De l'usufruitier

156. 80 Du copropriétaire indivis. De celui qui a sur la chose un droit soumis à une condition résolutoire. Renvoi,

137. L'action en réduction des baux d'une durée excessive passe à l'acquéreur à titre j)articulier , à moins qu'il n'y ait renoncé.

138. Les personnes qui ont capacité pour passer bail ont aussi capacité pour demander la résiliation.

12. L'art. 1718 nous amène à une impore partie de notre sujet ; c'est à savoir, celle concerne les personnes capables de consentir baux de maisons et de biens ruraux. Déjà

avons vu, par l'art. 1712, les règles applies aux baux des établissements publics, des munes et de l'État. Il nous reste à nous iper des autres personnes dont la capacité ujelle à des restrictions par le droit civil.

13. Les mineurs et les interdits ne peuvent k)nner ni recevoir à loyer. (Art. 502, 450, p civil.) S'ils passaient des baux sans l'assisje de leur tuteur, ces actes seraient nuls ipso } d'après l'art. 1124, Code civil. J'ai établi preuves de cette proposition dans mon Commire de la vente (n»* 166, 167).

i tuteur seul a le droit de donner à bail l'imjble de son pupille. Mais son pouvoir n'est

Il Sirey, 59, 462.

lifOe, cit.

pas illimité; notre article le restreint dans les bornes tracées par les art. 1429 et 1430, dont on verra l'exposé aux n°^ 151 et suiv.

144. Le tuteur ne peut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que le conseil de famille n'ait autorisé le subrogé tuteur à lui en passer contrat. (Art. 450.)

145. Comme le droit de passer des baux est un simple droit d'administration, et qu'ii ne se traduit pas en aliénation, il s'ensuit que le mineur émancipé peut passer des baux qui n'excèdent pas 9 ans, sans l'assistance de son curateur (Art. 131.)

Remarquez cependant qu'il y aurait du (ianger pour le preneur à lui payer les loyers par anticipation. Un tel payement pourrait avoir la couleur d'un emprunt, et le mineur, en le recevant, ferait plus qu'un acte d'administration [5].

[3j Poitiers, 5 mars 1823. (Dalloz, Tutelle, p. 423.) Arg. de l'art. 48L ' i ^ )

m CONTRAT DE LOUAGE.

Le preneur ne devrait payer par anticipation qu'en faisant intervenir le conseil de famille.

146. Si le mineur émancipé passait des baux déplus de 9 ans, ils seraient réductibles, conformément à l'art. 1429, Code civil, combiné avec notre art. 1718.

S'il passait des baux à ferme plus de 3 ans avant l'expiration des baux courants, et des baux à loyer plus de 2 ans avant la même époque, pourrait-on lui appliquer la disposition de Tarticle 1430, Code civil?

Cettequestion s'est présentée devant la cour de Nîmes avec des circonstances utiles à retracer.

Le 1<^'" mars 1815, Rovère, mineur émancipé, assisté de sa mère, passe bail à Ferrier et Chabert, pour l'espace de 9 ans, de difl'érents immeubles qui ne devaient être laissés libres, par le précédent fermier, que 5 ans 1/2 plus tard. Les fermages furent payés par anticipation pour toute la durée du bail.

Plus tard, Rovère, ayant atteint sa majorité, vend les immeubles dont il s'agit, sous condition que l'acquéreur entrera sur-le champ en jouissance, et pour lui procurer Texécution de cette clause à laquelle faisait obstacle le bail du l'^'' mars 1815, Rovère en demande la nullité.

L'arrêtiste ne fait pas savoir si ce bail avait reçu un commencement d'exécution ; mais il est probable que non ; car cette circonstance élait si importa iite qu'elle se serait fait jour dans la discussion.

Les fermiers résistèrent à la demande en nullité ; ils prétendirent que l'art. 1718 ne concernait que les tuteurs, et que rien dans l'art. 481 ne portait à croire que le droit de l'émancipé dût être limité par l'art. 1430; qu'il suffisait que le mineur émancipé ne passât par des baux de plus de 9 ans, et que le leur n'excédait pas celte durée.

On conçoit combien ce système était faible et dangereux. L'art. 1718 est général et absolu, il fait peser, sans distinction, les dispositions des art. 1429 et 1430 sur tous les baux de biens de mineurs; or le mineur émancipé compte dans la classe des mineurs.

Qui ne sent, ensuite, que, s'il était permis à l'émancipé de stipuler des baux nouveaux, sans attendre les termes défmis par l'art. 1430, il pourrait consentir deux, trois séries de baux, qui, par avance, lui ôieraient la disposition de ses biens quand il parviendrait à la majorité?

On pressent donc que la nullité fut prononcée pour la cour royale. Son arrêt, en date du 12 juin 1821 [i], est fondé sur ce qu'en accordant au mineur émancipé le droit de faire tous les actes qui ne sont que de pure administration,

[1] Dalloz, Tutelle, Y>. 425.

[2] Art. 217, liil), lf)7(î, C. 0, Durantou, du Louage,

[3] Arg. de l'art. 1449.

l'art. 481 le met à la place de ceux qui adraini traient auparavant ses biens, et ne le rend ap à faire que les actes qu'ils auraient pu consent en son nom.

147. Le mineur émancipé est personne cap ble pour prendre à bail. Toutefois, s'il abus; de ce droit; si, avec une fortune bornée, louait un magnifique et dispendieux appart ment, il y aurait lieu d'user de la disposition l'art. 484, Code civil.

148. La faculté de prendre et de donner loyer appartient à ceux qui sont placés so l'assislaiice d'un conseil judiciaire. (Art. 51 Code civil.)

149. La femme mariée peut aussi, sans l'a torisaiion de son mari, passer des baux de 9a nées pour les biens dont elle a l'administi lion [2] ; avec le pouvoir d'administrer marc toujours, comme conséquence, celui de donr à bail.

La femme séparée est maîtresse de prendr bail ; aucune autorisation ne lui» est néce.ssa pour cela [5]. Mais il n'en est pas de même la femme non séparée; elle ne pourrait, sî autorisation, se soumettre aux obligations qu'< traîne après lui un bail à ferme. Il est vrai ( la localion d'une maison nécessaire au logerai rentre ddur^ l'administration domestique, qu'une femme est, en général, censée avMi mandat de son mari pour les actes qui ne ( passent pas ce cercle borné [â] ; en sorte qa( une femme, éloignée de son mari, louait un parlement pour elle et sa famille, cet enga ment devrait être présumé contracté pour compte du mari, et avec son autorisation. Né moins, on ne devrait appliquer cette présou tion qu'avec prudence et discernement. Elle devrait pas servir à protéger des actes de fan sie, des locations de meubles trop somptueux d'appartements trop magnifiques pour la forti des époux. Si une femme non autorisée se p mettait de profiter de l'éloignement de son ii pour faire de tels contrais, il serait difficile voir en elle un mandataire tacite, et le j pourrait avoir égard aux circonstances pour f^ droit à la demande en nullité du bail.

150. Les envoyés en possession provisoire biens des absents, qui, aux termes de l'art. Ij Code civil, n'en ont que l'administration €j dépôt, doivent observer dans les baux q«, passent les dispositions des art. 1429 et 1430

151. Le mari qui, aux termes de l'art. 1 Code civil, a l'administration de tous les b personnels de la femme, a par conséquen' droit de les louer et de les affermer seul et son concours. Mais le législateur devait p

[4] Rennes, oO déc. 1815, et 21 janv. 1814. (Da Mariage, p. 5 ou.)

[îi] Diivergicr , n» 40. Conlm, Proiullion , Usuf t. 1 . no 54.

CHAI». H. — AKT. 4718.

as où la dissolution du mariage ou de la iinunaute met l'epouse eu possession do son r, et ouvre, pour elle, l'intérêt de l'admirer personnellement. Il ne fallait pas que le ipùt, par des baux trop proloiig(!s, restreince droit d'administration; le législateur deaussi porter son attention sur les héritiers a femme, dans le cas où ce serait la mort de b-ciqui dissoudrait la communauté. Le pondu mari devait donc êlre limite, afin que derniers ne fussent pas gênes par des baux le durée exorbitante, et souvent d'un revenu roportionnë. Les arl. 1429 et 1 i30 ont donc ermé dans de justes bornes le droit du mari e fait des baux des propres de son épouse [i]. suite de leurs dispositions ce qui suit : 'Les baux de 9 ans et au-dessous passés par ari, sans anticipation, doivent être exécutés iant toute leur durée, lors même que la munauté se dissoudrait avant leur terme piration.

S'ils ont été stipulés pour plus de 9 ans, ils ent la femme, ou ses héritiers, que pour le 3S qui reste à courir, soit de la première Sde de 9 ans, si les parties s'y trouvent en- , soit de la seconde et ainsi de suite, de ma- 5 que le fermier et le locataire n'aient que (•oit .d'achever la jouissance de la période de s, où ils se trouvent [2].

l1 reste, il est bien entendu qu'il n'y a que la e et ses héritiers qui soient reçus à se plainie la longueur excessive du bail. L'action en ction de la durée légale n'a été introduite ans leur intérêt [3].

Si le mari n'a pas attendu l'expiration des

es pour renouveler les baux, la femme ou

éritiers ne sont liés que par ceux de 9 ans

dessous, qui ont été stipulés trois ans avant

iration du bail courant, s'il s'agit de biens

ax, et deux ans avant la même époque, s'il

, de maisons. Et il faut remarquer que ces

►a sont obligatoires, lors même qu'à la disso-

de la communauté, ils ne seraient pas

' i entrés en cours d'exécution. La loi a

0 n qu'ils fussent respectés, parce qu'un père

ille diligent doit prendre ses précautions

*x» pour que les biens qu'il administre ne

i pas sans fermiers ni locataires, et qu'en

it dans cet esprit de prévoyance, le mari

ontré soigneux des intérêts qui lui étaient

tJ es [4].

Voy. Touiller, t. 12, nos 4.05 et suiv. Duvergier c, no 40.

Et comme nul n'est censé ignorer la loi, notez b; ne pourraient demander des dommages et inlcr ri à cause de cette réduction , qu'autant qu'ils aulUn juste sujet de le croire propriétaire des bien; iés, et que le mari les aurait entretenus dans cetti 1'. (L. 7, Dig. dejuris et facti ignor. I*roudhon, Usu no 1220. Touiller, t. 12, n» 406.)

len èts

TnOPLOIHG.

KCHAiVr.E.

LOUAGE

Mais si les baux ont été passés avant ces trois ans ou ces deux ans, ils restent sans effet, à moins toutefois que la dissolution de la communauté ne les trouve déjà commencés. Dans ce cas, ils doivent être maintenus, lors môiiK; (fu'ils seraient f lits à vil prix, pourvu toutefois (ju'on n'articulât pas des faits de fraude contre cet acte de l'administration maritale [;;].

152. Voilà pour les baux anticipés de 9 ans et au-dessous. Si le mari en avait passé par anticipation de plus de 9 ans, et qu'ils eussent été suivis de l'entrée en jouissance du fermier ou du locataire, avant la dissolution de la communauté, je pense qu'ils devraient être réduits à 9 ans, conformément à l'art. 1429, et qu'il faudrait donner la préférence à la règle équitable que le droit canonique proclamait en cette matière : unie ab inulili scparalur [e]. 11 est vrai que Proudhon enseigne que les baux dont il s'agit ne sont en aucune manière obligatoires, lors même que leur cours aurait commencé avant la cessalion de iusufruit, puisque la loi n'accorde d'e(Jet aux baux anlicipés qu'aulanl qu'ils ne sont que de 9 ans et au-dessous [7]. Mais ce n'est là qu'un argument a contrario qui me paraît manquer de justesse. Quand un bail est exécuté; quand il y a emménagement, prise de possession, établissement, la loi prend en considération l'intérêt du preneur; il lui importe peu de savoir à quelle époque son droit a pris naissance; c'est l'exécution du bail qui la frappe ; elle ne peut alors l'assimiler à un de ces contrats qui ne sont que pour la forme, entre parties, et dont le seul but est de nuire à des tiers. Ici, l'événement a prouvé que le mari avait entendu faire quelque chose de sérieux, et qu'il croyait le bail utile pour la communauté, puisqu'il a mis le bailliste en possession. L'exécution eflace donc la date du contrat; elle l'assimile à un contrat passé de la veille, et cette proposition n'est pas seulement vraie pour les baux de 9 ans et audessous; elle n'est pas moins incontestable pour ceux qui ont été stipulés pour une plus longuepériode ; car, la force de la loi les réduisant à 9 ans, n'est-ce pas comme si de prime abord il avaient été consentis pour cette durée?

153. Les dispositions des art. 1429 et 1430 ne concernent que les baux des biens ruraux et des biens de ville. Quant aux choses mobilières qui ne sont pas les accessoires d'un immeuble, la dissolution de la communauté les fait rentrer

[5] Duvergier, no Al. Zachariœ, t. 3, p. 4. — Contra, Duranton, t. 4, n» S88. Contrat de mariage, n» 310.

[4] Toiillier, t. 12, n» 410.

[;>] Cass. , 11 mars 1824. (Dalloz, Louage, p. 15.) Le bail était fait de moitié au-dessous du véritable fermage.

[6] Durand de Mallane, Dictionnaire de droit canon, \o Bail.

[7] Usufruit, n" 1213.

iO

DU CONTRAT DE LOUAGE

dans le patrimoine de la femme ou de ses héritiers, le bail se trouve résolu par la maxime resolulo jure danlis, resolvitiir jus accipienlis [i] . Ce qui confirme cette vérité, c'est que l'art. 1743, qui force Tacquéreur à entretenir le bail, n'est placé que sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux.

154. Les baux passés par le mari dans les limites des art. 1429 et 1430 peuvent, du reste, être toujours attaqués , s'ils ont été faits en fraude des droits de la femme ou de ses héritiers. Tels seraient ceux qui auraient été passés à vil prix et moyennant des pots-de-vin exigés des preneurs, sans le concours de la femme. L'art. iO du décret du 6 novembre 1813 défend expressément la stipulation du pot-de-vin dans les baux des biens ecclésiastiques, et il autorise le successeur du titulaire qui aurait reçu cet avantage à demander l'annulation du bail à compter de son entrée en jouissance, ou d'exercer son recours en indemnité soit contre les héritiers du précédent titulaire, soit même contre le fermier.

Ces dispositions, empreintes d'un grand caractère de sagesse, s'appliquent naturellement aux baux passés par le mari; en recevant le pot-devin, il porte préjudice à sa femme ou à ses héritiers, à l'égard desquels le canon sera d'autant moindre. 11 y a donc là une fraude qui ne doit pas rester sans réparation [2].

Mais remarquez que le seul fait de la vileté du prix et de l'anticipation du bail, ne serait pas suffisant pour faire présumer un dol caractérisé [3]. C'est, du reste, aux tribunaux à peser les circonstances, à voir si le mari n'aurait pas spéculé sur une maladie grave de sa femme, sur l'imminence de sa mort, pour passer des baux abusifs afin d'avantager le preneur. Il est difficile d'établir des règles a priori [4.].

155. L'usufruitier qui a un droit de jouir égal h celui du propriétaire, peut aussi donner à bail (595, Code civil), et les baux qu'il passe sont obligatoires , non -seulement pendant la durée de son usufruit, mais encore après que son droit a cessé d'exister, en sorte que le nu propriétaire entre les mains duquel l'usufruit se réunit au fonds, est obligé de les entretenir tant qu'ils ne sont pas expirés. 11 en était autrement dans l'ancienne jurisprudence, qui tenait pour maxime que le bail finissait avec l'usufruit [5] . Mais cette rigueur tenait à un point de droit que nous expliquerons en commentant l'art. 1743.

C'est cette influence du bail de l'usufruitier

[1] Proudhon, Ustifruit, no 1217.

[2J Ib., n" 1219. Toiillier, t. 12, no 408. Jungc?Qvrières, sur Paris, arl. 227, no 18.

[ô]Sîipra, no 131. Cass. , H mars 1824. (Dalloz , Louage, p. 15.)

[4] Voy. un exemple rapporté par Touiller, t. 12, no 40.

[5J Coquille, quest. 156.

[6] /un^'c Proudhon, Usufruit, n«» H22 et suiv.

sur le nu propriétaire, qui a déterminé le lé{ lateur à ne pas laisser au premier un pouv indéfini pour grever l'avenir du second, (j' ticle 595 du Code civil veut donc que l'usufr tier se conforme, pour les époques, le renoua lement et la durée des baux, aux règles établ pour le mari à l'égard des biens de la femi Nous les avons exposées aux n°^ 151 et s van! s [e].

156. J'ai parlé, au n° 100, des baux pai par le copropriétaire d'une chose indivise, par celui qui a sur la chose un droit soumi une condition résolutoire.

157. Sur toutes les questions que nous veni de parcourir, il y a une remarque à faire, c que l'action en réduction des baux d'une du excessive passe aux acquéreurs à titre singu' des immeubles sur lesquels pèsent ces bauj moins toutefois que, par des clauses spéci^j contenues dans le contrat d'acquisition ou d le cahier des charges, ils ne .se soient obli maintenir le fermier jusqu'à la complète ex ration du temps convenu [7]. Du reste, une t renonciation ne se présume pas facilement, général, et à part toute circonstance, la sim réserve de maintenir les baux ne doit s'enten que des baux légalement faits et dans la mesj fixée par le législateur. Le contraire ne rési pas de l'arrêt de la cour de cassation que je \\ de citer en note. Le rapporteur, M. Faure,: observer aux magistrats, au nombre desquel siégeais, que si la cour de cassation était q tresse de se livrer à l'interprétation de la cla imposée à l'adjudicataire, probablement elkè partagerait pas l'opinion de la cour royale Paris, qui avait vu dans la seule stipulation maintenir les baux existants une obligatioi les ratifier, même dans ce qu'ils avaient d'abi mais il ajoutait que cette interprétation de lonté, quelque vicieuse qu'elle fût, échappa la censure de la cour de cassation, et que la c royale avait été souveraine sur ce point. Ce observation décida la chambre des requêl rejeter le pourvoi. On ne la trouve pas eu gnée dans les recueils d'arrêts; mais je pui; £ garantir, comme juge et comme témoin, 1 thenticité.

158. Nous avons parcouru la liste de ceux sans être eux-mêmes propriétaires, peu' cependant louer dans une certaine limit la chose confiée à leur administration. Par le suite naturelle de leur pouvoir, ces persoies

[7] Rejet (Req.), 3 avril 1859 ; Sirey, 39, 398.

Lorsque dans un cahier de charges il est stipul les acquéreurs auraient à respecter les baux qui \ raient exister des biens à vendre, et qu'ils poun agir contre le locataire ainsi et de la manière q' vendeurs seraient tenus de le faire , sans aucun rt de ce chef, les acquéreurs sont obligés de maii même un acte sous seing privé. (Br. , 29 mars 185 de Br., 1838, 2, 289.)

il5

ent congédier les preneurs quand les !>aux expirés; de plus, elles ont une égale capatoujours sans sortir du cercle de leur admiration, pour poursuivre, contre les preneurs mésusent, la résiliation des baux [ij. Chas-

ser un mauvais fermier pour s'en procurer un plus dilij^cnt et plus solvablc, c'est administrer en bon père de famille. On connaît celle r/'gle du droit dictée par la raison : Eo modo dissolvunlur obligaliones quo modo coUiganlur .

e bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune îTulation préliminaire, " De délivrer au preneur la chose louée [2] ; r D'entretenir cette chose en état de service 'à l'usage pour lequel elle a été

"^ D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

,e bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce, [oit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent y Ssnir nécessaires, autres que les locatives.

Transition. Obligation du bailleur.

Il doit délivrer la chose louée.

II doit aussi en délivrer les accessoires.

La chasse passe-l-elle comme accessoire au fermier ?

Discussion à cet égai-d et résolution négative.

Mais le fermier a le droit de se plaindre devant les

bunaux répressifs du dommage (jue lui cause la

isse exercée par un tiers non autorisé.

La pêche n'est pas non plus un accessoire néces-

re de la chose affermée.

Le bailleur doit aussi délivrer la cliose en bon étal.

Mais le locataire peut consentir à prendre la chose

is l'élat où elle est.

Quand est-il censé la prendre dans Télat où elle est ?

La tradition se fait aux frais du locateur. Où doil-

; s'opérer? Qiiid en louage de meubles?

Du temps de la délivrance.

Action du preneur pour obtenir la délivrance. Ac-

a ex conducto.

Caractère de cette action.

Suite.

Effet du jugement rendu sur l'action conducti.

] Supra, no 18.

iLorsque, sur la demande en payement du prix de on, le fermier défendeur se plaint de n'avoir pas par la faute du bailleur, d'une partie au bien loué li, et pose des fails pour justifier cette allégation, « ne peut, avant'de l'admettre à preuve, le condam- II payement du fermage demandé.

ne pourrait inférer d'une lettre écrite par le fer-