Revenons à la garantie que doit le ba

[5] Du Louage, n» 81. Ses raisons ne sont pas tou fait les mêmes.

[61 Chardon, de l'Alluvion, n» 157. Duvergier, n" 5 [7] Infra, no^ 239 et 240.

'rpoiir SOS faits personnels. Nous avons expli-

'3 dans quels cas et dans quelle mesure la

ure du coulral oblit^e le bailleur à la fournir.

is les convenlions dos parties peuvent limiter

nodificr cette obligation. Rien n'empêcherait

q il no se réservât le droit d'introduire dans la

cison dos professions incommodes, d'ajouter à

1 Mueublc certaines servitudes gênantes, de

c'illir, pour sa consommation, des fruits de la

V ne ou du verger donne à bail [1] ; de restrein-

a jouissance du preneur à certains acces-

<, et de lui interdire l'usage de certains

s. Il serait même en droit do stipuler dans

1, outrât qu'il pourra faire cesser le bail en

I upant lui-même les lieux, eu vendant la

' (art. 1743), en démolissant la maison pour

( reconstruire une autre, etc.

A\ validité de ces stipulations a porté un au-

nioderne [2] à se demander si le louage ne

. > ; erait pas de la vente en ce point, qu'il au-

t ise le bailleur à se soustraire à la garantie de

s faits personnels, tandis que la vente ne com-

I le pas une telle convention. (Art. 1628.)

klais le doute de cet auteur tient, à mon avis, à ne confusion d'idées. La règle de l'art. 1628, t 0 que nous l'avons interprétée ailleurs [3], s ^plique au contrat de louage comme au conl ( de vente. Elle tient à la nécessité de maint ir la bonne foi dans les conventions, à l'obli- ^ ion de l'une des parties de ne pns inquiéter 1 itre par des actes injustes et contraires à ses f messes.

>es clauses dont nous avons reconnu tout à 1 nire la légalité ne sont pas une objection cont celte solution ; il est vrai que toutes se réi ssent pour autoriser de la part du bailleur des f s personnels postérieurs au contrat ; il est ^ i encore que nous avons dit dans notre com- 1 nlaire de l'art. 1629, que cet article prohibe } neipalement la convention par laquelle l'ai teur fera remise au vendeur de ses faits posté- 1 iirs à la vente. Mais la raison indique qu'il ne j;it, dans l'art. 1629, que des faits postérieurs ( i seraient en contradiction avec les obligations { liées par le contrat, et non pas de ceux qui î aient taxativement et spécifiquement reçu, ( ' l'origine, l'approbation des parties, et fe- 1 ent corps avec la convention. Ainsi , par

< 'mple, on reconnaît que le vendeur peut faire 1 oudre la vente en exerçant le pacte du ra-

< U, quoique ce soit là un fait postérieur à la ' ite ; mais ce fait est sauvé parce qu'il procède

< me condition viscérale de la stipulation. On 1 connaît encore que le vendeur a droit de se l' erver sur la chose vendue une servitude, une

< irge, quoique l'exercice de la servitude et 1 sage de la charge ne se réalisent que par des

Lf",

11 Pothier, n» 75.

13] Duvergier, no 312.

faits postérieurs au contrat. Pourquoi? Parce que ce sont là des restrictions conventionnelles qui ont enlevé tout d'abord à la chose vendue quehpios parties de son intégrité ; ce sont des réserves qui font qu'on n'a pas vendu la chose entière, mais bien une certaine chose dépouillée de tels et tels attributs L'acheteur n'a donc pas à se plaindre; car il n'éprouve pas de trouble. Le vendeur, en jouissant de ses réserves, ne va pas contre ses promesses; il ne donne pas ouverture à garantie ; il ne fait que délivrer la chose telle qu'il l'a promise.

Eh bien , il on est de même dans les conventions.du bail, que nous avons énumérées il n'y a qu'un instant. Si le bailleur se 1 éserve de rentrer dans la ferme louée pour l'occuper luimême, ou même de renverser la maison pour la reconstruire , c'est une clause résolutoire imprimée ah iniiio au contrat, et licite comme toutes les clauses résolutoires dans lesquelles il n'y a rien de contraire aux bonnes mœurs. Si le bailleur se réserve la jouissance de certains fruits, l'addition de certaines servitudes gênantes, l'introduction dans les lieux loués de professions bruyantes et incommodes, c'est que la jouissance que le preneur a entendu se procurer, n'était pas une jouissance pleine et parfaite ; c'est que la chose qui a fait l'objet du contrat était limitée pour lui par des restrictions qu'il a connues et acceptées. Dans tous ces différents cas, le preneur n'est pas troublé, le bailleur lui délivre ce qu'il lui a promis, rien de plus.

Mais si le conducteur voulait, par des faits postérieurs au contrat; défaire ce à quoi il s'était engagé, c'est alors que l'art. 1629 viendrait se présenter avec toute la force que lui donne la bonne foi ; c'est alors que la stipulation par laquelle le bailleur se serait affranchi d'avance et d'une manière générale de la responsabilité de ses faits, serait attaquée comme impuissante ; c'est alors que le preneur serait fondé à lui demander une garantie aussi nécessaire dans le contrat de louage que dans le contrat de vente; c'est alors enfin qu'il ferait effacer des faits tendant à détruire la convention ou à en empêcher l'accomplissement !

Ainsi, supposons que le bail d'une maison soit passé avec la clause que le locateur n'entend fournir aucune garantie, pas même celle de ses faits et {iromesses en général. Je pense qu'une telle stipulation ne l'autorisera pas à expulser le locataire avant les termes fixés par le contrat, sous prétexte qu'il veut occuper la maison ou en changer la forme. L'obligation de faire jouir le preneur, obligation si nette, si formelle, l'emportera sur la stipulation de non-garantie, stipulation vague, indéfinie et qui laisse dans l'in-

[3] Mon Comm. de la vente, n» 477.

DU CONTRAT DE LOUAGE

certitude les faits et promesses dont le bailleur voulait se réserver la liberté. C'était à lui, bailleur, à les détailler d'avance avec précision. Quant au preneur, il n'est pas censé avoir voulu se mettre à la merci du bailleur et subir tous les caprices de sa volonté.

Vainement le locateur observera-t-il que le fait qu'il veut imposer au preneur n'a rien que de licite. Il n'importe; n'étant pas expressément réservé par la convention, il ne saurait être protégé par une clause dont la généralité tue l'elficacité. Pense- 1- on que le vendeur qui aurait stipulé une clause semblable serait fondé à s'en prévaloir pour venir ensuite exercer sur l'immeuble vendu des actes de servitude, des faits

de passage, etc.? Non sans doute; il aurait beau dire que de tels faits n'ont en soi rien que la loi défende ; qu'il aurait pu s'en réserver l'exercice par une clause expresse! on lui répondra, avec l'art. 1628, que cette clause expresse n'existe pas , et qu'elle ne peut être remplacée par la clause générale et équivoque de non-garantie de faits personnels tenus secrets et imprévus. Or, la même réponse sera adressée au bailleur avec une égale force et un égal succès. Ce n'est pas avec des réserves trompeuses par leur étendue, avec des stipulations mystérieuses qui ne disent rien à force de dire trop, qu'on s'affranchit des obligations commandées par la nature des contrats et par la bonne foi !

AllTICLE 1721.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

SOMMAIRE

192. De la garantie provenant des vices ou défauts de la chose louée.

193. Le bailleur doit garantie, soit qu'il ait connu ou non le vice de la chose.

194. Mais il ne doit des dommages et intérêts que lorsqu'il a connu le vice.