La tradition se fait aux frais du loca

I] La clause par laquelle le preneur déclare avoh' vu \i.si(é les objets pris à bail et s'en contenter ne disi->e pas le bailleur de lui délivrer la ctiose en bon état

réparation. (Liège, 9 mai IS['2; Arrêts not. , t. A,

■2\ Duranton, Louage, no fil.

")] Art. 1608, C. civ. , et mon Comm. de la vente, "288. Junge Vothif'T , n" 55.

leur [3]. Elle s'opère au lieu où elle était au temps du contrat [i]; quelquefois néanmoins les u.sages modilient celte règle. Les loueurs de fiacre sont obligés de conduire leur voiture devant la maison de celui qui les emploie; les loueurs de meubles sont astreints à les faire arriver, à leurs frais, dans les mains de celui avec qui ils ont traité [5]. Tel est l'usage général; mais on voit que cette modification n'a lieu que pour le louage des meubles; matière étrangère à notre section.

168. Le temps de la délivrance est réglé par la convention ou par l'usage des lieux ; il faut que le locateur s'y conforme avec exactitude.

Si le contrat ne porte pas de terme, le locateur doit la délivrance aussitôt qu'il a été requis de le faire [g].

Faute par lui de remplir son obligation, le locataire peut demander la résiliation du bail avec des dommages et intérêts s'il y a lieu [7].

169. II peut aussi préférer poursuivre sa mise en possession. Il a alors une action appelée, en droit romain, actio conducH, aclio ex conduclo, pour forcer le locateur ou ses héritiers à lui délivrer la chose manu mililari [s].

170. Cette action était jadis purement mobilière, alors même qu'il s'agissait du bail d'un héritage. La raison en était que, dans l'ancien droit, l'action du conducteur ne tendait pas à avoir l'hérilage ou même un droit dans l'héritage, mais à en percevoir les fruits, lesquels devenaient quelque chose de mobilier par la perception qu'il en faisait [9] ; et quant au locataire d'une maison , lequel ne perçoit pas de fruits, on ne le considérait que comme créancier d'un fait, et pas de la maison ; il n'était créancier que du quanti inleresl in ea domo habitare, ce qui plaçait également son droit dans la classe des droits mobiliers [lo].

Je crois qu'en ce qui concerne les baux de maisons et de biens ruraux, il n'en est plus de même aujourd'hui par les raisons que j'ai exposées aux u"^ 14 et suiv. Je sais que cette assertion choquera beaucoup d'idées reçues, parce qu'elle est entièrement nouvelle. Mais ce qui m'étonne, c'est qu'elle ne soit pas plus vieille. Au surplus, je prie le lecteur de peser mes raisons avec maturité. J'ai la conviction qu'il n'y trouvera pas une précipitation légère. J'ajoute (toujours contre le sentiment dominant) que

[4] Art. 1609, et mon Comm., n" 291.

[5] Polhier, no 57.

[6] Mon Comm. de la vente, n» 295. Potbier, n» 58. [7] Art. 1610 et 1741, C. civ. Mon Comm. de la vente x\o 293. Cass., 7 nov. 1827. Potbier, Louage, n» 72. [81 Potbier, no 68. Infra, no 501.

[9] Polhier, n» 59.

[10] Pothier, des Choses, $ 2.

l'action ex conducto me paraît devoir être rangée parmi les actions mixtes [i], depuis que le bail a été revêtu, par le Code, de la puissance de produire \e jus in re.

171. Ce qui le prouve avec évidence, c'est que , contrairement à l'ancien droit, le fermier et le locataire peuvent intenter leur action contre le tiers détenteur de la chose , tandis que , d'après les principes de la jurisprudence antérieure au Code civil , son action était limitée contre la personne du locateur ou celle de ses héritiers. Nous verrons la preuve de cette vérité dans notre commentaire de l'art. 1743. Du reste, elle a déjà apparu à nos yeux par les dispositions des articles 1428, 1429 et 529 du Code civil, qui autorisent le fermier et le locataire à poursuivre la délivrance de la chose contre la femme et contre le nu propriétaire, quoiqu'ils ne tiennent leurs baux que du mari seul ou de l'usufruitier. Avant le Code, où l'action ex conducto était personnelle, on avait bien senti que le fermier et le locataire ne pouvaient exiger la délivrance de la chose du nu propriétaire avec qui ils n'avaient pas contracté. Aussi n'avaientils pas d'action contre lui ; mais aujourd'hui leur action est spécialement consacrée par la loi ! Pourquoi cela , si ce n'est parce que le bail affecte la chose , qu'il la suit en quelques mains qu'elle passe, qu'en un mot il est droit réel , et qu'à ce titre il milite contre tous détenteurs quelconques? Au reste , ces idées recevront de plus amples développements dans le commentaire de l'art. 1743.

[1] Mon Comm. de la vente, n° 262 , donne les raisons explicatives de celle proposilion. On trouvera les plus frappantes analogies entre la vente et le louage sur ce point comme sur beaucoup d'autres.

Et puisque je renvoie aux doctrines que j'ai exposées dans Touvrage cité , je p.e dois pas laisser ignorer que Duvergier (no 258) s'élève contre la qualification d'action mixte, qu'avec la cour de cassation j'ai donnée à Taction en délivrance de l'acheteur. Mais cet auteur n'essaye pas même de donner les raisons qui seraient de nature à me convaincre d'erreur. Or, qu'est-ce qu'une opinion qui ne cherche pas à se faire valoir par la démonstration, qui élève des dissentiments sans engager la lutte? Duvergier se borne à prétendre que c'est sans fondement que j'ai dit que Carré n'avait pu voir un caractère purement personnel dans l'action en délivrance dirigée contre le vendeur , que parce qu'il avait oublié qu'aujourd'hui la propriété est transmise par la force du contrat. « Carré, » dit Duvergier, ne dit rien qui doive le faire accuser w d'avoir oublié ou méconnu le principe de la transmis- » sion de la propriété par la vente ; il ne refuse pas à » l'acheteur devenu propriétaire les moyens de faire va- » loir son droit contre les tiers par l'exercice d'une action » réelle; il dit seulement que de l'acheteur au vendeur » l'action est personnelle, et en cela il paraît avoir par- » faitement raison. »

Mais comment Duvergier n'a-t-il pas vu l'évidence de mon reproche contre Carré, dans cette phrase de l'auteur qu'il défend ; « il nous suffira ^invoquer la doctrine de » Pothier, suivant laquelle toute action personnelle naît » d'un droit à la chose {jus ad rem) conféré par un con- » trat. »

172. Le jugement rendu sur l'action ex coi duclo équivaut à la délivrance, et en cas de r sistance à cet ordre de justice, le locateur pei! être contraint manu mililari [2]. i

173. Quant aux dommages et intérêts que locataire et le fermier peuvent obtenir, on pe consulter mon commentaire de l'art. 1611, i titre de la vente [5].

174. L'action ex conducto n'a pas lieu seul ment lorsque le locataire ne fait aucune dél vrance de la chose ; elle a aussi un fondeme; légitime lorsque la chose que le locateur lui d livre ne se trouve pas entière, ou ne se trou' pas dans le même état que lors du contrat [i

Dans ce cas, le preneur peut , suivant les ci constances , demander une diminution de pr ou la résiliation du bail [5].

Et si c'est par le fait du locataire queTeinj chement est arrivé, le preneur sera fondé à d mander des dommages et intérêts. j^

Mais si l'impossibilité de faire une délivrau complète provient de la force majeure, le pr neur ne pourra exiger que la résiliation ou ! diminution du prix , mais non pas des dommas et intérêts [e] !

175. Lorsque la délivrance est fai'e et que preneur est en possession, le locateur a u nouvelle obligation que la nature du cont^ fait peser sur lui : c'est d'entretenir la chose état de servir à l'usage pour lequel elle a ^ louée, et d'y faire pendant la durée du bail X(\ tes les réparations qui peuvent être nécessaire autres que les locatives [7] .

C'est donc parce que, pour Carré comme pour Pothi' la vente ne donne que \ejus ad rem, que ce contrat doit engendrer de l'acheteur au vendeur qu'une acti personnelle! Or, quoi de plus faux sous le C. civ. ,( fait transférer la propriété par la seule puissance du c( trat? Quelle méprise plus grande, que à"" invoquer lad trine de Pothier sons le Code, qui en a embrassé r toute différente !

Je suis donc étonné du reprocJie que Duvergier ni dresse d'avoir mal compris Carré. J'ai saisi au contra sa véritable pensée , et j'ai montré au grand jour i erreur qu'il était utile de combattre.

Après cela je sais bien que Carré donne à l'achelt une action contre les tiers détenteurs ; mais ce n qu'une preuve de plus de l'inconséquence de cet autc à aller prendre dans Pothier des définitions usées et ci damnées par le Code civil.

[2] Mon Comm. de la vente, n» 293. Pothier applic ces principes au louage , n» 66.

[3] Nos 29(j et suiv. — Le propriétaire qui se troi de bonne foi dans l'impossibilité de procurer rexécul d'un bail passé en son nom, ne doit de dommages-in rèls qu'autant que le fermier justifie qu'il a éprouvé • perles ou qu'il a été privé d'un gain par rinexéculion bail. (23 mars 1808 ; Br., Dec. not., t. 14, p. 189.)

[4] Pothier, Louage, n" 7-4.

[5] Arg. de l'art. 1722.

[6] Pothier, n» 7i.

[7] Art. 1719 et 1720. Ga-ius, 1. 25, g 2, Dig. hc eo) 11 donne comme cause de résiliation du bail si le pi priélaire ne réparait pas les portes et fenêtres trc&-< dommagées.

Nous verrons par l'art. 1754 quelles sont les Iparalions réputées loeatives dans los baux de lâisons. Celles-là sont à la ehargedu loeataire ; les ne portent que sur des objets de menu enetien. Mais si l'état des lieux exige qu'il en lit fait de plus considérables pour qu(^ la chose irve à sa destination, le propriétaire ne peut s'y ifuser. (Uîtle règle est juste. Le proprié{aire )Çoil les fruits civils de la chose, il faut qu'il 1 supporte les charges. Et connue, par com- Bûsation du payement de ces fruits, il a promis 1 preneur de le faire jouir, il est de toute néîssité qu'il maintienne la chose en état de faire m service et de procurer au conducteur cette (uissance pleine et entière qui est le but du antrat [i]. Or, il est clair qu'il y manquerait laissait la chose se dégrader et devenir inommode par son ëtat de détérioration. Que si i propriétaire a été exempté des réparations pu- Bment loeatives, ce n'est que parce qu'elles sont ensées avoir lieu par la faute du preneur ou de 1 famille [2].

176. Cette obligation d'entretenir la chose bon état s'applique au louage des meubles

èmme des immeubles [5]. J'en fais l'observation leur protester contre les paroles trop restreintes e la rubrique de notre section [4] .

177. Au reste, un locataire ne serait pas icouté s'il prétendait que le propriétaire doit di procurer toutes les commodités et les agrénents dont on cherche à jouir dans la vie conortable de notre époque. Il n'est ici question [uè de l'entretien de la chose dans l'état où elle •tait au moment de l'entrée du locataire, et non l'additions voluptuaires, ou même utiles. Les irt. 1719 et 1720 ne s'occupent que des répara- :ions nécessaires afin que la chose remplisse sa leslination.

178. L'art 1754, dont nous parlions au numéro 175, a donné le détail des réparations loeatives dans les baux de maisons [5]. Mais aucune disposition du Code n'a défini ce que l'on doit entendre par ces expressions dans

[i] Le locataire d'une maison dont les loyers sont payables par anticipation, peut empêcher qu'il ne soit donné suite à une saisie-gagerie pratiquée à sa charge, du chef 'le ces loyers , en excipant , en termes de défense , du défaut de réparations nécessaires, et il peut exiger que le propriétaire ait préalablement à les exécuter.

' Semblable exception qui trouve, comme l'action, son fondement dans le contrat de bail, ne pourrait être écartée par le molif que la nécessité des réparalioiis étant déniée par le propriétaire, cette contre-prétention du

: locataire n'est pas liquide, et ne peut être opposée à la demande principale.

Ainsi il y a , daijs ces circonstances , lieu à admettre le locataire à vérifier le défaut de réparations nécessaires, au moment de la saisie-gagerie, avant de statuer sur la demande en validité de celte saisie. (Br., 16 mars 1831 ; /. rfe JBr., 1831, 1, 16.)

11 a été jugé, au contraire, que le locataire ne peut arrêter rexéculion d'un commandement signifié par le bail-

les baux de biens ruraux, d'usines, de cours d'eau , etc., etc. L'interprétation doit suppléer à ce silence.

Suivant une distinction fort ancienne dans le droit, il y a d<'ux genres de réparations : les grosses réparations et les réparations d'entretien. (Art. 605, C. civ.). Olles-ci se subdivisent en deux espèces , b's réparations de gros entretien et les réparations de menu entretien , appelées réparations loeatives [g]. Les réparations de gros entretien sont à la charge du propriétaire ; notre texie est en effet positif à cet égard, puisque après avoir déclaré que le propriétaire doit enlrelenir la chose en étal de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, il n'excepte de celte obligation que les réparations de menu entretien, c'esl-à-dire les réparations loeatives. La règle est donc que le poids des réparations principales tombe sur le propriétaire. Nous en avons dit la raison au n» 175 ; le locataire n'est soumis qu'à des réparations de peu d'importance et de valeur, occasionnées par sa faute présumée [7].

On a demande, devant la cour royale de Nancy, si les réparations à faire au canal d'une usine afin de boucher les trous ou entonnoirs que la nature du terrain causait dans le lit du cours d'eau, sont des rép;irations à la charge du propriétaire ou bien à la charge du preneur. Par arrêt du 8 août 1831 , la cour royale a décidé, d'après un ensemble de circonstances tirées de la nature des dégradations, des clauses du bail, de l'usage et de l'intention des parties, que le preneur devait en rester chargé. Le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par la chambre des requêtes le 24 novembre 1832 [s]. On le voit, cette <iécision est plus de fait que de droit : elle laisse la question sub judice [9]; il est vrai que les circonstances, ainsi que l'usage des lieux attesté par les cours, exerceront toujours sur la solution une influence que l'art. 1754 consacre comme très-respectable ; mais en thèse générale, je crois qu'il ne faut pas se montrer trop

leur pour loyers échus , en lui opposant l'exception du défaut de réparations, lorsqu'il n'a fait antérieurement aucune réclamation à cet égard, et que la dénégation du bailleur rend sa prétention illiquide. (Br., 16 avril 1854; J. de Br., 1834., 574; Liège , 24 mai 1852; /. du xix«s., 1852,p. 288.)

[2] Pothicr, no 107. Infra, n» 583.

[.1] Id., no G.

[4] Supro, n» 103.

[51 Voy. les détails que j'ajoute aux exemples du Code, nos 551 et suiv.

[6] Traite des réparations, par Piales , t. 1, p- 40, ch. 3. Lois des bâtiments, par Desgodets, part. 2, p. 6. Proudhon, Usufruit, no 1615. Rapport de Tripier, dans Sirey, 33, 238.

[7] Supra, no 175, et infra, n" 585.

[8] Sirey, 53, 1, 238.

[9] Duvergier croit cependant cet arrêt décisif, n» 105.

DU CONTRAT DE LOUAGE

dur envers le fermier, et que toute réparation forte et onéreuse doit être reportée du côté de la propriété. On mettra sans doute avec justice au compte du fermier quelques petits travaux nécessaires pour maintenir les bords d'un canal et pour préserver la digue d'un étang, quand ces petits travaux rentreront dans les devoirs de surveillance qui sont imposés d'une manière p!us spéciale à un fermier à longues années ; mais s'il s'agit d'un ouvrage considérable, si le canal du moulin, les digues, les déversoirs sont endommagés par de graves détériorations, telles que brèches, éboulements, ruptures, etc.; s'il faut enlever les atterrissements ou amas de sable et de vase qui se forment au-dessus et au-dessous des moulins [i], on fausserait l'art. 1719 en condamnant le fermier à supporter un tel entretien. Ce serait intervertir les rôles et les obligations [2].

179. Duvergier décide sans distinction que le curage des fossés est une charge du preneur [5]. Je crois, cependant, que cette proposition est trop absolue.

Lorsque les fossés sont pratiqués sur le domaine pour le clore et le défendre, ou pour faciliter l'écoulement des eaux pluviales, le curage fait partie des travaux de culture et de conservation des récoltes ; c'est l'ouvrage du fermier, surtout si ce curement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée du bail [4]. Mais il arrive souvent, dans les pays de palus et de marécages, que des fossés sont pratiqués en forme de saignées, à l'effet de donner cours à des eaux malsaines, et d'assainir la contrée. Les fossés qui servent de conduite à ces eaux croupissantes se remplissent promplement de limon, et le curage est alors une opération bien plutôt commandée par un intérêt de salubrité que par un besoin de la culture. Je pense que, dans ce dernier cas, le fermier serait fondé à reporter sur le propriétaire la dépense du curage. C'est ainsi, du reste, que cela se pratique dans les localités où la présence des marais a forcé les populations à se garantir par des travaux d'art de la funeste influence des eaux stagnantes [sj.

180. Le fermier doit encore placer au nombre des travaux qui dérivent de son obligation de cultiver et de récolter les fruits , ceux qui ont pour objet l'entretien des haies vives, des échalas, des pressoirs, des vaisseaux vinaires, de l'aire des granges, deTéchemllage, etc. [e].

[1] Voy. Desgodets, Goupy et Lepage {Lois des bâtiments, part. 2, p. 101 et suiv.).

[2] Je dois même ajouter que Desgodets et Goupy vont jusqu'à décider qu'en général les réparations des digues et le fauchage des herbes qui croissent dans l'eau et en ralentissent la vitesse, sont des dépenses du propriétaire.

[3] ï. 1, no 10/k

[i] Pothier, Louage, n» 224. Voy. infra, n» 669, je reviens là-dessus.

On suivra, au reste, la recommandation. < Pothier, qui renvoie aux usages locaux pour ]• cas divers qui pourront se présenter (n*» 225 C'est aussi ce que fait l'art 1754 pour les baii de maisons.

181. Lorsque le bail porte sur des objets m biliers, tels qu'un moulin ou un établissemei de bains sur bateaux, un navire, etc., le loc; taire s'affranchirait difficilement de l'obligatic de veiller au calfatage partiel, qu'on peut con parer au recrépissement du bas des muraill» d'un édifice, jusqu'à la hauteur d'un mèti (art. 1754) ; il devrait aussi prendre à s-j char| les enduits de goudron sur les planchers et stj le pont, parce que cela fient lieu des répar; lions locativcs des pavés et des carreaux d< chambres [7].

182. Desgodels, Goupy et Lepage [s] se soi livrés à des détails pratiques sur les réparatioij locatives des moulins. Il y a, à cet égard, d( usages spéciaux, dérivant de certaines circon stances particulières et surtout des obligation; plus étroites, imposées au fermier, à raison de longueur hcibiluelle des baux de moulins. Ains on a coutume de mettre dans la classe d( réparations locatives celles qu'il faut faire au palées, aux vannes, aux tournants et travail lants [9]; aux câbles, vérins, pinces de fer; au corbeilles à engrener, et autres objets mobi liers servant à l'exploitation du moulin ; et cek quand même le fermier pourrait objecter qu la dégradation provient de l'usage naturel de 1 chose .

Je dois remarquer, toutefois, que ces usag( ne sont pas généraux, au moins en ce qui con cerne Tobligalion du fermier de réparer le suites de l'usure arrivée pendant sa jouissance Il a été rendu, par la cour royale de Nancy, u arrêt dont je n'ai pu me rappeler la date, mai qui décide qu'iîn meunier n'est pas responsabl de l'usure de la meule de pierre dont il n'avai fait que se servir suivant la destination de 1 chose [10].

S'il s'agit de moulins à eau, le fermier es\ d'après les auteurs cités, responsable de tous l dommages arrivés aux bateaux qui supporte: les moulins. La rigueur est telle, qu'on ne re garde pas comme force majeure les pertes oc casionnées, lors des grandes eaux ou des glac par la rupture des câbles, les frottements ou \\\ choc des autres bateaux, etc., etc. Ce sont d accidents annuels, contre lesquels le fermier

[3] Junge arg. de l'art. 17îi6.

[()] Ruelle, Manuel des propriétaires, n» 516. Va dové, Droit rural, t. 2, n»» 555, 55i, 558, 88. Duvergi* n" 105. Voy. infra, au w^ 06i), de nouveaux détails.

[7] Même article. Junge Proudlion, Usufruit, i\" 17S

[8J Lois des bâtiments , part. 2, p. 161 et suiv.

[9] Junge Bourges, 21 avril 1819 (Dalloz , Lout p. 45.)

[lOj Arg. de l'exemple cité, et des autorités rappek dans mon Co?wm. de la vente, n" 738.

CIIAP. II. — AKT. 1720.

se prémunir, en prenant eertaincs précauns, ou eu se faisant donner par son proprie- Ire des pieux de garde. On considère le bris !• les glaces du même point de vue que l'intidie. On suppose la faute tant que le fermier r prouve pas qu'il en est exempt [i].

Dans les moulins à vent, le loenlaire est tenu » K'parer le dommage cause par le vent, s'il ( il prouve qu'il a négligé de tourner le moulin j ir éviter l'accident.

\c le répète, ces règles ont été empruntées I les auteurs que j'ai cités aux usages suivis t 1^ le ressort de l'ancienne coutume de Paris ; c st tradUion d'usage, disait Desgodets [2] ; ils sit dignes de considération, car ils sont attestés } des hommes expérimentés qui les ont cons les dans leur longue pratique , ils sont même c enus de style dans les baux de moulins, pass dans les localités dont je parle.

^fais il faut les prendre avec précaution, lors- ( il s'agit de baux passés ailleurs, et dans tous 1 cas où ils font peser sur le fermier des pré- 8 iplions ou des conventions tacites qui sont € dehors des principes généraux. On n'oubliera qu'à moins de clauses bien formelles ou ,es bien certains, l'art. 1755, écho des prin- ( (S généraux, affranchit le locataire de toutes r aiations locatives, dans le cas de vétusté [5] ele force majeure [a].

83. Lorsque le propriétaire ne satisfait pas à )n obligation de réparer la chose, le preneur a )ntre lui une action, branche de l'action ex c duclo. Si le locateur assigné ne convient pas d dégradations, le juge ordonne la visite des li tx, et si elles sont constatées ; il condamne le p priélaire à les faire dans un certain délai, p se lequel le preneur les fera faire à ses frais et e retiendra le montant sur les loyers par lui d- ; ou s'il n'en doit pas, il sera remboursé de §• avances par le locateur [5] .

'>i les dégradations étaient tellement considér'ies qu'elles empêchassent l'exploitation ou libitation, le preneur, qui n'aurait pas le Dyen d'avancer les frais de réparation, serait f< dé à demander la résiliation contre le prop ilaire, si celui-ci ne se mettait pas en mesure d remplir ses obligations [g].