Une église, tant qu'elle est consacrée au

[1] Pothicr, m 10. Duraiiton, 1. 17, no25. [2] Polhicr, n» 10.

[3] Art. 031, C. c. L. M, Dig. de usu. Polhier, no 19. [4J An. 034-, C. c.

[5] Mon Comm. de la vente, n» 225.

[G] Art. 593, C c.

|7] Ulp., 1. U, Dig. locati, art. 685. C. c. Duvergier, n» 67.

[8j Mon Comm. des hypoth., n» ^402.

[9] Supra, n" 83.

culte, n'est pas non plus susceptible de locs tion. On doit en dire autant des cimetières.

Toutefois, on loue des bancs et des chais( dans les églises, parce que la destination princ pale du lieu ne s'en trouve pas affectée. On loi aussi, par le même motif, la tonte de l'herbe < l'émondage des arbres d'un cimetière [13] . Enfii on met en location les places d'une halle, d'u marché, d'un chantier, d'un port, etc.; car o usage rentre dans la destination spéciale de chose. Quand nous avons dit que le louage d( choses publici juris est interdit, nous avo! voulu parler d'un louage qui en ferait passer jouissance exclusive à un seul. Mais rien ne è fend de mettre en location certains accessoire* certains démembrements de ces choses, susçe tibles de tomber dans le commerce, parce q^ le fonds reste avec son affectation publique. '

92. On ne peut donner à bail un office pubi dont on est investi. Les fonctions sont perso' nelles; le titulaire seul peut les exercer; ■ quoique certaines charges soient susceptib) d'être vendues, comme celles de notaire, d' voué, de gretfier, d'huissier, cependant elles I peuvent faire l'objet d'un contrat de bail. NoI vel exemple de cette vérité que nous avd montrée ci-dessus {n°^ 82, 83 et 84), savoir, (J tout ce qui peut être vendu ne peut être loui

93. 4° A part les exceptions que nous venc de rappeler, on peut louer toutes sortes de «^ ses, meubles ou immeubles, corporelles ou I corporelles.

Ainsi l'on peut louer un cheval, une tap série ;

Une maison, une terre, un pré, une chi d'eau ;

Un droit d'usufruit, de superficie ;

Un péage, un droit d'octroi ,

Des livres destinés à être lus [u] ;

Des habits, du linge, des machines, des mi blés, quoique ces choses soient de nature à détériorer peu à peu par l'usage; car cette c' dition de s'altérer lentement et insensiblem ne doit pas les faire comparer aux choses for' blés, dont la nature est de s'altérer par le p' mier usage [15], etc.

A ce propos, nous devons nous livrer if quelques réflexions sur les baux de rnine^ carrières , qui, dans ces derniers temps, donné lieu à de fréquentes controverses.

On sait que la loi du 21 avril 1810, enmf

lî

[10] Duranton, t. 17, n» 25, d'après Pothier, b< Duvergier, i\° 69.

[Il] l'othier, n^ 15. J"ai exposé dans mon Comm. i prescript., no» 141 et suiv. , art. 2226, ce quiregar« domaine public.

[12] Art. 7 de la loi du 11 frim. an 7.

[1.3] Pothier, n» 14.

[14] Il a été jugé que ce louage, comme la \&iU livres, est un acte de librairie. (Cass., 50 déc. 18Î6J

[13] Proudhon , n" 121 ; art. 587 et 589, C. c. \

jips qu'elle a déclare les mines coneéde'es, >prieté porpéliielle, disponible, transniissible, poule cependant qu'elles ne pourraient être ducs par lots ou partagées, sans une autorisai préalable du gouvernement donnée dons les mes formes que la concession. Le législateur pas voulu que l'unité de la concession fut Qpue par des aliénations ou exploitations parles, parce que les travaux entrepris par les [uéreurs ou copartageants, chacun pour son |»pre compte, peuvent compromettre, de la nière la plus grave, la conservation des gîtes. division de la concession, en substituant à lérèt unique qui doit présider à Texploita- 11, des intérêts divers, et souvent contraires re eux, a paru un danger tellement sérieux, î la loi a dû restreindre ici la puissance et endue du droit de propriété, tfais qu'est-il arrivé? C'est que l'intérêt parilier, toujours si habile à trouver le point éctueux de la loi, s'étant aperçu que lelégisur n'avait parlé que des ventes partielles ou ; partages, s'est soustrait à l'unité d'exploita- Q en passant des baux partiels, des amodia- QS fractionnées de la mine concédée.

Hors ladministration s'est émue. Elle a relié les dangers d'une exploitation affranchie ne direction unique, et pour faire annuler baux partiels, elle a soutenu qu'ils étaient Véritables ventes par lots; car, disait-elle, substances minérales n'étant pas de nature à feproduire, c'est les aliéner véritablement que n affermer l'extraction, ]ette prétention a été proscrite, et elle devait re. La chambre des requêtes l'a repoussée •arrêt du 20 décembre 1837 [i].

D'abord, l'administration convient, dans ses itructions, qu'on peut louer en totalité la conision d'une mine. Elle accorde ce point de me grâce, parce que, dans ce cas, il n'y a ;un danger pour les gîtes; en effet, le prejr étant au lieu et place du concessionnaire, travaux s'exécutent avec l'ensemble qui prée à une seule et même entreprise.

Ainsi donc, notons bien ceci : il est reconnu avoué qu'une mine peut être louée en totai. Ses produits sont des fruits qui peuvent re l'objet d'un bail ; ils procurent une jouisice de nature à être transmise, tandis que la îpriété reste au bailleur. Vainement dira-t-on e le minerai, une fois extrait, ne se reproduit i comme les fruits d'une terre. Non! car la ne, consistant dans des réunions de gîtes plus : moins riches, ne s'épuise pas du premier jp par les extractions de substances miné- «s. Bien différente des choses fongibles que le

IJSirey, 58, 1, 91.

2] Sous ce rapport , on pourrait prendre la question

ipoint de vue de la nouvelle loi du 27 avril 1858 sur

imincs.

premier usage fait disparaître, elle survit aux extradions de chaque année; elle continue à rester une source de produits et un objet de jouissance, jusqu'à ce que les gîtes n'aient plus rien à rendre. Mais tant (jue les substances métallurgiques sont recelées dans son sein, elle constitue une propriété supérieure aux fruits qu'on lui arrache, une propriété productive et susceptible de location.

Eh bien , maintenant quelle différence y a-t-il entre le bail d'une mine entière, et le bail d'une de ses parties divisées? Est-ce que les raisons de décider ne seront pas les mêmes dans un cas et dans l'autre? Est-ce que nous ne retrouvons pas ici des gîtes qui donnent lieu à des extractions successives et réitérées? Est-ce que ces gîtes ne forment pas une propriété qui demeure entre les mains du bailleur, tandis que le preneur n'a droit qu'aux seules extractions qu'il pourra faire pendant la durée de sa concession? Ces vérités tombent sous le sens, et n'ont pas besoin de plus amples démonstrations.

Au surplus, je n'entends pas dire que, sous le point de vue administratif, la division de la concession par amodiations partielles n'engendre pas des inconvénients à peu près pareils à ceux que produisent des ventes ou des partages. Mais ce n'est pas là ce que j'examine [2]. Je me place en présence d'un point de droit, et je dis qu'en thèse, le bail même partiel d'une mine est autre chose que la vente de celte mine ou d'une de ses parties, et qu'on aurait tort de confondre deux choses aussi distinctes; je maintiens donc la légalité de l'arrêt de la chambre des requêtes, auquel j'ai concouru ; et si, le 18 décembre 1839, nous avons prononcé un arrêt d'admission dans l'affaire du comte de Castellane, qui nous offrait la même question à juger, ce n'a pas été pour nous déjuger ou pour céder aux scrupules qu'on vouhiit nous donner sur notre précédente décision ; c'est par suite d'un tout autre moyen qui nous a semblé mériter l'épreuve de la chambre civile.

Concluons donc qu'on peut louer une m.ine, une carrière, etc. [5]. Concluons que le bail peut comprendre une partie seulement de la mine. C'est, du reste, ce qui a lieu tous les jours sans controverse pour les carrières et les ardoisières.

94. Dans l'ancienne jurisprudence, on ne pouvait louer un droit de chasse séparément du fonds. Les seigneurs et possesseurs de fiefs qui seuls avaient ce droit étaient censés n'en avoir été investis que pour leur plaisir et non pour tirer profit de cet exercice réputé noble, ad obleclamentum , et non ad quœstum [4].

lien est autrement aujourd'hui ; le droit de

[5] Voy. infra, no 151, l'exemple d'un bail de carrière, et consultez aussi Grenoble, 5 mars 1829. (Sirey, 55, 2, 520.)

[4.] Pothier, n» 16. Merlin, Répert., v» Bail, § 1, n® 4-.

T)TI CONTRAT DE LOUAGE

chasse est une dépendance de la propriété; il peut être loué, abstraction faite du fonds, comme tout autre démembrement de ce droit [\] . Aussi lisons-nous dans un décret du 25 prairial an 13 : « Les maires des communes sont auto- » risés à affermer le droit de chasser dans les )) biens communaux , à charge de faire approu- » ver la mise en ferme par le préfet et l'auto- )) rite supérieure [2], »

Mais lorsqu'un domaine rural est donné à bail , le preneur a-t-il le droit de chasse comme accessoire nécessaire de la chose, ou bien ce droit reste t-il au propriétaire? Nous examinerons cette question en traitant de l'art. 1719.

95. En voilà assez sur les choses qui sont ou non susceptibles d'être louées. Passons à quelques principes sur les circonstances dans lesquelles doit se trouver la chose donnée à bail pour que le contrat soit valable.

D'abord , il faut que la chose existe au moment du contrat [5]. Par exemple, j'ai fait marché avec vous , que vous me donneriez à bail pour six mois une maison de campagne que vous possédez à Passy. Mais au moment où nous contractons, les flammes l'avaient déjà dévorée. Le contrat n'a aucune existence, faute d'une chose qui en ait été l'objet [4].

Si cependant vous saviez que votre maison de campagne était périe, vous serez tenu de mes dommages et intérêts à cause du dol que vous avez commis à mon égard [s].

Si la perte subie par la chose n'était que partielle, on suivrait les distinctions établies dans notre Commentaire de la vente, pour savoir si le contrai de louage devra être maintenu ou résolu, ou modifié quant au prix. (N» 252.)

96. Pour que le contrat de louage subsiste, il n'est pas nécessaire que la chose soit déterminée. C'est ce qui a lieu , par exemple , lorsque j'envoie chercher une voiture chez un loueur de fiacres, sans déterminer celle que je veux avoir. Le loueur remplit son obligation s'il m'en conduit une qui soit d'une bonté commune et ordinaire [a].

97. On ne peut prendre à loyer sa propre chose, à moins que l'usufruit, séparé de la nue propriété, ne soit entre les mains d'une autre personne. Tant que la propriété est pleine et entière, elle résiste à l'idée que le propriétaire puisse en être le locataire ; m suœ conduclio nulla est, dit Ulpien [7]. En effet, le droit de propriété entraîne celui de jouir pleinement de

[1] L. du 22 avril 1790. Rouen, 9 nov. 1826.

[2] Répert. de Merlin, \o Communaux , § 5. Duranton, du Louage , n» 24. Dalioz, Louage, p. 908 ; in-S», p. 2, no 2.

[3] Arg. de l'art. 1601 , C. c. , el mon Comm. de la vente, nos g, 202, 252.

[4] Pothier, no7.

[3] Mon Comm. de la vente, no 255.

[6] Pothier, n» 8.

un

la chose. Le bail n'ajouterait donc rien du tO) (tai à ce droit éminent et déjà complet. i g

Il suit de là que si je vous ai loué ma mai8(| ié pour 9 ans, à 1,200 fr. par an, et que vous * jfo niez à me la sous-Iouer (nous supposons que \ jrl parties ont employé cette expression) pour I jne 3 dernières années, moyennant 1,500 fr. ^^ij^^ chaque année, cette seconde convention ne se, i; pas un contrat de bail ou de sous-location, bi|, ^[ que qualifiée telle par les parties. Ce sera ti», ue simplement une résiliation de votre bail qi* j'aurai obtenue par un sacrifice annuel «, 300 fr. : et comme vous ne serez pas mon leur, d'après la règle rei suœ conduclio nulla eL vous n'aurez pas pour votre créance le privil^ ^,| accordé par l'art. 2102, C. civ., au locateur»,^ maisons [s]. Cette créance sera une créaii «i ordinaire. ,jjs

98. Il était de principe dans l'ancienne juri| Uv prudence que le bail de la chose d'autrui éta Ij valable [9]. Et de même que la vente de jjt chose d'autrui n'était pas réprouvée par les loifn de même le louage de la chose d'autrui enge, jci drait entre le bailleur et le preneur de mi f; tuelles obligations [lo] ; sauf au véritable pr^ j., priétaire à faire valoir ses droits pour faire effi^B cer un bail fait sans son consentement et q^ ^j| lui enlevait la liberté de sa chose. Merlin [ii] i^t Dalioz [12] pensent qu'il en est de même i ^ jourd'hui ; je partage également cet avis, |,'i| j'irai même plus loin qu'ils ne sont allés SL. cette question ; car je soutiens que le bail, n'( j^ tant qu'un simple acte d'administration, doit,! soutenir contre le véritable propriétaire dft|jj tous les cas où le preneur a été de bonne foi,j a vu et dû voir dans celui avec qui il a contraflj ^ un propriétaire apparent

C'est pourquoi nous avons jugé à la chamb|,j des requêtes, le 19 novembre 1838, au rappo, de Bayeux, et sur les conclusions conformes Hébert, avocat général, que le bail reçu bonne foi , des mains d'un propriétaire apji renl , peut être opposé au véritable propri taire , et même que les jugements obtenus p^ le fermier, contre le bailleur, lient le proprij taire réel, qui est censé y avoir été représen, par celui qui, aux yeux des tiers de bonne ^

avait le gouvernement et l'administration de

chose. Cet arrêt est tout entier fondé sur ce % le bail est un acte d'administration , qu'on ; saurait assimiler sans erreur à un acte d'alién tion du fonds. On sait, en effet, que si un pi^

Vo«

[7] L. 4-5, locati. Junge L. 20, C. de loc. cond.

[8] Pothier, n» 21. Duranton, du Louage, n" 50

[9] Paul, 1. 7, Dig. loc. cond. Potliicr , n" 20. ad Pand., loc. cond. , n» 5. Domat, Louage, sect. 1, n»

[10] Cujas, sur la loi 7 précitée, lib. 54, Pauli, edict.

[H] Rcp.,\oBail, §2, n» 7.

[12] Louage , p. 908, in-80 p. 2, no 4.

îétaire apparent n'a pas le droit do vendre la ose qui ne lui appartient réellement pas [i], ijtefois Tequile et la bonne foi des tiers qui t contracte avec lui ont toujours fait mainbir les simples actes d administration [2], alors ^me que le propriétaire putatif n'aurait été l'un possesseur de mauvaise foi ( arg. de

Irt. 2009 C. civ.) [5]. C'est cette bonne foi des rsLqui fait valider les baux, et qui les sauve me nullité trop rigoureuse. Sans cela, les relions sociales se trouveraient entravées, et n ne pourrait pactiser sur les choses les moins mpromettantes, sur les besoins les plus simîs et les plus ordinaires de la vie civile [4]. Ainsi , je n'admets pas, quoi qu'en dise Durgier [5], que le propriétaire, en rentrant dans

propriété et possession de son immeuble, isse opposer un obstacle insurmontable à la livrance effective de la chose au fermier à qui bail avait été passé de bonne foi par le prolétaire apparent. L'arrêt dont je viens de par- ' renverse toute la théorie et toutes les disjclions de Duvergier à ce sujet.

Vainement on argumenterait de certaines spositions du Code civil qui supposent que le eneur peut être évincé par le véritable pro-. iétaire [e]. Mais ces dispositions ne doivent ntendre que du cas où le preneur aurait loué un individu sans titre apparent. Je sais bien l'il y a plus d'un texte des lois romaines dont i pourrait se prévaloir pour établir que la prénce du véritable propriétaire suffît pour faire mber le bail passé de bonne foi Mais dans la risprudence romaine , comme dans notre anenne jurisprudence, le droit du preneur avait, ins ses rapports avec le droit du propriétaire, le fragilité qui n'existe pas chez nous [7] , Celte msidération suffît à elle seule pour faire renisser de trompeuses analogies.

Remarquons d'ailleurs que celui qui veut louer le maison ne peut pas prendre les mêmes prélutions que celui qui l'achète. On ne lui remet 18 les titres de propriété ; il est obligé de se 3r aux apparences ! et l'on voudrait le traiter ^ec une rigueur subtile ; on prétendait l'exilser à l'improviste, lorsque après tout le vérible propriétaire, qui s'est tenu à l'écirt, n'é- :ouve aucun préjudice sérieux , et qu'il ne igit pour lui que d'une question de patience

de temps [s] !

Non-seulement on maintiendra les baux ordiiires de 3, 6, 9, mais encore les baux d'une arée plus considérable , que le preneur aura peeptés de bonne foi , croyant traiter avec un

fl] Voy. mon Comm. de la vente, n" 960. [f2] Id., no 9C)0, in fine. L. 58, § 1, Dig. de solut. î[3] Merlin, Quest. de droit, yo Héritier, $ 5, p. 8. '[i] Infra, n"» 543 et MG.

:[5J T. 1, nos 82 et 551.

ff6] Voy. les art. 1726 el 1727,

homme qui avait la libre administration de sa chose. Peu importent les art. 1718, li29, li !0, ils ne sont applicables qu'à certaines personnes qui gèrent publiquement et notoirement pour autrui. Ttjut le monde a su, en traitant avec eux, que leur pouvoir était restreint, et que dans l'intérêt de ceux à qui la propriété doit revenir un jour, le législateur a cru devoir limiter dans des bornes fixes et modérées la durée des baux. Mais ces motifs ne s'appliquent pas à des contrats passés avec un propriétaire putatif. En contractant avec lui, on a été convaincu qu'on traitait avec le véritable propriétaire, avec celui qui a toute la latitude pour étendre aussi loin que possible ses mesures d'administration.

D'ailleurs notre droit moderne ne voit pas avec défaveur les baux d'une durée excédant 3, 6, 9 ; on a vu, au contraire, ci-dessus que le législateur de 1835 a jugé utile d'encourager les baux de 18 ans comme plus favorables à l'agriculture et à l'industrie. (N'* 78.)

Dans l'espèce de l'arrêt de la chambre des requêtes du 19 novembre 1838, il s'agissait du bail d'une verrerie, passé pour 12 années. Celte circonstance n'a pas empêché la cour de considérer le bail comme un acte d'administration qu'il fallait maintenir : voici, au surplus , l'espèce de cette décision que les arrêlistes n'ont pas publiée. Je la puise dans le travail même du rapporteur, que j'ai sous les yeux.

Une verrerie, située à Decize , faisait partie des immeubles dépendants de la succession de Baudard de Saint-James, décédé trésorier de la marine. Mais Baudard n'était pas seul propriétaire de cette usine II l'avait achetée en société d'un sieur Deloche, qui avait droit, aux deux cinquièmes.

Il est à remarquer que Deloche fut, durant sa vie, le gérant de la société formée entre lui et Baudard. Il mourut en laissant pour son héritière la dame Godard, sa fille.

Baudard était aussi décédé,, et du vivant même de Deloche il avait été remplacé et représenté par ses créanciers unis. La direclion de ces créanciers resta seule en possession de la verrerie [9]. Cet état de choses dura de 1789 à 1817, c'est-àdire pendant 28 ans.

C'est à cette dernière époque que les agents de l'union des créanciers Baudard louèrent la verrerie en question pour 12 ans aux sieurs Gounon et Mozer.

On présume facilement que la verrerie était dans un très-mauvais état. Les syndics, qui ne voulaient pas faire les réparations, en chargè-

[7] Témoin la loi 3 au C. de toc. et cond. , qui permettait au propriétaire de rompre le bail pour occuper luimême sa maison.

[81 Junge Delvincourt, t. 7, p. 234.

[9] Ces mots, empruntés aux qualités du jugement et de l'arrêt attaqués, sont soulignés dans le rapport.

DU CONTRAT DE LOUAGE

rent les fermiers. Ce fut une des conditions du bail. Mais bientôt des difficultés s'élevèrent; des jugements obtenus contre les syndics, et confirmés par la cour royale de Paris, autorisèrent les fermiers à faire opérer, au compte de l'union, les réparations nécessaires, et à se payer jusqu'à due concurrence de leurs avances, montant à 16,000 fr., sur les fermages qu'ils pouvaient devoir.

C'est dans cet état que la dame Godard, qui, jusqu'alors s'était tenue à l'écart, se fit reconnaître comme propriétaire d'une portion de l'usine. Elle voulut remettre en question tout ce qui avait été fait , tout ce qui avait été jugé.

On lui répondit par cet argument qui résume toute la défense des baillistes, et qui pose nettement la question dont nous nous occupons : Nous sommes des fermiers de bonne foi , qui avons loué une usine de celui qui en était le propriétaire apparent. Ce système fut accueilli par la cour royale de Paris, dont la décision fut attaquée devant la chambre des requêtes par la dame Godard.

Voici maintenant le texte de l'arrêt qui rejette sa prétention :

« Attendu que les syndics de l'union Baudard )) représentaient celui-ci;

» Attendu que Baudard de Saint-James était » gérant de la société intervenue entre lui et » Deloche, père de la dame Godard, demande- » resse en cassation, pour l'exploitation de la » verrerie de Decize [i] ;

» Attendu que les baux faits de cette verrerie, )) par les syndics de l'union, aux sieurs Gounon » et Mozer, ont constitué de simples actes d'admi- )) nistralion [2] ;

» Attendu que les arrêts intervenus sur l'exé- 5) cution de ces baux, entre les fermiers et le » propriétaire apparent [3], ne pouvaient être » attaqués par son coassocié [a], parce qu'il avait » été représenté par son copropriétaire, unique » gérant ;

); Que dès lors, l'arrêt attaqué n'a pu violer )> l'art. 474 du Code de procédure civile en dé- » clarant non recevable la tierce opposition de » la dame Godard à l'arrêt de 1823, intervenu

fl] Deloche avait été gérant jusqu'à ce qu'il mourût ; mais , à son décès , l'union Baudard , représentant Baudard, prit sa place. Voilà ce que l'arrêt a voulu dire.

[2] Ces mots sont soulignés dans l'original de l'arrêt.

[31 Id.

[i] Mais la société entre Baudard et Deloche n'avaitelle pas été dissoute par la mort des parties? Au reste, ce vice de rédaction ne change rien à la pensée de l'arrêt, qui est très-ferme sur le point de droit.

[5] Le locataire qui a acquis une part dans la propriété du bien qu'il occupe peut néanmoins être expulsé par ses copropriétaires à l'expiration du bail. (Br., 2 déc. 1817;/. de Br., 1817,2, 286.)

[6] Merlin, Quest., \o Location. Duvergier, n» 87. Zachariee, t. 3, p. 4.

tff

)» entre les syndics de l'union de Gounon e » Mozer ,

» Rejette le pourvoi. )^

Cet arrêt est très-positif et très-explicite. ]\ me paraît devoir obtenir une grande autorité!

99. Mais si le propriétaire prouvait que 1 preneur n'avait pas été de bonne foi, parce qu'il"" connaissait la véritable situation de celui ave qui il a traité et qu'il savait que la chose ne lu appartenait pas , son refus d'exécuter le bai devrait être accueilli ; car alors les actes d'admi nistration ne sont pas plus favorables que le actes de disposition. Tous sont écartés sans dis !■' linction par cette règle supérieure, savoir, qui ^' nul ne peut conférer plus de droit qu'il n'en i ^^ lui-même. ! F

100. Les réflexions que je viens de présente! f' sur le louage de la chose d'autrui m'ont mis sut fc la voie de parler des baux de la chose indi »' vise [5], ou d'une chose soumise à une conditioi F résolutoire. lu

Sur le premier point, il est une règle généj lit raie, c'est que l'un des copropriétaires ne peuf '' consentir bail de la chose commune sans l'assenl s timent de l'autre [«]. 11 ne peut dépendre d'uJ »' des communistes d'engager son partenaire sanj iti son consentement. Ce serait d'ailleurs ouvrir Ij 1 porte aux plus criants abus du droit de propriété tl L'une des parties pourrait, moyennant des bau) d'un prix fort minime, mais compensés par de; pots-de-vin secrets, grever l'avenir de la chow indivise et la rendre presque improductive entri les mains de son consort, devenu plus tard pro priétaire exclusif par suite d'une licitation. Concluons donc que la partie qui n'aurait pas él^ consultée serait fondée à demander la nullité dii bail, sauf au preneur son recours contre le baril leur. Concluons que la licitation ou le partage de l'immeuble commun ferait évanouir ce baii irrégulier, qui ne pourrait être opposé au nou veau propriétaire [7].

Toutefois ayons soin, dans l'application, d^ ne pas pousser cette règle à des conséquence! trop absolues. Quelquefois il y a urgence à rê nouveler les baux, afin de ne pas laisser les biens improductifs; et un copropriétaire peut, en pa-

[7] Le bail d'une maison appartenant par indivis i plusieurs })ropriclaircs ne peut être invo(iué comme titr< pour se maintenir dans la jouissance de l'objet loué, s'il n'a pas été consenti par tous. (I.iége, G août 185;» ; J. dt Br., 183G, 2, 177.) — Le locataire d'un bien indivis, assigné en déguerpissement par lous les propriétaires dû té, bien qui lui avait été loué par un seul d'entre eux, ni peut soutenir qu'il doit exclusivement répondre à celui qu'il a seul connu, et par suite demander le renvoi hon de l'instance de ses autres adversaires, avec qui il n'a contracté. — Le renouvellement de bail, consenti par l'a des copropriétaires, est de nature à influer sur le mérii d'une telle demande en déguerpissement, et par suitfl l'articulation du fait de ce renouvellement de bail esr' pertinente. (Br., 18 oot. 1851 ; J. de Br., 1852, 1, 79,)

le circonstance, se trouver contraint de se ter le ncgotiorurn geslor de sou connu unistc ent et éloigné, et de souscrire, tant en son pa qu'au nom de ce dernier, un bail qui est |is l'intérêt commun. Je crois qu'il y aurait rs injustice et rigueur outré«i à ainuiler la ^vention sur la réclamatiofi capricieuse de la tie qui n'aurait pas figuré en personne au itrat. Au reste, c'est au juge à peser les ciristances du procès ; il cherchera à concilier principes avec les ménagements commandés la bonne foi et l'équité.

}uant aux baux de la chose soumise à une dition résolutoire, leur maintien est inconable. L'art. 1673 le déclare expressément en [ui concerne l'immeuble frappé de réméré [i], ;et article n'est que l'application à un cas ticulier d'un principe général [2]. Avant complissement de la condition, le détenteur propriétaire; il a donc pu faire tous les actes iministralion qui rentraient dans l'exercice time de son droit; la résolution qui vient i tard le dépouiller ne saurait atteindre ces îS lorsqu'ils ont été faits de bonne foi [5]. ►uvergier a examiné avec détail (n° 86) la stion de savoir si l'on doit appliquer aux faits pendente conditionc la disposition des des 595, 1429 et 171 8 du Code civil. D'après

ce que j'ai dit au n" 98, on pressent que je me prononce, comme lui, pour la négative. Je n'adopte cependant pas toutes ces raisons. II me suflira d'en donner une qui me paraît plus décisive : c'est qu'un bail à long temps n'excède; les bornes d'une administration sage qu'autant qu'il émane de celui qui administre notoirement pour autrui. Mais le propriétaire ne sort pas du cercle de la simple administration de ses biens quand il les afferme pour 10, 20 ans. C'est môme ce qu'un intérêt bien entendu conseille souvent de faire à un père de famille diligent. Ainsi, dans notre espèce, les baux excédant 9 ans ne sont pas, de plein droit, réductibles à ce laps de temps. Seulement, la longueur des baux pourrait être prise en considération si à celte circonstance il s'en joignait d'autres qui fussent de nature à faire soupçonner la bonne foi du bailleur et celle du preneur [i].

101 . Après s'être s'occupe de la chose louée, le Code civil se jette tout d'un coup dans l'exposé des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux, pour passer de là aux spécialités des baux à loyer et des baux à ferme. Mais n'y avait-il aucun principe général autre que celui de l'art. 1713 y poser pour toutes les catégories de baux en général? Nous verrons au n« 102 la réponse à cette question.