Décret du 12 août 1807, relatif aux hospices

78. Combinaison de ce décret avec les lois antérieures. A-l-il abrogé la peine de nullité pour le cas où les baux auraient été faits sans publication et affiches?

Loi du 25 mai 1835 , qui proroge à dix-huit ans la durée ordinaire des baux.

Formalités pour les baux excédant dix-huit ans.

79. Baux des maisons et biens .ruraux des fabriques , séminaires, écoles ecclésiastiques, chapitres, cures, etc.

80. Location de chaises et concessions de bancs dans les églises.

». Quoique les principes généraux qui gou-

lent le contrat de louage soient, quant au

du droit, la règle des baux qui intéressent

'1 1, les communes et les établissements pu-

»1 ; cependant des règlemenls particuliers ont

[Vieux mot français.

TROl'LONG. — ÉCUAi\GE. — LOUAGE.

créé à leur égard certaines mesures de surveillance et de protection dont notre article veut qu'il soit tenu compte. Passons en revue ces garanties spéciales.

[2] T. l,uo UO.

MO

DU CONTUAT DE LOUAGE

Des baux de biens nalionauœ.

70. D'après les lois romaines et clans l'ancienne jurisprudence, les biens et droits appartenant à l'État ne pouvaient être affermés qu'en justice [i] et les adjudications qui en étaient passées s'appelaient baux judiciaires. Ces baux ne différaient des baux ordinaires qu'en ce que la justice intervenait pour les adjuger au plus offrant et dernier enchérisseur, et pour corroborer par son autorité le consentement des parties. Aujourd'hui, ces baux se font à la diligence des receveurs de la régie des domaines, devant le souspréfet de l'arrondissement où les biens sont situés et à la chaleur des enchères [2].

Ils sont annoncés un mois d'avance par des publications, de dimanche en dimanche, à la porte des églises paroissiales de la situation et à celles des principales églises les plus voisines, à l'issue de la messe de paroisse, et par des affiches de quinzaine en quinzaine aux lieux indiqués ; l'adjudication est fixée à un jour de marché, avec désignation du lieu et de l'heure où elle se fera [5]. Les conditions de l'adjudication sont réglées par le sous-préfet et déposées en son secrétariat, où il peut en être pris communication sans frais. (Art. 15.)

71. Les baux des droits incorporels doivent être passés pour 9 années ; ceux des autres biens sont passés pour 3, 6, 9 années. (Art. 16.)

Les conditions en sont réglées par le souspréfet et déposées en son secrétariat, où il peut en être pris communication sans frais. (Art. 17.)

Il est de règle de stipuler expressément celles qui suivent :

1° A l'entrée de la jouissance, il sera procédé par experts à la visite des objets affermés, ensemble à l'estimation du bétail et à l'inventaire du mobilier. Le tout sera fait contradictoirement avec le nouveau fermier et l'ancien, avec un commissaire délégué par le sous-préfet. Les frais de ces opérations seront à la charge du nouveau fermier, sauf son recours contre l'ancien, si celui-ci y était assujetti. (Art. 18.)

2° L'adjudicataire ne pourra prétendre aucune indemnité ou diminution du prix de son bail, en aucun cas, même pour stérilité, inondation, grêle, gelée et tous autres cas fortuits. (Art. 19.)

On sent toutefois que si cette clause était omise dans le cahier des charges, le preneur rentrerait sous l'empire du droit commun, tel qu'il est déterminé par l'art. 1722 du Code civil. ])uranton senble être d'une opinion contraire [4]; mais je ne puis la partager, car la loi dont je

{!] Matthœus, de Actionibus , 1. 1, ch. 5. Despeisses, j du Louage , secl. 2, p. 50, nos 5 et 6. Merlin , Répert. , \o Bail, S 17, n'»2, 1. o, C. de locat. prœdior. civil. Pothiei\Louage, n"s57r) el siiiv. Duv.,nos252, cl 121 etsuiv.

[2] Lois des 28oct.-5nov. 1790, lil. 2, art. 14; G frim. an 7, S 4; 28 pluv. an 8.

retrace les dispositions principales n'a pas pos en thèse que le fermier serait, de droit, hors d principe dequité consacré par l'art. 1722; ell se borne à ordonner de mettre dans le cahier dç charges une stipulation formelle qui place l'a judicataire dans une condition exceptionnelk

3° L'adjudicataire sera tenu, outre le prix d son bail, d'acquitter toutes les charges annuelle dont il sera joint un tableau au cahier des chaî ges; il sera tenu encore de toutes les réparatioE locatives et de payer les frais d'adjudicatiot (Art. 20.)

A'^ Il sera stipulé qu'en cas de vente, l'acqi^ reur pourra expulser le fermier, mais qu'il ir pourra le faire, même en offrant une indemniU qu'après l'expiration de la troisième année, 0' de la sixième si la quatrième était commencé^ ou de la neuvième si la septième avait com mencé son cours, sans que dans ces cas le fer mier puisse exiger une indemnité.

5° L'adjudicataire sera tenu de fournir ur caution solvable et domiciliée dans l'étendue é département, dont il rapportera la soumissid par acte authentique, si elle n'est pas faite al secrétariat, dans la huitaine après l'adjudicatioi à défaut de quoi il sera procédé à un nouvea bail à sa folle enchère. (Art. 21.)

72. D'après l'article 14 de la loi que nous ao: lysons, le ministère des notaires n'est nullemei nécessaire pour la passation des baux des biei domaniaux. Les baux passés devant l'admiqp' tration sont sujets au contrôle et ils emportai hypothèque et exécution parée. La minute^ est signée par les parties, si elles savent signe" et par le sous-préfet.

Mais en ce qui concerne l'hypothèque, cet a| ticle n'a-t-il pas été abrogé par la loi de brumai an vil et par le Tode civil ; par la loi de l'an y\ qui a substitué la spécialité à l'hypothèque gj nérale de plein droit, seule usitée en France lo de la publication de la loi du 28 octobre 179 par le Code civil, qui a voulu que l'iiypothèq conventionnelle ne puisse être consentie q par un acte notarié? (Art. 2127.)

J'ai traite cette question, dans mon Commi taire des hypothèques, sous ses faces diverses [is je crois inutile d'y revenir; je dirai seulement!) que je regrette de me trouver en dissentioç^ avec un savant professeur, Duranton, qui CÉ que si l'hypothèque attachée par la loi de I7i aux baux administratifs, a subi l'influence de spécialité et de la publicité, rien n'oblige à stipuler dans les formes notariées prescrites f l'art. 2127 [e]. Cet article me semble telleme général et surtout tellement impératif dans i

[5] Art. 14. de la loi de 1790, précitée. [4] T. 17, no 41.

[51 IS» 505 bis.

[G] No 41. Jimgc Favard, v» Louage, sccl. 1 , § 4-

Ain. 1712.

^^lcs restrictives, qu'il est difficile d'échapper p influence.

('exécution des baux admiuislralifs des biens laniaux se poursuit devant les tiii)unaux pnaires [i], dans les lornies prescrites pour le ire d'action qui compèle à l'administration l>ro{it de qui le bail a été passe. Si la matière indéterminée ou excède le (aux du dernier i0rl, il y a faculté d'appel; ici ne s'applique la disposition de l'article 60 de la loi du 22 aire an vu, qui porte que les décisions des unaux de première instance sur les droits registrement sont sans appel [i].

ais si la demande était fondée sur la prétenirrégularité des adjudications des baux, la lai.ssance en appartiendrait au conseil de eclure, sauf le recours au conseil d'État [3]. 3. La ferme des bacs et passages d'eau est rminée par un arrêté des consuls, du 8 floan 12.

es baux des eaux minérales appartenant à \l sont réglés par l'art. 18 de l'arrêté du cloire du 29 floréal an 7, par un arrêté coniredu 3 floréal an 8.

baux des biens de la dotation de la couronne. [. Les biens qui font partie de la dotation

Merlin, Répert., v» Bail, $ 17. « Attendu , dit trèsn la cour de cassation dans un arrêt du 11 novem- 1854, que les tribunaux sont compétents pour stap sur l'exécution d'un bail, quoiqu'il soit au nom ae administration publique. »

Jtes les questions relatives à la propriéîc ou aux ; qui en dérivent appartiennent , eu Belgique , à la issance des tribunaux. (Constit. belge, art. 92. Loi m., art. 163.) Voy., pour <les applications du prin- Br., cass., 28 oct. 185Ô ; Bull., 1854-, p. 97 et 122. Duranton, t. 17, no4-l.

Merlin , loc. cit. , et vo Acte administratif. — Sîais )Our la Belgique, Br. , cass. , 9 déc. 1855 ; Bull. , p. 97.

formalités et garanties introduiies pour la location iens des hospices et autres établissements publics , été introduites que dans leur intérêt, et ils peuvent se prévaloir des irrégularités qui y auraient été ises. xMnsi celui qui a été mis en contravention à la aliibKive de la chasse, par le garde parliculier du anaire du droit de chasse sur des biens d'hospice, dt puiser une fin de non-rccevoir conlrc la pourians la circonstance que, le droit de cîiasse n'ayant é affermé avec les formalités voulues pour la locaes biens des hospices , la plainte qui sert de base à n publique n'est pas régulière. (Gand, 3 juin 1858; ^r., 1858, p. 574.. Br. , cass. , 7 juill. 1827 ; J. de '.828, 1, 17.)

Sénatus-consulte du 50 janvier 1810, art. [i. Loi )q\. 1814., art. 13. L.du 2 mars 1852, art. 11. iiLa loi communale détermine ainsi les attributions 'ïseil en matière de location ou de fermage. 5 81. Le conseil arrête les conditions de location ou mage et de tout autre usage des produits et revenus lOpriétés et droits de la commune, ainsi que les conlides adjudications et fournitures.

de la couronne ne peuvent pas être loués par baux excédant 18 ans, à moins qu'une loi ne le permette. Ces baux ne peuvent être renouvelés plus de trois ans avant leur expiration [a].

Des baux des biens des communes [u] .

75. Dans l'ancienne jurisprudence, les baux d'une durée ordinaire, aussi bien que les baux à longues années, devaient être consentis par adjudication aux enchères publiques, dans l'assemblée des notables, après avoir été aflîchés trois fois, de quinzaine en quinzaine, aux lieux accoutumés. Il n'y avait que les biens dont le revenu n'excédait pas 100 livres, qui pussent être affermés par les officiers municipaux, sans le concours des notables et de gré à gré [e]. Dans les campagnes, s'il se trouvait quelques portions de pré, marais ou pâtis inutiles à la jouissance commune, ces terrains « pouvaient être donnés » à ferme, après un résultat d'assemblée faite » dans les formes, pour une, deux ou trois an- » nées, par adjudication des officiers des lieux, » et le prix en était employé aux réparations des églises, dont les habitants étaient tenus, et aux affaires les plus urgentes de la communauté [7]. Aujourd'hui les baux à long terme sont au-

Néanmoins, pour les communes placées sous les attributions des commissaires d'arrondissement, les actes de location et adjudication seront soumis , avec les cahiers des charges , à l'approbation de la députation permanente du conseil provincial.

Il en sera de même , dans les autres communes , pour les actes d'adjudication, lorsque ces actes auront pour objet une valeur de plus de 10,000 fr.

Art. 82. Le conseil accorde, s'il y a lieu, aux fermiers ou adjudicataires de la commune, les remises qu'ils ont droit de réclamer, aux termes de la loi, ou en vertu de leur contrat ; mais lorsqu'il s'agit de remises réclamées pour motifs d'équité et non prévues par la loi ou le contrat , le conseil ne peut les accorder que sous l'approbation de la députation permanente du conseil provincial.

Les baux emphytéotiques à consentir par des communes sont soumis à l'avis de la députation permanente du conseil provincial et à l'approbation du roi. (Loi communale, art. 7G.)

Il n'est exigé par aucune loi qu'un bail consenti par une régence soit passé devant notaires, et il suffit, quant aux formalités extrinsèques, qu'il ait eu lieu aux enchères, après avoir été précédé d'affiches et de publications.

Un bail semblable, consenti sans que le conseil de régence en eût arrêté les conditions, comme les règlements l'exigeaient, ne serait pas nul, s'il avait été fait publiquement aux enchères, aux mêmes conditions que les années précédentes, sans opposition, et si à ces circonstances se joignait celle que le bail a été approuvé tacitement depuis par le conseil de régence. (Liège, 3 déc. 1855 ; /. de Br. , 1854, p. 53.)

[6] Édit d'août 1704., art. 26. Leber, Hist. criticj. du pouvoir municipal, p. 334.

[7]0rd. dcl669,t. 25, art. 7.

DU CONTRAT DE LOUAGE

torisés et passes dans la même forme que les aliénations [i]. On appelle ici baux à long terme ceux qui excèdent 18 ans [2].

Les baux de 18 années et au-dessous sont préparés par le maire, lequel dresse un cahier des charges qui, après avoir élé soumis au conseil municipal et au sous-préfet, reçoit l'approbation du préfet ; puis le maire procède à l'adjudication à la chaleur des enchères et après affiches et publications [3]. C'est sans fondement que Merlin soutient que le droit de passer les baux des biens des communes appartient aux sous -préfets [4]. Les lois administratives et la pratique sont également contraires à ce système [5].

Quand l'adjudication est faite, il en est passé acte devant un notaire nommé par le préfet ; l'hypothèque n'a lieu qu'autant qu'elle est expressément réservée dans l'acte notarié [e]. Quant aux baux des eaux minérales appartenant aux communes, il existe à cet égard des dispositions spéciales dans l'arrêté consulaire du 6 nivôse an 11, dans le décret du 30 prairial an 12 et l'ordonnance du 18 juin 1823.

Des baux des biens dés élablissemenls publics et des hospices.

76. Continuons à nous armer de quelque patience pour pénétrer dans le fatigant dédale des lois qui ont réglé cette matière.

L'art. 1^"^ de la loi du 4 février 1791 portait ce qui suit : « Les corps, communautés et éta- » blissements publics, tant ecclésiastiques que » laïques, conservés et auxquels l'administration )• de leurs biens est laissée provisoirement [7], » ne pourront faire des baux pour une durée » excédant 9 années, à peine de nullité. »

L'art. 2 ajoutait : « Ces baux ne pourront, » à peine de nullilé, être passés qu'en présence » d'un membre du directoire du district dans les » lieux où se trouveront fixés ces établisse- » ments, ou d'un membre du corps municipal, » dans les lieux où il n'y aura pas d'administra- » tion de district. Les formalités (d'affiches et )) d'enchères publiques) prescrites par l'art. 13 » du titre II de la loi du 5 novembre 1790 , se- » ront observées pour la passation desdits baux, » à peine de nullité [s] . »

Mais une loi du 16 messidor an 7 modifie, en ce qui concerne les hospices, la défense d'é-

[1] Loi du 5 nov. 1790 , lit. 2, art. 13.

[2] Loi du 25 mai 1835, voy. infra, no77.

[3J Loi du 14. déc. 1789, art. 50. Loi du 28 pluviôse an 8, art. 9 et 14. Décret du 7 gei'm. an 9. Ord. du 7 octobre 1818. Arg.du décret du 12 août 1807,

[4] Voy. Bail, $ 18, au RépcrL — Junye Dalloz , Louage, p. 4.

tendre au delà de 9 ans la durée des baux. « L )) biens-fonds deshospices (porte l'art, le*") sero: » affermés de la manière prescrite par les loi » Les maisons non affectées a l'exploitatk » des biens ruraux pourront être affermées pt )> baux à longues années ou à vie, et aux enchèr » en séance publique, après affiches. Ces bai » n'auront d'exécution qu'après l'approbatic » de l'autorité chargée de la surveillance iram » diate [9]. »

A l'égard des biens ruraux, la défense de 1 affermer pour plus de neuf ans subsiste da toute sa force. Mais il pourrait y être dérogé p des décrets spéciaux.

En effet, l'art. l«'"de l'arrêté du gouverneme du 7 germinal an 9 porte : « Aucun bien rur » appartenant aux hospices, aux établissemei )) d'instruction publique, aux communautés dix » bilants, ne pourra être concédé à bail à longi » années qu'en vertu d'un arrêté spécial du go » vernemenl. »

Par un autre arrêté, les mêmes autorisatio et les mêmes formalités sont requises pour cj la résiliation ou la modération du prix des ba< ordinaires des biens des pauvres et des hospi^ puissent être consenties par les commissid administratives des hospices ou par les burea de bienfaisance. '

Au surplus, nous verrons tout à l'heure q des dispositions législatives récentes ont bea coup étendu la durée ordinaire des baux à feti des hospices. '

77. Quoi qu'il en soit, tel était l'état des cho! lorsque le gouvernement crut utile de le moi fier par le décret du 12 août 1807. Il faut commenter dans son entier. -

«Art. 1. A compter de la publication 1) présent décret, les baux à ferme des hospi » et autres établissements publics de bienfaisai )) ou d'instruction publique, pour la durée oi » naire, seront faits aux enchères, par-dey/ )) un notaire, qui sera désigné par le préfet' )) département, et le droit d'hypothèque ' » tous les biens du preneur y sera stipulé paf » désignation, conformément au Code civiL'

» Art. 2. Le cahier des charges de l'adju' n cation et de la jouissance sera préalablem' » dvessé par la commission administrative; » bureau de bienfaisance, ou le bureau d'adi » nistration, selon la nature de l'établisseme

» Le sous -préfet donnera son avis, et » préfet approuvera ou modifiera le cahier I » charges. '

[5] Favard, Répert., v» Louage,- Duranton, t. no 4-2.

[6] Mon Comm. des hypoth. , n« 505.

[7J Par l'art. 1, tit. 1, de la loi du 23 oct.-5 nov. 1

[8] Sur riiypothèque de ces baux administratifs, mon Comm. des hypolh., n» 503 bis.

[9] Le sous-préfet. Merlin, Réperl., v» Bail, p. ! no 2.

nT\P. I". - ART. i712.

Art. 3. Les affîches pour l'adjudication iront apposées dans les formes cl aux termes ?ja indiqués par les lois cl rcglcmcnls [\\. En Jtre, leur extrait sera insère' dans le journal ■j lieu de la situation de rétablissement, ou, défaut, dans celui du département, scion j'il est prescrit à l'art. 683 du Code de produre civile.

Il sera fait mention du tout dans l'acte adjudication.

Art. 4. Un membre de la commission des spices, du bureau de bienfaisance, ou du ireau d'administration, assistera aux enlèresou à l'adjudication.

Art 5. Elle ne sera définitive qu'après l'apobation du préfet du depirtement , et le lai pour l'enregistrement sera de 15 jours rès celui où elle aura été donnée.

(Art. 6. Il sera dressé un tarif des droits des lan-es pour la passation des baux dont il ^st lestion au présent décret, lequel sera ap- )uve par nous, sur le rapport de notre mitre de l'intérieur, n

. Résumons maintenant celles des disposiqu'on vient de lire qui n'ont pas été frapi'abrogalion, et se concilient avec le décret i2 août 1807.

git-il d'un bail à ferme, de 3. 6, 9 années, à-dire d'une durée ordinaire, le décret pré' 'St la loi en vigueur; il substitue le minisies notaires à celui des administrations de |ctet de municipalité; il veut une stipulalex presse d'hypothèque, conformément à 2127 du Code civil [2]. Du reste, en ce qui me les affîches, il faut le combiner avec 2 de la loi du 5 février 1 791 , qui prononce ne de nullité. C'est un point auquel n'ont ut attention Favard [5] et Duranton [a\, ensent qu'aucune des lois qui règlent la ■ des baux des établissements publics ne nce la peine de nullité en cas d'infraction rs dispositions. 11 est vrai qu'un arrêt du •I du 21 octobre 1818, approuvé par per [5] , décide « qu'aucune loi spéciale irescrivant a peine de nullité les formes Jjches et d'enchères pour les baux des étalements britanniques de Paris, le ministre intérieur avait pu valablement approuver i)aux faits sans l'observation de ces forma- [g]. » Mais les lois spéciales citées au

|!t rappelées dans le décret du 1 2 août 1807, ■nontrent-elles pas un oubli singulier de ; du conseil d'État ?

ni aux baux à loyer, ils restent sous l'eme la législation antérieure au décret du it 1807, lequel ne s'occupe que des baux e.

1 les a vus loul à l'iieure au n» 76. |Jy. mon Comm. des hypoth., i\o 503 bis }^pert., V" Louofje.

" 17, no a.

Maintenant, il y a une remarque à faire mous nous sonunes placés sur le terrain du décret du 12 août 1807, qui restreignait à 3, 6, 9, la durée ordinaire des baux de biens ruraux. Mais la loi du 25 mai 1835 a décidé que les communes , hospiees, et tous les autres établissements publics, pourront désormais affermer leurs biens ruraux pour 18 années et au-dessous, sans autres formalités que celles prescrites pour les baux de 9 années. On a pense que ce laps de temps était peu considérable pour des établissements qui se perpétuent , et qu'il ne dépassait pas la juste latitude qu'il convient de laisser aux administrateurs locaux pour la gestion des propriétés confiées à leur surveillance. On a voulu d'ailleurs mettre sous les yeux des particuliers un exemple qui encourageât les baux à longs termes, si favorables à l'agriculture. On appliquera donc aux baux de 18 ans tout ce que "«"S avons dit des baux de 3, 6, 9 années.

Mais s'il s'agit de baux à ferme d'une plus longue durée, il faut qu'ils soient autorisés par une ordonnance du roi. Lorsque l'ordonnance du roi est accordée, le bail est passé par acte notarié, et après affîches, conformément au décret du 12 août 1807, qui par analogie doit ici servir de guide ; car si le ministère des notaires et les affîches sont nécessaires pour les baux de 9 ans, combien à plus forte raison pour les baux d'une plus longue durée î

Mais si un bail dépassant 18 ans était consenti sans une ordonnance du roi, serait-il nul ou seulement réductible? La raison de douter vient de l'article de la loi du 5 février 179Î qui prononçait la peine de nullité. Mais cette disposition rigoureuse n'a été ni rejetée ni rappelée dons aucun des actes législatifs qui ont suivi et qui ont réglé la matière. Je pense donc qu'il faut s arrêter au parti le plus indulgent, ad humamorem senlentiam, et prendre la raison de décider dans les art. 595, 1429, U30 et 1718 du Code civil, qui se bornent à réduire les baux d'une durée excessive à la durée légale. — C'est ce qu'a fait , du reste, le décret du 6 novembre 1813, en ce qui touche les baux des biens des séminaires, des cures, chapitres, évêchés (art. 9); c'est ce qu'ont décidé le sénatus-consulte dil 30 janvier 1810, art. 14, et la loi du 8 novembre 1814, art. 15, en ce qui concerne les baux des biens dépendants du domaine de la couronne. Ces analogies sont décisives : elles montrent que l'esprit de la législation a été de supprimer une peine de nullité sans utilité, pour se rattacher à la sanction plus sage et plus efficace écrite dans les articles du Code civil qui forment le droit commun [7].