TI101'I,0,>G. — ÉCHANGE. — LOUAGE

DU CONTHAT DE LOUAGE

phytëose s'éteignait, et le preneur était déchargé du payement du canon; on a vu ci-dessus que, depuis Zenon , ce point avait été décidé d'une manière irrévocable. Le Code napolitain a suivi dans son art. 1688 une si sage décision , et la même règle est encore adoptée par le Code hollandais. (Art. 783 et 765.)

Mais si la chose ne périssait qu'en partie, par exemple si la maison bàlie sur le fonds était incendiée , le canon ne devait pas être proportionnellement diminué; le sol qui restait continuait à servir d'assiette à la redevance ; on pensait néanmoins que le preneur pouvait prétendre à une réduction dans le cas où le canon avait été fixé à tant par arpent ; ou bien si, pour en déterminer l'étendue , on avait eu égard aux produits naturels et industriels de la chose. Comme dans ce dernier cas le canon était représentatif des revenus de la chose , on recourait aux règles équitables suivies en matière de baux [i].

42. Si la partie restante du fonds concédé ne produisait plus des fruits suffisants pour payer le canon, le preneur avait le droit de délaisser la chose pour le total [2]. Il en était autrement toutefois dans les emphytéoses concédées par le fisc, ou bien si la perte avait eu lieu par la faute de l'emphytéote [5]. Que si le preneur expulsé par un usurpateur n'avait pas réclamé sa réintégration , et que , privé de la perception des fruits par celte usurpation , il demandât la diminution du canon , il n'y était pas admis. C'étaitsafautes'iln'avaitpasusé de son droit [4]. Sur tout ceci , voici, au reste, ce que nous lisons dans le Code napolitain [5] ; « Si le fonds )) n'est détruit qu'en partie, il ne peut prétendre » à aucune diminution de la renie, pourvu que le » produit de la porlion restante suffise à son entier » payement .Dans ce cas, toutefois, si une portion n considérable du fonds a péri , il sera loisible à » l'emphytéote de renoncer à son droit en resti- » tuant le fonds au propriétaire direct. »

4^3. La remise du canon ne pouvait être réclamée pour cause de stérilité extraordinaire , ou d'invasion , ou de charges insolites , imposées par l'État [e] , à moins , toutefois, disait Voet [7] que le canon ne fut proportionné aux fruits ; tempérament fort équitable que repoussait Fachinée [s], et que n'adopte pasDuvergier n» 165, mais qui me semble sortir naturellement des clauses du contrat , qui , au moyen d'une éléva-

tion de canon contraire aux habitudes de l'emphytéose moderne , mélangent ce contrat de l'élément d'un bail li ferme.

Si l'invasion ennemie avait eu pour résulta d'expulser tout à fait l'emphytéote, cette circonstance de force majeure était assimilée à 1; perte totale de la chose [9]. Voilà pourquoi l Code hollandais porte (art. 776) : « Si la priva » tion totale de la chose a duré pendant cin( )) années consécutives, il lui sera dû une re » mise. »

44. Nous avons vu ci-dessus que, d'après le lois de Justinien, l'emphytéose périssait pa commise, lorsque l'emphytéote aliénait la cho; sans en informer le propriétaire [10]. J'ai d 'ailleurs combien cette disposition législativ eut d'influence dans le droit féodal, et qu parti le fisc des seigneurs sut en tirer poi étendre les profits sur les mutations [11]. Mai au témoignage de Voet, elle n'était plus obse vée dans plusieurs États modernes, n" 22. 1 France éttiit-elle du nombre? L'emphytéo pouvait-il aliéner, sans avoir prévenu au pr( îable le propriétaire, et sans lui avoir préseï le marché pour le même prix qu'offrait l'acq' reur? Merlin, donnant dans un de ses plnidoy la définition de l'emphytéose , range parmi conditions inhérentes à ce contrat la défer d'aliéner, sans avoir offert au propriétaire préférence sur le futur acquéreur [12] . Duvert. croit, au contraire, que cette condition n'a^ plus d'existence dans notre ancienne jurisp dence, n° 146, et il cite Depeisses [15], Diim lin, Argou, Carondas, etc. Et en effet. Durai lin s'exprime en ces termes : « Ut enim fei » vassallis, ita censualia censuariis sunt pa » monialia , dominis irrequietis libère aliène » in toto regno; idem etiam de vera EMPHYtl^ » ex consuetudine generali [u]. » Mais il 1 convenir cependant que Dumoulin semble srf nuer, dans d'autres parties de son savant oarti l'autorité de cette assertion. Ainsi, par exeiri je vois qu'après avoir combattu Bartole,' avait prétendu étendre au contrat superfid la constitution de Justinien; après avoir rë Angélus, qui, allant plus loin encore par extension inadmissible, voulait la faire p sur les baux à cens, il ajoute : « Commissu* » quo in 1. 2 et ult. C. de jure empliyt., » habet locum, nisi in vera emphytedsi,

[1] Voet, no IG. Favre, C. Mb. 4., lit. 4-3, def. 36. — Contra, Fachinée, lib. 1, c. 89.

[2] Favre, Cad., lib. i, tit. 43, def. H et 36. ïiraq., de retract, gentil. , % 34, glose 1, nos 3 et 4. Voel, n» 17. Loyseau, Déyucrp. , 1. 4, c. 9, nos 3 et sulv.

[3] Voel, n<) 18. Favre, C. lib. 4., tit. 43, def. 37; nn7; et def. 53.

[4] Voet et Favre, loc. cit.

[3] Art. 1688. {Concord. de Saint-Joseph,' p. 143.)

[6] Zenon, 1. 1, C. de jure emphyt. Voy. Code hollandais, apl. 776. {Concord., p. 145.)

[7] No 19. Supra, no 34. Favre, C. lib. 4, tit. *3| 36. Vinuius, Inst. , loc. cond., $ 3.

l8] Cont., lib. 1, c. 89.

[91 Fachinée, Cont. , lib. 1, c. 90. Yoet, n» 20.

[10] L. ult. C. de jure emphyt.

[1 1] Voy. mon article sur Torigine des droits de i tion. Revue de légisL, t. 10, p. 280.) |

[12] Quest. de droit, v» Locataine pcrp., p. 31^

[13] T. 3, p. 122, no 6.

[14] Stir Paris, § 75, glose 2, n" l.

CIIAP. 1*^'. — AUX. 1709.

requam constat claie ad omis et conditionem, empliytculicani concessain [i]. » Pour conilicr ces deux opinions diamétralement opposes, il n'y a qu'une chose à dire, c'est que, ans ce dernier cas, Dumoulin n'a voulu parler ue de la portée de la loi romaine, abstraction jûte des modifications par lesquelles l'usage avait altérée, tandis que, dans le premier, il lOmbinc cette loi avec les habitudes françaises. l Après tout, on ne doit pas s'étonner si, dans k pratique, la constitution de Justinien était )mbée en désuétude. L'assimilation de l'emijhytéose avec le bail à cens qui ne connaissait ^as la commise, avait dà faire insensiblement jrofiter celle-là du bénéfice de celle-ci. I Je pense donc , avec Duvergier , que la comjiise et le droit de préférence ne pouvaient être kigés à la rigueur dans notre ancien droit fran- Ijiis. Le Code hollandais (art. 771 ), d'accord avec î que Voet nous avait déjà appris des usages de î pays, en affranchit l'emphytéote; mais le !|Ode des Deux-Siciles reproduit les disposions de la loi dernière au Code dejureemj)hyt., ijiii, en Italie, n'a pas cessé de conserver son fluence [2].

45. Au r(ste, dans l'ancien droit, l'emphyote pouvait hypothéquer [5] sans en informer

propriétaire, même depuis la constitution de istinien [4]. Il pouvait également imposer des rviiudes [n]. Mais, d'après la m2t.\ime resoluto re danlis, resolvilur jus accipienits, le propriélire reprenait la chose franche et libre de l'hyolhèque et de la servitude, lorsque le bien nphytéosé lui faisiiit retour [(>].

46. Une autre cause de fin de l'emphytéose se ait de la négligence du bailliste à payer le

mon aux époques fixées. S'il laissait écouler ans sans acquitter la redevance, la loi 2 au C. jure emphyl. le déclarait déchu de plein droit : stalim cxpellendus.

Mais le droit canonique n'adopta pas cette jueur : il adoucit la position de l'emphytéote es biens ecclésiastiques, qui, sous un autre aint de vue, avait été plus sévèrement traité, uisque le délai de grâce à son égard n'était que 3 deux ans, au lieu de trois. Il fut autorisé à urger sa demeure, en satisfaisant l'Église aussi trfaitement que possible. « Emphyteuta quo-

[1] S 7ô,poœrm., nos 40, il. Junge $ 82, glose 1, •OetlO.

[2] Art. 1691 etsuiv.

[3] Junge Code des Deux-Siciles, arl. 1690. C holndais, art. 771. Mais le Code sicilien défend d''imoser des servitudes, ce que ne fait pas le Code hollanlis.

{i] L. 16, g dernier, Dig. de pignorat. act. L. 31, Dig. i pignor. et hyp. Yoet, n" 24-

œ^] L. 1, § ult., de superficicb.

i6] L. 31, Dig. de pignor. Voet, no 24. JJn moulin à venl lixé sur piliers et construit par un ajphyléote €st swsceptible d'hypalhèque à sa charge.

» que, cessando in solutione canonis per bien- » NiUM, nisi, céleri salis facliune, poslmodum sibi » consulcre sluduissel, juste potuisset expelli , » nonobstante quod ci, ut canonem solveret, » non exslitit nuiiciatum; cum in hac causa dies » slalula inlerpcllcl [7].»

En France, il était universellement reconnu, même dans les pays de droit écrit, que les dis' positions de la loi romaine avaient été profondément modifiées et tempérées. On y avait même dépassé la limite du droit canon. Le preneur de biens laïques ou ecclésiastiques emphytéosés , était toujours reçu à purger la demeure ; il le pouvait, quand même les clauses les plus expresses du contrat eussent semblé le lui interdire. Toutes ses renonciations étaient considérées comme de style, et la clause résolutoire était réduite à de purs effets comminatoires [s]. Le juge seul pouvait déclarer la déchéance. Après la citation en payement, il fixait un délai pour acquitter les canons arriérés, et à défaut de ce faire, il prononçait la commise. Elle n'était encourue qu'autant que le preneur avait laissé écouler sans payement le délai imposé par la sentence.

Merlin a cru toutefois qu'il ne fallait pas aller aussi loin. Il convient que la clause résolutoire, quelque expresse qu'elle soit, n'est que comminatoire. Mais il soutient qu'aussitôt que le bailleur a donné citation en commise pour défaut de payement, le juge ne doit plus accorder de délai, et que d'après la loi des parties, il ne lui reste plus qu'à ordonner à l'emphytéote de déguerpir [9]. Cette opinion de Merlin ne saurait prévaloir contre la jurisprudence universelle du royaume et la doctrine de tous nos anciens écrivains. Aussi, l'arrêt de la cour de cassation du 1"^' thermidor an 11, qui fut rendu à la suite de ses conclusions, n'a~t-il adopté en aucune manière cette doctrine ; s'il a cassé l'arrêt critiqué par l'illustre et savant procureur général, ce n'a pas été parce qu'il y avait eu violation de la loi du contrat, comme il le soutenait, mais bien parce que la cour royale avait maintenu l'emphytéote , quoique celui-ci eut acquiescé à la déchéance et abandonné volontairement le bien emphytéosé!

Non-seulement le système de la déchéance de

La jouissance à litre d'emphyléose, consentie sous Tenipire du Code civil , est susceptible d'hypothè(jue , ainsi que les constructions que remphytéotc a faites sur le fonds tenu en emphytéosé. (Br., 14 mai 1824 ; /. de Br., 1824, 2, 220. Dalloz, 17, 156.) — Contra, Br., 5 juill. 1826 ; J.deBr., 1826, 2, 153. Voy. aussi Grenier, Hijp.,

[7] Décret., toc. cond., ch. 4. Fachinée, lib. 1, c. 98.

[8] Loyseau, Offices, Vw. 14, ch. 13, no4. Serres, liv. 3, lit. 25. Catellan , Hv. 3 , ch. 7. Domat , liv. 1 , tit. 4- , sect. 10, n» 10. Carondas, p. 160.

[9] Qucst. de droit , vo Emphyt. , %o, no 1 . p. 631 , col. 2.

bu CONTRAT DiL LOUAGE.

plein droit avait ctë abandonné en France ; il était encore répudié en Hollande [i], en Belgique [-2]. Toutefois dansées pays, on avait égard au pacte commissoire écrit dans le contrat [3]. Il en était de même au parlement de Chambéry [4], Je rappelle ces usages parce que tous les auteurs qui ont écrit sur cette matière, ont enseigné que l'usage des lieux est la règle des effets de la clause résolutoire [5].

Du reste, la clause résolutoire pouvait être poursuivie contre les tiers détenteurs euxmêmes, pour défaut de payement des canons. C'est ce qui a été consacré de nouveau par des arrêts rendus depuis le Code civil [e].

Maintenant examinons quelle solution l'on devrait porter sur la question de déchéance, si elle se présentait sous l'empire du Code civil.

Et d'abord une distinction est nécessaire : ou il s'agirait d'un contrat passé depuis la promulgation du Code, et alors l'on devrait suivre sans hésiter les principes du nouveau droit, en matière de résolution stipulée ou sous-entendue. Si le contrat était muet, la résolution devrait être demandée en justice, et le juge pourrait, suivant les circonstances, accorder un délai au défendeur [7]. Si au contraire le contrat réservait la déchéance faute de payement, le juge ne pourrait vérifier les causes du retard et accorder une prorogation. Le contrat serait virtuellement violé [s] ; vainement on argumenterait de l'art. 1656. Cet article édicté pour le cas de vente d'immeuble [9] , ne saurait être étendu à l'emphytéose, qui n'est pas une vente [10], tant qu'elle reste limitée à un certain nombre d'années.

Ou bien il s'agirait d'un contrat emphytéotique antérieur au Code civil, et alors on peut prévoir deux cas : 1" le contrat ne stipule pas de déchéance, et l'on applique l'art. 1184 avec d'autant plus de confiance qu'il est conforme à l'ancienne jurisprudence, sous l'empire de laquelle le contrat aurait été passé. Y eût-il d'ailleurs dissidence entre la jurisprudence en vigueur lors de la passation de l'acte et le Code civil, l'art. 1184 devrait prévaloir. L'exécution des contrats se règle par la loi nouvelle, par la loi vivante quand cette exécution est réclamée [il].

2" Le contrat stipule la commise d'une manière expresse faute de payement dans deux ou trois ans.

[1] Vinnius, Inst., loc. cond., % 3.

[2] Voet, si agervcciig., no 36.

[51 Ibid.

[i] Favre, de Jure emphyt., def. 27.

[y] Je pourrais donner des documents sur la jurisprudence suivie en halie et particulièrement à Rome et à (lênes, ayant été à même de l'examiner dans divers procès qui sont passés sous mes yeux; mais j'ai été effrayé des détails dans lesquels j'aurais été entraîné.

[6] Cass., 30 août 1837. Grenoble, 13 fév. 1833.

Un arrêt de la cour de cassation, du 27 mai 1817 [12], se fondant sur cette règle incontestable, qu'en matière de mise en demeure, c'est la loi en vigueur lors de l'interpellation qui doit être appliquée, a décidé, dans le cas d'une emphytéose perpétuelle considérée par les lois de la révolution comme une cession définitive du fonds [13], que l'art. 1656 du Code civil qui règle l'effet de la clause résolutoire expresse dans les ventes d'immeubles, était la règle à suivre.

Mais cette décision est loin d'être irréprochable ; elle oublie , en effet , que , d'après la législation en vigueur à l'époque où les parties avaient exprimé leur intenlion, la clause résolutoire était de pur style, et n'avait aucune valeur réelle. Elle fausse donc l'intention des contractants : elle ajoute à ce qu'ils ont stipulé; elle attribue un sens à ce qui , d'après elles, n'en avait aucun ; elle relève de leur inutilité des mots qui se sont échappés machinalement de la plume du rédacteur de l'acte, et ont glissé inaperçus et sans portée pour les parties. On conviendra que c'est là quelque chose de plus que de régler le mode d'exécution d'une convention; c'est l'interpréter d'une manière formelle , et lui imposer rétroactivement une pensée qui lui a été étrangère.

Comment donc devait-on trancher la question? , A mon avis, il était du devoir des magistrats j de repousser l'art. 1656, qui suppose une clause 1 résolutoire sérieuse, réfléchie , mûrement dis-, cutée et consentie ; ici il n'y a rien de semblable.] Il fallait tout simplement appliquer l'art. 1184, | qui règle les effets de la résolution quand le contrat est muet, ou, ce qui est la même chose, 1 quand il ne porte que des clauses de style : sine] menle sonum. !

Et c'est ce qu'a fait la cour de Dijon, pv arrêt du 27 juillet 1816 , confirmé par arrêt d^ la cour de cassation dul9mai 1819 [u]. Merlin^

au fond , leurs efforts portent à côté du but., Quels que soient certains considérants qui ob-j scurcissent l'arrêt de Dijon, et plus encore celui de la cour de cassation , il reste acquis que la cour royale a voulu rester dans les termes de l'article 1184 , qui contient le résumé des principes généraux sur la matière, et se placer en

[7] Art. H84, 956, 16S5, C. c. Mon Comm. delaventCi no 61.

[8j Art. 1183. Mon Comm. de la vente, loc. cit.

[9] Mon Comm. de la vente, n» 666.

[10] Contra, Duvergier, n» 167. Il pense, d'après l'ar ticle 1636, qu'une sommation serait nécessaire.

fil] Merlin, Répert. , v" Effet rétroactif, p. 53, n» 11

[12] Merlin, Quest. de droit, v» Emphyt., % 3, p. 265.

[13] Infru, n"50.

[14] Merlin, Quesl. de droit, v Emphyt., % 3, p. 265.

[15] Loc. cit.

r.HAP. V'.

lehors de l'art. 1G56; certes une telle décision 56 justifie hautement par cette considération jui a échappé à Merlin et à Duvergior , savoir, ju'une clause résolutoire , frappée de slériiilt; ib iniiio, ne saurait porter aucun fruit par des ivénements ultérieurs , étrangers à la volonté les contractants.

47. Parmi les autres causes de cessation de 'emphyléose , on peut encore compter les ahus inormes, les dégradations considérables, les nalversations dommageables dont l'emphytéote tait convaincu pendant sa jouissance [ij. Ce

[itoint de droit est passé dans le Code hollandais,

I ;ui porte, art. 780 : « L'emphytéote pourra être

I déclaré déchu de son droit pour cause de dé-

I gradations notables de l'immeuble et d'abus

i graves de jouissance , sa7is préjudice de dom-

\ mages et inlérêls.

» Art. 781. L'emphytéote pourra empêcher

la déchéance pour cause de dégradations et

t d'abus de jouissance, en rétablissant les choses

dans leur ancien état et en donnant des garan-

' ties pour l'avenir [2J. »

fi Le Code napolitain contient dans son art. 1602

fies dispositions semblables [3].

On peut même ajouter que, d'après l'ancienne

irisprudence, le propriétaire n'était pas abso-

iment tenu de demander le retrait lorsque

mphytéote se rendait coupable de malversa-

^n. Il était libre de l'actionner pour le con-

aindre à faire les réparations nécessaires à

sfîet de maintenir la chose en bon état , ou les

néliorations convenues dans le contrat [4J.

48. La cessation de l'emphytéose par l'une des iuses énumérées ci-dessus faisait retourner la lose au propriétaire. L'emphytéote devait la il mettre en bon état [5] , sans cependant être nu des réédifications de bâtiments détruits par rce majeure. Car en droit on a toujours fait Lie distinction entre les réédifications et les |:parations [e].

! L'emphytéote était également obligé de livrer

(i propriétaire, et sans indemnité, les améliotions qu'il s'était engagé à faire lors de la con- 'itution de l'emphytéose [7].

' Mais si l'emphytéote avait opéré durant sa uissance des constructions volontaires; si, sans être obligé , il avait de son plein gré fait des

[1] Voet, no 40. Nov. 120, c. 8. Caïus, Inst. , 5, 14-^, 3. C. de loc. Favre, C. lib. 4., lit. 43, def. 52. Vuy,

[2] De Saint-Joseph, lU.

[i] Arrêt du grand conseil du 12 nov. 1740. Nouveau

nizart, § 3, no 8. Duvergier, t. 1, n" 127.

[5] Voy. Louet, lettre E , sonim. H. Ainsi jugé par

rèt du 12 août 1599. Nivernais, art. î3, lit. 6.

iG] Loyseau , Dég. , 1. 5, c. 6, n"» 13, 19, 20. Duver-

i", n'> 179. Contra, Proudhon, n» 3753.

i7) Fachinée, lib. 1, Coût., c. 92. Yoet, n" 32.

[8] Sur Paris, $ l , glose 3, n" 80 ; S 5, glose 1 , n^ 1 0 î ,

>ur le conseil 318, no 2, do Deoius.

dépenses pour augmenter les bâtiments , pour améliorer les terres, etc., etc., avait-il le droit d'en réclamer la valeur?

Celle question partageait les esprits dans l'ancieiuK! jurisprudence;.

Dumoulin [s] et Loy.seau [9] étaient d'avis que , lorsque l'emphytéose se terminait d'ellemême, et par l'efl'et du terme assigné lors du contrat , l'emphytéote pouvait retirer ses améliorations ; mais que lorsque l'emphytéose tombait en commise et se résolvait par la faute du preneur , celui-ci perdait toutes ses amélioralions indistinctement et ne pouvait ni les répète!ni en demander le remboursement [lo]. Coquille adoptait aussi cette distinction et la donnait comme conforme à l'opinion commune des docteurs [a] ;il convenait cependant que l'arl. 15, tit. 6 de la Coutume du Nivernais, semblait repousser, dans tous les cas, la prétention de l'emphytéote, etc était aussi le sentiment de Fachinée [12]; lesconsidérations suivantes venaient lui prêter leur appui : par sa nature , le contrat d'emphytéose a pour but l'amélioration de la chose ; c'est donc se conformer à l'esprit de ce contrat que de faire retourner cette chose au propriétaire avec les améliorations que le preneur a sciemment opérées. D'ailleurs, si l'on accordait la répétition du preneur, n'arriverait-il pas que le propriétaire, n'ayant pas moyen de le rembourser, serait privé de son bien et serait forcé de laisser l'emphytéose se perpétuer ?

Il paraît que la jurisprudence du parlement de Paris inclinait vers ce dernier parti; il est vrai que quelques-uns de ses arrêts ont pu être déterminés par cette circonstance , savoir , que le preneur, voulant rendre l'emphytéose perpétuelle, avait fait frauduleusement de grosses réparations . quelque temps avant la fin du contrat , afin de n.ettre le bailleur dans l'impossibilité de reprendre sa chose faute de moyens d'en payer la plus value [r,]. Mais d'autres arrêts ne peuvent s'expliquer par cette particularité [14].

Quoi qu'il en soit , cette jurisprudence est extrêmement rude , comme disait Argou [15] ; elle est repoussée par le Code des Deux-Siciles ( art. 1703; et par le Code hollandais (art. 772). Elle triompherait difficilement aujourd'hui [le] ;

[9] Dégiierp., 1. 6, ch. 6, n» 6.

[lOJ L. 2, Dig. de jure emphyt.

[H] Sur Nivernais, til. G, art. 13.

[121 Coût., lib. 1, c. 92.

[13] Louet interprèle ainsi Tarrèldu 5 mai 1397. (Lettre E, sonun. 10.)

[14] Brodeau sur Louet, loc. cit., no 3.

Le droit qui , en cas do résolu lion de bail emphytéotique, compote au preneur du chef des maisons par lui construites sur le bien loué, n'('st pas censé compris dans la saisie du droit do bail , faite par ses créanciers. (3 juillet 182('). Br., ./. de Br., 182b, 2, 133.)

[]{'■>] lluvcrgicr , 171.

DU CONTRAT DE LOUAGE

même dans le cas où le preneur aurait mis une affectation frauduleuse à embarrasser le bailleur par d'e'normes indemnités , on ne ferait pas profiter de plein droit le propriétaire de ces améliorations excessives. Le bailliste pourrait les enlever , à la condition que leur enlèvement ne dégradât pas le fonds [i].

49. La doctrine que nous venons d'exposer sur le contrat d'emphytéose a déjà montré , à quiconque y a réfléchi , la différence qui sépare le simple bail et ce contrat. On peut appliquer ici ce que nous disions du contrat de superficie ; car l'emphytéose est surtout remarquable en ce qu'elle détache et aliène une portion du domaine utile, un quasi-domaine , tandis que le bail, pris sans mélange et à son état naturel , laisse toute l'utilité de la chose entre les mains du propriétaire.

Cependant la différence s'atténuait d'une manière remarquable aux yeux de beaucoup de jurisconsultes anciens , lorsque le bail se prolongeait au delà de 3, 6, 9 années, et que l'emphytéose déposait son caractère habituel de perpétuité.

Écoutons Cujas [2]. « Emphyteuticarius plus » quam inquilinus est , quia non in quinquen- » nium lantum condixil, sive in singula lustra » in quae fier! solebant locationes et conduc- » tiones omnes; non ultra in longius tempus [3]. » Et ssepe in titulo locali. Et apud Varronem » ( 5 de Lingua latina ) : Emphyteuticarius , in- » quit, non conduxit fundum in singula lustra ; » alioquin nudus esset inquilinus , sed cum con- » duxit in perpeluum vel ( ut l'aulus ait in leg. » 3, D. si agcr vectig. ) ad tempus , id est ad )) longius tempus quam quinquennii ; ad non » modicum tempus , ut recte glossa notavit , » puta ultra quinquennium , ut in superficiario » diximus [4]. i»

Ainsi , dans ce système , l'emphytéose n'est quelque chose de plus que le simple bail qu'autant qu'elle est perpétuelle ou à long temps ; et le bail ne demeure dans son état de pureté et de simplicité qu'autant qu'il est fait pour un lustre, ou in singula lustra. Mais s'il est fait pour une période qui embrasse , d'un trait de temps et sans division , dix ans et plus , il se rapproche de l'emphytéose temporaire , et les deux contrats se donnent pour ainsi dire la main.

Voilà certes, deux grandes autorités , Cujas, Varron !

D'autres se rencontrent encore dans des temps plus rapprochés de nous. J'ouvre, en effet, la

[1] Mon Comm. de la vente, no760.

[2] Lib. 21, Pauli ad édicté , sur la loi 74 , Dig. de rci vind.

[3] L. 4-, % penuU. de reb. cor. L. qui per collusion., Dig. de act. empt. Quum in quinq., Dig. de jure fîsci.

[4] En effet, il a dit plus haut que le long terme pour un bail, c'est 10, 20, 30 ans. « Non ad modicum tempus, » puta 10, 20, 30 annos, vel quamdiu advixerit. »

Théorie des matières féodales d'Hervé [5] , et j'y lis ce qui suit : « On pourrait aller jusqu'à dire » que les baux à vie et les baux emphytéotiques » à temps sont de même nature que les baux à » ferme. La véritable différence consiste uni- » qucment dans la durée. S'il était reçu qu'on )) fil un bail à ferme de 50 ans , on ne verrait » aucMne différence réelle entre ce bail et un bail » emphytéotique . »

Toutefois , la doctrine de Cujas a a été combattue par Vinnius [n] , et plusieurs arrêts de la cour de cassation ont refusé de la sanctionner [7]. Je serais aussi enclin à la repousser. Ce n'est pas que , si j'examinais la question dans les termes du pur droit romain , et alors que les canons emphytéotiques étaient l'exacte représentation des fruits, j'osasse prétendre que Cujas s'est égaré, Non , sans doute ; et Vinnius n'y a pas fait asse2 d'attention. Je ne comprends pas facilemen! quelle peut être , dans cette hypothèse, la diffé rence qu'il y a entre un bail à ferme prolonge au delà de 9 ans, et un bail emphytéotique { temps ( véritable anomalie dans le droit romain où , comme je l'ai dit ailleurs, l'emphytéose élailij habituellement perpétuelle ). Personne n'ignofê^ d'aiileurs , que le bail à ferme qui excédait cf terme était considéré comme une sorte d'aliéûâ^ tion qui attribuait au preneur le^Ms in re et m droit immobilier [s] i

Mais depuis que le bail emphytéotique n'I plus eu pour objet de faire percevoir au propriéj taire des canons équivalents aux fruits [9], 1^ théorie de Cujas ne me paraît plus aussi exacte Le contrat de bail, alors même qu'il embrasa une longue période et qu'il investit le preneu, da jus in re, ne transfère pas autant d'élément du domaine utile que le bail emphytéotique. L fermier, qui tous les ans est obligé de déduir» une portion considérable des fruits pour la re mettre au propriétaire, n'est pas maître, et 1 domaine reste plein, entier, productif dans le mains de ce dernier, qui touche tous les ans 1^ revenu net de son immeuble. Le droit de joui^ sance du fermier est tellement mélangé aV^ celui du propriétaire ; il est si fortement sût, veillé, contenu, restreint par cette nécessité ai nuelle de faire compte du produit net; il port une dépendance si immédiate du droit du bail leur, qu'il y aurait un véritable écart à voir e lui un dépositaire d'un gwasi- domaine; c'c! pourquoi la cour de cassation a refusé les cara(, tères d'un bail emphytéotique à un contrat qi laissait plusieurs héritages à bail pour 29 ans, a

[li] T. 2 , p. 529 et suiv.

[6] Inst., loc.cond., % adeo, n» 3.

[7] Cass. , 15 janv. 1824. (Dalloz, yo Louage.) vôse an 7. {Id., t. 19, p. Gl.)

[8] Supra, n» 25, et 1. 5. Voet, si oger vectig. [9] Supra, n» 34.

CIIAP. I*".

AKT. 4709.

lix élevé do 960 fr., ^lus les impôts [i]. Mais i sent qu'il en est autrement de l'empliytéole, il perçoit tous les fruits, saul' la légère rétriilion qui sert à rappeler le droit du propriére direct ; qui est maître de changer la superie, de cultiver à sa manière, pourvu (ju'il ne tériore pas; de vendre, d'hypothéquer. Aussi us pensons, avec Accurse, qu'un hail à ferme, ême pour 99 ans, n'est pas nécessairement une aphytéose [a]; du moins il ne le serait qu'auut que la redevance ne représenteront pas l'iniOinitc des fruits. Ainsi avons-nous jugé à la lamhre des requîtes le 23 juillet 1839, au rap- »rt de Baveux, qu'un contrat qualifié hail par s parties et passé pour 99 ans, moyennant le ix de 250 fr. par an, ne devait pas être conndu avec un hail emphytéotique. Il y avait tte particularité dans l'espèce, que la conven- 9D défendait au preneur de sous-Iouer [s]. 50. Examinons maintenant la question qui )it servir de couronnement à tout ce qu'on .ent de lire, et qui ne pouvait être bien résolue iDS avoir sous les yeux l'ensemble de la docine sur le droit d'empliytéose.

Le bail emphytéotique est -il incompatible /ec le Code civil?

La loi du 18-29 août 1790, après avoir soumis 1 rachat toutes les rentes foncières perpétuelles >it en nature, soit en argent, et les champarts B toute espèce, avait défendu de créer à l'aveir aucune redevance foncière non remboursale; puis elle ajoutait, art. l'^'" : « Sans préjudice des baux à rente ou emphyléose non perpétuels et qui seront exécutés pour toute leur durée, et pourront être faits à V avenir pour 99 ans et au-dessus, ainsi que les baux à vie, même sur plusieurs têtes, à la charge qu'elles n'excèdent pas le nombre de trois [4] . »

Cette disposition est précieuse ; elle permet iQur l'avenir les baux emphytéotiques tempoaires , elle ne se met en hostilité que contre les laux emphytéotiques à perpétuité; et encore ksl-il à remarquer que si, depuis sa publication, »n avait stipulé une emphyléose perpétuelle , felle ne serait pas nulle ; seulement le preneur courrait contraindre le bailleur à souffrir le

[1] Arrêt du 23 nivôse an 7, précité.

[2J Loc. cond. Merlin, v» Bail, p. 330. [3] La concession de la jouissance et possession d'un •immeuble sous réserve d'une prestation annuelle pour jcent ans et un jour, est un bail emphytcolique à long lilerme , et non un acte de vente ou de bail h rente foncière... bien que les mots vendeur et acceptant s'y trouvent insérés , s'il résulte d'ailleurs des clauses du contrat que c'est un bail emphytéotique que les parties out eu l'intention de faire. (Br. , 7 juill. 1819 ; /. de Br. , 1819, 2, 141.)

[4] Un bail emphytéotique, fait postérieurement au décret du 29 déc. 1790 , n'est pas nul par cela seul que, contre la prohibition de ce décret, il a été consenti à perpétuité. (Cass., 15 déc. 1824 ; ./. de Br. , 1825, 2, oU-, Sirey, 25, 1,290.)

rachat de la redevance. C'est ce qu'a trèsbien jug(; la cour de cassation par une décision du 15 décembre 1824 [s], portant cassation d'un arrêt de Colmar, qui avait cru que l'infraction à la défense de créer des emphyléoses perpétuelles devait être réprimée par la peine de nullité. Un bail emphyléoticiue perpétuel serait désormais une véritable aliénation de la propriété ; le preneur serait maître de la chose comme un acheteur ; le bailleur n'aurait qu'une créance-, sujette à remboursement [o].

Mais le Code civil, qui est venu après la loi de 1790, a-t-il abrogé l'autorisation qu'elle accordait de stipuler des emphy téoses de 99 ans et au-dessus?

Delvincourt se prononce pour l'affirmative, ou, ce qui est la même chose, il pense qu'un bail emphytéotique ne diffère plus en rien d'un simple bail à ferme, et qu'il ne donne par le jus in re [i] .

Toullier hésite sur la nature de ce genre de contrat, qu'il reconnaît être en usage encore dans plusieurs départements, et dont il lui parait difficile de déterminer le caractère spécifique [s].

Au contraire, Duranton s'applique à prouver que l'emphytéose subsiste toujours avec les caractères que l'ancien droit lui attribuait [o], et je n'hésite pas à croire que cette opinion est la seule admissible [lo]. L'art. 543 dit, en effet : « On peut avoir sur les biens ou un droit de » propriété, ou un simple droit de jouissance, » ou seulement des services fonciers à préten- » dre.» Or l'emphytéose n'est-elle pas un droit de jouissance plus marqué et plus caractéristique encore que l'usufruit, puisqu'elle ne s'éteint pas par la mort du possesseur ?

Il est vrai que l'art. 526 ne classe pas l'emphytéose parmi les immeubles; mais cet article n'est pas limitatif, comme nous l'avons dit ailleurs [u] ; il ne parle ni du droit d'usage, ni du droit du superficie , qui cependant sont trèscertainement immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent [12].

Après tout, je n'aperçois pas l'avantage qu'il y aurait à retrancher du mouvement des relations civiles un contrat qui est favorable à l'a-

[3] Sirey, 25, l, 290. Duvergier, n" 148.

[Gj Avis du conseil d'État approuvé !e 7 mars 1808. — Autre, du 2 fév. 1809. Pasicrisie à cette date. Infra, nos 54 et 55.

[7] T. 5, p. 185. Junge Proudhon, Usuf'r., n« 97.

[8] T. 5, no 101.

[9] T. 4, no 80. Junge Duvergicr , no 154.

[10] Voy. mon Comni. des hypolh. , nos 405 et 77G.

[11] Supra, no 16.

[12] Des actes du pouvoir législatif ont du reste sanctionné cette oi)inion. Sénatus-coiisulle du 30 janv. 1810, art. 14. Loi du 8 nov. 1814, art. 15. Ord. du 8 août 1821, art. 2. Loi du 21 juin 1826 ; id., 28 juin 1829, art. 8 ; id. , 21 avril 1832.

DU CONTRAT DE LOUAGE

gricuUure et qui contribue à mettre en valeur des bions qui ne rapporteraient rien entre les mains du propriétaire. Un établissement public a des friches qu'il veut faire assoler, sans avoir actuellement les moyens de faire des avances. Un bail emphytéotique va lui procurer un colon industrieux, et sa terre deviendra féconde. L'État, qui est propriétaire des rivières navigables et flottables, y laisse établir, moyennant des baux emphytéotiques ou à titre de droit de su|ierficie, des moulins à eau, fixés sur piliers, qui lui procurent des redevances. En quoi donc ces sortes de contrats seraient-ils incompatibles avec les principes modernes? Pourquoi vouloir entraver par des gènes inutiles la liberté des conventions?

51. Toutefois je ne voudrais pas qu'on se fit illusion sur le degré d'utilité qu'on peut attendre de l'emphytéose dans les temps où nous vivons, et je ne crois pas, comme Duvergier (n"^ 143^, qu'elle soit appelée à jouer un grand rôle dans les progrès de notre industrie agricole. L'époque de prédilection du contrat emphytéotique, c'est celle où régnent de vattes domaines, et où la propriété, frappée d'une sorte d'immobilité, se perpétue de génération en génération dans les mêmes mains. Mais quand le sol est soumis au mouvement rapide d'une division indéfinie, quand les détenteurs des domaines fonciers se serrent les uns sur les autres avec tant de presse, qu'il y a place à peine pour les nouveaux venus, quand enfin la propriété est emportée par une circulation incessante, le bail emphytéotique ne peut être que rare, accidentel ; il ne répond pas aux plus impérieux besoins du moment ; car il ne fonctionne pas avec assez de promptitude, et demande trop à l'avenir pour une génération qui dévore le présent. En un mol, il n'est bon que dans certains cas exceptionnels et pour certaines natures de propriétés ; c'est ce qui fait qu'il tient un rang très-secondaire aujourd'hui dans la vie pratique. Cependant, je le répète, il se renconti e des circonstances où ce débris du passé peut procurer au temps actuel une certaine utilité, et cela sufïil pour que nous réclamions une place pour lui dans notre jurisprudence.

Tenons donc pour constant que le bail emphytéotique subsiste aujourd'hui dans toute sa force et avec les caractères dislinctifs qu'il avait

[l] Cass., 20 juin 1822. (Sirey, 22, 3G2.) Cet arrêt décide que Fcmphytéote peut exercer l'action possessoire. Jimge (]i\roiMlsLS,Répert.,l. 7, c. 173. Cass , IS juill. 1832. Douai, 15 déc. 1852, cl les autres arrèls rapportés aux numéros précédents.

[2] Supra, n» 32.

[3] Potliicr, Rente foncière, n» 107, 3. Fœlix et Henrion, des Rentes foncières, p. 3.

[i] Sicpra, no 31, in fine.

[5] T. 3, p. 185, notes.

[<)] Junf/e Duvergier, n» 154, note. — La concession de la jouissance et possession d'un immeuble, sous réserve d'une prestation annuelle pour cent ans e( un jour,

le

dans l'ancien droit, .sauf la durée. C'est, au surplus, ce que la jurisprudence tend de plus en plus à élal3lir par ses arrêts [ij.

52. Le bail à rente foncière, fort usité dans! jdj l'ancien droit, s'éloignait encore plus que le bail emphytéotique du bail à ferme. Car l'emphy téote: n'acquérait qu'un quasi-domaine [2], tandis qué'i le preneur à rente foncière devenait véritable] propriétaire de la chose, sous la réserve cependant de la rente, que l'on considérait comme un droit de copropriété dans l'héritage [3]. CetMiJ, nuance entre l'emphytéose et la rente foncière n'avait pas toujours été aperçue par nos ancien» écrivains [1]. Elle avait été pour eux la source] de plus d'une erreur. Un estimable professeur,] Delvincourt , n'a pu , malgré son savoir, s'eft garantir complètement [s]. La vérité est que le, bail à rente foncière transférait et le domaine] direct et le domaine utile ; au lieu que l'eraph^^téose, même perpétuelle, ne communiquait, jCjLj le répète, qu'un quasi-domaine [e].

Les lois de la révolution ont changé la nature des rentes foncières. Irrachetables sous l'anciçn régime, elles ont été déclarées essentiellement rachetables par les lois des 3 novembre 1789 et 29 déc, 1790; l'art. 530, C. civ., a confirmé cette innovation. Le contrat de bail à rente perpétuelle ne serait plus aujourd'hui qu'une ventf de la propriété, ayant pour prix le capital nécessaire pour racheter la rente [7].

53. Quelques provinces ont conservé l'usagft des baux à locatairie ou à culture, des baux à complant, des droits de champart, qu'il ne faut pas confondre avec le bail à ferine.

« Le bail à locatairie perpétuelle, disait Bou- )) tarie [s], diffère du contrat emphytéotique [9J » en ce que, pour donner un fonds à titre d'em- » phytéose, il faut en avoir la propriété pleine, » c'est-à-dire le posséder allodialement et indé- » pendamment de toute seigneurie directe ; au » lieu que pour bailler à titre de locatairie per- » pétuelle, il suffît d'avoir la doniinicilé utile, f) On ne regarde point ce contrat comme Iransla- » tif de propriété .. . ce n'est proprement qu'un » cisaillement de la dominicilé en deux parties, , » dont l'une demeure à titre de propriété à )) celui qui donne le fonds, et l'autre passe à litre » d'usufruit sur la tête du locataire. »

D'après cette manière de considérer la loca-

esl un bail emphytéotique à long terme, et non un acte de vente ou de bail à rente foncière, bien que les mot| vendeur et acceptant s'y trouvent insérés , s'il résulte d'aiilcurs des clauses du contrat que c'est un bail emphytéotique que les parties ont eu l'inlenlion de faire. (Br., 7 juin. 1819; ./. de Br., 1819, 2, lit.)

[7] Fœlix et Henrion, loc. cit.

[8] Droits seigneuriaux, ch. 14-, n» 1. Merlin, vo Locatairie perpétuelle, et Quest. de droit, même mot.

[9] Mais notez bien qu'il ne parle ici de l'emphytéose que comme équipollenle au bail à cens. Celte remarque est impo riante.

iOl

e perpétuelle, le bailleur conservait la proie et la possession appelée eivile par les urs, à peu près <;onHne le nu pro|)riètaire ? maître de la chose, et la possède par l'inlédiaire de l'usufruitier. Le preneur n'avait la possession pour autrui [i] , et dans les tes de l'usulruilier, qui, par exemple, ne [ couper les bois de haute futaie, insi, tandis que le bailleur se dépouillait par phytéose d'un quasi domaine, il ne se déliait par la locatairie perpétuelle que de la Qssion ttlilc [2] ; telle était la jurisprudence ie au parlement de Toulouse sur ce contrat iculieraux provinces méridionales [3]. Elle L été probablement imaginée pour l'utilité Hix qui voulaient appliquer aux propriétés allodiales certains avantages réservés à la riété privilégiée.

^ais l'esprit peut difficilement se prêter à

! fiction d'une possession précaire qui est

'née à durer à perpétuité. « Un usufruit per-

uel, disait Tronchet, est uneidée sauvage [4]

peu conciliable avec les idées comn)unes. II

est de même de l'idée que ce contrat est un

iillement de la propriété en deux parties,

uel réserve à l'un la propriété et à l'autre

possession perpétuelle. Cette idée ne si-

îe rien, ou ne signifie autre chose que ce

ire de propriété fictive que l'on suppose

ement réservée au bailleur dans le bail à

te ordinaire [5].

st probablement pour cela quele parlement ovence avait adopté, sur la nature du bail îtairie perpétuelle, d'autres idées que le ment de Toulouse ; il envisageait le contrat r)e un vrai bail à rente [g].

La révolution vint ; les décret du 4 août déclarèrent rachetables toutes les rentes res qui avaient été constituées jusqu'alors, uremenl et simplement, soit même avec expresse d'irrédimibilité. De là la quese savoir si l'on devait soumettre à cette e si favorable au dégrèvement de la proterritoriale, les rentes foncières constipar baux à locatairie perpétuelle, is la loi du 18 décembre 1790, après avoir é, dans son art. l'^^, que la faculté de raii'était pas applicable aux rentes stipulées ar des baux à rente ou em phytéose non

onmaur, Lods et ventes , n° 53G.

hiest. de droit, de Merlin, v» Locatairie. iépert. de .^lerjin , v» Locatairie, el Quest. de droit, not. D'Olive, 1. 2, 9, li).

e pourrait-on pas dire de ce sljle ce que Tronsait de l'idée?

iapporl de Tronchelau comité des droits féodaux. i, Quest. de droit, v» Locatairie, p. 518.J lerlin , loc. cit. Despeisses , t. 1, 1. A, 9, 2S. Laire, part. 2, p. H2. .lulien, t. I, p. 209. ypra, no aO. Fœlix et Henrion , Traité des rentes W, p. 22. Duvergier, n» 195.Cass., 7 vent, an 12;

perpétuels el non excédant 99 ans, soit par des baux à vie qtii ne fussent pas sur plus de trois tètes , décida (pie cette faculté s'étendait aux rentes ou redevances foncières, établies par les contrais connus en certains pays sous le litre de locatairie perpétuelle.

Par là, l'assemblée constituante donnait la préférence à la jurisprudence provençale sur la jurisprudence du parlement de Toulouse. Elle faisait passer la propriété sur la tête du preneur du fonds locaté, sauf le payement de la rente toujours rachetahle à volonté; elle assimilait le bail à locatairie perpétuelle au bail à rente [7]. Et ce rôle du preneur, devenu propriétaire désormais , fut confirmé par le décret du 2 prairial an 2 (21 mai 1794), qui, de plus, étendit les dispositions qu'on vient de lire aux baux à culture perpétuelle.

Ainsi, les anciens baux à locatairie ou à culture perpétuelle qui subsisteraient encore aujourd'hui et que les preneurs n'auraient pas dégagés, par le moyen du rachat, du service de la rente, ne pourraient sous aucun rapport être assimilés à des baux à ferme. C'est pourquoi, consulté sur la question de savoir si le créancier de la rente aurait le droit d'exercer le privilège accordé par l'art. 2102 du Code civil pour les loyers et fermages des immeubles, je n'ai pas hésité à répondre négativemt nt ; car les privilèges ne peuvent s'étendre d'un cas à un autre. Ils sont de droit étroit.

Quant à une autre question qui consiste à savoir s'il aurait le privilège de vendeur, je tie puis l'examiner ici. Elle se rattache au commentaire de l'art. 530 du Code civil [s]. J'espère la traiter un jour avec tous les développements dont elle est susceptible.

55. S'il arrivait que, depuis la promulgation des lois de la révolution et de l'art. 530 du Code civil, on passât un contrat sous le nom de bail à locatairie perpétuelle [9], cène serait au fond qu'une constitution de rente foncière rachetablé [10] et une aliénation de la propriété.

Mais que devrait-on décider si le bail à locatairie passé sous le Code civil était temporaire ? Je crois qu'il faudrait consulter sa durée et la nature de la redevance, pour décider s'il faut l'assimiler au simple bail ou bien à l'emphytéose.

30 mars 1808 {Quest. de droit, \o Locatairie, gg 1 el 2) ; 5 ocl. 1808 (Sirev, 9, 1, 118); 29 juin 1813 (Sirey, 13, 1,382).

[8] Fœlix et Henrion se prononcent pour le privilège, p. 14.1, 142 et suiv.

[9] J'en ai eu des exemples. Par exemple , j'ai eu connaissance d'un bail de cette nature passé en 1826, dans le ressort de la cour de Nîmes. Il fut soumis à la chambre des req. le 3 déc. 1858, au rapport de Lasagni.

[10] Fœlix et Henrion, p. 23. Duranlon, t. 4^, no 87. Supra, n» 50.

lOi

DU CONTRAT DE LOUAGE

Si, par exemple, il e'iait constitué pour un très-long temps, afin d'améliorer un héritage et moyennant un faible canon, je le comparerais à une emphytéose.

Si, au contraire, le canon était la représentation des fruits, j'y verrais un baif à ferme. On voit que je m'écarte du sentiment de Duranton, qui semble ne voir d'une manière générale dans la locatairie temporaire qu'un bail ordinaire, tel que celui qui se contracte avec un colon partiaire [i].

56. Il ne faut pas confondre avec le bail à locatairie ou à culture perpétuelle, le bail liérédilaire pratiqué dans la province d'Alsace. Le preneur n'acquérait par ce genre de bail que les droits d'un fermier ordinaire, sauf la transmission de ces droits à ses héritiers directs. Quant au bailleur, il conservait la propriété pleine, entière et tout à fait utile de la chose [2]. Dans un tel état de choses, il n'était pas possible d'aller puiser dans les lois des 3 septembre 1789 et 29 décembre 1790, le principe d'un intervertissement qui, dépouillant le propriétaire du droit le plus légitime, eût fait passer le domaine de la chose sur la tête du simple fermier; aussi la cour de cassation a-t-elle décidé, par un arrêt rendu en audience solennelle [3], contre la prétention de la régie de l'enregistrement et des domaines , qu'un bail héréditaire n'opère pas transmission de la propriété , et que , ne se trouvant pas expressément dénommé dans les lois dont il vient d'être parlé, il échappe au droit de rachat.

Il semble que la même décision devrait être portée à l'égard du bail à métairie perpétuelle, usité encore aujourd'hui dans le Limousin et dans la Marche ; car le métayer, simple colon partiaire, chargé des travaux d'agriculture et de la récolte, n'avait, même sous l'ancien droit, qu'un droit annuel à la moitié des fruits. D'après Salviat [4], toutes les actions concernant la propriété ou même la possession du fonds, appartenaient exclusivement au maître, qui restait chargé, de droit, de la réparation des bâtiments. Il y avait cependant des exemples de baux qui mettaient certaines réparations, telles que l'entretien des couvertures, à la charge du métayer [5]. Le droit du métayer n'était pas cessible [e] sans le consentement du bailleur. Celui-là ne pouvait employer les bestiaux à aucun autre usage qu'à la culture, à moins que le propriétaire n'en eût donné l'autorisation. Le propriétaire devait être consulté aussi pour sa-

[1] T.^, no 85.

[2] Cass. 21 nov. 1837, rendu en audience solennelle. Supra, n» i. Championnière et Rigaud, t. 4, n» 3073.

[3] Loc. cit.

[4] Jurispr. du parlement de Bordeaux, vo Bail à métairie perpétuelle , édition de 1824. Junge Duvergier , no 200.

[5] Voy. l'espèce rapportée dans Sirey, 36, 1, 394.

voir quels bestiaux devaient être vendus et quel prix. H était défendu au métayer de coup des arbres; il n'avait que l'usage du bois mo ou des branchages pour les clôtures et pour S( chauffage [-] ; du reste, le bail se transmetti de génération en génération, en ligne directe [ La famille ne pouvait former qu'un seul pot feu; elle devait vivre en communauté perp tuelle [9], afin de ne pas aggraver la posili du propriétaire. Dans le cas de minorité d' des descendants, il était loisible au maître prendre le tiers de ce qui pouvait revenir métayer pour payer les valets, appelés à fa un travail que son âge l'empêchait de faire 1 même [10].

Malgré ces divers caractères de colonage p tiaire, un arrêt de la cour de cassation, du 2 m 1835 [11], a décidé, en cassant un arrêt de la c< de Limoges, que les baux à métairie perpétua' tombaient sous l'empire des mesures édicl par les lois de la révolution, dans le but de grever la propriété foncière des prestations j/ pétuelles qui nuisaient à sa richesse et ï liberté des transactions. Un motif particulier surtout déterminée à se ranger à cet avis, éf motif, elle l'a puisé dans le décret du 2 prai' an 2. Elle a dit : « S'il s'était élevé quelq doutes sur la véritable entente de la loi de 17' J ils ont été levés par le décret interprétatif'' 2 prairial an 2, qui déclare formellement ' ? les baux à culture perpétuelle sont soumis au " chat de la part de celui qui détient et poSî ' réellement le bien grevé de la prestation' '" décret n'examine pas si le preneur était où' originairement propriétaire ou copropriéta mais seulement s'il détient et possède; et suppose qu'un tel bail constitue par sa tuité une véritable aliénation

'i Aucune loi postérieure n'ayant abrC^ décret, mais seulement celui du même concernant les domaines congéables, i! doit exécuté par les tribunaux. » '

Ainsi toute cette argumentation route cette idée, que les baux à métairie perpétua sont pas autre chose que les baux à loeot perpétuelle, ou à culture perpétuelle, dont se occupés et la loi du 18-29 décembre 1790 t" décret du 2 prairial an 2, et peut-être f *' s'en tenant à l'écorce des mots, on trouve '^' cette assimilation quelque chose qui séd' raison de la synonymie apparente qui se exister entre la locatairie, la culture et 1^ " tairie.

tti k k

[6] Même espèce.

[7] Id.

[8] Id.

[9] Id.

[10] Id.

[Il] Sirey, 35, 1, 594.

1839; Sirey, 39, 2,405.

Voy. aussi Limoges

, ai i«i

CHAP. I". -^ AIIT. 1709.

pendant il ne faut pas se dissimuler, en jlrant plus avant dans la nature de ces 'S contrats, des diUerences graves qui se outrent.

; bail à locatairie perpétuelle transmettait opriëte même , ou tout au moins la possesu!ile, et cette possession utile était telle- \ Voisine des avantages attribues à la proë, qu'il ne faut pas s'étonner de voir ces choses identifiées par les lois de la révon.

lis le bail à métairie perpétuelle est loin de uire des effets aussi graves; il est loin de .mettre au preneur des pi'crogalives aussi % et aussi élevées. Ce contrat, très-fréquent fe dans le Limousin, n'a rien de mysté- ;. Tous les jurisconsultes de ce pays en concnt à merveille la portée, et aucun de ceux j'ai consultés [i] n'a balancé à me dire que Btayer reste à peu près dans les termes d'un lage parliaire pur et simple, tandis que le une utile est retenu dans sa plénitude par illeur. Il est vrai que le preneur acquiert Toit réel, susceptible de partage et de licia entre ses héritiers [2] ; mais nous avons )ntré ci-dessus que le droit réel n'est nulnt inconciliable avec la position subordoniu fermier [5] ; il est vrai encore que le yer transmet son droit de génération en [ration, et qu'il le conserve dans sa famille; l'hérédité d'un bail , dans la ligne directe , mrait suffire pour l'élever au rang et aux [)gatives de la propriété. La cour de cassal'a décidé positivement dans l'arrêt solennel 1 novembre 1837, cité au commencement jjméro, et cette décision grave semble devoir 3lir beaucoup l'arrêt de la chambre civile mars 1835.

[lisons d'ailleurs une observation: c'est que )is de la révolution qui ont fixé les positions actives du bailleur et du preneur dans les à rente, à locatairie ou à culture perpétuelle, t pas expressément dénommé les baux à irie perpétuelle. Or, dans une matière où le iateur s'est montré si rigoureux pour les «urs, il ne faut rien faire par analogie ; car jurrait le risque de faire peser sur eux des 1res injustes de dépossession. L'empereur )léon appelait ces lois, quelquefois si sévères

' Notamment mon honorable collègue Mestadier. . Limoges, 22 avril 1839 ; Sirey, 59, 2, 405. I" Supra, nos 6, 7 et suiv.

Ce mol est authentique; il a élé dit par l'empereur lôme à mon savant collègue et ami Lasagni , qui me Il pété.

Jnnge Duvergier, n" 200.

Ijrelonnier , lit. 1 , liv. 1 , c. 5 , q. 34. Coquille ,

''•ernais, lit. des Champarls, M. Polluer, sur Or-

il. 4, des Champarts et terrages. Loyseau , Déguerp. ,

h. 5, 1" 9. Despeisses , 1. 3, t. 4, art. 5, sect. 4 ,

!■ I. Championnièrc, t. 4, \v> 3069,

à force de vouloir être démocratiques, h jubilé de la révolution [t]; mot pi(piant, ((ui peint à merveille l'esprit (jui les avait dictées. Tâchons donc de ne pas faire d'efTorls pour les aggraver par une extension (jui toucherait à la spoliation. Lorsque le législateur de 1790 a pesé dans la balance les droits respectifs du preneur et du bailleur à locatairie ou à culture perpétuelle, il a pu trouver que le premier apportait avec lui des fragments du droit de propriété assez nombreux et assez prépondérants pour qu'on pût le déclarer véritable propriétaire sans arriver à une interversion repoussée par la loi du contrat ; mais pourrait-on en dire autant du preneur à métairie? Quels sont les démembrements du droit de propriété dont il aurait à se prévaloir? Ne faudrait il pas un renversement forcé pour faire descendre jusqu'à lui !a propriété restée intacte dans les mains du maître primitif?

J'ose donc croire, en définitive [n], que l'arrêt de la chambre civile n'est pas destiné à faire jurisprudence; c'est , du reste , une conviction étaldie dans le ressort de la cour de Limoges, et l'on m'a assuré que cette cour, voulant faire cesser les inquiétudes jetées dans le pays par cet arrêt, continue à rester fidèle aux idées qui ont fait la base de sa première décision.

57. Le champart [campi pars] était encore une tenure en usage dans plusieurs parties de l'ancienne France [e]. Ce droit, aussi appelé agrier dans le Midi [7] , et terrage , était fort ancien [s], et consistait dans une certaine partie aliquote de fruits que le propriétaire qui aliénait un héritage se réservait de prendre sur la récolte de chaque année [9]. Il se gouvernait par les mêmes principes et les mêmes règles que les rentes foncières [10]. Nous n'avons donc pas à nous en occuper ici, et nous nous bornerons à dire que les lois de la révolution ont fait subir aux champarts les mêmes effets qu'à la rente foncière [n] .

58. Un autre droit, qui avait de l'analogie avec le précédent, était le droit de quart, tiers ou demi-raisin [12]. Il se prélevait sur les fruits de la vigne , et était surtout usité dans les provinces du Rhin et de la Moselle [13]. Les preneurs des vignobles grevés de celte redevance étaient considérés comme cmphytéotes [u].