La transcription des titres constitutifs, prescrite

!p les art. 3 et 1 des susdites lois , se fera de la même

inière et d'après les mêmes dispositions énoncées dans

|loi du 3 janvier 1824 à l'égard des mutations de biens

m9ubles.

sous et les deniers que l'on trouve dans les anciens contrats d'emphytéose, à titre de canon, avaient, sous les rois de la première race, une valeur considérable [c] . Dans les lois des Bourguignons, en ciTet, le meilleur cheval est estimé 10 sous, le bœuf 2 sous; la vache, le porc, le mouton 1 sou ; et dans celle des Saxons, 1 sou est le prix de 30 mesures de seigle, de 40 mesures d'orge, de 60 mesures d'avoine [7]! Il est évident dès lors que les canons en sous et deniers, quinouspar.ùssentsiminimesaujourd'hui, devaient à cette époque représenter la valeur des fruits des héritages empbytcosés.

Mais peu à peu ces monnaies, qui étaient d'abord d'or et d'argent, subirent des altérations; les sous et les deniers furent même convertis en cuivre. Les redevances devinrent dès lors de nulle importance [s], et n'ayant plus aucun rapport avec la valeur des fruits, on s'accoutuma à les regarder comme de simples aveux de la supériorité du bailleur, et non pour avoir profit qui ait quelque proportion aux fruits de l'héritage [9] . C'est également ce qui arriva aux cens seigneuriaux [to].

Et comme ce qui est d'usage dans les contrats finit tôt ou tard par se convertir en loi, il arriva que les jurisconsultes, frappés de l'exiguïté des prestations qu'ils rencontraient dans tous les anciens titres et qui par habitude se reproduisaient dans les nouveaux, crurent et firent décider que le canon emphytéotique devait être de sa nature modique et hors de proportion avec la valeur de la jouissance de l'immeuble. Doneau en fait la remarque : « Sic vocalur ea pensio quae eo » nomine praestatur domino, non ut aliœ quœ » prœslantur pro usu rerum localarum, sed ut » soient vectigalia publica pro rcbus quœ alioqui » nostrœ sunt[n]. » Cette observation a été faite par Velascus [12], par Voet [13], par Dumoulin [li], par Argou [isj ; en un mot, par le> jurisconsultesiietoutes les écoles. Hill;gerus(Osuald), annotateur de Doneau, l'a formulée en ces termes

[I] Cujas, sur la loi 74, Dig. de rei vind. [2] Dunod, Prescript., p. 539.

[5) Loc. cit.

[4] Doneau, lib. 9, c. 18, no 1.

[5] Patrimoniales fundos... auri speeiem et frumenti plurimus modus , constet persolvere, 1. 1,C. Theod., de extraord. muner.

[6] Leblanc, des Monnaies, ch. 1.

[7] Dunod, Prescript. y p. 341.

[8] Argou, t. 1, p. U6. D'Olive, 1. 2, ch. 10. Dunod , loc. cit. Montesquieu, Espr. des lois, 1. 31, ch. 33.

[91 Coquille, Int. au droit français des cens.

[10] Argou et Dunod, loc. cit.

[II] L. 9, c. 13, no 51.

[12] Quœst. 1, no 13, de jure cmphyt.

[13] Si ager vectig., n» 16. «Ad perpetuam dominii memoriam .' » dit-il.

[14] Supra, no32.

DU CONTRAT DE LOUAGE

remarquables et énergiques : Pensio constituitur non pro mercede, iN quo differt a locatione, sed in recognilionem dominii [i\. J'insiste sur ce point , parce qu'il est capital et qu'il montre entre le bail et l'emphytéose une grave différence inconnue du droit romain et introduite lentement par les mœurs du moyen âge; différence qui fait mieux ressortir le caractère de l'emphytéose, sorte d'aliénation, surtout quand elle est perpétuelle, et du bail, qui au contraire n'est qu'un moyen de retirer de la chose la plus grande somme de produits.

C'est donc pour cette raison que les contrats d'emphytéose n'imposèrent dans le moyen âge et depuis que des prestations très-peu élevées, et consistant assez ordinairement en un sou, un chapon, une geline (vieux mot français, que la langue moderne a abandonné pour lui substituer la triviale expression, poule) [2]. Il est si vrai que dans les idées admises depuis des siècles, la redevance est moins un revenu équivalent aux fruits qu'un aveu de la directe, que le Code hollandais contient à ce sujet une disposition tout à fait expresse. « L'emphytéose, dit-il, \) est un droit réel qui consiste à avoir la jouis- )) sance d'un immeuble appartenant à autrui, )> sous la condition de lui payer une redevance )) annuelle, soit en argent, soit en nature, en )) reconnaissance de son droit de propriété [5] . »

Les auteurs nous apprennent cependant que les canons furent quelquefois augmentés par les nus propriétaires, de manière à former un produit net et lucratif, calculé sur l'importance des fruits perçus parle preneur [4]; dans ce cas, le bail emphytéotique se rapprochait beaucoup du contrat du bail ordinaire fait à longues années. Aussi de graves auteurs voulaient-ils qu'en cas de perte partielle de la chose, la prestation annuelle fût diminuée proportionnellement , comme le loyer et le fermage [5].

35. Voyons comment s'établissait l'emphytéose et pour quelle durée. On pouvait créer une emphyléose par contrat , même par acte de dernière volonté [g]. Ce droit pouvait aussi être acquis par prescription [7] ; ce qui avait lieu , soit que le détenteur eût possédé la chose d'autrui comme emphytéote : soit qu'il eût possédé

[I] Sur Doneau, loc. cit.

[2] Le mot geline est encore employé dans le patois lorrain.

[5] Art. 767. Voy. la Concordance des Codes, par de Saint-Joseph , p. 145.

[4-] Voet, loc. cit., no IIQ.

[5] Voel, loc. cit. Favrc, Cod. , lib. i, tit. 45 ; def. 56. Fachinée était d'opinion contraire. [Cent. , lib. 1, c. 89.) Infra , no 4-5.

[6] Voet, si ager vectig., n» 4. Blondeau, Chrest., p. 598.

[7] Arg. de la loi ult. in fine., C. de prœscript. longi temporis. Blondeau, loc. cit., p. 598. Despcissos , rfr^ droits seigneuriaux, art. 4, des droits de l'emphijt., t. 5, p. 215, col. 1, no 20.

sa propre chose au même titre en payant à ui tiers un canon annuel , et en lui imprimant aina la qualité de maître de la directe ; soit qu'il eu acquis l'emphytéose a non domino , en vert d'un titre translatif de propriété [s]. 1

Ainsi donc si un individu avait possédé , pen dant 30 ans , un immeuble en payant uniformej ment un canon annuel , on décidait qu'au bou de ce temps, le propriétaire n'avait pas le dro^ de l'expulser pourvu qu'il fût prêt à continue) la prestation. Cependant les circonstances poij vaient singulièrement modifier ce point. Il falla'j interroger avec soin les faits de jouissance , 1 nature de la prestation , afin de voir si celui se prétendait emphytéote n'était pas un sim bailliste. Sans quoi on eût rendu tous les ba à ferme perpétuels.

36. L'emphytéose pouvait s'asseoir sur i héritage rural , ou même sur un édifice [9] ; moulins étaient surtout concédés par ce geni de contrat.

37. Tantôt il était créé à perpétuité, c'éta le cas le plus ordinaire, comme nous l'avons^ ci-dessus , dans l'exposé historique du dro d'emphytéose; tantôt il était établi pour 99 an C'était la durée habituelle des baux emphyté tiques consentis par les églises. Enfin, il pouva être concédé pour un moindre temps ; mai.s était nécessaire qu'il embrassât une longue sér d'années [lo]. Constitué ordinairement pour am| liorer un héritage, il fallait que le preneur troij vât dans sa longue jouissance l'indemnité de avances et de ses travaux.

38. Voyons les droits de l'emphytéote sur chose; ils étaient fort étendus. Le quasi-domain dont son contrat l'investissait [11], lui permettî de profiter, indépendamment des fruits , de chasse, de la pêche, de l'alluvion [12].

Mais, plus favorisé que l'usufruitier , pouvai il réclamer le trésor? Voet soutient l'affinD tive ; mais cette solution est fort douteuse à m yeux, et de graves jurisconsultes l'ont repouss en se fond^mt sur ce que l'emphytéote n'a p le domaine de propriété , qui est la source droit au trésor [13].

Au surplus, la question a été résolue dans V et l'autre sens par les deux Codes hollandais

[8] Arg. des lois 15, gg 26et27, Dig. dedamno infec Voet, ad Pand., si ager vectig., n» 1.

[9] Nov. 7, c. 5, S 2. Nov. 120, c. 2, § 2. Vuy, p. 17(

[10] Cujas,sur laloi74, Dig. de reivindic.,\. 21,Poi adedict. Vinnius, sur les Inst., lib. 5, tti. 25, $ 5. Go( froy, sur la loi 5, Dig. si ager vectig. Diivergier, t. no 149. Supra, no52.

[11] Supra, no 52.

[12] Voet, no 11. Duvergier, no 161. Despeisses, t p. 111, no 4.

[15] Vuy, p. 171, et Thibaut et Warnkœnig, cités, lui.

ClIAP, 1<^^ -, ART. 1709.

apolifain , qui , mieux qu'aucun autre, se sont Iccupës de formuler, dans ces derniers temps, ^S principes de l'enipliyteose. Le Code holljinm [i] , adoptant de préférence la doctrine de "oet, donne à l'cmphyteote tous les droits altalësà la propriété du fonds (art. 7C8); c'est dire hpl ici tenu nt que le trésor lui appnrtient. Le )de des Deux-Siciles , au contraire, plus rapl'ochë de notre sentiment, se prononce de la anière suivante ( art. 1686 ) : « Cependant, le llrësor qui se trouvera dans le fonds appartiendra en proportions égales à l'emphytëote 'et au propriétaire direct, sauf le droit de '3elui qui l'aura dëcouvcrt aux termes de l'article 636 [2]. »

jQuant aux mines et aux carrières non ou- Ttes, l'ancienne jurisprudence, même celle i était la plus favorable à l'emphytëote , ne 'ivestissait pas du droit de les fouiller [5]; et iet conciliait cette opinion avec celle qu'il lit émise sur le trésor, en disant que l'emy^teotene prenait la chose qu'à la condition de nëliorer ou tout au moins de ne pas la rendre plus mauvais clal, et que c'eût été appauvrir onds que d'en extraire les produits dont il ;it. Ici donc, l'emphytëote était assimilé à ufruitier. C'est encore ce que fait le Code landais, dont l'art. 768 est ainsi conçu : « Il i\ est défendu d'en extraire des pierres , de la ouille , de la tourbe , de l'argile et autres maères semblables faisant partie du fonds , à oins que V exploitalion n'en ail déjà été comencée à l époque de l'ouverture de son droit. » lem.irquez au surplus , avec soin, la règle de :t, que l'emphytëote ne peut détériorer le Is. Elle répond suffisamment à la question avoir s'il pouvait changer la superficie. Oui , auvait se permettre les modifications superires, dont le fonds n'était pas altéré , et c'est )re ce que décide l'art. 1686 du Code des x-Siciles ; mais les changements aggravants que démolition de maisons, abatisde futaie lires actes qui diminuaient la richesse et la ar de la chose , tout cela était en dehors de oouvoir; si la jurisprudence s'est quelqueîcartée de cette règle , c'est dans des cas où phytëose se confondait avec le bail à fief ou is. Il me semble que Duvergier n'a pas fait d'attention à cette nuance ( n"^ 180), rmi les droits de l'emphytëote, je crois le de rappeler , après ce que j'ai dit de

^oy. la Concordance d'Antlioine de Saint- Josepli,

S et plus haut le texte de la loi belge.

'd., p. 143. Le Code prussien en fait un usiifrui-

frf., p. 94.)

>Voet , n" H . Dumoulin, § 74, glose 2.

Carondas, Répons., 1, 7, c. 173. Cassât., 26 juin

|(Sirey, 22, 1, 362.) Infra, no 50.

infra, 44-4,>.

i)alloz, v» Impôt, p. 8, n» 8, et Louage, p. 60,

l'histoire dubail emphytéotique, qu'il a l'action possessoire contre les tiers et même contre le véritable propriétaire [4]; que l'action réelle lui appartient aussi.

Nous examinerons plus tard [ri] si l'ancienne jurisprudence lui permettait de vendre, d'hvpol^héqiier, de constituer des servitudes.

39. L'emphytëote supportait toutes les eh;irges de la propriété, ainsi que les impôts [e] , à moins que l'importance du canon ne donnât lieu de croire qu'il avait été dans l'intention des parties d'en partager le poids entre le bailleur et le preneur. Dans ce cas , l'équité empruntait les règles du bail pour alléger la condition de l'emphytëote [7].

Du reste, la loi du !«' décembre 1790 ( tit. 2, art. 6] alla plus loin: l'impôt foncier venant d'être établi sur de nouvelles bases, le législateur voulut faire concourir au payement des contributions publiques tous les propriétaires quelconques, même ceux qui ne recevaient des prestations foncières qu'en reconnaissance de leurs droits. Elle autorisa donc les débiteurs de ces prestations à faire sur le payement annuel une retenue proportionnelle à la contribution, à moins que le bail ne contînt la condition delà non-retenue des impôts par le preneur [s] . Cette retenue fut fixée ultérieurement d'abord au quart, ensuite au cinquième [9]. L'état actuel des choses est donc que , de droit et à part toute convention , lemphytéote est tenu des impôts, sauf le cinquième , qui reste à la charge du propriétaire. Cette dernière restriction n'existe pas dans le Code hollandais, qui oblige l'emphytëote à supporter toutes les impositions établies sur le fonds, soit ordinaires, soit extraordinaires (art. 771) [lo] ; il en est de même dans la législation napolitaine ( art. 1687 ) [n],

40. Le bail emphytéotique périssait par 1 expiration du temps pour lequel il avait été concédé, ou par l'extinction de la famille ou du degré appelés à en profiler [12].

La tacite réconduction n'était pas applicable en matière d'emphytéose. Ce contrat opérait un démembrement trop grave de la propriété pour qu'on étendît jusqu'à lui la rénovation tacite dont le propriétaire n'éprouve dans le simple bail à ferme presque aucune incommodité [1.5]. Le Code hollandais a sanctionné dans son art. 779 cette règle de l'ancien droit.