[2] Yalens, Grat. et Valent., 1. 4, C. de fundis patritn. Valent., 1. 5, C. de diversis jyrœdiis.
[5] hîst. , Comwi., o, 14.3.
[4] Sur la loi 74 , Dig. de rei vind. PauU , ad edict. , lib. 21. Jungc Doneau , 9, 13, §S 1,2, 3. et Vuy, 1, 208,
[5] Emphyleusis quasi dominium tribuit seu sit per-
Dumoulin dans les profondeurs du droit romain! n'ont attribué à l'emphytéote que lejiMS in re.\ \e jus prœdii; tel est Cujas [4], Ce jurisconsultd lui refuse le domaine utile. Car en droit romain] le domaine utile est inconnu. Aucun texte n'eut parle. « Quod jus doclores nostri appellant utiU dominium, sed perperam, nullcm est domimuit )) UTILE ; omne dominium est directum , et est » propriétés rei, vel jus ejus, quo quis fretus » rem suam propriam esse asserit ; i» l'emphytéote n'a que le quasi-domaine, et ce quasi-domaine lui appartient, soit que l'emphytéose soit perpétuelle , soit qu'elle soit temporaire [5]. Il esl vrai qu'il a l'action utile pour obtenir certains avantages que donne le droit de propriété ; mais,^ à moins de changer le langage juridique [ne mui temus verba juris auclorum ) , on ne saurait dire que, parce qu'il a l'action utile, il a le domaine utile. C'est comme si l'on prétendait que celuj qui a l'action utile hypothécaire, a Thypothè que utile [e] ! Telle est la doctrine de Cujas, et pour la confirmer on peut ajouter que les coû"< stitutions du Code de Justinien, qui ont donné ^ l'emphytéote son caractère définitif, sont si éloi-f gnées de considérer l'emphytéote comme ayant le dominium , qu'elles l'opposent perpétuelle-j ment au propriétaire, rei domino [7].
Mais maintenant, si du point de vue du droit romain, nous passons au droit français, en serjhj t-il autrement? Je sais que la distinction di]( domaine direct et du domaine utile, inconnu^ sous l'empire des lois romaines [s] , était passée dans notre droit à la suite des feudistes et de^ canonistes [9], qu'elle y était devenue usuellej fondamentale, et qu'on la trouve partout. Mais est-il vrai que l'emphytéote eût tous les avanH tages attribués au propriétaire du domaine utile? Pour résoudre cette difficulté, il faut s'entendwi sur ce que l'on appelle le domaine utile.
Dans le sens propre et exact, le domaine utile c'est la propriété même de l'héritage, de telle sorte que le seigneur utile est le vrai proprié-j taire de cet héritage [10]. Quant au domaine di' rect, c'est le domaine ancien, originaire, qui, par le démembrement du domaine utile, n'esl, autre chose qu'un domaine de supériorité, qu'un droit particulier d'exiger certains devoirs réco^ gnilifs [11]. Telle est la doctrine de Dumoulin,' qui, dans les matières du droit français, reprend une revanche si éclatante. « Caeterum in idio » tismo nostro, dominus direclus, etiam queno) » proprie et stricte très-foncier vocamus, n
petuaria, seu temporaria. Ap. tit. Cod. de jure cmphyti^
[6] Sur la loi 74 précitée.
[7] L. 1, 2, 5, c. 7, de jure emphijt.
[8] Dumoulin en convenait. Sur Paris, $79, glose 4, nos.
[9] Id.
[10] Pothicr, Propriété, no 3, in fine.
[{\\ld.,ibid.
dicilur proprietarius ,* scd vox proprielarii , apud nos, pro uUimo domino dunlaxal, sive pro possidenle jure dominii eiiam ulUis, lanlxirn ^SURPATUR [i]. » Les mêmes idées ont été jus tard enseignées par Pothier [2].
Cependant il faut convenir que, dans l'usage, domaine utile s'étend quelquefois du simple oit de percevoir les fruits de la chose, tandis jie les autres attributs de la propriété restent tachés au domaine direct. On trouve un exemle entre mille de cette signification restreinte impropre dans les écrits de quelques feudistes, notamment dans un passage d'Hervé que je :erai dans un instant.
Maintenant arrivons à notre question. L'emytéote a-t-il le domaine utile, c'est-à-dire la opriété de la chose, comme le veulent Dumlin et Pothier, sauf la reconnaissance d'un maine direct?
A l'égard de l'emphytéote à temps, le doute !St pas parmis ; Dumoulin lui-même conveit que l'emphytéote n'avait pas ce dominium le; et si certains jurisconsultes sont allés quelefois jusqu'à le lui donner, c'est que, dans ir pensée, le domaine utile n'était pas autre 586 que le droit de percevoir les fruits. C'est ce sens que s'explique Hervé [3]. « Le bail mphytéotique temporaire ne transfère pas la iropriété pour le temps de sa durée. Car il ne ransfère que la propriété utile. Or on a beau ubtiliser , on a beau distinguer entre la pro- >riété directe et la propriété utile, cette derlière propriété n'est que le droit de percevoir es fruits, et n'est pas une véritable propriété ; l n'y a de vraie propriété que celle du fonds. » tst aussi en se plaçant à ce point de vue qu'il faut endre ce que j'ai dit dans mon Commentaire hypothèques [4] , que l'emphytéose renferme
1] Sur Paris, § 68, glose 4-, n» 4.
^] Loc. cit.
5] T. 2, p. 529etsuiv.
i] T. 2, no iOo.
3] Un arrêt de la cour de cassation, du ter avril 184.0 ambre civile) , a décidé par voie de cassation , « que Bmphytéose à temps (99 ans) est, sous le Code civil, ne aliénation temporaire de la propriété; que le pre- Eur possède, comme propriétaire , l'immeuble qui lui >t transmis; que le bail emphytéotique est réellement lanslatif de propriété , et, par conséquent, soumis au coit proportionnel établi sur tous les actes qui sont de ature à opérer une translation de propriété de biens \nmeubles. » Cet arrêt a été l'objet de vives critiques. »ey, 40, 1,455. Championnière , Con^ro/. de l'cnre- T., t. 6, p. Ho, no 5715.) Il se sert, en effet, de ceries expressions que l'emphytéose temporaire doit être '1 étonnée de se voir appliquer. Un autre arrêt du me jour, émané de la même chambre, assimile aussi •iphytéose à une transmission d'immeubles , et la dée passible des mêmes droits de mutation. Mais les Ufs en sont beaucoup réservés. Ils se bornent à dire , dans l'ancien droit, l'emphytéose transportait une iion de propriété , appelée domaine utile. (Sircy, loc. ', et Championnièrc, t. G, p. 146, no 5744.) f»u reste, de la cohiparaison de ces deux arrêts, il scm-
une aliénation temporaire du domaine utile. Je ne me suis peut-être pas servi des expressions les plus exactes ; mais enfin je trouve mon excuse dans un usage qui n'est pas sans autorité [.'i].
Quant à l'emphytéote perpétuel, si le domaine utile devait se prendre dans le sens détourné et restreint dont je viens de parler, il est évident que son titre l'en investirait; car il peut assurément prétendre aux mêmes droits que l'emphytéote à temps. Mais si nous rendons au domaine utile la signification large et compréhensive qui lui appartient, il nous sera impossible de croire que l'emphytéose perpétuelle le fasse passer tout entier sur la tête du preneur. Dumoulin a pu soutenir le contraire, alors que l'influence des idées féodales faisait presque généralement confondre les emphytéoses perpétuelles avec les héritages censuels [e]. Mais nous, qui cherchons précisément à dégager l'emphytéose des éléments qui l'absorbaient dans l'ancien régime, nous qui voulons la retrouver dans son état normal, nous ne saurions attribuer à l'emphytéote les droits de propriété dont le bail à cens investissait le vassal. Nous verrons, en effet, que l'emphytéote n'a pas le droit d'user et d'abuser, qu'il ne peut profiter des mines et carrières, que son droit au trésor est fort contestable [7], etc., etc. Ce sont là des restrictions qui ne s'harmonient pas avec le vrai domaine utile, tel que le définissait Dumoulin ; avec ce vrai domaine utile qu'avait le propriétaire de l'héritage censuel et qui ne laissait au seigneur direct que des droits honorifiques [s]. Quand certains écrivains modernes ont cru retrouver dans l'emphytéose cette espèce de propriété [9], ils se sont laissé égarer par une fausse application de l'autorité de Dumoulin [loj.
De tout ceci, je conclus que le plus sûr serait
ble résulter que, dans la pensée de la chambre civile, le bail emphytéotique a pris, sous le Code civil, qui (comme on le verra plus tard) garde le silence le plus complet sur ce contrat et doit tout au moins se combiner avec la législation de la révolution , qui n'admet que des emphytéoses temporaires , un caractère plus absolu et plus indépendant que dans l'ancien droit, qui autorisait des emphytéoses à perpétuité. Au reste, quelle que soit la décision des deux tribunaux saisis de la question par suite de la cassation, il faut reconnaître que, si le premier arrêt de la chambre civile laisse beaucoup à désirer sous le rapport de la rédaction, il peut se défendre , sous le rapport de la décision, par des raisons meilleures et plus juridiques. Et néanmoins , il sera trouvé bien sévère par tous ceux qui pensent que la loi fiscale ne doit pas être étendue par de simples analogies.
[6] Voij. ce que nous avons dit ci-dessus de celte confusion,
[7] Infra, n» 08.
[8] Pothier, sur Orléans .,xn\,vo({. au tit. 2, no; 1 Dunod, p. 343.
[9] Duvergier, n» 145.
[10] Les biens appartenant à des corporations ecclésiastiques dans les ci-devant Pays-Bas autrichiens, et spécialement dans la province de llainaut, ne pouvaient être donnés à bail emphytéotique, soit perpétuel, soit à long
di)
m CONTKAT m LOUAGE.
de ne pas parler de domaine utile en cette matière, et de dire avec Cujas [i], que l'emphytéote n'a qu'un quasi-domaine, ayant, du reste, la même étendue, soit que l'emphytéose soit per-
terrae, soit enfin pour un terme excédant neuf ans, sans observer les formalilés requises pour l'aliénation des biens immeubles. (P>r., 28 mai 1817; /. de Br., 1817, 1, 15o.) 11 en était autrement en Brabant. (Br., 12 lev. 1810, Dec. not., t. 20, p. 118.)
[1] Jungc Dunod, Prescript., t. 1, p. 539.
[2] Ce contrat est régi en Belgique par la loi du 10 janvier 1824, rendue exécutoire à partir du l^r janv. 1823. En voici le texte :
{Loi du \0 janvier i'èVi.)
Art. 1er. L'emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété.
Le tilre constitutif de ce droit devra être transcrit dans les registres publics à ce destinés.
2. L'emphytéose ne pourra être établie pour un terme excédant quatre-vingt-dix-neuf ans , ni au-dessous de vingt-sept ans.
5. L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété tlu fonds, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.
Ainsi il lui est défendu, entre autres, d'en extraire des pierres, de la houille, de la tourbe, de l'argile et autres matières semblables , faisant partie du fonds , à moins que l'exploitation n'en ait déjà été commencée à l'époque de l'ouverture de son droit.
4. 11 profitera des arbres* morts , ou abattus par accident, pendant la durée de son droit, à la charge de les remplacer par d'autres, et il pourra également disposer à sa volonté de toutes les plantations qu'il aura faites luimême.
5. Le propriétaire n'est tenu à aucune réparation. L'emphytéote est obligé d'entretenir l'immeuble donné
en empbytéose, et d'y faire les réparations ordinaires.
11 peut améliorer l'héritage par des constructions, des défrichements , des plantations.
6. Il a la faculté d'aliéner son droit, de l'hypothéquer, et de grever le fonds emphytéotique de servitudes pour la durée de la jouissance.
7. Il peut, à l'expiration de son droit, enlever les constructions et plantations par lui faites, et auxquelles il n'était pas tenu par la convention ; mais il doit réparer le dommage que cet enlèvement a causé au fonds.
Néanmoins, le propriétaire du fonds aura droit de rétention sur ces objets, jusqu'à l'acquittement de ce qui lui est dû par l'emphytéote.
8. L'emphytéote ne pourra forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments , ouvrages , constructions et plantations quelconques, qu'il aura fait élever, et qui se trouveraient sur le terrain à l'expiration de l'emphytéose.
9. 11 supportera toutes les impositions établies sur le fonds, soit extraordinaires, soit annuelles, soit à payer en une fois.
10. L'obligation d'acquitter la redevance emphytéotique est indivisible : chaque partie du fonds donné en emphyléose demeure grevée de la redevance.
L'emphytéote pourra être contraint au payement, par exécution parée.
11. L'emphytéote n'a droit à aucune remise de la redevance, soit pour diminution, soit pour privation entière de jouissance.
pëtuelle, soit qu'elle soit constituée à temp 33. Continuons à nous occuper des principal
qui gouvernent le contrat d'emphyléose \^i\. Il dilTère du contrat de superficie dont qqu
ie
JNéanmoins , si la privation totale de la jouissance duré j)endant cinq années consécutives, remise sera df' pour le temps de la privation.
12. 11 n'est dû aucune redevance extraordinaire à obi" que mutation de l'emphytéose, ni lors du partage d'an communauté.
13. A l'expiration de l'emphytéose, le propriétaire contre l'empliyléote une action personnelle en doniau gcs-intérêls , pour les dégradations occasionnées pat) négligence et le défaut d'entretien du fonds, ainsi qtl pour la perte des droits que l'emphytéote a laissé prei crire par sa faute.
14. L'emphytéose, éteinte par l'expiration du tempe ne se reijouvelle pas tacitement, niais elle peut contiaoi' d'exister jusqu'à révocation.
15. L'emphytéote pourra être déclaré déchu de scj droit, pour cause de dégradations notables de l'immet ble , et d'abus graves de jouissance, sans préjudice d dommages-intérêts. ^
16. L'emphytéote pourra empêcher la déchéance poi cause de dégradation ou d'abus de jouissance, en vé^ blissant les choses dans leur ancien état, et en donnai des garanties pour l'avenir.
17. Les dispositions du présent titre n'auront lieu « pour autant qu'il n'y aura pas été dérogé par les conve; tions des parties, sauf la disposition de l'art. 2 du pr sent titre.
18. L'emphytéose s'éteint de la même manière que droit de superficie.
Du di'oit de superficie.
Art. 1er. Le droit de superficie est un droit réelj|| consiste à avoir des bâtiments , ouvrages ou plantati^t sur un fonds appartenant à autrui.
2. Celui qui a le droit de superficie peut l'aliéner l'hypothéquer.
Il peut grever de servitudes les biens qui font l'obj» de son droit , mais pour la durée de sa jouissance seul! ment.
3. Le titre constitutif du droit de superficie devra éU transcrit dans les registres publics à ce destinés. |
4. Le droit de superficie ne pourra être établi p^i un terme excédant cinquante années, sauf la faculUf)^ le renouveler.
3. Pendant la durée du droit de superficie, le propri taire du fonds ne peut empêcher celui qui a ce droit, i démolir les bâtiments et autres ouvrages, ni d'arraché les plantations et de les enlever, pourvu que ce derni^ en ait payé la valeur lors de son acquisition, on que"! bâtiments, ouvrages et plantations aient été constrar ou faits par lui, et pourvu que le fonds soit remis dai l'état où il se trouvait avant la construction ou la plaoU tion.
6. A l'expiration du droit de superficie, la proprié des bâtiments, ouvrages ou plantations, passe au proprii taire du fonds, à charge par lui de rembourser la valei actuelle de ces objets au propriétaire du droit de supei ficie, qui, jusqu'au remboursement, aura le droit de A tention.
7. Si le droit de superficie a été établi sur un foni sur lequel se trouvaient déjà des bâtiments, ouvrages o plantations dont la valeur n'a pas été payée par l'acqa^ reur, le propriétaire du fonds reprendra le tout à l'exp! ration du droit , sans être tenu à aucune indemnité poo ces bâtiments, ouvrages ou plantations.
CIIAl». i'
ÏpDspaclc ci-dessus (n° 20), en ce ([ue celui-ci donne droit qu'à la superficie, tandis que le oit de rcniphyteote s'étend au fond et à la perficie et in univcrso prœdio [i]. Si je vous ue un terrain pour soixante ans afin que vous 'bâtissiez, je vous concéderai un droit de superue qui fait que pendant toute la durée du conat vous serez maître de la maison [2], mais »us ne serez que supcrficiaire ; car vous n'avez lOit qu'à la maison qui forme la superficie du irrain. Mais si je vous donne une terre inculte ur que vous l'amélioriez par tous les assoleents , plantations , constructions , défricheents que vous voudrez, je vous concéderai plus le le droit de disposer de la superficie ; vous rez un droit sur le sol ; vous serez emphy- )te. « Superliciarius (je laisse parler Cujas) jccipitsolum ut super œdi ficel ; emphyteuta ut ïret, colat, serat, plantet. Superficiarius habet us in superficie, emphyteuta in solo [5]. » Cette nuance entre l'emphytéose et la superie n'est pas une vaine abstraction. lille proil de graves conséquences, que Doneau a très- ;n aperçues. En efifet, le droit de superficie teint par le changement survenu dans la surficie du sol, tandis qu'un pareil changement
met pas fin au droit de l'emphytéote. I>a raij en est que le premier n'a contracté que pour superficie que la convention a eue en vue ; m il suit que si celte superficie est changée, contrat est dissous, inleritu rei. Au contraire, mphytéote ayant stipulé pour le fonds même, contrat doit subsister tant que le fonds ne rit pas [4].
34. D'après le droit romain, la redevance qui Irtail indifféremment les noms de veciigal, de aon, était, pour le propriétaire, une source
revenus. Nous en avons vu la preuve dans les jlemenls des empereurs pour fixer les époques
payement des redevances en denrées et en
[5]. Il en fut très-certainement de même irès la dissolution de l'empire romain. Car les
