Ce n'est pas assez pour le propriétaire de

' ] Voy. nos 363, 304, et nos 222 et 542.

l] Part. 2, p. 1.

i] Infra, no 388.

] Bien entendu cependant qu'il n'y a force majeure q ([uand il n"v a pas de la faute du preneur. {Infra, n -122, 342, 363,364, 561.)

irsqu'il est dit dans un acte de bail que le preneur il a entretenir tous les bâtiments, en y faisant toutes il éparations nécessaires, tant grosses que menues, on n eut attribuer à celte expression, grosses réparations, It ns qu'elle a dans l'art. 606 du Code civil.

3 sens de ces mots doit se déterminer par celui de la cl se prise en son entier.

délivrer la chose et d'en procurer aii preneur une jouissance matérielle conforme à la destination du contrat; il faut encore que pendant toute la durée du bail il lui en assure la jouissance paisible.

Le trouble peut provenir de quatre causes :

1" De la force majeure. Nous nous en occuperons en comment;mt l'art. 1722.

2<^ Des vices ou défauts cachés de la chose ; ce cas est spécialement prévu par l'art. 1721 ;

30 Des prétentions élevées par des tiers sur la chose ; ce sera l'obiet du commentaire des articles 1725, 1726, 1727;

4° Eniin du fait du locateur lui-même, qui manque à la loi du contrat en inquiétant le preneur dans sa libre jouissance. Les art. 1723 [7] et 1724 touchent quelques points qui se rattachent à cette quatrième cause. Occupons-nous ici de ceux auxquels ils restent étrangers.

185. Le locateur peut troubler la jouissance du preneur en donnant accès dans la maison dont celui-ci occupe une partie à des établissements qui sont contraires à la morale, ou à la santé, ou à la tranquillité de sa famille.

Si, par exemple, j'occupe dans la maison de François un appartement situé au premier, et que ce dernier loue un autre corps de logis à une maison de jeu, même autorisée par la police, il est certain que le voisinage sera tellement incommode et dangereux, que je pourrai demander la résiliation et des dommages et intérêts. C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris, par un arrêt du 11 mars 1826, auquel tous les amis des bonnes mœurs doivent applaudir [s].

Il en serait de même si la location était faite à une maison de prostitution ; si, contre l'usage des précédents locateurs, le propriétaire ouvrait ses appartements à des réunions tumultueuses, telles que bals publics, cafés ; s'il y créait une auberge ou bien un bureau ou une station de voitures publiques ; s'il y établissait des ateliers insalubres.

186. Ce serait encore un trouble apporté par le propriétaire à la jouissance du preneur, s'il grevait 1 immeuble de servitudes de vues, d'égout, de passage qui n'existaient pas avant le bail et qui seraient une cause incessante d'incommodités [9] ; s'il obstruait des fenêtres qui

Le preneur ne peut être tenu des réparations nécessitées par un vice de construction.

Ni de rétablir les objets dont la vétusté est telle qu'ils doivent être entièrement refaits à neuf. (Br., 7 mai 1854 ; J. de Br., ISôl), 35.)

[li] Pothier, no 108.

[6] Id.

[7] Infra, no 241 .

[8] Dalloz, 26, 2, 213. Sirey, 26, 2, 286.

[9j Pothier, no 76.

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donnaient au locataire de l'air, du jour ou de la vue [i]. C'est troubler la possession (iu preneur que de la rendre moins commode [2].

187. Le locateur n'y porterait pas une moindre atteinte si, ayant donné à ferme un domaine rural, il y envoyait paître ses bestiaux ; si, ayant loué une vigne, un verger, il se permettait d'en cueillir, sinon la totalité des fruits, au moins une partie, sans la permission du preneur,

188. Et comme l'obligation de délivrer la chose emporte avec elle celle de la délivrer avec ses accessoires, il s'ensuit qu'il y aurait manquement à la loi du contrat dans le fait du propriétaire qui entreprendrait de priver le locataire de l'usage de ces accessoires [5].

Ainsi, dans les maisons où il y a des cours, le locataire a le droit d'y déposer son bois à brûler et de l'y faire scier et fendre avant de Vemmagasiner dans son bûcher ; le propriétaire doit souffrir cet usage naturel de la chose ; il ne peut se plaindre , sous prétexte qu'il en éprouve quelque gêne. Il n'a qu'à ne pas louer s'il prétend conserver dans sa maison une entière liberté.

Le locataire a aussi l'usage de la porte cochère [4.]. Il peut même entrer en voiture dans le vestibule, et le faire ouvrir aux personnes qui viennent le visiter en voiture. C'est ce q\n a été décidé, avec grande raison, par arrêt de la cour de Paris, du 4 mars 1828.

189. Une question intéressante a été jugée par la cour royale de l'ile Bourbon. Jacqueraain et Burdet étaient adjucataires de la ferme du droit sur les boissons. Plus tard, l'État trouve utile de supprimer les employés chargés de constater la fraude. Les fermiers demandent alors la résiliation du bail pour trouble occasionné par le fait personnel du locateur ; mais li cour royale pensa qu'il n'avaitpas été porté atteinte au contrat par cette suppression, et la cour de cassation rejeta le pourvoi par arrêt du 16 décembre 1828, par la raison que la cour n'avait fait que se livrer à une appréciation de conventions et d'actes.

l^es faits de cette cause, singulièrement écourtés dans les recueils d'arrêts, ne me sont pas assez connus pour que je puisse émettre mon opinion sur le bien jugé de l'arrêt de Bourbon, lequel s'explique peut-être par des circonstances que j'ignore. Toutefois, il mesemble qu'en équité et à part tout point de fait spécial, les preneurs avaient dû compter, pour l'exploitation de leur bail, sur le concours des employés de la régie ; que ces fonctionnaires, chargés de réprimer la fraude, étaient les auxiliaires naturels des fer-

[1] Domat , 1. 1, lit. 4, sect. o, n^ 6. Duvergier, t. 1, no 509. Infra, n" 243.

[2] Polhier, n" 76.

[3] Supra, n» 160.

[4] Bourges, 24 avril! 828.

miers, et que tous les profits du bail s'évanou: saient dès l'instant que la fraude restait sa répression; cet événement amené par le fait gouvernement, qui était en même temps lo< teur , ne pouvait rester sans influence sur position des parties.

190. L'alluvion qui se forme pendant la dj rée du bail, étant un accessoire de la chose, à* être également laissée au preneur pour qu'il profile. Pothier avait une opinion différente combattait Caroccius, au sentiment duquel no nous rangeons. Le fermier , disait Pothi (n° 278), n'a le droit de jouir que de ce qui 1 a été loué; or l'alluvion n'a pas pu se trouv comprise dans le bail, puisqu'elle n'existait j encore. Il est vrai que, dans le contrat de vejil l'augmentation appartient à l'acheteur; mi c'est parce que, depuis le contrat, la chose < à ses risques. Mais dans le contrat de louaf la chose est aux risques du propriétaire.

Cette argumentation de Pothier ne me par pas concluante. Ce n'est pas par la question péril que la difficulté doit se résoudre ; c'est f les principes sur le droit d'accession, qui ide tifient l'alluvion avec la chose, et ne permette pas de l'en séparer. La preuve que la questii de perte est étrangère à notre point de dro c'est que dans la matière des hypothèques, , droit du créancier s'étend à l'alluvion (ar i cle 2133), quoique, cependant, le débiteur s < tenu de donner un supplément d'hypothèq 1 lorsque la chose hypothéquée a péri en tout même en partie. (Art. 2131.) Le point de v du péril de la chose n'a donc aucune influer sur l'extension du droit du créancier, et ce extension se justifie uniquement par les règ du droit d'accession. Pourquoi en serait-il a trement dans le contrat de louage ? Pourqi , serait-il permis de détacher l'accessoire du pr cipal?

Je pense donc, avec Duranton [5], que le pi priétaire ne peut empêcher le fermier d'élent sa jouissance jusqu'à l'alluvion. Mais je ne V( drais pas ajouter à ce droit une condition q quelques auteurs ont voulu y mettre [e]. C que le prix de ferme serait augmenté dans u proportion équivalente au bénéfice donné i l'alluvion. Nous verrons plus bas que les é^ nements heureux qui augmentent les profits fermier, contre toute espérance, ne sont pas u cause d'augmentation du prix de bail [7]. Poi quoi donc Duvergier, qui est aussi de cet a\ veut-il que le cas d'alluvion soit pour le ferm l'occasion d'une surtaxe?