Suite. Erreur des bartolistes

202. Après avoir porté notre attention sur l'obligalion du bailleur de procurer au preneur la jouissance paisible de la chose, et de le garantir des événements qui, soit par le fait de lui, bailleur , soit par le fait des tiers , soit par un vice propre de la chose, peuvent le troubler dans les promesses du contrat, nous arrivons à l'art. 1722, qui s'occupe du cas où !a force majeure détruit en tout ou en partie la chose louée, pendant la durée du bail. Les principes que notre article pose à ce sujet sont empruntés aux lois romaines.

Et d'abord la force majeure peut détruire la chose en totalité ; dans ce cas, le bail est résolu de plein droit; car il manque désormais de sujet : « Sed si ager, dit Ulpien, torrœ motu ita )» corruerit ut nusquam sit, damno domini » esse : oportere enim agrum prœslari conduc- » lori, ut frui possil [i]. »

Si la force majeure n'amène qu'une destruction partielle delà chose, le preneur peut opter, suivant les circonstances, entre une diminution de prix et la résiliation du bail. C'est la consé-

[1] L. 15, § 2, Dig. loc. cond.

[2] L. 25, § 6, Dig. loc. cond.

[3] Vinnius, Quœst. sélect., lib. 2,c. 1. Volincv^ Louage, no» 144, 153.

quence nécessaire de celte règle de Gaïus [2] : « Vis major, quam Graeci vim divinam appel- » lant, non débet conductori esse damnosa. »

Ainsi, la perte totale retombe sur le bailleur; bien plus, la perte partielle ne doit pas nuire au conducteur. Tel est le résumé des lois romaines et de notre article.

203. Leurs dispositions sur ce point sanctionnent une règle suggérée par l'équité et appartenant à la nature du contrat de louage [3]. L'orateur du tribunat devant le corps législatif, Jaubert, allait même jusqu'à dire que les articles 1769 et 1770, corollaires du principe posé par notre article, sont de l'essence d'un contrat commulatif, tel que le louage [4]. Non pas de l'essence ! c'est tenir un langage exagéré, mais de la nature du bail ; voilà ce qu'enseigne la raison, d'accord avec l'opinion des jurisconsultes de tous les temps [sj. En effet, puisque le bailleur s'est obligé à faire jouir le prenpur, il est clair que celui-ci ne saurait être satisfait, lorsqu'un événement de force majeure le prive de la chose ou d'une partie de la chose. Le preneur

[4] Fenet, t. 14, p. 354. Locré, t. 7, p. 215, no 10. [5] Infra, n» 240.

ompechc de jouir par un fait qui n'est pas le sien peut donc, suivant les cas, demander une diminution de prix ou la résiliation.

Mais, quelque parti qu'il prenne, il n'aura jamais de dommages et intérêts à demander [il. Comment imputer en effet au bailleur un fait qu il n'a pu ni prouver ni empêcher ? (Art. 1 1 48, Code civil.)

204. On voit que la force majeure joue un Kiand rôle d.ins le contrat de louage. Nous la retrouverons dans les art. 1755, 1769 et 1770. -Nous devons par conséquent résumer ici la théorie de cette maliè e importante. Un jurisconsulte italien, Sébastien Mëdicis, a écrit sur ces cas fortuits un petit traité qui nous sera plus d'une fois utile, parce qu'il contient un exposé exact des principes que nous recherchons [2]. Nous consulterons aussi une élégante dissertation d'Averani sur le même sujet [z]. En puisant à ces sources, nous serons plus à Tiême d'offrir aux lecteurs des documents précieux et sûrs.

Vinnius a donné une définition de la force

najeure que j'ai rappelée ailleurs [4] ; elle est

ci tout à l'ait à sa place. « Casum fortuitum de-

finimus omne quod humano cœptu prsevideri

non potest, nec cui praiviso potesl resisti. »

!ette définition prend particulièrement sa h ise

'ans ces deux observations d'Ulpien : « For-

tuitos casus nullum humanum consilium pro-

videre potest [5]. » « Omnem vim cui resisti

non potest, dominum colono prœstare de-

bere [e]. »

Il suit de là que les faits dont la diligence du on père de famille peut se garantir, ne doivent as être rangés dans la classe des cas fortuits [7]. n ne les appelle fortuits que parce qu'ils froment la prudence de l'homme [s].

Comment se fait-il cependant que l'art. 1773, Dde civil , que nous analyserons plus tard ,' irle des cas fortuits prévus et imprévus? Le )de aurait-il voulu renverser les idées qu'on îtait faites jusqu'à lui des cas fortuits? ou bien a-t-il fait que se servir d'expressions im-

opres

C'est cette dernière interprétation qui est la iritable. L'art. 1773 a entendu faire allusion x cas fortuits ordinaires et aux cas fortuits itraordinaires, dont il venait de parler en com-

f] Texte de l'art. 1722. Infra, n» 721.

2] Deforluitis casibus , inséré dans le t. 7 du Tracta-

traciatuum.

3] Interpret.juris, lib. 2, c. 26.

4] Vente, n" 360, note.

5J L. 2, S 7, Dig. de adm. rer. ad civ. pert. (50 8 )

6] L. 15, §2, Dig. loc. cond. ^ » -^

7] Art. 1771, C. civ. Voy. infra, no 335.

i] « Casus forluitus, dit Médicis, est cui nullo homi-

j(i concilio provider! potest. Fortuilus dicilur, quia

ivideri non polest. Ubi diligentissimus prœcavisset

|a dicitur proprie casus fortuilus. » (Quœsl. 12, n» 4..)

5 il oile cette définition de Balde : « Casus fortuitus

mençnnt. II y a en effet des cas fortuits ordinaires et dont on peut prévoir l'arrivée probable, quoique dans un avenir incertain ; tels sont la grêle, la gelée, le tonnerre, la coulure. On sait a l'avance que l'hiver ne se passera probablement pa.s sans gelées; que l'été amènera sans doute des grêles et des orages [0]. Ce sont là les cas fortuits que le Code appelle cas fortuits prévus, quoiqu'il soit impossible de prévoir quand les gelées et les orages arriveront précisément, quels cantons du territoire en souffriront, etc., etc. Mais ces cas ne sont pas moins des cas fortuits dans la force du terme ; car, d'une part, ce que les calculs de Ihomme savent en prévoir est tellement mêlé d'imprévu, tellement dominé par l'incertitude , qu'on ne peut vraiment pas dire qu'il y ait previ.sion ; de l'autre, ce sont des faits dont la prudence humaine ne peut se garantir , parce qu'ils sont au-dessus de nos efforts et de notre puissance bornée. Écoutons au surplus Averani : « Conductor agri certe non » Ignorai fieri posse ut grandine segetes proster- » nantur, uvae et oîeœ decutiantur, uredine » corrumpantur, aquarum magnitudine vasten- » tur agri , et tamen haec inter casus fortuitos » numerentur. »

II faut même aller jusqu'à dire qu'il y a une difTérence entre les cas fortuits et les cas imprévus. Les cas fortuits sont ceux dont l'imputabilité serait injuste, parce qu'ils confondent notre diligence et nos soins. Casus forluilus caret culpa, dit Médicis [loj. Mais il n'en est pas ainsi du cas imprévu proprement dit. De ce qu'il a été imprévu pour celui qui en a été atteint, il ne s'ensuit pasque celui-cin'eùt pas puleprévoir en se tenant sur ses gardes. « Improvisus dicilur enim » casus, continue Médicis, qui solel imprcden- » TiBCs conlingere scu evenire. Ex quo sequilur » quod fortuitus non punitur, licet casus impro- » visus punialur per raodum culpœ. » (N^* 10 et 11.) ^ \

On voit maintenant quelle idée il faut attacher nu cas fortuit. Toutes les fois qu'il s'agira d^un accident, d'un événement que la prudence d'un père de famille n'aura pu éviter ou prévenir, ce sera un cas fortuit, non imputable.

205. Les cas fortuits, appelés aussi force majeure [h] , à raison de l'action invincible qu'ils exercent sur la faiblesse humaine, proviennent

» est accidens quod per custodiam, curam, vel diligen- » tium mentis fiumanse non potest evitari ab eo qui pati- » tur. » Remarquez cependant que le diligentissimus est trop absolu sous le Code civil , qui repousse la faute trèslégère, et qui, n'exigeant que les soins d'un bon père de famille (art. 1728) de la part du preneur, le décharge de toute responsabililé quand il a pleinement satisfait à ce devoH'. Infra, n" 335, note.

[9] C'est ce qu'explique très-bien Averani.

[10] Loc. cit., no 10.

[11] « Casus fortuitus, dit Averani, appellatur vis major, vis divina, fatum, damnum fatale, fatalitas. »

DU CONTRAT DE LOUAGE

de deux grandes causes : 1° de la nature ; 2° des faits de l'homme.

206. Les cas fortuits naturels sont : l'impétuosité d'un fleuve qui sort de son lit ; les tremblements de terre; la chnleur excessive [i], les nuées d'oiseaux ou d'insectes qui mangent les récoltes [2] ; les neiges immodérées [5] , les gelées (art. 1773), la grêle (art. 1773), les tempêtes sur mer ou sur terre [i] , le feu du ciel (art. 1773), l'incendie [5], la maladie [ej, la mort, etc.

207. Mais on se tromperait si l'on mettait au rang des cas fortuits, si l'on qualifiait de force majeure, les événements non calamiteux en euxmêmes, qui sont le résultat du cours ordinaire et régulier de la nature. Ainsi, la pluie, le vent, la neige, le froid, le chaud, les crues des fleuves ne sont pas des cas fortuits; ce sont là des accidents nécessaires de l'ordre des saisons, des alternatives inévitables d'une température normale ; et l'on pourrait dire avec Cicéron : « Atque )) ut intelligamus nihil horum esse fortuitum, et )) hœc omnia esse opéra providœ solerlisque na- )) turœ [7]. » On ne les élève au rang des cas fortuits qu'autant que, par leur intensité et leur force excessive, ils sortent de la marche accoutumée de la nature. Ainsi la neige ne sera un cas fortuit qu'autant qu'elle sera immodérée; la pluie ne sera un fait de force majeure que si elle est excessive. La chaleur, cette nécessité de tous nos étés, ne sera mise au rang des événements fortuits qu'autant qu'elle excédera les bornes ordinaires : fervore solis non assuelo, dit Ulpien [g]. Mais tant qu'il n'y a pas excès, il n'y a pas cas fortuit. « Hicc omnia, cum sunt con- » sueta, naturalem rerum cursum non praîter- » grediuntur; ideo forluita esse non possunt. » Cum vero insolita sunt et immoderata , non » naturaliter accidere , sed vim divinam habere :> CREDCNTUR. » Je citc Ics parolcs d'Averani[9]. En un mot , les saisons ont leur ordre et leur dérangement ; le dérangement seul dégénère en cas fortuit. Sans doule dans l'admirable harmonie de l'univers, ces désordres apparents ne sont que des crises très-simples de la nature pour ramener l'équilibre entre des causes qui se contrarient. Mais par rapport à nous, par rapport à nos étroits calculs , ce sont de graves perturbations et des accidents aussi nuisibles qu'impossibles à prévoir.

[1] L. 13, § 2, Dig. loc. cond. Ulpien, Vis tempestatis calamitosa — vis fluminum — solis fervor , — non adsuetus lerrœ motus.

[2] Ulp., loi précitée. Vis graculorum, sturnoriim. Diocl. et Maxim., 1. 18, C. loc. cond., dit : Edax loenstarum pcrnicies.

[3] L. 78, § 3, Dig. de cont. empt. Labéon dit : Si nives immoderatce fueruntet contr\ consuetudinem tempiîstatis.

[4-] Ulpien, 1. 2, § 6, Dig. si quis cauiionibus.

[3] Voij. le lit. du Dig. de incend.

[6] Ulpien, 1. 3, § 4, Dig. commod. Médicis, loc. cit. 9, 13, n» \.

Nous trouverons du reste dans les n"* 211 et 710 la confirmation de cette observation.

208. Les cas fortuits provenant des faits de l'homme sont la guerre, l'invasion des pirates, l'assaut des voleurs [10], le fait du prince [h], la violence exercée par un plus puissant. Omne damnum, dit Médicis, dalum a polentlori [12].

209. Voilà les deux grandes classifications des faits de force majeure. D'autres jurisconsultes en ont donné une autre division, que j'ai rappelée ailleurs. Nous croyons inutile d'insister davantage à cet égard.

210. Mais il y a quelque chose de plus intéressant à relever.

C'est d'abord que le fait de force majeure dont se plaint le preneur doit lui occasionner un dommage grave. Si plus quam tolerabile sil disait le jurisconsulte Gaius [15] ; sans quoi um simple gêne, une légère diminution des avan tages du bail, ne serait pas une cause de résilia tion ou d'allégement du prix. •: Modiccm dam » is'UM ferre débet colonus, ajoutait Gaïus , cui )) iMMODicuM LUCKUM non aufertur! »

Cette gravité dans le dommage se réalise tou jouis lorsque la chose louée a entièrement pér par cas fortuit. Mais quand il n'y a qu'une partii de la chose qui a été atteinte, l'observation d( Gaïus doit toujours être présente à la pensée. L< juge n'aura aucun égard aux (iestructions tro] minimes pour affecter la jouissance.

21 1 . Ce n'est pas tout : il ne suftit pas de con sidérer la force majeure dans sa définition, dan ses causes, dans ses effets dommageables. On doi encore tenir grand compte du plus ou moins d fréquence des fléaux qu'elle amène avec elle C'est pourquoi les jurisconsultes ont avec raiso] divisé les cas fortuits en cas fortuits accoutumé et cas fortuits inaccoutumés, en ordinaires e extraordinaires [14]. Il y en a même qui ont diî tingué trois sortes de cas fortuits : 1° ceux qi sont très-fréquents, et qui par cela même, < malgré les ravages qui les occasionnent, sot assimilés à des laits ordinaires; 2° ceux qui soi plus rares, et qui forment exception au coui naturel des choses ; 3° enfin ceux qui sont exlr« mement rares, comme une invasion au cœurc l'État [13]. Mais nous ne croyons pas que cell distinction triparlite soit nécessaire. Nous a voi dit, en efl'et, ci- dessus, au n° 207, avec Averao que les accidents naturels qui arrivent habitue

[7] De nattira dcor.

[8] L. 13, §2, \)\g. loc. cond.

[9] il cite 1. fluminum, % Servius,\i\^. de damna infec

[10] Ulpien, 1. 3, g 4, Dig. commod.

[il] .^Iédicis,quBest. i3, n'stt,7,

[12] la.

[13] L. 23, § G, Dig. loc. cond.

[U] .^lédicis, quœsl. 15, n" 9, art. 1773.

[13] Bruunemann, sur la loi 78, § fin. , Dig. de a»; empt., et les docteurs qu'il cite. Jungc Pothier, LouflJl no 178.

lement et pcriodiqiioment, ne sont pas classes parmi ceux (pii vionnont Irompor de justes espérances, et qu'on excepte du contrat.

Posons un exeiuple qui Icra mieux sentir combien il est juste de rejeter ces accidents Iiors de la classe des cas fortuits.

Je prends à loyer un moulin alimente par un ruisseau, qui, tous les étés, perd ses eaux pour ne les reprendre qu'au retour des pluies. II est évident, que je ne serai pas fonde à demander une diminution de canon, en me fondant sur l'état de sécheresse du cours d eau, parce qu'il n'est pas possible que ce retour annuel du même fait n'ait pas été pris en considérât, on pour la fixation du prix. Ce fait ne peut pas être un fait imprévu. Si je ne l'ai pas prévu, j'ai été imprudent et je suis en faute : Humano cœplu prœvideri poluil [i] .

11 suffira donc, sous le rapport de la fréquence, de s'en tenir à la division de l'art. 1773, et de faire deux catégories seulement, celle des cas fortuits ordinaires, et celle des faits extraordinaires. Les cas ordinaires sont la grêle, le feu du ciel, la gelée, la coulure. (Art. 1773.) Les cas extr;!ordinaires sont la guerre, une inondation a laquelle le pays n'est pas ordinairement soumis; une sécheresse extrême et prolongée dans la saison de l'année où les pluies viennent rafraîchir la terre et raviver les sources, etc

On verra par l'art. 1772 ce que cette distinction a d'importance.

212. Maintenant que nous avons vu en quoi consiste la force majeure considérée en ellemême, nous devons Ja suivre dans l'objet sur lequel elle s'appesantit.

Ici plusieurs distinctions sont nécessaires afin de suppléer par l'interprétation à ce que le législateur a laissé d'incomplet dans une formule légale qui aurait pu être plus compréhensive.

L'art. 1722 est placé sous la rubrique dV baux des maisons et des biens ruraux II en est de même de l'art. 1 741 . Les art. 1 7(59 et suivants ne s'occupent aussi que des baux à ferme. Mais les règles d'équité consacrées par ces articles ne sapphquent-elles pas aux autres espèces de 'Ouage?Etmême lart. 1722 ne concerne-t-il ihmilativement que le cas de perte totale ou partielle de la chose matérielle? Nous pensons que ces questions doivent être résolues pour la négative. Mais pour mieux justifier cette solution, ;1H laut entrer dans les distinctions que nous avons annoncées.

l'^'^ hypothèse La force majeure peut détruire la chose en totalité ou la détruire en partie C'est Je cas de l'art. 1722 et de l'art. 1741.

2« hypothèse. Elle peut ne pas détruire la chose

même ni aucune de ses parties intégrantes, mais en enlever la jouissance au preneur; ou bien frapper de ses sinistres les j)roduits et les fruits. Les :ul. 1709 et suivants ont prévu cette dernière partie de notre hypothèse [<-i].

^'^ hypothèse. Force majeure détruisant la destination de la chose, quoique la laissant subsister dans son tout et ses parties matérielles.

4" hypothèse. Force majeure qui , tout en respectant la chose et ses parties, suspend momentanément l'un de ses accessoires.

5'' hypothèse. EnCm, force majeure s'appliquant non à la chose, mais à un droit incorporel qu'elle fait disparaître en entier, ou dont elle paralyse passagèrement les produits.

Nous allons reprendre un à un ces différents cas.

213. Premier cas. J'ai exposé au n» 202 la double hypothèse de notre article et le double résultat auquel il conduit.

La perte de la chose matérielle, par exemple de la maison, détruit le sujet même du contrat. La résiliation est forcée. (Art. 1741.) Le preneur ne pourrait exiger que le bailleur reconstruisît la maison. De même, le bailleur ne pourrait retenir le locataire dans les liens du contrat en oflfrant d'opérer la réédification de la maison [3].

La perte d'une partie de cette chose engendre ou la résiliation ou la diminution de prix. L'option est laissée au preneur. Si ce dernier préfère une diminution de prix, le bailleur n'est pas fondé à opposer à cette demande l'offre de résilier le bail. La résiliation pronoiicée contre le vœu du preneur serait une atteinte portée à ses droits, et une violation flagrante de notre article [4].

211. Il y a deux causes principales de perte partielle ou totale des espèces d'immeubles dont s'occupe spécialement l'art. 1722. C'est l'incendie et le fait du prince; toutefois je ne veux pas dire que les autres faits de force majeure n'ont aucune action sur la chose louée. Ce serait de ma part une absurdité : je veux dire seulement que l'incendie et le fait du prince sont ceux qui se présentent le plus fréquemment devant les tribunaux et donnent lieu à plus de difficultés.

L'incendie n'était que trop fréquent chez les Romains, comme la suite nous l'apprendra [5] ; il ne l'est pas moins chez nous, malgré les assurances, et peut être à cause des assurances.

Mais l'incendie trouve sa cause autant dans l'imprévoyance des locataires et des fermiers que dans la force majeure. Que doit faire alors le juge? doit-il présumer le cas fortuit plutôt

[i] Infra, no 235.

[2] Voy. infra, nos 22a et suiv.

[3] Duvergier, no 521. ^

[3] Voy. le comm. de l'art. 1735.

DU CONTRAT DE LOUAGE

que l'imprudence, ou l'imprudence plutôt que le cas forfuit? L'art. 1733 tranche celte question contre le locataire. Nous renvoyons au commentaire de cet article tout ce que nous avons à dire au sujet de l'incendie.