Cas où cependant on peut en exiger de lui

192. Nous avons vu aux numéros précédents que le locateur, semblable en cela au vendeur, doit garantir le preneur du trouble provenant de ses faits personnels. Ici nous allons continuer à marcher dans les voies du contrat de vente ; l'art. 1721 va attirer notre attention sur les vices ou défauts cachés qui font le sujet des art. 1641 et suiv., Gode civil.

193. La disposition de l'art. 1721 se compose de deux parties. Dans la première, la loi veut que lorsque le propriétaire livre une chose atteinte d'un défaut ou d'un vice qui en empêche l'usage, il doive garantie au preneur ; garantie qui a lieu soit qu'il ait connu ou non le vice de

[1] Voy. Fart, 164-3, C. civ.

la chose [i]. Cette obligation donne ouverture ài l'action ex conducto, qui a pour but d'obtenir lai résiliation du bail et la décharge du prix [2]. C'est une espèce d'action rédhibitoire.

194. Dans la-seconde partie, l'art. 1721 exiget que le locateur indemnise le preneur, si lesj vices ou défauts lui ont occasionné quelqa perte. Mais ces dommages et intérêts sont -il dus dans tous les cas, c'est-à-dire soit que l locateur ait connu le défaut de la chose, soi qu'il ne l'ait pas connu?

Au premier coup d'œil, l'affirmative sembl incontestable, et pour la colorer, il suffit délie le second § de l'art. 1721 avec le premier.

[2] Ulpien, 1, 19, S 1, Dig. loc. cond. Voihiev, Louage,

Mais dcfions-nous de cet aperçu : il est trompeur.

Nous avons parlé plusieurs fois de ralfiiiité des principes de la vente avec les principes du louage. Eh bien, dans le contrat de vente, le vendeur n'est tenu des dommages et intérêts que quand il a connu le vice rédhibitoire [ij ; il n y est pas sujet lorsque le défaut n'était pas à sa connaissance. Pourquoi en serait-il autrement dans le contrat de louage? Le second § de l'article 1721 ne porte rien de contraire, tandis que les lois romaines, dont l'autorité est si grave, font expressément, pour le louage, la même distinction que pour la vente.

Écoulons Ulpien : « Si quis dolia viliosa igiia- » rus locaverit, deinde vinum elïluxerit, tene- » bitur in id quod interest, nec ignoranlia ejns » eril eœcusala; et ila Cassius scripsit. Aliter » atque si saïlum pascuum locasti, in quo herba » mala nascebatur ; hic enim si pecora vel de- » mortua sunt, vel etiam détériora facta, quod » interest prœstabitur , si scisH; si ignorasii, » pensionem non pelés : et ita Servie, Labeoni, » Sabino placuit [2]. »

Arrêtons-nous à cet exemple d'un propriétaire jqui loue des prairies dans lesquelles il y a des merbes vénéneuses. Que dit Ulpien? Il veut que Ton distingue, ainsi que nous proposons de le faire. Si ce propriétaire a su que ses herbages étaient dangereux pour les troupeaux, et si ceux du preneur ont péri ou se sont amaigris, il devra des dommages et intérêts. Mais s'il l'a ignoré, il len sera quitte pour ne pas exiger le prix du bail.

A la vérité, la première partie de la loi, celle -.qui concerne le loueur de tonneaux , semble Icontredire cette solution. Mais ce n'est là qu'une vaine apparence. Si Ulpien veut qu'il supporte des donimages et intérêts, sans distinction de sa bonne ou de sa mauvaise foi, c'est qu'il s'agit iFun homme de métier, qui , par état, doit connaître la qualité de ce qu'il loue, et qui est coupable de faute quand il l'ignore [5]. On voit [|ue ce cas rentre tout à fait dans les principes généraux que j'ai exposés dans mon Commentaire ic la vente [4].

Toutefois, la cour de cassation (chambre civile) a décidé, par un arrêt du 30 mai 1837, que :cs art. 1645 et 1646 ne sont pas applicables au :ontrat de louage, et que l'art. 17 21 contient les dispositions dilTércntes et spéciales à ce conrat : elle a en conséquence rejeté le pourvoi vontre un arrêt de la cour royale de Paris, qui ivait condamné à des dommages et intérêts le bailleur d'un moulin situé dans le voisinage

[1] Art. KiiG. iMon Comm. de la vente, n<' 574-.

[2] L. t9,3 1, Dig. loc. cond.

(3J C'est l'interprétation de Voet. Loc. cond., n» 10. e Domat et de Polhicr, n" \ 19.

Il [4] N» 574. Junf/e Duranton , du Louage, n» 63; Diirergier, no3il. Contra, Uelvincourl, t. 7, p. 220.

d'eaux insalubres et dangereux à habiter, et cela, (pioicju'il ne fut pas établi que le bailleur eut connaissance du vice de la chose.

Mais, à mon avis, cet arrêt de rejet ne saurait tirer à conséquence. Après avoir statué en point de doctrine en commençant, il semble se repentir d'avoir été si loin, et il déclare que de pareilles questions rentrent dans l'appréciation souveraine des juges du fait; dételle sorte qu'une cour royale qui prendrait pour règle de conduite la distinction de l'ancienne jurisprudence, verrait aussi son arrêt confirmé par un rejet: e sempre bene. Les tribunaux qui voudront faire du droit et de la saine doctrine, adopteront l'interprétation que nous proposons; car elle est seule juridique.

195. Puisque l'art. 1721 est placé sous la rubrique du louage des maisons et biens ruraux, i! est inutile de dire qu'il concerne surtout les immeubles; mais dans la pratique il a une application non moins fréquente pour les locations d'objets mobiliers. Nous trouvons donc ici une nouvelle preuve du défaut de classement que nous avons reproché si souvent à notre section, et qui n'existait pas dans le projet primitif du Code, au moins sous certains rapports [5].

196. Les vices ou défauts dont il est question dans l'art. 1721, ne sont pas ceux qui rendent la chose incommode, mais ceux qui en empêchent l'usage [g]. Polhier [7] l'avait dit avant le Code. Le Code a trouvé l'observation si juste, qu'il en a fait son profit.

Mais ceci ne veut pas dire que le preneur ne sera fondé à demander garantie qu autant que la perte éprouvée par lui sera totale et absolue. Ce n'est pas par l'étendue du dommage qu'on juge de l'impropriété de la chose à satisfaire à sa destination. Il est même possible que le preneur n'éprouve du vice de la chose qu'une simple contrariété , qu'un désappointement trop faible pour motiver des dommages et intérêts. Mais il lui suiïit que l'objet loué ne remplisse pas son but par suite de quelque vice inhérent, pour qu'il fasse résoudre le bail et se dispense de payer le prix.

Par exemple, voulant, dans un jour d'oisiveté, faire une promenade à cheval dans le bois de Boulogne, je loue une monture qui se trouve affectée de défauts tellement graves, que je ne puis la gouverjier et me mettre en route. Évidemment il y aura là un de ces empêchements prévus par l'art. 1721 ; mais comme je n'attachais pas une grande importance à ma promenade , je n'aurai pas la pensée de demander des

[G I Mon Comm. de la vente, n" .")i7,

[7] Louage, u» 110.

TnOPLO^JG. — KCHàiXGE. — LOUACK»

DU CONTRAT DE LOUAGE

dommages et intérêts ; je me bornerai à rendre au loueur son cheval sans lui payer le prix. Cette distinction entre l'empêchement d'user de la chose et le dommage occasionné par cet empêchement, résulte clairement de la combinaison du § premier de notre article avec le second.

Toute la question sera donc de savoir quelle est la gravité du vice ou du défaut allégué comme cause de garantie. Si celte gravité est telle qu'elle rende la chose impropre à son usage (art. 1721), ou qu'elle diminue tellement cet usage, que le preneur ne l'aurait pas louée (article 1641), il y a lieu à garantie.

Ainsi , si les vases vinaires que je vous loue sont d'un bois poreux qui laisse échapper le liquide, c'est là un vice que je dois vous garantir, parce qu'il empêche l'usage de la chose.

Si les cheminées de la maison fument incessamment et avec opiniâtreté , ce sera encore là un inconvénient majeur qui n'engendre pas une simple incommodité, mais qui altère la santé en irritant la vue et les organes respiratoires, et détériore le linge, les livres, les meubles.

Que si, au contraire, l'objet loué n'a que quelques vices légers, comme si le cheval loué est un peu rétif, s il est sujet à broncher, ce ne sera pas là une cause de garantie, parce que l'usage du cheval, quoique peu commode, peut cependant avoir lieu.

De même, le locataire d'un moulin n'aura pas droit à garantie par le seul fait que l'un des tournants n'aura pas une célérité égale aux autres [i].

197. Dans la simplicité naïve des moeurs de nos aïeux, il y avait un vice rédhibitoire qui a souvent occupé nos vieux jurisconsultes. C était l'apparition des spectres et des fantômes dans les lieux loués. « Ayant quelqu'un loué une mai- » son, dit Charondas [n], à peine est-il entré en » icelle, qu'il oyt ordinairement grand et ef- » froyable bruict d'esprits revenants en ladicte )) maison, et lui donne et à sa famille des faschc- » ries et ennuys insupportables; mesmement les » nuicts qu'aucunes visions se présenloyent à » ses enfants qui les tourmentoyent. A cette » cause il requiert à rencontre de ceux qui luy » avoyent faict le bail , qu'iceluy fust résolu et )) cassé, parce que les bailleurs sçavoyent bien )) lors dudict bail que telles illusions et spectres )) revenoyent en ladicte maison , l'ayant ainsi w entendu des précédents locataires , que pour )) cette cause en estoyent sortis. Le faict estoit )) amplement prouvé, le droict estoit seulement )) en controverse, w — Là-dessus Charond s cite toute l'antiquité païenne et chrétienne , sanè

[1] Colmar, 14nov. 182S (Sirey, 26, 182).

[2] Réponses, liv. 7, ch. 252.

[31 Brillon, \^ Bail, noi2.

[4] Voy. encore sur ce point Despeisscs, Tr. du louage, sect. 5, no i, et tous les auteurs qu'il cilc. Duvcrgier, n" 528.

oublier l'anecdote du philosophe Athénodore que j'ai rappelée dans mon Commenlaire de la vente (n° 548, note 3). Puis il rappelle un arrêt du parlement de Paris, du 6 mars 1576, qui, dans un cas pareil avait ordonné que le bail tiendrait. « En quoi, disait-il, la cour usa de » grande prudence, parce qu'elle ne voulut dé- » cider là question, pour le regard des appari- » tions des spectres, parce qu'elle appartient à la i> religion. Et néanmoins elle a jugé ce qui es- » toit de sa cognoissance , pour la conservation )) des conventions et contrats d'entre les per- » sonnes, ne trouvant, par le droict civil françois » ou romain , que la crainte des spectres fust » juste cause pour faire résoudre et casser un i) bail à louage. Et ainsi j'en ai répondu et

» jugé; »

La jurisprudence du parlement de Paris ne fut cependant pas toujours uniforme à cet égard [,"]. Néanmoins elle inclinait vers le maintien des baux. Mais le parlement de Bordeaux décidait invariablement que les apparitions de fantômes étaient une cause légitime de résiliation. « La raison de cette différence, dit Bril- » Ion, entre la jurisprudence des deux parle- » ments, peut être de ce que les visions ne sont ^ » pas si fréquentes à Paris qu'en Guienne [a], »

Aujourd'hui , cette source de difficultés est entièrement tarie; car toute la France est un peu faite comme le Paris d'autrefois. Les morts ne secouent plus leur linceul pour troubler le repos des vivants. Ils reviennent sans doute dans le cœur des parents tendres et des amis qui les chérissaient. Mais ces retours, loin d'être pénibles, sont un allégement à la douleur. C'est le bonheur du malheur, suivant la belle expression de madame de Sévigné.

198. Pour que le locateur soit tenu de garantir, il faut que le preneur n'ait pas eu connaissance des défauts et des vices [s]. Ainsi, c'est tant pis pour vous, locataire, si, ayant besoin pourlllll l'exercice de votre profession d'un appartement éclairé par un jour éclatant, vous prenez ma maison qui est sombre et non exposée aux; rayons du solei

Il en est de même si vous avez su que les'^: cheminées de ma maison fument habituellement.

Le locateur est également exempt de garantie lorsqu'il a stipulé clause de non garantie [e]

199. Dans la vente, le vendeur n'est tenu que des vices existants lors du contrat. Il en est " autrement dans le contrat de louage, le locateurj est garant de ceux qui surviennent depuis [7].

La raison de cette différence vient de ce que,'

[5] Polliier, n» 115. Duvergier, 542.

[6] Polhicr, n» 115.

[7] Id., no 112.

dans la vente, la propriété étant transférée, la chose passe aux risques et périls de l'acheteur aussitôt que le contrat est parfait, tandis que dans le contrat de louage, dont l'objet essentiel est la jouissance, le propriétaire doit faire cesser toutes les causes de trouble, antérieures et posteneures, qui empêchent cette jouissance ; sans quoi le sujet de la convention viendrait à manquer [i].

Supposez, par exemple, qu'un horloger, qui a hesoin d'un logement très-éclairé pour exercer son art, vous ait loué une houtique qui, lors du contrat, remplissait celte condition ; mais il arrive que, depuis, le propriétaire d'un site voisin élève un bâtiment cimsidérable qui masque le jour. Vous ne pouvez vous empêcher d'accorder à cet horloger décharge de son bail ; car il éprouve, par suite du vice dont la chose est atteinte, un empêchement que le prive de l'avantage qu'il s'était promis en contractant avec vous [2]. C'est la décision de Gaïus dans la loi 25, § 2, Dig. loc. conducli, et ce jurisconsulte ajoute que, si le locataire consent à ne pas demander la résiliation du bail, du moins il a droit à obtenir une diminution sur le loyer.

Il en sera de même si les cellules inodores d'un appartement, ayant éprouvé des changements dans leur construction ou dans la direction ies conduits, viennent à répandre, pendant la lurée d'un bail commencé, des exhalaisons pu- :rides et méphitiques. Le locataire est fondé à îxiger décharge de son bail.